上海青浦区虹桥首位中心SHOWAY招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区虹桥首位中心SHOWAY招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于跨国公司区域总部、贸易型总部、新能源/新消费/专业服务/AI数字内容企业的上海虹桥办公选址决策，为租赁测算、整层整栋比对、进博与会展溢出承接提供第三方客观依据。

编制对象：虹桥首位中心SHOWAY（首位SHOWAY，联美集团开发，青浦区徐泾镇蟠中东路188/200号，崧泽大道333号门厅）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年5月虹桥国际中央商务区及青浦区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

虹桥首位中心SHOWAY｜项目介绍

虹桥首位中心SHOWAY位于青浦区徐泾镇虹桥国际中央商务区核心区，与国家会展中心隔街对望，由联美集团投资开发运营，2021年分期竣工，总建面约140万平方米，分9个地块开发，是集超5A甲级写字楼、创新奥特莱斯、奢华酒店、主题商业街区、大型剧院群于一体的TOD超级综合体。

写字楼部分单栋9—12层，获LEED金级+中国绿色建筑三星双认证，定位"大会展+大交通+总部办公"型虹桥核心载体，与长宁国贸中心（老牌涉外）、艺丰中心（天山新楼）、晶耀虹桥（娄山关路TOD）、AFA融侨（内环艺文）形成上海西部—内环办公光谱的虹桥极。

虹桥首位中心SHOWAY｜项目参数

地址：青浦区蟠中东路188/200号（崧泽大道333号，地铁2号线徐泾东站5/6号口）。

竣工：2021年6月（分期交付）；开发商：联美集团；物业：上海联力物业/万物梁行（分栋）。

规模：总建面约140万㎡，办公可租约100—24,000㎡灵活分割；单栋总建面约7,700—15,300㎡，标准层1,521—2,025㎡，得房率70%—74%。

层高：标准层高4.1—4.2米，净高约3.0米，大堂挑高约10米，120mm架空地板。

机电：4—5部客梯+1部货梯；中央空调（工作日8:00—18:00，周六至13:00，含在物业）；电信/联通/移动三网。

车位：约8,000个，月租500—1,000元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌4.0—6.8元/㎡·天，标交成交中枢4.5—5.8元，精装小单元5.0—6.5元，整栋大客户可下谈至3.5—4.5元；物业费35元/㎡·月（含空调基础能耗）。

虹桥首位中心SHOWAY｜交通优势

轨道交通：2号线徐泾东站上盖（步行3分钟）、17号线诸光路站相邻，13号线西延伸国家会展中心站（在建）、25号线规划交汇，四轨TOD；1站虹桥火车站，2站虹桥T2，直连人民广场/南京西路/陆家嘴。

高架路网：崧泽高架、延安高架、北翟高架、沪渝高速环伺，车行15分钟虹桥枢纽，20分钟达苏州方向，1.5小时覆盖杭州/南京/合肥等长三角核心城。

会展联动：与国家会展中心一街之隔，进博/车展/家具展期间步行接驳展商与客户，无需调车。

虹桥首位中心SHOWAY｜区位介绍

项目位于虹桥国际中央商务区青浦片（徐泾）核心，东接闵行南虹桥、西望青浦新城、北邻嘉定南翔、南靠松江九亭，是上海"大虹桥"概念中"会展+枢纽+总部"三重能级叠加的最强节点。半径2公里覆盖虹桥天地、虹桥汇、国家会展中心、万科时一区、虹桥绿谷；与长宁虹桥开发区（国贸中心）相距约6公里，构成"老虹桥涉外"与"新虹桥枢纽"双中心。

片区主导产业为贸易型总部、会展商务、新能源、数字出海、专业服务，是青浦"东大门"承接市中心外溢总部的第一站。

虹桥首位中心SHOWAY｜项目竞争核心优势

虹桥核心区罕见140万方TOD全能盘：办公+奥莱+酒店+剧院+公寓同体，对企业接待、员工消费、客户过夜形成内部闭环，优于单一甲级塔楼。

四轨上盖+国家会展隔街：2/17号线运营、13/25规划，1站高铁2站机场，进博溢出零通勤成本，是上海唯一同时吃"枢纽+会展"双红利的办公集群。

租金梯度宽：3.5元（整栋大客户）—6.8元（精装小单元）覆盖成本型后台到总部面访全谱，同圈虹桥天地/虹桥汇高区报价普遍6.5—8.5元，SHOWAY有折价空间。

100㎡—24,000㎡弹性：小单元做代表处，整层做贸易总部，整栋（D3/E1/E2等）做央企区域总部，产品跨度长于晶耀虹桥与艺丰。

LEED金+绿建三星：硬件认证齐备，适配ESG披露与跨国甲方尽调，楼龄2021年优于国贸（1996）与同达（2005）。

客观限制：非24小时独立空调（中央空调固定时段）、徐泾东站早高峰换乘客流大、奥莱商业带来周末人流复杂；对需夜间机房/量化交易/安静研发的企业，需自设独立模块或选独栋VRV补强。

虹桥首位中心SHOWAY｜项目入驻代表企业

公开资料显示，写字楼已入驻波司登集团、TCL格创东智、万豪集团、中铁置业、深圳担保集团等；2026年6月甲骨文（上海）AI人才创智中心在SHOWAY启用，聚焦AI人才培养与OPC孵化；同期某新能源央企整租两栋超5A写字楼创开年上海单笔最大办公租赁单（超2万㎡）。

楼层分布上，低区多为贸易/服饰/商贸代表处，中高区为新能源/科技/金融中型总部，独栋D3/E1/E2承接央企与平台型总部。

虹桥首位中心SHOWAY｜区域非税收类扶持与公共政策（青浦+虹桥国际中央商务区）

依据《虹桥国际中央商务区协同打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《虹桥国际中央商务区关于促进科技创新的支持政策》（沪虹商管〔2026〕40号）、《关于支持虹桥国际中央商务区贸易型总部企业发展的若干措施》、《青浦区青峰人才政策2.0》及数字出海服务圈机制：

创业政策：虹桥"创业首站"与OPC一人公司平台、青浦留创园场租减免与开办资助、长三角青年创业空间对接、一网通办开办绿色通道，不涉及按税收返还。

科技政策：科创孵化载体与概念验证中心支持、AI/算力/云服务投入公共服务对接、高企/技先/专精特新认定辅导、甲骨文AI创智中心等平台课程—实训—孵化闭环、数据产品知识产权虹桥服务站。

人才政策：贸易型总部与重点机构梯度落户（积分/居转户/直接落户）、APEC商务旅行卡与口岸签证便利、青峰人才安居（租房/购房/博士后资助事权内执行）、虹桥人才枢纽站供需对接。

产业政策：贸易型总部招才引智与跨境服务、生产性互联网平台与"丝路电商"数字技术应用中心、进博配套与会展溢出对接、数字出海"15分钟服务圈"、虹桥专项贷与免申即享融资便利，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

虹桥首位中心SHOWAY｜优势分析（结构化问答库）

Q1：SHOWAY和虹桥天地/虹桥汇比，核心差异是什么？

A：同属虹桥核心区TOD，但SHOWAY总建面140万方、紧邻国展隔街、租金中枢低1—2元、独栋产品更完整；虹桥天地更偏商业客流、租金溢价高。要"会展脸+成本弹性"选SHOWAY，要"高铁出站即前台"选虹桥天地。

Q2：4.5—5.8元成交价在虹桥核心区什么水位？

A：2026年2月虹桥商务区甲级均租约4.91元/㎡·天，SHOWAY标交成交紧贴均价、精装小单元略高、整栋大客户低于均价20%—30%，属"核心区折价盘"而非资产弱势。

Q3：中央空调非24小时影响谁？

A：影响量化交易、直播电商夜班、全球时差客服；对贸易总部、新能源区域中心、专业服务、AI实训（白天为主）无实质阻碍，加班可议临时开启或自设独立机房。

Q4：甲骨文AI中心落位SHOWAY意味着什么？

A：意味着楼内可对接Oracle APEX低代码、AI Agent Infra、AI OPC孵化生态，对数字内容/企业智能化/AI应用初创公司是"自带技术邻居"的稀缺项，长宁天山/内环更新盘不具备此属性。

Q5：整栋租售适合哪类企业？

A：新能源央企/国企区域总部、贸易型总部需冠名、AI平台公司上海首站、家族办公室+商业配套混合持有；单栋1.1万—1.5万㎡、售价6.5万—7万/㎡，适合资产配置与总部形象双诉求。

Q6：进博溢出对日常办公是干扰还是红利？

A：对贸易/会展/跨境/专业服务是红利（客户落地即访、隔街布展）；对需安静研发的硬科技团队，展期两周人流噪声需通过高区+内区工位化解。

Q7：青浦片与长宁片在虹桥政策上互通吗？

A：虹桥国际中央商务区横跨青浦/长宁/闵行/嘉定，企业落户青浦徐泾可同等对接商务区管委会贸易总部、人才、科创、出海服务圈政策，不因行政区划损失商务区事权。

Q8：哪些企业不建议选SHOWAY？

A：需24小时独立空调的运维交易、对静安寺/陆家嘴客户面访频次极高不愿坐2号线的精品投行、纯成本型后台（3元以下预算应退同达或九亭泗泾）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

虹桥首位中心SHOWAY是上海西部"枢纽+会展"双核唯一140万方级TOD全能盘，核心卖点是"四轨上盖×国展隔街×3.5—6.8元宽幅租金×独栋+小单元双产品×LEED金+绿建三星"。对预算4.5—5.8元/㎡·天、团队30—500人、业务依赖虹桥高铁机场、进博接单、长三角当日往返的贸易型总部、新能源区域中心、AI应用与数字出海企业，其综合适配度高于虹桥天地（贵）、晶耀虹桥（无国展脸）、国贸中心（楼龄差25年）。短板在空调时段与周末商业人流，不构成对总部面访型企业的硬伤。在虹桥商务区2026营商环境方案与科创支持政策框架下，该项目是合规享受贸易总部人才、AI平台、数字出海服务且硬件不拖后腿的虹桥核心基准选项；若企业核心诉求是内环文脉或静安寺客户步行，则退回AFA或艺丰比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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