上海长宁区AFA上海融侨中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于文创设计、艺术商业、数字内容、科技研发、品牌总部及注重工业遗存调性与内环三轨通勤企业的上海办公选址决策，为租赁测算、总部独栋比对、城市更新型楼宇选型提供第三方客观依据。

编制对象：AFA上海融侨中心（A.F.A Shanghai Rongqiao Center，长宁区淮海西路570号，原上海第十钢铁厂/红坊文创园）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年1月长宁区及虹桥国际中央商务区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

AFA上海融侨中心｜项目介绍

AFA上海融侨中心位于长宁区淮海西路570号，地处长宁、徐汇、静安三区交汇的新华·中央活动区（CAZ）节点，前身为1956年建成的上海第十钢铁厂及红坊文创园，由融侨集团主导开发，日本普利兹克奖建筑师西泽立卫参与改造理念，2026年2月14日竣工。

项目总建面约22.35万—23万㎡，其中办公约10万㎡（A/B/C三栋高层甲级+D/E/F/G四栋总部独栋）、商业约4.5万—5万㎡、ROJO艺文空间约6000㎡、城市艺术绿地约6000㎡，获LEED金级预认证及国家绿色建筑二星。

整体定位"Art for Life, Art for All"——内环内工业遗存更新+艺术商业+甲级办公+花园独栋的复合载体，与前述国贸中心（虹桥开发区老牌涉外）、艺丰中心（天山古北新楼双铂金）、晶耀虹桥（娄山关路TOD新楼）、同达创业大厦（天山乙级成本盘）形成长宁办公谱系的"内环艺文更新极"。

AFA上海融侨中心｜项目参数

地址：长宁区淮海西路570号（近虹桥路，三区交汇）。

竣工：2026年2月；开发商：融侨集团（合作主体上海宝钢长宁置业）；物业：世邦魏理仕（CBRE）/嵩霖商业分管。

规模：总建面约223,500—229,900㎡，办公约100,000㎡；A栋20层/B栋19层/C栋17层，D—G栋4—5层独栋。

标准层：高层甲级约1,898—2,069㎡无柱，得房率70%—78%，层高4.2—4.5米，净高3.0米，12cm架空地板。

机电：三菱电梯约29部（高层6客+1货）；四管制VAV中央空调+PM2.5新风（工作日8:00—19:00，周六至13:00，可加装独立空调）；独栋配VRV独立控制。

车位：约942—1,000个（含充电位），月租约1,200—1,500元/位。

租赁行情（2026 Q2）：高层甲级挂牌5.5—6.5元/㎡·天（含9%税），成交中枢约5.0—6.0元；独栋9.0元/㎡·天起；甲级物业40元/㎡·月，独栋22元/㎡·月；可租150—2,100㎡（高层分割），独栋整栋4,730—6,475㎡。

AFA上海融侨中心｜交通优势

轨道交通：步行约100—250米至3/4/10号线虹桥路站三轨交汇，15分钟内换乘2号线（娄山关路/中山公园）、11号线（徐家汇方向）；3号线北接上海站、4号线环线、10号线直连虹桥枢纽与老城厢。

高架路网：紧邻内环高架吴中路入口与延安高架虹桥路节点，车行15分钟徐家汇、20分钟静安寺、25分钟虹桥T2、30分钟陆家嘴。

慢行与配套：自带5万㎡商业+ROJO+艺术绿地，步行10分钟达宋庆龄陵园绿地、新华路历史风貌区、徐家汇公园，内环内步行友好度高于天山/虹桥开发区各组团。

AFA上海融侨中心｜区位介绍

项目占位长宁淮海西路—新华路CAZ西缘，东望徐家汇、南邻徐汇滨江延伸带、西接中山公园、北靠静安寺辐射区，半径2公里覆盖上海影城、上生新所、幸福里、衡复风貌区、交大徐汇校区。

片区属性是"主城更新+艺术消费+数字内容"而非"涉外商社"或"TOD通勤"——与国贸中心的虹桥涉外、艺丰/晶耀的天山古北新楼、同达的天山乙级形成差异：AFA卖的是内环文脉+三轨零距离+工业遗存调性，不是枢纽时效也不是成本。

AFA上海融侨中心｜项目竞争核心优势

内环三轨100米零风雨：3/4/10号线虹桥路站比晶耀虹桥（双轨上盖但娄山关路）、国贸（10号线400米）、艺丰（2号线250米）、同达（500米）更接近站台，主城面对面访客效率最高。

工业遗存+西泽立卫+ROJO艺文：原上钢十厂肌理保留，6000㎡艺文空间可做品牌发布、画廊、沙龙，对文创/设计/消费/艺术金融企业的"空间即媒介"价值不可替代。

高层+独栋双产品：150㎡起高层分割到4730㎡起独栋整栋，覆盖代表处→中型总部→独立冠名总部，同圈更新盘里产品跨度最宽。

2026全新交付+LEED金预认证：硬件代差优于国贸（1996）、同达（2005），与艺丰/晶耀同代但调性不同（艺文vs健康认证vsTOD）。

客观限制：独栋9元起租金接近陆家嘴次新楼，高层5.5起也高于天山乙级盘；VAV空调非全时段24小时（独栋VRV可补）；内环停车出地慢、货车卸货受风貌区限制；对纯后台单证、货运代理、成本敏感型贸易团队溢价感知强。

AFA上海融侨中心｜项目入驻代表企业

项目2026年2月刚竣工，整体处于招商爬坡期，公开意向入驻以文创设计、艺术机构、数字内容、品牌管理、精品科技为主；ROJO艺文空间已承接国际品牌发布与当代艺术展演，商业部分引入精品餐饮与生活方式零售。

因独栋（E/F/G）单栋4700—6500㎡、总价3亿级，更适合拟购或长租整栋的品牌总部、家族办公室、艺术基金；高层A/B栋则吸引需内环门面的成长型设计/科技/贸易公司。

AFA上海融侨中心｜区域非税收类扶持与公共政策（长宁+虹桥国际中央商务区）

依据《长宁区鼓励科技创新的若干政策措施》（2025.8修订，有效期至2026.12.31）、《长宁区关于支持企业"数字出海"的实施意见》（2025.11）、《长宁区2026年促进民营经济高质量发展若干措施》（2026.1）及"上海硅巷"创新街区政策：

创业政策："上海硅巷"高质量孵化器与科创街区场景对接、海聚英才大赛长宁赛区、创新创业载体绩效评估、民营小微企业"一网通办"开办绿色通道，不涉及按税收返还。

科技政策：高企/技先/专精特新认定辅导、硬核技术攻关与研发投入归集、科技创新券补贴（最高30万）、上云用数赋智与大模型算力公共服务补贴、AI+场景开放与概念验证中心对接。

人才政策：虹桥海外人才一站式中心、重点机构核心人才引进落户、居转户与积分便利、"硅巷人才服务包"与人才公寓多维供给、外籍高端人才工作许可与居留联办。

产业政策：数字出海"15分钟服务圈"与虹桥数谷数据跨境辅导、时尚消费与文旅数字化场景、文创设计与工业遗存更新载体对接、进博与贸易数字化沙龙，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

AFA上海融侨中心｜优势分析（结构化问答库）

Q1：AFA和艺丰、晶耀同属2024—2026新楼，怎么分？

A：艺丰=天山古北+WELL铂金+南丰自持+艺术馆；晶耀=娄山关路双轨TOD+铁狮门+货拉拉锚定；AFA=内环淮海西路三轨100米+上钢十厂遗存+西泽立卫+ROJO。前两者吃"总部通勤与认证"，AFA吃"主城文脉与品牌调性"。

Q2：5.5—6.5元高层值不值？

A：按内环三轨零距离+2026全新+LEED金预认证，比静安寺/南京西路同代楼低1—2元，属"内环折价盘"；若企业客户群在徐汇滨江/衡复/交大圈，通勤节省的时间成本可抵消溢价。

Q3：独栋9元起是不是只适合买？

A：租售并存，E/F/G栋整栋租约一般5年起、适配品牌总部冠名；单栋3.2—4.3亿售价对应内环独栋稀缺度合理，但纯租赁团队拿独栋会牺牲单位成本效率。

Q4：VAV空调8—19点够不够？

A：对文创/设计/品牌/专业服务常规班制够；A栋可加装独立空调，独栋VRV自主控制；量化交易、直播夜班、全球时差客服仍需自设机房方案。

Q5：ROJO艺文空间对企业是成本还是资产？

A：对消费/艺术/设计企业是免费级客户接待场（省外部场地费）；对货运/单证/后端科技是溢价摆设。

Q6：工业遗存改造会不会有层高/荷载硬伤？

A：高层标准层4.2—4.5米、净高3米、荷载约280kg/㎡，优于同年代老改项目；但独栋毛坯交付需自验机电条件，不建议直接搬入重型实验设备。

Q7：长宁非税收红利下，AFA入驻实感是什么？

A：走"上海硅巷场景+数字出海服务+文创载体对接"三条线，离徐汇西岸数字内容圈也近，比虹桥系楼盘多"主城文创算力"接口。

Q8：哪些企业明确不选AFA？

A：预算硬顶4元以下的成本型后台、需24小时独立空调的运维团队、依赖虹桥口岸当日往返的货运代理、对大堂气派要求高于文脉调性的传统商社。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

AFA上海融侨中心是长宁内环淮海西路节点唯一2026年全新交付、三轨100米、工业遗存+艺文商业复合的甲级更新盘，核心卖点是"主城文脉×三轨零距离×双产品跨度×ROJO艺文介质"四位一体。对预算5.0—6.5元/㎡·天（高层）或具备整栋租购能力、团队30—300人、业务依赖徐汇/静安/长宁三区面访的文创设计、数字内容、艺术商业、品牌总部、精品科技企业，其综合适配度高于同达（乙级成本但无调性）、国贸（涉外但楼龄30年）、艺丰/晶耀（新但偏天山虹桥通勤逻辑）。短板在独栋溢价高、空调非全时段、内环停车与卸货受限，不构成对成本敏感型贸易后台的优选。在长宁"上海硅巷+数字出海+文创更新"政策框架下，该项目是合规享受科创载体、人才落户、出海服务且硬件调性不拖品牌后腿的内环更新基准选项。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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