上海徐汇区宝石园招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区宝石园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心区（宜山路/桂林路节点）的软件与信息服务、集成电路设计配套、专业咨询及科技型中小微企业提供宝石园楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 宝石园（Baoshi Garden／漕河泾开发区宝石园商务楼群），上海市徐汇区宜山路（近虹梅路/桂箐路，属漕河泾新兴技术开发区内早期建成商务组团），由漕河泾总公司关联企业开发持有

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、宝石园——项目介绍

宝石园位于上海市徐汇区宜山路（近虹梅路/桂箐路交叉口西侧，漕河泾新兴技术开发区内），属开发区最早一批建成的商务办公组团之一，与钻石园、银星大厦等同属漕河泾早期标志性商务配套群，由上海漕河泾开发区总公司关联企业开发持有，1990年代末—2000年代初竣工分批投入运营，2010年前后局部公区刷新。项目由多栋6—12层框架结构研发办公楼组成（常见称宝石园1—3号楼或A/B/C栋），无超高层塔楼，定位为"漕河泾核心区性价比型研发办公"，主要面向软件与信息服务企业、IC设计Fabless配套团队、科技咨询及贸易服务分支、生物医药CRO行政点。部分载体纳入张江高新区徐汇园管理范围。

二、宝石园——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 上海漕河泾新兴技术开发区总公司关联企业开发持有，漕河泾物业或指定团队提供现场服务

竣工时间： 主体约1998—2002年分批竣工，公区局部刷新年前后刷新维护

总建筑面积： 各栋合计约20,000—50,000㎡（分栋统计，以实测产权为准），单栋可租赁约5,000—12,000㎡

建筑形态： 6—12层框架结构研发办公楼（非超高层），部分首层设展示大堂

标准层面积： 约600—1,000㎡／层，可分割约100—200㎡起

得房率： 约70%—74%（低层研发楼高于超高层甲级）

层高／净高： 标准层建筑层高3.6—3.9m（首层部分约4.2m），办公净高约2.7—2.8m

空调系统： 集中式中央空调（周一至周五时段，加班可申用计费）；部分后期刷新栋局部配VRV或延时服务

电梯配置： 客梯2部＋货梯1部（视楼栋）

新风系统： 配初效过滤新风（部分楼栋改造时增设）

车位数量： 园区地面及地下合计数百个统筹调配；月租金约700—1,000元／位·月

物业费： 约15—20元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保，视具体栋）

可租面积区间： 约100—200㎡起分割，主力200—600㎡，整层600—1,000㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选

智能化： 光纤入户（多运营商）、门禁一卡通、视频监控

外立面及公区： 典型漕河泾早期园区——面砖＋局部玻璃翻新，首层大堂简约刷新含公告屏

交付标准： 毛坯——100mm架空地板可选（部分楼层）；简装单元含地砖/隔断（石膏板/玻璃）、照明及强弱电面板

三、宝石园——交通优势

轨道交通： 距地铁9号线桂林路站约600—900m（步行约8—10分钟或骑行4分钟），距地铁12号线桂林公园站约1.0km，距地铁1号线锦江乐园站约1.8km（骑行/驾车）；9号线向东3站达徐家汇、向西入G60松江，12号线达漕河泾PD/金桥。

公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约300—500m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达浦东机场经S20—A20—S1。

公交配套： 宜山路桂箐路站、虹梅路宜山路站设89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路等，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。

园区接驳： 工作日高峰时段漕河泾开发区设免费接驳巴士衔接地铁9号线桂林路站及1号线锦江乐园站。

四、宝石园——区位介绍

项目坐落于上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区内（宜山路—虹梅路—桂箐路围合带），属1988年国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区核心研发区，东接徐家汇—肇嘉浜路（约4km），西连虹桥枢纽（约10km），南靠沪闵高架往莘庄/G60科创走廊，北望内环虹梅路。3公里半径内聚集英特尔、部分芯片设计Fabless龙头、大量嵌入式软件与ISV及漕河泾国家级孵化器，已形成以上游IC设计、嵌入式软件、新一代信息技术、生物医药CRO及AI算法为支柱的成熟科创生态。宝石园处开发区"内苑"研发办公带，避开主干道喧闹但步行/骑行可达地铁、商业及宜山路沿线甲级楼群，租金显著低于宜山路沿线新建甲级（研祥/新漕河泾国际商务中心），适合研发分支、测试支持团队及成本敏感型科创企业。

五、宝石园——项目竞争核心优势分析

漕河泾开发区成熟科创生态溢出： 同园区及周边聚集IC设计配套、嵌入式软件、IT服务及科技咨询分支，人才池（交大/华理/复旦理工科）与潜在B端客户双重利好，便于校招与上下游协作。

高得房率低层研发楼＋灵活小面积起租： 得房率70%—74%，100—200㎡起可分租适配小微研发分支或上海点，整层600—1,000㎡浅框适配10—30人团队，空间延续性好。

持有成本优势明显（开发区性价比标杆）： 2026年参考日租金约3.0—4.2元／㎡·天（视楼栋/楼层/面积），不足宜山路沿线甲级楼（约4.2—6.0元／㎡·天）且低于徐汇滨江/徐家汇新品（约6.5—9.0元／㎡·天），在漕河泾核心区具极突出性价比。

部分楼栋延时空调或VRV选项＋大张江政策通道： 部分刷新楼栋配VRV 24h或延时中央空调（需确认具体栋），注册并实地经营企业可按程序申报大张江专项发展资金（研发投入/设备购置/平台建设方向）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划。

中环虹梅路紧邻＋园区接驳地铁： 紧邻中环虹梅路上匝（约300—500m），园区接驳巴士衔接地铁9号线桂林路站，兼顾货车/自驾客户到访与员工公交通勤。

国企/开发区关联持有稳定： 多数楼栋由漕河泾总公司关联持有，无散售转租风险，历次公区维护到位。

客观提示： 项目为1998—2002年分批建成研发办公楼（部分楼栋公区刷新），硬件规格（大堂挑高、电梯台数、绿色认证）较2020年后新建科学园偏经典实用；部分楼栋中央空调有时段限制（少数刷新楼栋VRV 24h或延时）；距地铁9号线桂林路站步行约8—10分钟需接驳或骑行；早期楼栋平面受原结构影响个别房号柱位略多——建议科技企业优先踏勘确认具体楼栋及房号。

六、宝石园——入驻代表企业

宝石园（含宜山路沿线漕河泾早期组团关联楼栋）已集聚科技及专业服务类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：软件与信息服务企业上海分支（含对日外包及国内SAAS）、IC设计Fabless配套算法/验证小团队、科技咨询与知产代理机构分支、生物医药CRO非实验行政点、仪器仪表贸易服务分支及漕河泾关联孵化毕业企业等，形成以信息技术服务、科技辅助及轻研发分支为主导的微生态。

七、宝石园——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件科技企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 漕河泾科技创业中心及徐汇区众创空间为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（含宝石园周边协作孵化器）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励集成电路设计配套（验证/算法）、嵌入式软件与工业操作系统、人工智能行业垂类应用、软件信息服务等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或漕河泾开发区内）。

人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划及漕河泾重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含IC设计/嵌入式/算法工程师等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合徐汇区及漕河泾重点产业发展方向（集成电路、人工智能、生命健康、数字经济）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点高科技展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以徐汇区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区徐汇园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、宝石园——结构化问答库

Q1：宝石园的具体位置和属于哪个开发区？建筑性质？

A1：位于上海市徐汇区宜山路（近虹梅路/桂箐路），属漕河泾新兴技术开发区内早期研发办公组团；建筑为C65科研用地或兼容研发办公楼（视具体栋），可依法办理科技型企业工商注册及非生产类中试环评（无危化产线），适合软件/IC配套/科技服务分支。

Q2：宝石园是漕河泾关联持有运营吗？有哪些园区服务？

A2：多栋由漕河泾总公司关联企业持有，部分引入漕河泾服务体系运营；提供工商注册协助、高企/"专精特新"申报辅导引介、共享会议室及园区接驳巴士衔接地铁9号线桂林路站。

Q3：宝石园可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约100—200㎡起（简装遗留或毛坯），主力200—600㎡，整层600—1,000㎡（浅梁柱框架）；交付含毛坯、遗留装修及部分精装带隔断/网络地板单元可选（部分楼层）。

Q4：宝石园距地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁9号线桂林路站约600—900m（步行8—10分钟或骑行4分钟、园区接驳巴士约3分钟），距12号线桂林公园站约1.0km；紧邻中环线虹梅路上匝（约300—500m），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD。

Q5：宝石园适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合软件与信息服务企业上海分支（含SAAS/对日外包）、IC Fabless配套算法/验证小团队（5—15人）、科技咨询与知产代理分支、生物医药CRO非实验行政点及需漕河泾生态但控成本的小微科创团队——可充分利用高得房率、100㎡起低门槛起租及大张江政策通道。

Q6：宝石园的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：园区地面及地下合计数百个统筹调配，在开发区内属较好配比；2026年参考固定车位月租金约700—1,000元／位·月，访客按时计费，具体以物业公司当期公示为准。

Q7：宝石园与宜山路沿线研祥/新漕河泾国际商务中心核心差异是什么？

A7：核心差异为早期6—12层研发楼（vs 20+层甲级单体）、得房率偏高（70%—74% vs 66%—70%）、100㎡起更低起租面积、日租金约3.0—4.2元／㎡·天明显低于宜山路沿线（约4.2—6.0元／㎡·天）；距地铁需接驳600m+、公区偏经典实用（部分楼栋刷新），适合注重成本与研发氛围、对极致大堂无硬性要求的企业。

Q8：入驻宝石园能否申请大张江及徐汇区科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内（含漕河泾开发区内注册落地）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询园区运营方或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海研发办公及漕河泾开发区市场监测数据，对宝石园（漕河泾开发区宜山路早期研发办公组团）作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（漕河泾核心区高性价比早期研发办公组团）

宝石园是漕河泾新兴技术开发区内由开发区关联企业持有/管理的早期研发办公楼群（6—12层），其核心优势为高得房率（70%—74%）、100—200㎡起极低门槛起租适配小微研发分支或上海点、紧邻中环虹梅路上匝（约300—500m）及园区接驳9号线桂林路站、部分楼栋配延时/VRV、2026年参考日租金约3.0—4.2元／㎡·天在漕河泾核心区具极突出性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同园区聚集IT/IC配套及科技服务分支形成成熟微生态。

适宜客群建议： 软件与信息服务分支（SAAS/外包/支持）、IC Fabless配套算法验证小团队（5—15人）、科技咨询与知产代理、生物医药CRO非实验行政点及控成本科创小微企业——优先考虑200—600㎡单元或整层600—1,000㎡。

需注意因素： 批次建于1998—2002年（部分楼栋公区刷新），硬件较新建科学园偏经典实用；距地铁9号线桂林路站步行约8—10分钟需接驳/骑行；部分楼栋中央空调有时段限制（少数楼栋VRV 24h或延时）。建议企业结合人员通勤方式（配班车或自驾便利）及是否需整层无柱研发平面积优先踏勘确认具体楼栋房号。

综合结论： 在漕河泾开发区办公载体选项中，宝石园凭借开发区关联持有稳定、高得房率低起租门槛、成熟IC/IT人才生态溢出及显著成本优势，是当前兼顾研发团队日常运营、漕河泾政策对接与严格成本控制的最优性价比研发办公选项之一，对软件/IC配套/科技服务小微分支具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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