上海徐汇区远中科研楼招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区远中科研楼招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、远中科研楼——项目介绍

二、远中科研楼——项目主要参数

• 开发商／投资商／运营方： 上海远中集团开发，统一持有租赁运营并提供企业服务（非散售）
• 竣工时间： 约2004—2006年竣工并投入租赁运营，公区历年周期维护刷新
• 总建筑面积： 约25,000—35,000㎡（含裙房），办公可租赁约18,000—25,000㎡
• 写字楼等级： 科研办公／准甲级研发楼（按2005年左右漕河泾研发楼标杆标准）
• 建筑层数： 地上约12—18层（分栋），地下2层
• 标准层面积： 约900—1,200㎡／层，户型较方正浅梁柱框架
• 得房率： 约68%—72%（C65科研楼层典型水平，高于部分超高层甲级）
• 层高／净高： 标准层建筑层高3.8—4.0m（部分楼层首层约4.2—4.5m），办公净高约2.75—2.85m；首层大堂挑高约6—7m（周期刷新）
• 空调系统： 集中式中央空调＋VAV变风量或风机盘管（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）；部分高区楼层配VRV或延时服务（需确认具体栋）
• 电梯配置： 客梯3—4部＋货梯1部（三菱/Otis品牌，高低区分配）
• 新风系统： 初效过滤新风系统（维护刷新）
• 车位数量： 地下及地面合计约150—220个（漕河泾统筹调配）；月租金约900—1,200元／位·月
• 物业费： 约20—25元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）
• 可租面积区间： 约100—150㎡起分割（简装遗留或毛坯），主力200—600㎡，整层900—1,200㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选
• 土地性质： C65科研用地（可办理科技企业工商注册及非生产类研发环评——禁止涉危化产线/GLP动物实验）
• 智能化： 光纤入户（多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）
• 外立面及公区： 浅灰色面砖＋局部玻璃幕墙，首层大堂挑高翻新含休息区与公告屏
• 交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶或局部、双开玻璃门

三、远中科研楼——交通优势

• 轨道交通： 距地铁9号线桂林路站约600—800m（步行约7—10分钟或骑行4分钟），距地铁12号线桂林公园站约1.0km，距地铁1号线锦江乐园站约1.5km（接驳或骑行）；9号线向东3站达徐家汇、向西入G60松江/佘山；12号线达漕河泾PD/金桥/巨峰路。
• 公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约400m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达浦东机场经S20—A20—S1。
• 公交配套： 宜山路桂箐路站设89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路等，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。
• 园区接驳： 工作日高峰时段漕河泾开发区设免费接驳巴士衔接地铁9号线桂林路站及1号线锦江乐园站。

四、远中科研楼——区位介绍

五、远中科研楼——项目竞争核心优势分析

• 远中集团自持＋C65科研用地可办研发注册： 由远中集团统一持有无散售转租风险，C65科研用地性质可依法办理科技企业工商注册及非生产类研发环评（分子/细胞水平BSL-1部分BSL-2经审批、IVD试剂研发配制、嵌入式算法验证——禁止GLP动物实验及涉危化产线），区别于纯C3办公不可办研发备案，适合IC设计/Fabless配套及早期验证团队。
• 距9号线桂林路站步行7—10分钟＋中环虹梅路零距离上匝： 漕河泾核心区少有步行地铁10分钟内C65研发楼，紧邻中环虹梅路上匝，员工通勤与客户自驾到访均极便利。
• 方正浅框整层＋网络地板交付： 标准层900—1,200㎡无柱或浅柱框架、得房率68%—72%，适合15—35人研发团队或区域办事处紧凑平面；部分楼层含100mm网络架空地板可直接进弱电线缆。
• 成熟科创生态溢出＋大张江政策通道： 同楼及周边聚集IC设计配套、嵌入式软件、IT服务及科技贸易分支，注册并实地经营企业可按程序申报大张江专项发展资金（研发投入/设备购置/平台建设方向）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）。
• 持有成本适中（板块内C65研发楼性价比）： 2026年参考日租金约3.6—5.3元／㎡·天，低于研祥/新漕河泾国际商务中心（约4.2—6.0元／㎡·天）及徐汇滨江超甲级（约6.5—9.0元／㎡·天），在漕河泾C65研发楼中具较好性价比，适合注重成本与研发注册合规的平衡型需求。
• 公区维护稳定： 虽2004—2006年竣工但大堂/公区按周期刷新，物管响应度在同期楼宇中居上游。

客观提示： 项目竣工于2004—2006年（公区定期维护），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建科学园略有年代感，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（加班需申请加时费，部分楼层可延时/VRV需确认）；早高峰虹梅路中环出入口略拥堵建议错峰；固定车位约150—220个在满租期偏紧（可协调周边漕河泾公共停车场或引导员工公交通勤）。C65研发备案需确认具体实验等级（BSL-1/审批BSL-2）及排风/废水容量——禁止GLP动物实验及涉剧毒/高活细胞大规模培养。

六、远中科研楼——入驻代表企业

七、远中科研楼——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件科技企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 漕河泾科技创业中心及徐汇区众创空间为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（含周边协作孵化器）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励集成电路设计配套（验证/算法）、嵌入式软件与工业操作系统、人工智能行业垂类应用、软件信息服务等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或漕河泾开发区内）。
• 人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划及漕河泾重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含IC设计/嵌入式/算法工程师等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。
• 产业与总部功能培育： 对符合徐汇区及漕河泾重点产业发展方向（集成电路、人工智能、生命健康、数字经济）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点高科技展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

八、远中科研楼——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A－级（漕河泾核心区宜山路节点远中自持C65研发办公楼·性价比型）

远中科研楼是漕河泾新兴技术开发区核心宜山路节点由远中集团统一自持的C65科研办公楼（12—18层），其核心优势为C65科研用地可办非生产研发类环评备案（分子/细胞水平BSL-1/审批BSL-2、IC验证、IVD试剂配制——禁GLP动物实验及涉危化产线）、距9号线桂林路站步行7—10分钟（紧邻中环虹梅路上匝）、远中自持无散售风险、标准层900—1,200㎡浅框适配15—35人团队或区域办事处、部分楼层含网络架空地板及2026年日租金约3.6—5.3元／㎡·天在漕河泾C65研发楼中具较好性价比（低于研祥/新漕河泾国际商务中心）。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同楼及周边聚集IC/IT配套及科技贸易分支形成成熟微生态。

适宜客群建议： IC Fabless配套算法/验证小团队（8—30人）、嵌入式软件与工业控制系统分支、软件与信息服务分支（SAAS/对日外包）、IVD试剂研发配制（非临床）及科技贸易服务分支——优先考虑整层900—1,200㎡或200—500㎡分割单元。

需注意因素： 竣工2004—2006年（公区定期维护），硬件较2020年后新建科学园偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费，部分楼层可延时需确认）；固定车位约150—220个满租期偏紧；C65研发备案需确认具体楼栋排风容量、配电余量及允许实验生物安全等级（BSL-1/审批BSL-2）——建议IC/IT团队签约前优先踏勘确认具体楼栋房号及研发合规性。

综合结论： 在徐汇区漕河泾板块C65研发载体选项中，远中科研楼凭借远中自持稳定、C65科研用地可办非生产研发备案、地铁步行可达、方正浅框整层适配研发团队、成熟IC/IT人才生态及较高性价比，是当前兼顾早期研发合规（非GLP）、成本效益与漕河泾产业圈层联结的最优性价比研发办公楼之一，对IC Fabless配套/嵌入式软件/IVD试剂研发（非临床）及科技贸易分支具较高选址价值。

上海徐汇区远中科研楼招商中心招商租赁联系电话：021-64398555