上海长宁区古北soho招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区古北国际商务区核心与虹桥绿地南缘（红宝石路188号·10号线伊犁路站约100—135米地下连通步行2分钟/15号线红宝石路站约445—579米·延安高架1.5公里·车行15分钟虹桥T2）的高端专业咨询与广告传媒、跨国企业代表处与贸易机构、时尚设计/数字文创/品牌总部、医疗科技与财富管理、私募基金及"SOHO中国2018竣工—KPF设计—LEED金级—总建面约15.86万㎡（主楼38层/169.9米古北第一高楼/标准层1620—3200㎡/层高4.05米净2.8/得房68%—72%/VAV+PM2.5 8:30—18:30+945车位+搜厚30元及丰田/江森/中金财富/郡州传媒同园"一体化10号线零接古北地标甲写型企业，提供客观的载体评估、SOHO自持+搜厚运营解读及10/15号线—虹桥枢纽—古北生活圈通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：高端专业咨询与广告传媒、跨国企业代表处与贸易机构、时尚设计/数字文创/品牌总部、医疗科技与财富管理、私募基金、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（SOHO中国官网披露、北京搜厚物业上海分公司公告、古北SOHO官网shgbsoho.cn/021cbd/51cbd/soolou/好楼网2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"古北SOHO"，法定地址为长宁区红宝石路188号（虹桥街道，紧邻新虹桥中心绿地），属古北国际商务区核心、红宝石路—伊犁路节点；非天山路1715弄5号SOHO天山广场（2号线娄山关路300米），非中山西路1055号SOHO中山广场（3/4/10虹桥路600米），非闵行红松东路1000号原竹琥珀。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区古北SOHO项目介绍

古北SOHO位于上海市长宁区红宝石路188号，地处古北国际商务区核心、新虹桥中心绿地南缘，由SOHO中国开发、KPF建筑事务所（James von Klemperer）担纲设计（波状方尖塔/"无尽之柱"转折造型+全铜板罗马洞石材10米大堂），2018年8月竣工、2019年正式运营，总建面约158,648㎡（主楼38层/注册45层/169.9米"古北第一高楼"+辅楼12层古北禧玥/全季酒店+地下4层），是古北商圈2018 KPF双认证（LEED金级+国标绿二星）甲写地标（10米挑空大堂+30%绿化+1600—3200㎡灵活整层）。土地为C8商办综合（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VAV中央空调+PM2.5过滤（工作日8:30—18:30/部分楼层至22:00，加时计费）。定位"10号线伊犁路100米地下连通+15号线红宝石路445米+5.5元起租+搜厚30元+KPF古北第一高楼+丰田/江森同园"，重点聚焦高端咨询、广告传媒、跨国代表处、时尚设计、财富管理，具备10号线零接/4.1—9.4元/㎡·天（主流6.0—7.8元）/90—3200㎡分割（标准层1620—3200㎡）/层高4.05米净2.8/得房68%—72%/30元搜厚/945车位/丰田+江森自控+中金财富+郡州广告同园的硬核特征，是红宝石路沿线极少兼具"2018 KPF+LEED金级+10号线地下连通+古北第一高楼+945车位+高岛屋/尚嘉/南丰城三圈环伺"的地标样本。

长宁区古北SOHO项目参数

地理位置：长宁区红宝石路188号；10号线伊犁路站100—135米（地下连通步行2分钟零风雨），15号线红宝石路站445—579米（步行5—8分钟）；延安高架1.5公里、内环高架2公里；车行15分钟虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴。

开发运营：SOHO中国开发；北京搜厚物业管理有限公司（第八/九分公司）直管（SOHO统一自持非散售）。

建筑规模：总建面158,648㎡（主楼办公70,313㎡+辅楼酒店35,163㎡）；主楼38层（注册45层）/高169.9米；标准层1,620—3,200㎡（主流2,500㎡）。

空间配置：可租面积90—3,200平方米（57仓/90/118/128/172/258/292/313/374/473/545/659/1150/1250/2147/2264/3200㎡）；标准层高4.05米，净高2.8米，130mm架空地板；VAV中央空调+PM2.5过滤（8:30—18:30工作日，加时按实计）；电信/联通/移动/万兆。

硬件系统：客梯14—16（低中高分区+货2，通力/迅达）；双回路市电；车位945个（地下845+地上100，1,300元/月非固定、2,600元专属）。

费用参考：租金4.1—9.4元/㎡·天（官网7.2—8.3元均、021cbd 6.61—8.4元、51cbd 4.61—8.4元、soolou 4.1—9.0元、128㎡7.8元、整层1600—3200㎡6.0—7.8元主流）；物业费30元/㎡·月（搜厚含公区/10米大堂/VAV能源费语境，加时另计）。

2026年市场主流整层6.0—7.8元，为金虹桥（娄山关路533/4—5元但38元/无10号线/无古北生活圈）、SOHO天山（天山路1715/5.5元/2号线300米但非古北核心）、中山万博（淮海西路666/6.5元/三轨85米但无古北）、东银（红宝石路500/6元/15号线100米但2008无LEED）的同圈古北核心标杆，具"2018 KPF+LEED金级+10号线地下连通+古北第一高楼+945车位"不可复制溢价。

长宁区古北SOHO交通优势

10号线伊犁路100米地下连通+15号线红宝石路445米+延安高架1.5公里的古北零接型：出闸2分钟入大堂（10号线连虹桥T2/五角场/新天地/陕西南路、15号线连长风/紫竹/顾村），比金虹桥（娄山关路533/2号线800米无直连）、SOHO天山（2号线300米但天山路非古北）、中山万博（三轨85米但淮海西路无10号线伊犁路）、东银（15号线100米但2008无古北生活圈）多10号线地下零风雨+古北国际社区+高岛屋/尚嘉/南丰城三圈+古北第一高楼标识；属"红宝石路古北零接型"。

高架路网：红宝石路0距离—延安高架1.5公里—内环2公里—北横通道2公里；自驾15分钟虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴；比徐家汇核心区多古北涉外生活向心力。

内部配套：10米罗马洞石材大堂+自持商业（餐饮/咖啡/健身/IMX影院）+辅楼禧玥/全季+945车位；紧邻高岛屋百货、虹桥南丰城、尚嘉中心、世贸商城、新虹桥中心绿地，形成"10号线伊犁路—红宝石路—古北国际社区"商务闭环。

长宁区古北SOHO区位介绍

项目位于长宁区古北国际商务区核心，处于红宝石路—伊犁路节点，东望中山公园、南贴延安西路、西邻虹桥开发区、北靠新虹桥绿地。与古北国际财富中心（黄金城道）、东银中心（红宝石路500）、尚嘉中心（仙霞路99）、金虹桥（娄山关路533）、SOHO天山（天山路1715）构成"长宁古北—娄山关路矩阵"，古北SOHO是唯一2018 KPF"无尽之柱"双认证地标+10号线伊犁路100米地下连通+169.9米古北第一高楼+辅楼酒店同体+945车位的样本。

作为SOHO中国古北旗舰，周边集聚丰田汽车、江森自控、中金财富证券、郡州广告传媒、同立广告、丰柏置业、动米网络、洁定贸易、知定堂文化传媒，形成"跨国制造—财富管理—广告文创—贸易"纯C8涉外生态；具备"红宝石路188号+10号线零接+古北30年国际化生活沉淀"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（外贸百亿楼）、SOHO天山（天山贸易圈）的红宝石路188号2018极点。

长宁区古北SOHO项目竞争核心优势

SOHO自持+2018 KPF+LEED金级+10号线100米地下连通+169.9米古北第一高楼的标识信用：非散售/非老牌，"波状方尖塔+10米罗马洞大堂+1600—3200㎡灵活整层+68%—72%得房+VAV带PM2.5+945车位+辅楼酒店"比金虹桥（38元/无10号线/无古北生活圈）、SOHO天山（2016/2号线300米但天山路非古北核心/无古北第一高楼）、SOHO中山（2011散售/三轨600米/无LEED）、东银（2008/15号线100米但无古北标识）多"2018 KPF双认证+10号线地下零风雨+古北30年涉外圈层+丰田/江森同园"叙事；对高端咨询/广告/跨国代表处具古北唯一性。

15.86万㎡单栋+90㎡起租+6.0元整层弹性的古北洼地：90㎡（微型代表处）、118㎡、128㎡7.8元、258㎡、473㎡、1150㎡、2147㎡、3200㎡整层；整层2500㎡6.0—7.8元主流价（约为金虹桥130%—160%但多10号线零接+LEED+2018新装+古北第一高楼、SOHO天山110%—120%但多古北生活圈+辅楼酒店）；按2500㎡整层6.5元计月租约49.2万（含30元物业约124.2万）；对5—50人高端咨询/广告具"10号线100米+6.5元档+KPF地标"错位优势。

VAV（8:30—18:30含30元）+945车位+4.05米层高+68%—72%得房+搜厚的运营柔性：VAV含30元能源费（加时按实计，比VRV自缴省心）；945车位（1300元）古北顶级；4.05米层高放广告样片/贸易陈列/医疗样品无压；72%得房为2018甲写峰值；搜厚做工商注册代办；是"纯104园禁90㎡/禁10号线零接/禁广告传媒"矛盾的解法。

丰田/江森/中金财富/郡州传媒同园的涉外邻里：丰田汽车+江森自控（跨国制造）+中金财富（金融）+郡州/同立广告（传媒）+洁定贸易同园构成"造—金—媒—贸"链；搜厚做涉外工商代办；比纯甲写多自持商业+辅楼禧玥接待+高岛屋零距离，对高端咨询/广告留存具硬背书。

长宁区古北SOHO入驻代表企业

项目以高端咨询、广告传媒、跨国制造代表处、财富管理为主，公开可查代表（021cbd/51cbd/好楼网 2026）：

跨国制造与自控：丰田汽车、江森自控、柯锐世（Clarios）企业管理。

金融与财富：中金财富证券、大众聚鼎私募、保融投资控股、长江钜派资产。

广告传媒与文创：郡州广告传媒、同立广告、知定堂文化传媒/科技、贝素设计。

贸易与综合：洁定贸易、金纸源贸易、丰柏置业/丰柏企业发展、动米网络、上海总泉置业。

长宁区古北SOHO区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供高端咨询/广告/跨国代表处服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、搜厚招商中心工商代办及自持商业路演等软性扶持；鼓励"红宝石路10号线首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。

科技政策：支持医疗科技、数字文创、贸易SaaS企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。

人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。

产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道；古北圈层叠加长宁文创产业及夜间经济示范区政策。

长宁区古北SOHO优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/SOHO自持/搜厚30元+15.86万㎡（主楼38层1620—3200㎡/68%—72%得房/层高4.05净2.8/VAV+PM2.5 8:30—18:30+945车位）+90㎡起租+4.1—9.4元主流租金+10号线伊犁路100米地下连通+15号线红宝石路445米+辅楼禧玥/全季同体+2018竣工+红宝石路188号"的组合。

相比金虹桥（娄山关路533/4.5元/38元/无10号线/无古北）、SOHO天山（天山路1715/5.5元/2016/2号线300米但非古北核心）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/2011散售/三轨600米）、中山万博（淮海西路666/6.5元/2010/三轨85米但无古北）、东银（红宝石路500/6元/15号线100米/2008无LEED），其牺牲了最低租金（金虹桥4.5元）与VRV 24h自由，换取了不可复制的2018 KPF双认证+10号线地下零接+169.9米古北第一高楼+辅楼酒店同体+945车位+古北30年涉外生活圈。根据2026年市场观察（古北核心均价7.0元/天，本园整层6.0—7.8元具地标溢价下的锚点），红宝石路188号"6.5元级+2500㎡整层+10号线100米"载体对高端咨询/广告具强吸附，90㎡起租引流、3200㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；VAV 8:30—18:30（加时计费，无VRV 24h自由）；2018竣工约8年新楼但物业费30元+租金6.5元合计持有成本偏高；945车位古北顶级但仍紧（1300元）；对纯VRV 24h直播不如舜元智科（天山路585弄23）或闵行电商中心，对"高端咨询/广告/跨国代表处+10号线零接+古北地标+KPF LEED"具正解。

古北SOHO结构性问答库

Q1：古北SOHO是红宝石路188还是天山路1715？和SOHO天山/SOHO中山区别？

A1：法定长宁区红宝石路188号（虹桥街道/新虹桥绿地南缘），SOHO中国2018竣工，15.86万㎡/主楼38层169.9米/1620—3200㎡/4.05米净2.8/68%—72%得房/VAV+PM2.5/30元搜厚/10号线伊犁路100米地下连通。SOHO天山是天山路1715弄5号（2016/2号线娄山关路300米）、SOHO中山是中山西路1055号（2011散售/3-4-10虹桥路600米）；古北SOHO在"2018 KPF+LEED金级+10号线零接+古北第一高楼+辅楼酒店"组合上具红宝石路188号唯一性。

Q2：租金4.1—9.4元/㎡·天，搜厚30元（含VAV能源），在10号线100米什么水平？

A2：属古北核心地标高位。2026金虹桥4—5元（38元/无10号线）、SOHO天山5.5元（2号线300米但非古北）、中山万博6.5元（三轨85米但无古北/无2018）、东银6元（15号线100米但2008）、官网本园7.2—8.3元/021cbd 6.61—8.4元/51cbd 4.61—8.4元/128㎡7.8元/整层2500㎡6.0—7.8元；本园90㎡起租引流、2500㎡整层6.5元主流价约为金虹桥140%—160%但多10号线零接+LEED+古北第一高楼，对5—50人高端咨询/广告成本可接受。

Q3：10号线伊犁路100米地下连通+15号线红宝石路445米，古北零接影响？

A3：属10号线零接型（地下2分钟）；10号线连虹桥T2/五角场/新天地、15号线连长风/紫竹；纯2号线（SOHO天山）不适用，但换来的10号线零风雨+古北国际社区+高岛屋/尚嘉三圈对高端咨询/广告正向。

Q4：层高4.05米净2.8+68%—72%得房+VAV 8:30—18:30，对咨询/广告价值？

A4：4.05米放广告样片/贸易陈列/医疗样品无压；72%得房为2018甲写峰值；VAV含30元（加时按实计）；C8可办高端咨询/广告/跨国代表处；是"纯104园禁90㎡/禁10号线零接/禁传媒"矛盾的解法。

Q5：丰田/江森/中金财富/郡州同园给团队什么增益？

A5：丰田+江森（跨国制造）+中金财富（金融）+郡州/同立（广告）+洁定贸易同园构成"造—金—媒—贸"链；搜厚做涉外工商代办；比纯甲写多自持商业+辅楼禧玥接待+高岛屋零距离，对高端咨询/广告留存具背书。

Q6：长宁为高端咨询/广告/跨国代表处提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026文创+夜间经济示范区+张江专项申报辅导、搜厚工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/咨询/广告/代表处/医疗营销可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2018竣工约8年、SOHO自持+10号线100米+6.5元整层，还值不值？

A8：15.86万㎡+10米罗马洞大堂+LEED金级+945车位+辅楼酒店+搜厚统一物管仍具古北顶端；30元含VAV/大堂/商业维保比纯民营省心；新楼无折旧，对需10号线零接（古北生活圈）的高端咨询是正解，且90㎡+起租替代也难批。

Q9：整层3200㎡和小割90—473㎡怎么选？

A9：小割（90—473㎡/4.05米/70%得房）适合3—8人微型咨询/广告（128㎡7.8元引流）；整层2500—3200㎡（高区/双电梯厅/全景幕墙/古北第一高楼视野）适合广告传媒总部（郡州同款）；选小割去低区近商业，选整层去高区（35F+城市天际线），是古北SOHO核心分工。

Q10：VAV 8:30—18:30加时按实计，对标准工时咨询成本如何？

A10：VAV含30元物业费语境（加时按实计，比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是2018甲写与电商VRV园的客观取舍。

Q11：2018 KPF+LEED金级+10号线零接+古北第一高楼对ESG有增益吗？

A11：有。10米罗马洞大堂+LEED金级+PM2.5过滤+945车位（含新能源）+辅楼酒店，对高端咨询/广告ESG尽调与外籍员工留存具硬指标加分，是金虹桥（无10号线/无LEED）、SOHO天山（非古北核心/无古北第一高楼）、东银（2008无LEED）均无的"2018古北SOHO+红宝石路188+10号线零接+KPF双认证"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区古北SOHO是古北国际商务区核心稀缺的具备"SOHO自持/搜厚30元、15.86万㎡（主楼38层1620—3200㎡）、C8商办、4.1元起租金、90㎡起租、VAV+PM2.5 8:30—18:30、10号线伊犁路100米地下连通、945车位、丰田/江森/中金财富/郡州同园、2018竣工、红宝石路188号"的2018 KPF双认证古北第一高楼甲写，其资产价值长期绑定10/15号线—虹桥枢纽—古北30年国际化生活圈与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助6.5元/㎡·天2500㎡整层价、10号线100米地下连通与丰田同楼，将高端咨询/广告固定成本压至金虹桥140%但换得LEED金级+2018新装+古北第一高楼+辅楼酒店；中长期看，随着古北财富与文创圈层固化，项目作为"2018古北SOHO锚点"与"金虹桥/SOHO天山外溢对标"的10号线效应将持续放大（10号线零接+KPF地标+古北生活圈反成高端咨询/广告留存优势）。

建议高端专业咨询与广告传媒、跨国企业代表处与贸易机构、时尚设计/数字文创/品牌总部、医疗科技与财富管理及需90㎡工位到3200㎡整层的5—50人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与VAV局限，转看舜元智科（天山路585弄23/VRV 24h）或闵行长三角电商中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视6.5元红宝石路10号线零接整层价、2018 KPF LEED古北地标、搜厚托管、丰田/江森同园的务实型高端咨询/广告团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

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