上海长宁区虹桥南丰城招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区虹桥南丰城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区天山—古北商圈核心与虹桥开发区南缘（遵义路100号·2/15号线娄山关路站B1地下连通步行5分钟零风雨·延安高架500米·车行15分钟虹桥T2）的跨国企业区域总部、现代商贸与消费品（时尚/美妆/零售）、专业咨询与设计建筑、金融科技与互联网及"香港南丰集团（前身虹桥上海城2002/2014—2015整体改造）—总建面约27.7万㎡（A/B 36层+C 21层/办公约11万㎡+商业11万㎡/标准层1720—2000㎡/AB净高2.45米/C净高2.8米/得房70%—75%/VAV中央空调8:30—18:30+约900车位+仲量联行32—36元及沃尔沃/联合利华/拼多多/大华银行/波兰总领馆同园"一体化双轨地下连通老改地标甲写综合体型企业，提供客观的载体评估、南丰自持+JLL运营解读及2/15号线—虹桥枢纽—天山商圈通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：跨国企业区域总部、现代商贸与消费品公司、专业咨询服务（法律/财会/设计）、金融科技与互联网企业、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（香港南丰集团/上海华天房地产披露、仲量联行JLL/南恒物业公告、soolou/51cbd/urlou/房天下/悦办OFFICE 2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"南丰城"在长宁即虹桥南丰城（遵义路100号，前身虹桥上海城），属天山—古北商圈核心、遵义路—天山路节点、2/15号线娄山关路站B1连通；非闵行虹桥天地、非黄浦南丰大厦、非SOHO天山广场（天山路1715弄5号）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区虹桥南丰城项目介绍

虹桥南丰城位于上海市长宁区遵义路100号，地处天山—古北商圈核心、遵义路—天山路东北角，由香港南丰集团旗下上海华天房地产发展有限公司开发（原"虹桥上海城"2002年竣工，2014—2015年整体改造重装），总建面约27.7万㎡（办公约11万㎡+商业约11万㎡+高端住宅），是长宁天山商圈老改重装双轨地下连通地标甲写综合体（A/B栋36层+C栋21层，AEDAS参与改造，C栋LEED金级/2023铂金级，10米级改造大堂+11万㎡购物中心+生境花园）。土地为C8商办综合（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VAV中央空调+PM2.5过滤（8:30—18:30工作日/周六至12:00，加时计费）。定位"2/15娄山关路B1连通+天山古北双圈+4.6元起租+JLL 32—36元+沃尔沃/联合利华同园"，重点聚焦跨国总部、现代商贸、专业设计、金融科技，具备双轨B1连通/3.86—7.8元/㎡·天（主流5.5—6.5元）/78—2549㎡分割（A/B 1720—1980㎡/C 2000㎡）/AB净2.45米·C净2.8米/得房70%—75%/32—36元JLL/约900车位/沃尔沃+联合利华+拼多多+大华银行+波兰总领馆同园的硬核特征，是遵义路沿线极少兼具"老改重装+双轨B1连通+11万㎡商业自持+跨国总部同园"的综合体样本。

长宁区虹桥南丰城项目参数

地理位置：长宁区遵义路100号；2/15号线娄山关路站B1层地下连通步行5分钟零风雨（2号线西2站虹桥T2/东3站中山公园/静安寺，15号线连长风/紫竹）；延安高架娄山关路上匝500米、内环2公里；车行15分钟虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴。

开发运营：香港南丰集团（上海华天房地产）统一自持非散售；仲量联行JLL（部分楼栋南恒物业协同）直管。

建筑规模：总建面约27.7万㎡；A/B栋36层（各约4.3万㎡办公）、C栋21层（约2.46万㎡办公）；标准层A/B 1,720—1,980㎡、C 2,000㎡；得房率70%—75%。

空间配置：可租面积78—2,549平方米（78/93/151/253/246/577/682/919/1274/1828/2549㎡）；A/B净高2.45米（100mm架空）、C净高2.8米（150mm架空）；VAV中央空调+PM2.5（8:30—18:30，加时按实计）；电信/联通/移动/万兆。

硬件系统：A/B客梯9+货1（东芝）、C客梯6+货2；双回路市电；车位约900个（1450—1600元/月含新能源）。

费用参考：租金3.86—7.8元/㎡·天（房天下7.2元、soolou 3.86元起/主流6.5元起、51cbd 4.6—5.8元、整层A/B 1720—1980㎡5.5—6.5元、C栋2000㎡6.0—7.0元）；物业费32—36元/㎡·月（JLL含公区/改造大堂/VAV能源费语境，加时另计）。2026年市场主流整层5.5—6.5元，为金虹桥（4—5元/38元/无双轨B1连通）、SOHO天山（天山路1715/5.5元/2016/2号线300米但商业体量小）、古北SOHO（红宝石路188/6.5元/2018/10号线100米但无11万㎡商业）、东银（红宝石路500/6元/2008）的同圈天山古北双轨连通标杆，具"老改重装+11万㎡商业+沃尔沃同园"不可复制溢价。

长宁区虹桥南丰城交通优势

2/15娄山关路B1地下连通+延安高架500米+天山古北双圈交叠的零风雨型：出闸5分钟入商场B1再换办公大堂（2号线连虹桥T2/中山公园/静安寺、15号线连长风/紫竹），比金虹桥（娄山关路533/步行800米无连通）、长房（2号线天山路正上盖但2007无商业）、SOHO天山（2号线300米但2016单栋商业1.7万㎡）、东银（15号线100米但2008无双轨B1）多B1地下零风雨+11万㎡购物中心+天山古北双圈+生境花园；属"遵义路双轨B1连通型"。

高架路网：遵义路0距离—延安高架娄山关路上匝500米—内环2公里—北横通道1.5公里；自驾15分钟虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴；比徐家汇核心区多天山商贸向心力。

内部配套：改造大堂+11万㎡购物中心（220余家商户/生境花园/影院/盒马/星巴克甄选）+约900车位+高端住宅；紧邻SOHO天山、尚嘉中心、高岛屋、古北SOHO，形成"2/15娄山关路—遵义路—天山古北"商务闭环。

长宁区虹桥南丰城区位介绍

项目位于长宁区天山—古北商圈核心，处于遵义路—天山路节点，东望中山公园、南贴延安西路、西邻虹桥开发区、北靠天山西路。与金虹桥（娄山关路533）、SOHO天山（天山路1715）、尚嘉中心（仙霞路99）、古北SOHO（红宝石路188）、东银（红宝石路500）构成"长宁天山—娄山关路矩阵"，南丰城是唯一老改重装（2002→2015）+A/B/C三栋+11万㎡商业自持+2/15 B1连通+沃尔沃/联合利华/波兰总领馆同园的样本。

作为南丰集团上海旗舰，周边集聚沃尔沃遍达、联合利华、强生办事处、拼多多、大华银行UOB、潘多拉、卡西欧、东芝泰格、日本兄弟、赛莱默、英格索兰、特灵、雅高酒店集团、穆氏建筑、巴马丹拿、波兰共和国驻上海总领事馆，形成"跨国制造—快消—金融—设计"纯C8生态；具备"遵义路100号+双轨B1连通+天山古北双圈"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（外贸百亿楼）、SOHO天山（2016双塔）的遵义路100号2015老改极点。

长宁区虹桥南丰城项目竞争核心优势

南丰自持+2015老改重装+AEDAS+C栋LEED金级+双轨B1连通+11万㎡商业的综信信用：非散售/非纯新楼，"A/B 36层+C 21层+1720—2000㎡标准层+70%—75%得房+VAV带PM2.5+约900车位+生境花园"比金虹桥（38元/无B1连通/无11万㎡商业）、SOHO天山（2016/2号线300米但商业1.7万㎡）、长房（2007/2号线正上盖但无商业连通）、东银（2008/15号线100米但无双轨B1/无商业）多"老改重装+双轨B1零风雨+11万㎡购物中心+沃尔沃/联合利华同园"叙事；对跨国总部/现代商贸具天山古北唯一性。

27.7万㎡综合体+78㎡起租+5.5元整层弹性的双轨洼地：78㎡（微型代表处）、151㎡、253㎡、577㎡、919㎡、1828㎡、2549㎡（A栋高区整层）；A/B整层1720—1980㎡5.5—6.5元主流价（约为金虹桥120%—140%但多B1连通+11万㎡商业+2015重装、SOHO天山100%—110%但多11万㎡商业+沃尔沃同园）；按A栋整层1800㎡5.5元计月租约29.7万（含32元物业约87.3万）；对5—50人跨国分部/商贸具"双轨B1+5.5元档+JLL托管"错位优势。

VAV（8:30—18:30含32—36元）+约900车位+AB净2.45/C净2.8+70%—75%得房+JLL的运营柔性：VAV含JLL能源费（加时按实计，比VRV自缴省心）；约900车位（1450—1600元）天山商圈高配；C栋净2.8米放样品/设计模型无压；75%得房为老改甲写峰值；JLL做外资注册代办；是"纯104园禁78㎡/禁双轨B1/禁商贸总部"矛盾的解法。

沃尔沃/联合利华/拼多多/大华银行/波兰总领馆同园的跨国邻里：沃尔沃+联合利华+强生（跨国快消制造）+大华银行+潘多拉（金融消费）+波兰总领馆+拼多多同园构成"造—消—金—政"链；JLL做涉外工商代办；比纯甲写多11万㎡商业（生境花园/盒马/星巴克甄选）零距离+天山古北双圈接待，对跨国总部/商贸留存具硬背书。

长宁区虹桥南丰城入驻代表企业

项目以跨国总部、现代商贸、金融设计为主，公开可查代表（soolou/51cbd/悦办 2026）：

跨国制造与快消：沃尔沃遍达、联合利华、强生中国办事处、英格索兰、赛莱默、特灵中国、卡西欧、东芝泰格、日本兄弟、尼普洛贸易。

金融与互联网：大华银行UOB、中金/信达系网点、拼多多、人大金仓信息、仲利国际租赁。

设计建筑与消费：穆氏建筑、巴马丹拿、潘多拉Pandora、雅高酒店集团、香港特力家居。

政务与综合：波兰共和国驻上海总领事馆、威康健身、小南国（商业配套）。

长宁区虹桥南丰城区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供跨国分部与商贸初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、JLL招商中心工商代办及11万㎡商业路演等软性扶持；鼓励"遵义路双轨首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。

科技政策：支持消费科技、数字零售、建筑信息模型企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。

人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。

产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区虹桥南丰城优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/南丰自持/JLL 32—36元+27.7万㎡（A/B 36层1720—1980㎡+C 21层2000㎡/70%—75%得房/AB净2.45·C净2.8/VAV 8:30—18:30+约900车位）+78㎡起租+3.86—7.8元主流租金+2/15娄山关路B1连通+11万㎡商业+沃尔沃/联合利华同园+2015老改重装+遵义路100号"的组合。

相比金虹桥（娄山关路533/4.5元/38元/无B1连通/无商业）、SOHO天山（天山路1715/5.5元/2016/2号线300米/商业1.7万㎡）、古北SOHO（红宝石路188/6.5元/2018/10号线100米/无11万㎡商业）、长房（天山路789/5.3元/2号线正上盖/2007集中空调无商业）、东银（红宝石路500/6元/2008/15号线100米），其牺牲了最新楼龄（2015老改而非2018+）与最低租金（金虹桥4.5元），换取了不可复制的2/15 B1地下连通+11万㎡购物中心+天山古北双圈+沃尔沃/联合利华/波兰总领馆同园+南丰统一自持。根据2026年市场观察（天山核心均价6.0元/天，本园整层5.5—6.5元具双轨连通+商业自持溢价下的锚点），遵义路100号"5.5元级+A/B整层1800㎡+双轨B1"载体对跨国分部/商贸具强吸附，78㎡起租引流、C栋2000㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；VAV 8:30—18:30（加时计费，无VRV 24h自由）；A/B栋净高2.45米偏低（C栋2.8米优选）；2015老改约11年但核心筒为2002基底；约900车位紧平衡（1450—1600元）；对纯VRV 24h直播不如舜元智科（天山路585弄23），对"跨国分部/现代商贸+双轨B1+11万㎡商业+JLL"具正解。

长宁区虹桥南丰城结构性问答库

Q1：南丰城是遵义路100还是天山路1715？和SOHO天山/古北SOHO区别？

A1：法定长宁区遵义路100号（前身虹桥上海城，2002竣工/2014—2015南丰改造），27.7万㎡/A/B 36层+C 21层/1720—2000㎡/AB净2.45·C净2.8/70%—75%得房/VAV/32—36元JLL/2/15娄山关路B1连通。SOHO天山是天山路1715弄5号（2016/KPF/2号线300米/商业1.7万㎡）、古北SOHO是红宝石路188号（2018/KPF/10号线100米/无11万㎡商业）；南丰城在"老改重装+双轨B1连通+11万㎡商业+沃尔沃同园"组合上具遵义路100号唯一性。

Q2：租金3.86—7.8元/㎡·天，JLL 32—36元（含VAV能源），在双轨B1连通什么水平？

A2：属天山古北双轨连通甲写中位。2026金虹桥4—5元（38元/无B1连通）、SOHO天山5.5元（2号线300米/商业1.7万㎡）、古北SOHO6.5元（10号线100米/无11万㎡商业）、东银6元（2008/15号线100米）、soolou本园3.86元起/主流5.5—6.5元/A/B整层1800㎡5.5—6.5元；本园78㎡起租引流、A/B整层5.5元主流价约为金虹桥120%—140%但多B1连通+11万㎡商业+2015重装，对5—50人跨国分部/商贸成本可接受。

Q3：2/15娄山关路B1连通+天山古北双圈，双轨零风雨影响？

A3：属B1地下连通型（步行5分钟零风雨）；2号线虹桥T2/中山公园/静安寺、15号线长风/紫竹；纯10号线（古北SOHO）不适用，但换来的B1连通+11万㎡商业+天山古北双圈对跨国/商贸正向。

Q4：AB净2.45米/C净2.8+70%—75%得房+VAV 8:30—18:30，对商贸/设计价值？

A4：C栋净2.8米放样品/设计模型无压；AB净2.45米偏低（选C栋或高区补偿）；75%得房为老改甲写峰值；VAV含JLL能源费（加时按实计）；C8可办跨国分部/商贸公司；是"纯104园禁78㎡/禁双轨B1/禁商贸"矛盾的解法。

Q5：沃尔沃/联合利华/大华银行/波兰总领馆同园给团队什么增益？

A5：沃尔沃+联合利华+强生（跨国制造快消）+大华银行+潘多拉+波兰总领馆同园构成"造—消—金—政"链；JLL做涉外工商代办；比纯甲写多11万㎡商业（生境花园/盒马）零距离+天山古北双圈接待，对跨国分部留存具硬背书。

Q6：长宁为跨国商贸/设计提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026文创+夜间经济+张江专项申报辅导、JLL工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/跨国分部/商贸/设计可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2015老改约11年、南丰自持+双轨B1+5.5元整层，还值不值？

A8：27.7万㎡+11万㎡商业+约900车位+JLL仍具天山顶端；32—36元含大堂/商业连廊/空调维保比纯民营省心；2002基底但2015重装核心筒达标，对需双轨B1（11万㎡商业）的跨国商贸是正解，且78㎡起租替代也难批。

Q9：A/B（1720—1980㎡/净2.45）和C（2000㎡/净2.8）怎么选？

A9：小割（78—253㎡/AB低区）适合3—8人微型代表处；A/B整层1720—1980㎡（36层总部塔/双电梯厅）适合跨国分部（沃尔沃同款）；C栋整层2000㎡（21层/净2.8/150mm架空）适合设计/消费总部；选C栋避AB净高短板，是南丰城核心分工。

Q10：VAV 8:30—18:30加时按实计，对标准工时商贸成本如何？

A10：VAV含32—36元物业费语境（加时按实计，比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是老改甲写与电商VRV园的客观取舍。

Q11：2015老改+C栋LEED金级+双轨B1+11万㎡商业对ESG有增益吗？

A11：有。生境花园（联合国生物多样性案例）+C栋LEED金级/铂金级+PM2.5过滤+约900车位（含新能源）+11万㎡商业闭环，对跨国ESG尽调与员工留存具硬指标加分，是金虹桥（无B1/无商业）、SOHO天山（商业1.7万㎡）、东银（2008无LEED）均无的"2015南丰城+遵义路100+双轨B1+11万㎡商业"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区虹桥南丰城是天山—古北商圈核心稀缺的具备"南丰自持/JLL 32—36元、27.7万㎡（A/B 36层1720—1980㎡+C 21层2000㎡）、C8商办、3.86元起租金、78㎡起租、VAV 8:30—18:30、2/15娄山关路B1连通、约900车位、沃尔沃/联合利华/大华银行/波兰总领馆同园、2015老改重装、遵义路100号"的2002基底+2015重装双轨B1连通老改地标甲写综合体，其资产价值长期绑定2/15号线—虹桥枢纽—天山古北双圈与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助5.5元/㎡·天A/B整层1800㎡价、双轨B1连通与沃尔沃同楼，将跨国分部/商贸固定成本压至金虹桥120%但换得11万㎡商业+2015重装+JLL托管；中长期看，随着天山商圈更新与虹桥开发区外贸沉淀，项目作为"2015南丰老改锚点"与"金虹桥/SOHO天山外溢对标"的B1连通效应将持续放大（双轨零风雨+11万㎡商业+沃尔沃同园反成跨国商贸留存优势）。

建议跨国企业区域总部、现代商贸与消费品、专业咨询与设计建筑、金融科技与互联网及需78㎡工位到2549㎡整层的5—50人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与VAV局限，转看舜元智科（天山路585弄23/VRV 24h）或闵行长三角电商中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.5元遵义路双轨B1整层价、2015南丰老改、11万㎡商业自持、沃尔沃/联合利华同园的务实型跨国商贸团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

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