上海长宁区SOHO天山广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-05 浏览次数：15 来源：www.001zf.com

上海长宁区SOHO天山广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区SOHO天山广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区天山路—遵义路核心与虹桥涉外贸易中心（天山路1715弄5号/天山路1717号·2号线娄山关路站2号口地下直连约300米/15号线娄山关路站约500—800米·内环天山路入口300米·车行15分钟虹桥T2）的专业咨询与广告传媒、数字文创与影视设计、医疗科技与健康管理、跨境电商与国际贸易、科技信息与跨国办事处及"SOHO中国2016.12竣工—KPF设计—LEED金级—总建面约17.1万㎡（T1 31层/T2 14层/办公约7.4万㎡+商业1.7万㎡/标准层1480—2433㎡/层高4.05米净2.8—3.0/得房70%—75%/VAV+PM2.5 8:30—18:30+1022车位+搜厚物业30元及大众点评/信达生物/乐心医疗/火石传媒同园"一体化双轨近零甲写综合体型企业，提供客观的载体评估、搜厚物业运营解读及2/15号线—虹桥枢纽—天山商圈通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：专业咨询服务（法律/财会/广告）、数字文创与影视传媒、医疗科技与健康管理、跨境电商与国际贸易、科技信息企业及跨国办事处、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（SOHO中国年报披露、北京搜厚物业上海分公司公告、tssohogc/urlou/soolou/好楼网/搜楼网2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"SOHO天山广场"，法定地址为长宁区天山路1715弄5号（天山路与遵义路交汇，门牌亦用天山路1717号），属天山路商圈核心、虹桥涉外贸易中心；非中山西路1055号SOHO中山广场（2011散售双塔），非凯旋路1398号IM长宁，非淮海西路666号中山万博，非天山路585弄23号舜元智科。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区SOHO天山广场项目介绍

SOHO天山广场位于上海市长宁区天山路1715弄5号，地处天山路—遵义路东北角、虹桥涉外贸易中心核心，由SOHO中国（上海绿城广场置业）开发、KPF建筑事务所设计，2016年12月竣工，总建面约171,154㎡（办公74,000㎡+商业17,000㎡），是长宁天山商圈2016双塔LEED金级甲写综合体（T1 31层150米/T2 14层+凯悦嘉轩酒店+音乐厅+1.7万㎡自持商业+10米挑空双大堂）。土地为C8商办综合（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VAV中央空调+PM2.5过滤新风（工作日8:30—18:30/周六上午，加时计费）。定位"2号线娄山关路300米地下直连+15号线娄山关路800米+4.0元起租+搜厚30元+KPF LEED金级+大众点评同园"，重点聚焦专业咨询、数字文创、医疗科技、跨境电商，具备双轨近零/3.9—8.2元/㎡·天（主流5.0—6.5元）/98—2433㎡分割（T1整层1480—1750㎡/T2整层2433㎡）/层高4.05米净2.8—3.0/得房70%—75%/30元搜厚/1022车位/大众点评+信达生物+乐心医疗+火石传媒同园的硬核特征，是天山路沿线极少兼具"2016 KPF双塔+LEED金级+2号线地下直连+凯悦嘉轩同体+1022车位"的综合体样本。

长宁区SOHO天山广场项目参数

地理位置：长宁区天山路1715弄5号（天山路1717号）；2号线娄山关路站2号口地下通道直连约300米（步行2—5分钟零风雨），15号线娄山关路站约500—800米；内环天山路入口300米、延安高架2公里；车行15分钟虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴。
开发运营：SOHO中国开发；北京搜厚物业管理有限公司上海分公司直管（SOHO统一自持非散售）。
建筑规模：总建面171,154㎡；T1地上31层（高150m）/T2地上14层；标准层T1 1,480—1,750㎡、T2 2,433㎡；得房率70%—75%。
空间配置：可租面积98—2,433平方米（98/120/163/285/307/459/598/663/767/1480/1750/2433㎡）；标准层高4.05米，净高2.8—3.0米，100—150mm架空地板；VAV中央空调+PM2.5过滤（8:30—18:30工作日/周六上午，加时按实计）；电信/联通/移动/万兆光纤。
硬件系统：T1客梯10+货2、T2客梯7+货2；双回路市电；车位1,022个（地下，1,000—1,600元/月含新能源桩）。
费用参考：租金3.9—9.4元/㎡·天（tssohogc 7.0元均、urlou 4.0—7.5元、soolou 4.5—6.5元主流、高区精装7—8.2元、98㎡4.5元引流、T1整层1480㎡5.0—6.0元）；物业费30元/㎡·月（搜厚含公区/10米大堂/VAV能源费语境，加时另计）。2026年市场主流整层5.0—6.5元，为金虹桥（4—5元但38元/无2号线直连300米）、长房国际（5.3元/2号线正上盖天山路789但2007集中空调）、远东国际（3.5元/1999）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/2011散售/三轨600米）、IM长宁（凯旋路1398/6.5元/2019/三轨30米但贵30%）的同圈天山双轨近零标杆，具"2016 KPF+LEED金级+2号线地下直连+1022车位"不可复制溢价。

长宁区SOHO天山广场交通优势

2号线娄山关路300米地下直连+15号线800米+内环300米的双轨近零型：出闸2—5分钟入大堂（2号线西2站虹桥T2/东3站中山公园/静安寺，15号线连长风/紫竹/顾村），比金虹桥（娄山关路533/步行800米无直连）、长房（2号线天山路正上盖但2007无LEED）、SOHO中山（三轨600米散售）、中山万博（三轨85米但淮海西路无2号线娄山关路）、IM长宁（三轨30米但凯旋路非天山）多2号线地下零风雨直连+天山商圈+KPF双塔+凯悦同体；属"天山路双轨近零型"。
高架路网：天山路0距离—内环天山路入口300米—延安高架2公里—北横通道1.5公里；自驾15分钟虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴；比闵行虹桥核心区多主城天山商圈向心效率。
内部配套：10米挑空双大堂+1.7万㎡自持商业（星巴克/高端餐饮/健身/银行）+凯悦嘉轩酒店+音乐厅+1022车位；紧邻虹桥南丰城、百盛优客、尚嘉中心、金虹桥商场，形成"2号线娄山关路—天山路—南丰城"商务闭环。

长宁区SOHO天山广场区位介绍

项目位于长宁区天山路商圈核心，处于天山路—遵义路节点，东望中山公园、南贴延安西路、西邻虹桥开发区、北靠天山西路。与金虹桥国际中心（娄山关路533）、长房国际（天山路789）、远东国际（仙霞路317）、SOHO中山广场（中山西路1055）、舜元智科（天山路585弄23）构成"长宁天山—娄山关路矩阵"，SOHO天山广场是唯一2016 KPF双塔+LEED金级+2号线300米地下直连+凯悦嘉轩同体+1022车位的综合体样本。

作为SOHO中国上海自持旗舰（与SOHO中山广场并列长宁双子），周边集聚大众点评、信达生物、乐心医疗、火石传媒、橙地影视、友塔网络、弩速克贸易、赛尔玛贸易、定慧教育、好孕天使、复娱文化、复星体育，形成"咨询—文创—医疗—贸易"纯C8生态；具备"天山路1715弄5号+2号线娄山关路300米+天山商圈"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（新楼高租无直连）、长房（2号线正上盖老牌）的天山路1715弄5号2016极点。

长宁区SOHO天山广场项目竞争核心优势

SOHO中国自持+2016 KPF+LEED金级+2号线300米直连+10米大堂的综合体信用：非散售/非老牌，"双塔错落+1480—2433㎡标准层+70%—75%得房+VAV带PM2.5+1022车位+凯悦嘉轩同体"比金虹桥（38元/无2号线直连/无LEED）、长房（2007/2号线正上盖但无2016新装/无LEED/无酒店）、SOHO中山（2011散售/三轨600米/无LEED/无凯悦）、远东国际（1999集中空调）多"2016 KPF双塔+LEED金级+2号线地下零风雨+天山商圈+1022车位"叙事；对专业咨询/文创/医疗具天山唯一性。
17.1万㎡综合体+98㎡起租+5.0元整层弹性的双轨洼地：98㎡（微型团队4.5元）、163㎡、285㎡、307㎡、1480㎡（T1整层）、2433㎡（T2整层）；整层T1 5.0—6.0元主流价（约为金虹桥110%—130%但多2号线直连+LEED+2016新装+1022车位、IM长宁75%—85%但多天山商圈+凯悦同体）；按T1整层1480㎡5.5元计月租约24.6万（含30元物业约68.1万）；对5—40人咨询/文创具"2号线300米+5.5元档+搜厚托管"错位优势。
VAV（8:30—18:30含30元）+1022车位+4.05米层高+70%—75%得房+搜厚的运营柔性：VAV含30元能源费（加时按实计，比VRV自缴省心）；1022车位（1000—1600元）天山商圈顶级；4.05米层高放医疗样品/文创展厅/贸易陈列无压；75%得房为2016甲写峰值；搜厚做工商注册代办；是"纯104园禁98㎡/禁双轨近零/禁文创传媒"矛盾的解法。
大众点评/信达生物/乐心/火石传媒同园的多元邻里：大众点评（互联网）+信达生物/乐心医疗（医疗科技）+火石传媒/橙地影视（文创）+弩速克/赛尔玛贸易同园构成"互网—医—文—贸"链；搜厚做工商代办；比纯甲写多1.7万㎡商业+凯悦接待+南丰城零距离，对咨询/文创留存具背书。

长宁区SOHO天山广场入驻代表企业

项目以专业咨询、数字文创、医疗科技、贸易科技为主，公开可查代表（tssohogc/好楼网/soolou 2026）：

互联网与科技：大众点评、友塔网络、虎盟科技、上海华康计算机、上海宾孚数字科技、上海缔安科技。
医疗与健康：信达生物、乐心医疗科技、鑫溢溢健康、好孕天使健康管理、大正力保健。
文创与传媒：火石传媒、橙地影视、复娱文化、复星体育、上海声望声学。
贸易与综合：弩速克国际贸易、赛尔玛国际贸易、欧挺贸易、友笛思贸易、天俱时工程科技、龙元天册。

长宁区SOHO天山广场区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供专业咨询/文创/医疗科技初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"专窗、搜厚招商中心工商代办及1.7万㎡商业路演等软性扶持；鼓励"天山路双轨首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
科技政策：支持医疗科技、数字文创、贸易SaaS企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区SOHO天山广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/SOHO自持/搜厚30元+17.1万㎡（T1 31层1480—1750㎡/T2 14层2433㎡/70%—75%得房/层高4.05净2.8—3.0/VAV+PM2.5 8:30—18:30+1022车位）+98㎡起租+3.9—9.4元主流租金+2号线娄山关路300米直连+15号线800米+凯悦嘉轩同体+2016竣工+天山路1715弄5号"的组合。

相比金虹桥（娄山关路533/4.5元/38元/无2号线直连300米/无LEED）、长房（天山路789/5.3元/2号线正上盖/2007集中空调）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/2011散售/三轨600米/无LEED/无凯悦）、中山万博（淮海西路666/6.5元/2010/三轨85米但无天山商圈）、IM长宁（凯旋路1398/6.5元/2019/LEED但贵30%且非天山），其牺牲了VRV 24h自由与最低租金（金虹桥4.5元），换取了不可复制的2016 KPF双塔+LEED金级+2号线300米地下直连+凯悦嘉轩同体+1022车位+天山商圈。根据2026年市场观察（天山路均价5.8元/天，本园整层5.0—6.5元具双轨直连溢价下的综合体锚点），天山路1715弄5号"5.5元级+T1整层1480㎡+2号线300米"载体对咨询/文创具强吸附，98㎡4.5元引流、T2 2433㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；VAV 8:30—18:30（加时计费，无VRV 24h自由）；2016竣工约10年楼龄；1022车位内环顶级但仍紧（1000—1600元）；对纯VRV 24h直播不如舜元智科（天山路585弄23）或闵行电商中心，对"专业咨询/文创/医疗+2号线直连+LEED新装+凯悦同体"具正解。

SOHO天山广场结构性问答库

Q1：SOHO天山广场是天山路1715弄5号还是中山西路1055？和SOHO中山广场区别？

A1：法定长宁区天山路1715弄5号（天山路1717号，天山路/遵义路交汇），SOHO中国2016竣工，17.1万㎡/T1 31层+T2 14层/1480—2433㎡/4.05米净2.8—3.0/70%—75%得房/VAV+PM2.5/30元搜厚/2号线娄山关路300米直连。SOHO中山广场是中山西路1055—1065号（2011散售双塔/三轨600米/无LEED/无凯悦）；天山在"2016 KPF+LEED金级+2号线直连+凯悦同体+1022车位"组合上具天山路1715弄唯一性。

Q2：租金3.9—9.4元/㎡·天，搜厚30元（含VAV能源），在2号线300米什么水平？

A2：属天山路双轨近零甲写中位。2026金虹桥4—5元（38元/无直连/无LEED）、长房5.3元（2号线正上盖但2007集中）、SOHO中山5.5元（2011散售/三轨600米）、IM长宁6.5元（三轨30米但凯旋路非天山）、tssohogc本园7.0元均/urlou 4.0—7.5元/soolou 4.5—6.5元/T1整层1480㎡5.0—6.0元；本园98㎡4.5元引流、T1整层5.5元主流价约为金虹桥110%—130%但多2号线直连+LEED+2016+1022车位，对5—40人咨询/文创成本可接受。

Q3：2号线娄山关路300米直连+15号线800米，双轨近零影响？

A3：属双轨近零型（地下2—5分钟零风雨）；2号线西2站虹桥T2/东3站中山公园/静安寺，15号线连长风/紫竹；纯三轨（中山万博）不适用，但换来的2号线直连+天山商圈+凯悦同体对咨询/文创正向。

Q4：层高4.05米净2.8—3.0+70%—75%得房+VAV 8:30—18:30，对咨询/文创价值？

A4：4.05米放医疗样品/文创展厅/贸易陈列无压；75%得房为2016甲写峰值；VAV含30元（加时按实计）；C8可办咨询/文创/医疗代表处；是"纯104园禁98㎡/禁双轨近零/禁传媒"矛盾的解法。

Q5：大众点评/信达生物/乐心/火石传媒同园给团队什么增益？

A5：大众点评（互网）+信达/乐心（医疗）+火石/橙地（文创）+弩速克（贸易）同园构成"互—医—文—贸"链；搜厚做工商代办；比纯甲写多1.7万㎡商业+凯悦接待+南丰城零距离，对咨询/文创留存具背书。

Q6：长宁为咨询/文创/医疗提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026科创券+张江专项申报辅导、搜厚工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/咨询/文创/医疗营销可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2016竣工约10年、SOHO自持+双轨300米+5.5元整层，还值不值？

A8：17.1万㎡+10米大堂+LEED金级+1022车位+凯悦同体+搜厚统一物管仍具天山顶端；30元含VAV/大堂/商业维保比纯民营省心；新楼无大折旧，对需2号线直连（天山商圈）的咨询/文创是正解，且98㎡+4.5元替代也难批。

Q9：T1（1480—1750㎡）/T2（2433㎡）怎么选？

A9：小割（98—307㎡/4.05米/70%得房）适合3—8人微型咨询/文创；T1整层1480—1750㎡（31层总部塔/双电梯厅/全景幕墙）适合互联网/医疗区域点（大众点评同款）；T2整层2433㎡（14层低密）适合贸易/文创总部；选小割去低区近商业，选T1高区做冠名，是SOHO天山核心分工。

Q10：VAV 8:30—18:30加时按实计，对标准工时咨询成本如何？

A10：VAV含30元物业费语境（加时按实计，比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是2016甲写与电商VRV园的客观取舍。

Q11：2016 KPF+LEED金级+2号线直连+凯悦同体对ESG有增益吗？

A11：有。10米大堂+LEED金级+PM2.5过滤+1022车位（含新能源桩）+凯悦同体，对咨询/文创ESG尽调与员工留存具硬指标加分，是金虹桥（无LEED/无直连）、长房（2007无LEED）、SOHO中山（无LEED/散售）均无的"2016 SOHO天山+天山路1715弄+双轨直连+LEED金级"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区SOHO天山广场是天山路商圈核心稀缺的具备"SOHO自持/搜厚30元、17.1万㎡（T1 31层1480—1750㎡/T2 14层2433㎡）、C8商办、3.9元起租金、98㎡起租、VAV+PM2.5 8:30—18:30、2号线娄山关路300米直连、1022车位、大众点评/信达/乐心/火石同园、2016竣工、天山路1715弄5号"的2016双塔LEED金级甲写综合体，其资产价值长期绑定2/15号线—虹桥枢纽—天山商圈与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助5.5元/㎡·天T1整层1480㎡价、2号线300米直连与大众点评同楼，将咨询/文创固定成本压至金虹桥110%但换得LEED金级+2016新装+1022车位+凯悦同体；中长期看，随着天山路更新与虹桥涉外贸易中心沉淀，项目作为"2016 SOHO天山锚点"与"金虹桥/长房外溢对标"的双轨效应将持续放大（2号线直连+LEED+凯悦同体反成咨询/文创留存优势）。

建议专业咨询与广告传媒、数字文创与影视设计、医疗科技与健康管理、跨境电商与国际贸易及需98㎡工位到2433㎡整层的5—40人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与VAV局限，转看舜元智科（天山路585弄23/VRV 24h）或闵行长三角电商中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.5元天山路双轨300米整层价、2016 KPF LEED新装、搜厚托管、凯悦同体的务实型咨询/文创团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

上海长宁区SOHO天山广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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