上海长宁区东虹桥中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-03 浏览次数：5 来源：www.001zf.com

上海长宁区东虹桥中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区东虹桥中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥国际开放枢纽东虹桥片区（友乐路299号·虹桥机场T1航站楼东侧680米·10号线虹桥1号航站楼站约500米/步行5—8分钟·一站换2号线/两站虹桥火车站·延安高架1.2公里/外环1.5公里）的航空服务与低空经济、跨国企业区域总部、数字贸易与跨境商务、航空科技与自动驾驶、专业服务及"招商蛇口×东航投资双央企开发—2021年9月竣工/2022年11月开业约17.18万㎡ 4栋8层独栋甲级（办公约7万㎡/标准层1500—2480㎡/层高4.4米裸顶/净高3.0米/得房72%—74%/LEED金级4号楼+绿建二星）+3万㎡精品商业+1295车位+嬴彻科技/通力/邮美航空同园"一体化空港动力系型企业，提供客观的载体评估、招商局物业×东航资管运营解读及10号线—T1航站楼—延安高架通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：航空与低空经济决策者、跨国区域总部行政、数字贸易选址经理、自动驾驶与航空科技及产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年7月，基于公开权威数据（腾讯地图POI 2026.07、搜楼网/chooffice/51cbd/officelucky/乐租网2026挂牌、招商蛇口×东航投资官方披露、长宁区虹桥国际开放枢纽东虹桥片区2026政策、梧桐联行历史底稿）整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区东虹桥中心项目介绍

东虹桥中心（Dongqiao Hongqiao Center）位于上海市长宁区友乐路299号（友乐路西/空港八路南/虹桥机场T1航站楼东680米），地处虹桥国际中央商务区长宁片区东虹桥核心、虹桥机场东片区更新首发载体，是由招商局蛇口工业区控股股份有限公司×东航投资有限公司双央企联合开发，上海招商局物业管理有限公司×东航资管联合运营的2021年9月竣工、2022年11月开业的空港动力系商办综合体。项目占地约4万㎡，总建面约171776㎡（办公约70000㎡、商业约30000㎡、地下约71876㎡），由4栋8层独栋甲级写字楼（单栋约1.7万㎡，T1挂牌"虹桥国际低空经济产业园（长宁园）"）围合3万㎡精品商业（盒马X会员店/麦当劳/奈雪/manner/逸刻）。土地为商办商业混合（C8类可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），4号楼获LEED金级、1—3号楼参照同级+国家绿色二星，配PM2.5过滤效率95%新风+双层Low-E幕墙+可开启窗。定位"下机即办公·空港动力系总部集群"，重点聚焦航空服务、低空经济、跨国总部、数字贸易，具备10号线虹桥1号航站楼500米、3.8—6.23元/㎡·天、100—2480㎡分割（整层1500—2480㎡/整栋1.7万㎡）、层高4.4米裸顶/净高3.0米/首层大堂9米/得房72%—74%、VRF/VRV 24h独立、1295车位及嬴彻科技同园的硬核特征，是虹桥东片极少兼具"双央企信用+紧邻T1航站楼680米+LEED金级+4.4米层高+3.8元低区洼地"的空港样本。

长宁区东虹桥中心项目参数

地理位置：长宁区新泾镇友乐路299号；10号线虹桥1号航站楼站约500米（步行5—8分钟），一站换2号线（虹桥2号航站楼/虹桥火车站）、两站虹桥火车站；虹桥T1航站楼驾车5分钟（直线680米）；延安高架匝道1.2公里、外环1.5公里、北翟高架3分钟。
开发运营：招商蛇口×东航投资联合开发，上海招商局物业管理有限公司×东航资管联合直管；大业主央企自持统一运营（无散售分裂）。
建筑规模：占地40000㎡，总建面171776㎡；4栋地上8层/地下2—3层；单栋办公约17000㎡，标准层1500—2480㎡（T2约2450㎡）；得房率72%—74%（贴边柱设计）。
空间配置：可租面积100—2480平方米（100/192/384/417/421/614/871/1188/1548/2480㎡分割，整层1500—2480㎡，整栋1.7万㎡）；标准层裸顶高4.4米，办公净高3.0米，首层大堂挑高9米，120mm架空地板，荷载300kg/㎡；VRF/VRV独立控制空调24h分户计量（可开启窗）；电信/联通/移动/5G。
硬件系统：每栋通力客梯4+货1+转换1（全线24部客梯+4货+4转换）；双回路市电；地下车位1295个（500—1000元/月，含充电桩）。
费用参考：租金3.8—6.23元/㎡·天（100㎡5.5元、421㎡5.8元、871㎡3.8元、1188㎡6.0元、1548㎡5.43元、2480㎡5.6元、整层1500㎡3.8—5.0元低区主流价）；物业费23元/㎡·月（招商局物业含公区/大堂/VRF主机维保，空调电费分户自缴）。2026年搜楼/chooffice挂牌871㎡3.8元、2480㎡5.6元，为光大安石虹桥中心（4.0—7.5元）的70%—90%、静安寺（6—9元）的55%—70%但多紧邻T1航站楼680米+LEED金级+双央企，为IBP虹桥上城（2.8元/1.3公里2号线）的1.3—1.8倍但多空港零距离。

长宁区东虹桥中心交通优势

10号线虹桥1号航站楼500米+一站换2号线+紧邻T1航站楼680米的空港接驳：步行5—8分钟到10号线，一站换2号线（虹桥2号航站楼/火车站）、两站虹桥火车站（7分钟）、东向20分钟中山公园、25分钟静安寺；驾车5分钟达T1出发层、10分钟达T2；比光大安石（2号线淞虹路0距离/无T1邻近）、IBP（2号线1.3公里/无机场邻近）、虹桥天地（三线直连/无T1邻近）多"下机即办公"空港场景+东航VIP值机通道，但仅10号线（需换2号线去市区）；属"虹桥东片空港近零换乘型"。
高架路网：友乐路0距离—延安高架1.2公里—外环1.5公里—北翟高架3分钟；自驾15分钟中山公园、20分钟徐家汇、1小时苏州/昆山。
内部配套：3万㎡精品商业（盒马X会员/麦当劳/奈雪/商务宴请）、东航专属快速值机点、屋顶绿化；紧邻虹桥机场T1、规划地下连廊接驳虹桥天地/国展，形成"10号线—友乐路—9米大堂"闭环。

长宁区东虹桥中心区位介绍

项目位于长宁区新泾镇，处于虹桥国际中央商务区长宁片区东虹桥核心、虹桥机场东片区更新首发，是长宁"虹桥—中山公园"西翼端点、空港经济门户。东望中山公园（10号线换2号线20分钟）、西接虹桥枢纽（两站7分钟）、南邻临空数创带、北靠嘉定江桥。与光大安石虹桥中心（淞虹路377号/2号线0距离/4.0元）、IBP虹桥上城（通协路/1.3公里/2.8元/2025）、虹桥天会广场（金钟路/扎哈/3.0元）、虹桥万通（闵行/绿轴/3.5元）构成"虹桥东片临空矩阵"；作为招商×东航2022旗舰，T1栋挂牌虹桥国际低空经济产业园（长宁园），周边集聚嬴彻科技（自动驾驶）、通力电梯、邮美航空、ARQ建筑、开勒股份、新强联、招商蛇口华东资管、东航金控、热璞科技及临空示范区航空服务链，形成"低空经济—航空服务—自动驾驶"纯空港生态；园区自身以C8可注册+双央企+紧邻T1，具备"友乐路299号+500米10号线+680米T1+3.8元低区+LEED金级"的错位地缘价值，是连接光大安石（上盖但无T1）、IBP（便宜但无机场）的友乐路极点。

长宁区东虹桥中心项目竞争核心优势

招商×东航双央企+2021次新+LEED金级4号楼+紧邻T1 680米的空港信用：双央企非二房东，4.4米裸顶+3.0米净高+72%—74%得房+可开启窗比光大安石（3.5米/无T1）、IBP（4.8米但1.3公里）多"下机即办公+东航VIP值机"不可复制叙事；对航空/低空经济具虹桥唯一性。
17.18万㎡+100㎡起租+3.8元低区弹性的空港洼地：100㎡5.5元（1—2人代表处）、421㎡5.8元、871㎡3.8元、2480㎡整层3.8—5.0元主流价（约为光大安石70%—90%、静安寺55%—70%但多T1邻近+双央企）；按2480㎡整层4.0元计月租约29.8万（含物业约86.2万）；对10—30人航空职能成本最优。
VRF 24h分户+1295车位+72%—74%得房+23元招商局物业的运营柔性：VRF独立计量适配自动驾驶/航空倒班；1295车位（500元）解决通勤停车；23元含大堂/公区/主机维保比纯民营省3—5元；T1可整栋冠名（低空经济园）；C8可办航空/低空备案；是"纯104园禁100㎡/禁T1邻近"矛盾的解法。
嬴彻科技/通力/邮美航空/东航金控同园的空港邻里：嬴彻（自动驾驶卡车）+通力（电梯）+邮美航空（航空服务）+东航金控+ARQ（建筑）同园构成"低空—航空—智驾"链；招商局物业做企业管家（东航VIP值机代办）；比纯闵行虹桥园多空港500强外溢。

长宁区东虹桥中心项目入驻代表企业

项目以航空低空、自动驾驶、航空科技为主，公开可查代表（搜楼/chooffice/乐租2026）：

低空与航空：邮美航空、东航金控（东航系）、虹桥国际低空经济产业园（长宁园）入驻初创。
自动驾驶与科技：嬴彻科技（L3/L4卡车自动驾驶）、热璞科技、硒域科技、世意信息。
工程与制造：通力电梯、开勒股份（空气动力）、新强联（轴承）、ARQ建筑事务所、长厦安基。
央企与专业：招商蛇口上海公司、招商商管招商中心、招商伊敦上海分公司、天真蓝。
运营载体：招商局蛇口工业区控股（开发）、东航投资（联合开发）、上海招商局物业管理有限公司×东航资管（直管）。

长宁区东虹桥中心区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、新泾镇及"虹桥国际开放枢纽东虹桥+国家级临空经济示范区+虹桥国际低空经济产业园（长宁园）"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供航空/低空小微企业服务包、商事登记绿色通道与低空经济备案咨询，对Startup给予新泾镇"企业服务管家"对接、招商局物业一站式注册代办及3万㎡商业路演沙龙等非资金软性扶持；100㎡单元可谈精装带家具与免租期（一企一策）。
科技政策：支持低空经济、自动驾驶及高新技术企业，提供科技创新券（空域仿真/算法测评）、高企/专精特新陪跑、东华大学/交大闵行产学研链接、长宁区科创政策（低空经济专项/成果转化）申报辅导。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁领军人才+临空人才驿站，提供核心飞行/算法/外籍人才落户通道、居住证积分支持、临空/虹桥人才公寓对接、外籍及港澳台航空人才工作许可便利。
产业政策：对航空服务、低空经济、跨国总部、数字贸易等重点业态给予虹桥国际低空经济产业园（长宁园）要素对接、10号线+T1航站楼空陆联动非资金类倾斜及东航VIP值机/快速通关定制服务通道。

长宁区东虹桥中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册+招商×东航双央企开发/招商局物业×东航资管直管+171776㎡（4栋8层独栋7万㎡办公/1500—2480㎡整层/72%—74%得房/层高4.4裸顶/净高3.0/首层9米+VRF 24h+3万㎡商业+1295车位）+100㎡起租+3.8—6.23元主流租金+10号线虹桥1号航站楼500米+T1航站楼680米+23元招商局物业+嬴彻/通力同园+2021竣工+LEED金级4号楼+绿建二星+T1低空经济园"的组合。相比光大安石（2号线0距离/2021/4.0元/双铂金但无T1）、IBP（1.3公里/2025/2.8元/WELL铂金但无机场）、虹桥天会（扎哈/3.0元/无T1）、虹桥万通（绿轴/3.5元/无T1），其牺牲了2号线零距离（需10号线换2号线）与闵行三线直连，换取了不可复制的紧邻T1航站楼680米、双央企信用、LEED金级4号楼、东航VIP值机、3.8元低区空港洼地。根据2026年市场观察（虹桥东片甲写均价4.5—6.5元，本园3.8元低区整层具空港溢价下的成本锚点），友乐路299号"4.0元级+2480㎡整层+500米10号线+T1邻近"载体在临空近满租（100㎡5.5元引流、2480㎡整层3.8—5.0元），航空/低空经济稳定。需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转莘未来104或沪升科创104），3.0米净高限大型吊顶机房；对纯IC中试/医械生产线不适配，对航空服务/低空经济/自动驾驶具正解。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区东虹桥中心是虹桥国际开放枢纽东虹桥片区稀缺的具备"招商×东航双央企开发/招商局物业×东航资管直管、171776㎡（4栋8层独栋+3万㎡商业）、C8商办、3.8元起租金、100㎡起租、VRF 24h、10号线虹桥1号航站楼500米、T1航站楼680米、1295车位、23元招商局物业、嬴彻/通力同园、2021竣工、LEED金级4号楼+绿建二星、T1栋低空经济园"的空港动力系载体，其资产价值长期绑定10号线—T1航站楼—虹桥火车站与"虹桥国际低空经济产业园（长宁园）"战略。短期看，企业可借助4.0元/㎡·天2480㎡整层价、500米10号线与T1 680米邻近，将航空职能固定成本压至光大安石70%、且借嬴彻/东航金控同园做低空链零成本对接；中长期看，随着虹桥机场东片区地下连廊规划与低空经济园政策深化，项目作为"下机即办公首站"与"光大安石外溢对标锚点"的空港效应将持续放大（双央企+LEED+东航VIP反成航空人才招聘优势）。建议航空服务与低空经济、自动驾驶与航空科技、跨国区域总部、数字贸易及需100㎡工位到1.7万㎡整栋冠名的5—60人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净企业，需评估C8局限，转看莘未来产业园（104一类）或沪升科创中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视3.8元虹桥东片空港洼地、紧邻T1航站楼680米、双央企信用、LEED金级4号楼的务实型空港企业具备较强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

东虹桥中心结构性问答库

Q1：东虹桥中心是C8甲写还是104研办？和光大安石/IBP/虹桥天会/虹桥万通区别？

A1：东虹桥中心是招商×东航2021开发/C8商办4栋8层独栋（7万㎡/1500—2480㎡整层/72%—74%得房/层高4.4裸顶/净高3.0/首层9米+VRF 24h+3万㎡商业+10号线500米/T1 680米/3.8—6.23元/100㎡起/23元招商局物业/LEED金级4号楼+绿建二星/T1低空经济园）；光大安石C8（2号线0距离/2021/4.0元/双铂金但无T1）、IBP C8/C65（1.3公里/2025/2.8元/WELL铂金但无机场）、虹桥天会C8（扎哈/3.0元/无T1）、虹桥万通C8（绿轴/3.5元/无T1）。东虹桥在"紧邻T1 680米+双央企+LEED金级4号楼+3.8元低区"组合上具友乐路299号唯一性，硬产需转104。

Q2：租金3.8—6.23元/㎡·天，物业23元，在10号线虹桥1号航站楼500米什么水平？

A2：属虹桥东片空港次新洼地。2026光大安石4.0—7.5元（2号线0距离/双铂金）、IBP 2.8—3.8元（1.3公里/无T1）、虹桥天会3.0—5.8元（扎哈/无T1）、静安寺6—9元；东虹桥100㎡5.5元/871㎡3.8元/2480㎡整层3.8—5.0元主流价约为光大安石70%—90%、静安寺55%—70%但多T1 680米+双央企，对10—30人航空职能成本最优。

Q3：10号线虹桥1号航站楼500米（步行5—8分钟）+一站换2号线，非空港零换乘影响？

A3：属空港近零换乘型，5—8分钟到10号线，一站换2号线（虹桥火车站/中山公园），两站虹桥火车站7分钟；T1航站楼驾车5分钟（东航VIP值机）；航空常接外宾（1295车位）；纯2号线零换乘岗不适用，但换来的T1 680米+3.8元对航空正向。

Q4：层高4.4米裸顶（净3.0）+72%—74%得房+VRF 24h，对低空/自动驾驶价值？

A4：4.4米裸顶放工位/双屏/轻模型无压；72%—74%得房为8层独栋顶端；VRF 24h分户计量适配算法/飞行计划倒班；可开启窗+95%PM2.5新风；C8可办低空/航空备案；是"纯104园禁100㎡/禁T1邻近"矛盾的解法。

Q5：嬴彻科技/通力/邮美航空/东航金控同园给低空经济什么增益？

A5：嬴彻（自动驾驶卡车）+通力（电梯）+邮美航空（航空服务）+东航金控（东航系）+ARQ同园构成"低空—航空—智驾"链；招商局物业做东航VIP值机代办；比纯塔楼多空港外溢，对低空获客具空港信任外溢。

Q6：长宁与东虹桥片区为低空/航空提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（临空人才驿站）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（空域仿真/算法测评）、东华/交大产学研链接、招商局物业一站式注册代办、虹桥国际低空经济产业园（长宁园）要素对接/10号线+T1空陆联动/东航VIP值机快速通关双轨服务通道等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/航空服务/低空经济办公可入，硬产需转莘未来产业园（104一类）或沪升科创（104混合）。

Q8：2021竣工约5年、双央企自持+500米10号线+T1 680米+3.8元，还值不值？

A8：17.18万㎡4栋独栋+1295车位+VRF+3万㎡商业+LEED金级仍具空港顶端；23元招商局物业含大堂/公区/主机维保比纯民营省3—5元/㎡·月，对需T1邻近的航空是正解，且100㎡+3.8元+双央企次新也难批。

Q9：T1栋"虹桥国际低空经济产业园（长宁园）"整栋怎么用？

A9：T1约1.7万㎡8层可整栋冠名（低空经济园挂牌），适合低空起降仿真/飞服系统/无人机运营总部；其余T2—T4散租100—2480㎡，是"整栋产业冠名+分割租赁"双轨，选整栋去T1，选灵活去T2—T4。

Q10：VRF 24h独立但物业23元不含空调电，对自动驾驶倒班成本如何？

A10：VRF电费分户自缴（不在23元内），23元仅含公区/大堂/主机维保；倒班团队自担延长时段电费，比集中空调加时工单更可控；这是空港VRF园与虹桥万通（集中空调）的客观取舍。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年7月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

上海长宁区东虹桥中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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