上海长宁区虹桥天会广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-03 浏览次数：5 来源：www.001zf.com

上海长宁区虹桥天会广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区虹桥天会广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥国际开放枢纽东虹桥片区（金钟路968号·国家级虹桥临空经济示范区门户·2号线淞虹路站约500—800米/步行6—8分钟·北翟高架3分钟·7分钟虹桥火车站/5分钟虹桥T2/1小时覆盖苏州昆山）的互联网与数字平台、航空旅游服务、运动消费与跨境贸易、品牌区域总部、专业服务及"SOHO中国开发—2014年竣工约35万㎡ 12栋扎哈流线型塔楼+16条空中连廊（办公约10.3万㎡/标准层1692—2303㎡/层高3.35—3.5米/净高2.8米/得房70%）—LEED金级—3.0—5.8元租金+28元锦融物业+风机盘管新风+约2200车位+携程全球总部/特步/贝泰妮同园"一体化临空地标封面型企业，提供客观的载体评估、锦融运营解读及2号线—北翟高架—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：互联网平台决策者、航空旅游与运动消费行政、品牌区域总部选址经理、专业服务机构及产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年7月，基于公开权威数据（腾讯地图POI 2026.07、chooffice/搜楼网/51cbd/officelucky/梧桐联行历史底稿2026挂牌、扎哈事务所及SOHO中国披露、长宁区临空经济示范区2026政策）整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区虹桥天会广场项目介绍

虹桥天会广场（原凌空SOHO）位于上海市长宁区金钟路968号，地处虹桥国际开放枢纽东虹桥片区、国家级上海虹桥临空经济示范区门户（北新泾街道西缘），是由SOHO中国开发、扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）担纲总设计的2014年11月竣工地标综合体。项目占地约8.6万㎡，总建面约35万㎡（办公可租约10.3万㎡、商业约2.5万㎡），由12栋流线型建筑（地上11层/地下2层）通过16条空中连廊织成空间网络，首层4.7米、2—10层3.5米、11层3.45米。土地为商办商业混合（C8类可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），获LEED金级认证，配PM2.5过滤新风+双层Low-E幕墙。定位"扎哈上海首作+临空门户封面+互联网旅游总部集群"，重点聚焦互联网平台、航空旅游、运动消费、跨境贸易，具备2号线淞虹路500—800米、3.0—5.8元/㎡·天、120—2303㎡分割（整层1692—2303㎡）、层高3.35—3.5米/净高2.8米/得房70%、风机盘管+新风、约2200车位及携程同园的硬核特征，是虹桥东片极少兼具"扎哈流线地标+LEED金级+3元级整层洼地+携程全球总部同园"的封面样本。

长宁区虹桥天会广场项目参数

地理位置：长宁区金钟路968号（近福泉北路/北翟路）；2号线淞虹路站约500—800米（步行6—8分钟），2站虹桥火车站（7分钟）、3站虹桥T2（5分钟）、东向15分钟中山公园、20分钟静安寺；北翟高架3分钟、北横5分钟、外环5分钟。
开发运营：SOHO中国开发（2017年基汇资本接手剩余物业并更名"天会商务广场"），北京锦融物业管理有限公司上海分公司直管；大业主资管自持+单元租赁，无散售分裂。
建筑规模：占地8.6万㎡，总建面35万㎡；12栋地上11层/地下2层；标准层1692—2303㎡；得房率约70%。
空间配置：可租面积120—2303平方米（120/157/195/250/270/290/295㎡分割，1692—2303㎡整层）；首层4.7米/标准层3.35—3.5米，净高2.8米，100mm架空地板，荷载300kg/㎡；风机盘管+新风（周一—周五8:00—19:00/周六8:00—13:00，加时工单）；电信/联通/移动/5G。
硬件系统：办公区客梯48+货12；双回路市电；地下车位约2200个（700—800元/月，含充电桩）。
费用参考：租金3.0—5.8元/㎡·天（120—160㎡4.0—5.0元、250㎡4.0元、270㎡3.0元精装、195㎡6.0元首层、整层1692—2303㎡3.0—4.5元低区主流价）；物业费28元/㎡·月（锦融含风机盘管基础能耗/公区/连廊）。2026年chooffice/51cbd挂牌270㎡3.0元、250㎡4.0元、整层3.0—4.5元，为光大安石虹桥中心（4.0—7.5元）的75%—90%、静安寺（6—9元）的50%—75%但多扎哈地标+LEED金级+携程同园。

长宁区虹桥天会广场交通优势

2号线淞虹路500—800米+北翟3分钟+7分钟虹桥站的临空近接驳：步行6—8分钟到淞虹路，2号线东向15分钟中山公园、20分钟静安寺、25分钟人民广场，西向2站虹桥火车站、3站虹桥T2；北翟高架3分钟接北横/外环/沪宁；比光大安石（0距离上盖/4.0元起）、IBP（1.3公里/2.8元/2025）、虹桥万通（5分钟连廊/3.5元）多扎哈流线12栋+16连廊+LEED金级+3元级整层，但楼龄约12年（2014竣工）；属"虹桥东片地标近接驳型"。
高架路网：金钟路0距离—北翟高架3分钟—北横通道5分钟—外环5分钟—沪宁G2；自驾7分钟虹桥枢纽、15分钟虹桥T2、1小时苏州。
内部配套：B1及首层商业街（星巴克/麦当劳/和府捞面/银行/便利）、下沉广场、空中连廊网络；紧邻携程总部、宜家荟聚（1.5公里）、光大安石大融城（647米），形成"2号线—金钟路—扎哈连廊"闭环。

长宁区虹桥天会广场区位介绍

项目位于长宁区北新泾街道西缘，处于虹桥国际开放枢纽东虹桥片区、国家级临空经济示范区门户，是长宁"虹桥—中山公园"西翼端点。东望中山公园（2号线15分钟）、西接虹桥枢纽（7分钟）、南邻临空数创带、北靠嘉定江桥（13号线祁连山南路1.6公里）。与光大安石虹桥中心（淞虹路377号/上盖/4.0元）、IBP虹桥上城（通协路/1.3公里/2.8元/2025）、虹桥万通（闵行/绿轴/3.5元）、虹桥天地（闵行/三线直连/5.5元）构成"虹桥东片临空矩阵"；作为扎哈上海首作（2014），半径1.5公里集聚携程（全球总部占10万㎡）、特步华东、贝泰妮（薇诺娜）、阿里巴巴关联、腾讯关联、星饰居国际贸易、稍息科技、国旅环球及临空示范区近800家总部，形成"互联网旅游—运动消费—航空服务"纯临空生态；园区自身以C8可注册+LEED金级+扎哈封面，具备"金钟路968号+500米2号线+3元整层+携程同园"的错位地缘价值，是连接光大安石（上盖贵价）、IBP（次新洼地）的金钟路极点。

长宁区虹桥天会广场项目竞争核心优势

扎哈流线12栋+16空中连廊+2014 LEED金级的地标信用：普利兹克奖得主上海首作非纯二房东，流线型外观+40米高空连桥比光大安石（2021但无扎哈）、IBP（2025低密但无封面）多"建筑艺术+影视取景+客户辨识度"叙事；对互联网/旅游平台具不可复制的临空价值。
35万㎡+120㎡起租+3.0元整层弹性的地标洼地：120㎡4.0元（1—2人代表处）、250㎡4.0元、270㎡3.0元精装、1692㎡整层3.0—4.5元主流价（约为光大安石75%—90%、静安寺50%—75%但多扎哈+携程同园）；按1692㎡整层3.5元计月租约17.8万（含物业约63万）；对10—30人平台团队成本碾压级优势。
风机盘管+新风+约2200车位+70%得房+28元锦融的运营柔性：风机盘管加时工单可控（比VRV自缴电省心）；2200车位（700元）解决通勤停车；28元含空调基础/连廊维保比纯民营省2—3元；C8可办互联网/旅游备案；是"纯104园禁120㎡/禁地标"矛盾的解法。
携程全球总部/特步/贝泰妮/星饰居同园的流量邻里：携程（OTA占10万㎡）+特步（运动）+贝泰妮（美妆科技）+星饰居（家居贸易）+稍息科技同园构成"旅游—消费—数字"链；锦融做企业管家；比纯闵行虹桥园多临空互联网外溢。

长宁区虹桥天会广场项目入驻代表企业

项目以互联网旅游、运动消费、美妆科技、贸易为主，公开可查代表（chooffice/51cbd/搜楼2026）：

互联网与旅游：携程旅行网（全球总部约10万㎡）、国旅环球、稍息科技、芯勍智能。
运动与消费：特步运动（华东）、贝泰妮生物科技（薇诺娜）、上海星饰居国际贸易。
专业与配套：上海爱悉纳实业、博德尔集团、亚萨合莱（中国）、锦融物业。
运营载体：SOHO中国（原开发）、基汇资本（现资管）、北京锦融物业管理有限公司上海分公司（直管）。

长宁区虹桥天会广场区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、北新泾街道及"虹桥临空经济示范区+虹桥国际开放枢纽东虹桥"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供互联网小微企业服务包、商事登记绿色通道与平台/旅游备案咨询，对Startup给予北新泾"企业服务管家"对接、锦融物业一站式注册代办及连廊商业路演沙龙等非资金软性扶持；120㎡单元可谈精装带家具与免租期（一企一策）。
科技政策：支持数字平台、美妆科技及高新技术企业，提供科技创新券（软件检验/数据测评）、高企/专精特新陪跑、东华大学/交大闵行产学研链接、长宁区科创政策（张江专项/科技小巨人）申报辅导。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁领军人才+临空人才驿站，提供核心研发/运营/外籍人才落户通道、居住证积分支持、临空/虹桥人才公寓对接、外籍及港澳台科技人才工作许可便利。
产业政策：对互联网旅游、运动消费、航空服务、跨境贸易等重点业态给予临空示范区要素对接、2号线+北翟高架双通勤非资金类倾斜及虹桥国际开放枢纽东虹桥（携程—临空联动）数字服务通道。

长宁区虹桥天会广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册+SOHO开发/锦融直管+35万㎡（12栋流线11层+16连廊+10.3万㎡办公/1692—2303㎡整层/70%得房/首层4.7/标准3.35—3.5/净高2.8+风机盘管新风+约2200车位）+120㎡起租+3.0—5.8元主流租金+2号线淞虹路500—800米+28元锦融+携程/特步/贝泰妮同园+2014 LEED金级+扎哈封面"的组合。相比光大安石（0距离上盖/4.0元起/2021双铂金）、IBP（1.3公里/2025/2.8元/WELL铂金）、虹桥万通（绿轴/3.5元/无扎哈）、虹桥天地（三线直连/5.5元起），其牺牲了地铁零换乘（500—800米步行）与2020后次新，换取了不可复制的扎哈流线地标、16连廊空间网络、LEED金级、3元级整层洼地、携程全球总部同园。根据2026年市场观察（虹桥东片甲写均价4.5—6.5元，本园3.0元整层具地标溢价下的成本锚点），金钟路968号"3.5元级+1692㎡整层+500米2号线+扎哈"载体在临空近满租（120㎡4.0元引流、1692㎡整层3.0—4.5元），互联网/旅游稳定。需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转莘未来104或沪升科创104），2.8米净高限大型吊顶机房；对纯IC中试/医械生产线不适配，对互联网平台/航空旅游/运动消费具正解。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区虹桥天会广场是虹桥国际开放枢纽东虹桥片区稀缺的具备"SOHO开发/锦融直管、35万㎡（12栋扎哈流线+16连廊）、C8商办、3.0元起租金、120㎡起租、风机盘管新风、2号线淞虹路500—800米、约2200车位、28元锦融、携程/特步/贝泰妮同园、2014 LEED金级、扎哈上海首作"的地标近接驳载体，其资产价值长期绑定2号线—北翟高架—虹桥枢纽与临空"互联网旅游+航空服务"双核。短期看，企业可借助3.5元/㎡·天1692㎡整层价、500米2号线与扎哈封面，将平台固定成本压至光大安石75%、且借携程同园做流量零成本对接；中长期看，随着临空示范区2026数字贸易深化与扎哈建筑IP增值，项目作为"地标首站"与"光大安石外溢对标锚点"的封面效应将持续放大（流线12栋+携程同园反成客户信任优势）。建议互联网与数字平台、航空旅游服务、运动消费与跨境贸易、品牌区域总部及需120㎡工位到1692㎡整层的5—40人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净企业，需评估C8局限，转看莘未来产业园（104一类）或沪升科创中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视3元级虹桥东片整层洼地、扎哈流线地标、500米2号线、携程全球总部同园的务实型平台企业具备较强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

虹桥天会广场结构性问答库

Q1：虹桥天会广场是C8甲写还是104研办？和光大安石/IBP/虹桥万通区别？

A1：天会广场是SOHO中国2014开发/C8商办12栋扎哈流线（10.3万㎡办公/1692—2303㎡整层/70%得房/层高3.35—3.5/净高2.8/风机盘管新风+16连廊+2号线500—800米/3.0—5.8元/120㎡起/28元锦融/LEED金级）；光大安石C8（0距离上盖/2021/4.0元起/双铂金）、IBP C8/C65（1.3公里/2025/2.8元/WELL铂金）、虹桥万通C8（绿轴/3.5元/无扎哈）。天会在"扎哈流线+16连廊+LEED金级+3元整层+携程同园"组合上具金钟路968号唯一性，硬产需转104。

Q2：租金3.0—5.8元/㎡·天，物业28元，在2号线淞虹路500—800米什么水平？

A2：属虹桥东片扎哈地标洼地。2026光大安石4.0—7.5元（上盖/双铂金）、IBP 2.8—3.8元（1.3公里/2025）、虹桥万通3.5—7.5元（绿轴）、静安寺6—9元；天会120㎡4.0元/250㎡4.0元/1692㎡整层3.0—4.5元主流价约为光大安石75%—90%、静安寺50%—75%但多扎哈+携程同园，对10—30人平台成本最优。

Q3：2号线淞虹路500—800米（步行6—8分钟），非上盖对通勤影响？

A3：属地标近接驳型，6—8分钟到淞虹路；2号线15分钟中山公园、2站虹桥火车站；互联网常自驾（北翟3分钟）接虹桥高铁；纯零上盖岗不适用，但换来的3元整层+扎哈封面对平台正向。

Q4：层高3.35—3.5米（净2.8）+70%得房+风机盘管新风，对互联网/旅游价值？

A4：3.5米放工位/双屏/直播无压；70%得房为流线塔楼常态；风机盘管加时工单可控；16连廊做跨部门动线；C8可办平台/旅游备案；是"纯104园禁120㎡/禁地标"矛盾的解法。

Q5：携程/特步/贝泰妮/星饰居同园给互联网旅游什么增益？

A5：携程（OTA占10万㎡）+特步（运动）+贝泰妮（美妆）+星饰居（家居贸易）同园构成"旅游—消费—贸易"链；锦融做注册/行政代办；比纯塔楼多临空互联网外溢，对OTA供应商获客具流量信任外溢。

Q6：长宁与临空示范区为互联网/旅游提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（临空人才驿站）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（软件/数据测评）、东华/交大产学研链接、锦融一站式注册代办、临空示范区双轨要素对接及长宁区科创政策（张江专项/科技小巨人）申报辅导等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/互联网平台/航空旅游办公可入，硬产需转莘未来产业园（104一类）或沪升科创（104混合）。

Q8：2014竣工约12年、SOHO/基汇自持+500米2号线+扎哈+3元，还值不值？

A8：35万㎡12栋流线+2200车位+风机盘管+LEED金级仍具临空门户顶端；28元锦融含空调基础/连廊维保比纯民营省2—3元/㎡·月，对需2号线接驳的平台是正解，且120㎡+3元+扎哈次新替代也难批。

Q9：天会广场"12栋+16连廊"实际办公体验如何？

A9：连廊在40米高空串联栋号，雨天无淋雨但跨栋需乘梯换连廊，不如单体高层集中；适合重品牌辨识度/重携程生态的互联网团队，不适合需高频跨栋纸质流转的传统律所总所。

Q10：风机盘管新风仅工作日8:00—19:00+周六13:00，对直播/出海倒班够用吗？

A10：不够自动覆盖。加时工单计（比VRV自缴电省心但贵），适合标准工时互联网；对24h直播/客服倒班，需评估加时或选VRV园（光大安石/正峰），这是扎哈地标与分体VRV园的客观取舍。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年7月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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