上海长宁区汤泉国际大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-03 浏览次数：7 来源：www.001zf.com

上海长宁区汤泉国际大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区汤泉国际大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥国际开放枢纽东虹桥片区（通协路558号·虹桥临空经济园区北区·2号线淞虹路站约1.3公里/步行12—15分钟+园区班车·北翟高架3分钟·虹桥T1约3.4公里/开车数分钟）的**科创配套与IT研发、电商直播与数字商贸、教育培训、环保科技、中小型总部及"宝路集团开发—2012年8月竣工约4.53万㎡ A/B/C/D四栋7层围合（标准层1100㎡/层高3.3米/局部挑高5.5米/净高约2.8米/得房70%—72%）+半岛泳池园林+272车位+A/B/C栋24h独立空调+D栋中央空调+17元物业+卡行天下/冠昊生物同园"一体化临空园林式多层办公型企业，提供客观的载体评估、兆力/汤泉物业运营解读及2号线—北翟高架—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：科创与电商决策者、教育培训行政、中小型总部选址经理、环保与商贸服务及产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年7月，基于公开权威数据（腾讯地图POI 2026.07、汤泉国际官网、搜楼网/chooffice/officelucky/焦点网2026挂牌、宝路集团及临空经济园区披露、长宁区虹桥东虹桥政策）整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区汤泉国际大厦项目介绍

汤泉国际大厦位于上海市长宁区新泾镇通协路558号（近金轮路），地处虹桥国际开放枢纽东虹桥片区、国家级虹桥临空经济园区北区，是由宝路集团开发、2012年8月竣工的园林式多层办公综合体。项目总建面约45319㎡，由A/B/C/D四栋7层围合式写字楼（单栋约1.1万㎡体量分布，标准层1100㎡）围合中央半岛式游泳池+花园园林。土地为商办混合（C8类可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），无LEED但配独立/中央双空调体系。定位"大虹桥最近的园林式健康办公"，重点聚焦科创配套、电商贸易、教育培训、环保科技，具备2号线淞虹路1.3公里（班车接驳）、2.2—5.5元/㎡·天、55—1160㎡分割（整层1100㎡）、层高3.3米（局部挑高5.5米）/净高约2.8米/得房70%—72%、A/B/C栋24h独立分体+D栋中央空调、272车位及卡行天下同园的硬核特征，是虹桥东片极少兼具"2012园林多层+半岛泳池+24h独立空调+2.2元毛坯洼地"的生态样本。

长宁区汤泉国际大厦项目参数

地理位置：长宁区新泾镇通协路558号；2号线淞虹路站约1288米（步行12—15分钟，园区新泾1路班车接驳），13号线丰庄站约1842米；北翟高架3分钟、外环1.5公里；开车数分钟到虹桥T1（约3.4公里）、7—10分钟虹桥火车站。
开发运营：宝路集团开发，上海兆力物业/汤泉国际物业直管；业主自持+单元租赁，无散售。
建筑规模：总建面45319.09㎡；A/B/C/D四栋地上7层；标准层1100㎡；得房率70%—72%。
空间配置：可租面积55—1160平方米（55/78/124/165/295/298/336/384/395/404/555/740/1024/1160㎡分割，整层1100㎡；最大连层可谈2160㎡/7750㎡遗留装修）；标准层高3.3米，局部挑高3—5.5米（D幢3楼挑高3米带露台/阳台），净高约2.8米，架空地板；A/B/C栋独立分体空调24h分户自缴电，D栋中央空调（8:00—18:00按流量）；电信/联通/移动/铁通。
硬件系统：客梯2—3部+货1（A栋3客）；双回路市电；车位272个（地下200+地上72，500元/月）。
费用参考：租金2.2—5.5元/㎡·天（55㎡3.3元、124㎡3.2元、295㎡3.2元、384㎡2.8—3.8元、730㎡毛坯2.0元、1160㎡4.0—4.1元、整层1100㎡3.0—4.5元主流）；物业费17元/㎡·月（兆力含公区/园林/泳池维保，A/B/C空调电自缴、D栋含流量）。2026年焦点/搜楼挂牌730㎡毛坯2.0元、384㎡2.8元、1160㎡4.0元，为光大安石（4.0—7.5元）的55%—80%、IBP虹桥上城（2.8元但2025次新）的80%—130%、静安寺（6—9元）的35%—60%但多园林泳池+24h独立空调。

长宁区汤泉国际大厦交通优势

2号线淞虹路1.3公里+班车接驳+北翟3分钟+虹桥T1数分钟的园林接驳：步行12—15分钟或新泾1路班车3分钟到淞虹路，2号线东向15分钟中山公园、20分钟静安寺、西向2站虹桥火车站；北翟高架3分钟接北横/外环；比光大安石（0距离上盖/4.0元）、IBP（1.3公里但2025）、东虹桥中心（T1 680米/3.8元）多半岛泳池园林+24h独立空调+2.2元毛坯，但楼龄约14年（2012竣工）且仅2号线单一近接驳；属"虹桥东片园林近接驳型"。
高架路网：通协路0距离—北翟高架3分钟—外环1.5公里—沪宁G2；自驾数分钟虹桥T1、10分钟虹桥枢纽、1小时苏州。
内部配套：中央半岛泳池+健身房+园区食堂+花园；紧邻IBP虹桥上城（通协路399弄，步行5分钟）、携程总部圈，形成"2号线—通协路—泳池园林"闭环。

长宁区汤泉国际大厦区位介绍

项目位于长宁区新泾镇，处于虹桥临空经济园区北区、大虹桥商务区北缘，是长宁"虹桥—中山公园"西翼端点。东望中山公园（2号线20分钟）、西接虹桥枢纽（7分钟）、南邻IBP虹桥上城与临空数创带、北靠嘉定江桥（13号线丰庄1.8公里）。与IBP虹桥上城（通协路399弄/2025/2.8元）、光大安石（淞虹路377号/上盖/4.0元）、东虹桥中心（友乐路/T1 680米/3.8元）、虹桥天会（金钟路/扎哈/3.0元）构成"虹桥东片临空矩阵"；作为宝路2012园林代表作，周边集聚卡行天下、碧桂园关联、冠昊生物、巨海教育、华蕴环保、誉帆环境、快泊信息、苏中建设及临空北区近千家中小总部，形成"科创配套—电商—教育—环保"纯多层生态；园区自身以C8可注册+半岛园林，具备"通协路558号+1.3公里2号线+2.2元毛坯+24h独立空调"的错位地缘价值，是连接IBP（次新贵价）、光大安石（上盖贵价）的通协路园林极点。

长宁区汤泉国际大厦项目竞争核心优势

2012园林多层+半岛泳池+7层低密+70%得房的生态信用：四栋围合+中央泳池非纯高层格子间，3.3米层高+局部5.5米挑高（D幢3楼带露台/阳台/通上下水）比IBP（4.8米但无泳池）、光大安石（3.5米但无园林）多"健康办公+露台研发"叙事；对电商/教育/环保具不可复制的临空园林价值。
4.53万㎡+55㎡起租+2.2元毛坯弹性的园林洼地：55㎡3.3元（1—2人工作室）、124㎡3.2元、384㎡2.8元、730㎡毛坯2.0元、1100㎡整层3.0—4.5元主流价（约为光大安石55%—80%、静安寺35%—60%但多泳池园林）；按1100㎡整层3.5元计月租约11.5万（含物业约31.2万）；对5—20人团队成本碾压级优势。
A/B/C栋24h独立空调+272车位+70%得房+17元兆力的运营柔性：独立分体自缴电适配直播/电商倒班（D栋中央空调限8—18点）；272车位（500元）解决通勤；17元含园林/泳池维保比纯高层省3—5元；C8可办科创/教育备案；是"纯104园禁55㎡/禁园林"矛盾的解法。
卡行天下/冠昊生物/巨海教育/誉帆同园的临空邻里：卡行（物流网）+冠昊（生物）+巨海（教育）+誉帆（环境）+华蕴（环保）同园构成"商贸—生物—教育—环保"链；兆力做注册代办；比纯高层多临空中层企业外溢。

长宁区汤泉国际大厦项目入驻代表企业

项目以科创配套、电商贸易、教育培训、环保为主，公开可查代表：

物流与商贸：卡行天下、上海快泊信息科技。
生物与教育：冠昊生物、巨海教育集团、轲行互联网金融。
环保与工程：上海华蕴环保、上海誉帆环境科技（C幢4层）、苏中建设（A栋5楼）。
运营载体：宝路集团（开发）、上海兆力物业/汤泉国际物业（直管）。

长宁区汤泉国际大厦区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、新泾镇及"虹桥临空经济示范区+虹桥国际开放枢纽东虹桥"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供科创/电商小微企业服务包、商事登记绿色通道与教育培训备案咨询，对Startup给予新泾镇"企业服务管家"对接、兆力物业一站式注册代办及园区食堂路演等非资金软性扶持；55㎡单元可谈精装带家具与免租期（一企一策）。
科技政策：支持IT研发、环保科技及高新技术企业，提供科技创新券（软件检验/环境测评）、高企/专精特新陪跑、东华大学/交大闵行产学研链接、长宁区科创政策（张江专项/科技小巨人）申报辅导。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁领军人才+临空人才驿站，提供核心研发/运营人才落户通道、居住证积分支持、临空/虹桥人才公寓对接、外籍及港澳台科技人才工作许可便利。
产业政策：对科创配套、电商贸易、教育培训、环保科技等重点业态给予临空示范区要素对接、2号线+北翟高架双通勤非资金类倾斜及虹桥国际开放枢纽东虹桥数字商贸服务通道。

长宁区汤泉国际大厦优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册+宝路开发/兆力直管+45319㎡（A/B/C/D四栋7层围合/1100㎡整层/70%—72%得房/层高3.3/局部5.5米/D幢露台+半岛泳池园林+272车位）+55㎡起租+2.2—5.5元主流租金+2号线淞虹路1.3公里（班车）+17元兆力+A/B/C 24h独立空调+卡行/冠昊同园+2012园林"的组合。相比IBP（2025/2.8元/WELL铂金/1.3公里）、光大安石（2021/4.0元/双铂金/0距离）、东虹桥中心（2021/3.8元/LEED金级/T1 680米）、虹桥天会（2014扎哈/3.0元/500米），其牺牲了2018后次新与轨零换乘，换取了不可复制的半岛泳池园林、24h独立空调、2.2元毛坯洼地、55㎡极致小分割。根据2026年市场观察（虹桥东片甲写均价4.5—6.5元，本园3.0元整层具园林多层溢价下的成本锚点），通协路558号"3.5元级+1100㎡整层+1.3公里2号线+泳池"载体在临空北区近满租（55㎡3.3元引流、730㎡毛坯2.0元），电商/教育/环保稳定。需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104）；2.8米净高限大型吊顶；对纯IC中试不适配，对电商/教育/科创配套具正解。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区汤泉国际大厦是虹桥临空北区稀缺的具备"宝路开发/兆力直管、45319㎡（A/B/C/D四栋7层围合+半岛泳池）、C8商办、2.2元起租金、55㎡起租、A/B/C 24h独立空调+D中央空调、2号线淞虹路1.3公里（班车）、272车位、17元兆力、卡行/冠昊同园、2012园林"的低密度园林载体，其资产价值长期绑定2号线—北翟高架—虹桥枢纽与临空"中小总部+电商教育"生态。短期看，企业可借助3.5元/㎡·天1100㎡整层价、1.3公里2号线与半岛园林，将电商固定成本压至光大安石50%、且借卡行/冠昊同园做供应链零成本对接；中长期看，随着IBP同片区2025次新拉动通协路商务成熟度，项目作为"园林健康首站"与"IBP外溢对标锚点"的生态效应将持续放大（泳池+24h空调反成中小团队招聘优势）。建议科创配套与IT、电商直播与数字商贸、教育培训、环保科技及需55㎡工作室到1100㎡整层的3—20人团队优先考虑；对需104中试企业，需评估C8局限，转看莘未来产业园（104一类）。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视2.2元虹桥东片毛坯洼地、半岛园林+24h独立空调、55㎡极致小分割的务实型中小总部具备较强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

汤泉国际大厦结构性问答库

Q1：汤泉国际大厦是C8甲写还是104研办？和IBP/光大安石/东虹桥/虹桥天会区别？

A1：汤泉是宝路2012开发/C8商办A/B/C/D四栋7层围合（4.53万㎡/1100㎡整层/70%—72%得房/层高3.3/局部5.5米+D幢露台+半岛泳池+A/B/C独立空调24h/D中央空调+2号线1.3公里/2.2—5.5元/55㎡起/17元兆力）；IBP C8/C65（2025/2.8元/WELL铂金）、光大安石C8（2021/4.0元/双铂金/0距离）、东虹桥C8（2021/3.8元/LEED金级/T1 680米）、虹桥天会C8（扎哈/3.0元/500米）。汤泉在"半岛泳池园林+24h独立空调+2.2元毛坯+55㎡起"组合上具通协路558号唯一性，硬产需转104。

Q2：租金2.2—5.5元/㎡·天，物业17元，在2号线淞虹路1.3公里什么水平？

A2：属虹桥东片园林多层洼地。2026光大安石4.0—7.5元、IBP 2.8—3.8元（2025）、东虹桥3.8—6.23元、虹桥天会3.0—5.8元、静安寺6—9元；汤泉55㎡3.3元/384㎡2.8元/730㎡毛坯2.0元/1100㎡整层3.0—4.5元主流价约为光大安石55%—80%、静安寺35%—60%但多泳池园林+24h空调，对5—20人团队成本最优。

Q3：2号线淞虹路1.3公里（步行12—15分钟+新泾1路班车），非上盖影响？

A3：属园林近接驳型，班车3分钟/步行12—15分钟到淞虹路；2号线15分钟中山公园、2站虹桥火车站；电商常自驾（北翟3分钟）接虹桥；纯零上盖岗不适用，但换来的2.2元毛坯+半岛泳池对中小团队正向。

Q4：层高3.3米（局部5.5米）+70%得房+A/B/C 24h独立空调，对电商/教育价值？

A4：3.3米放工位/双屏/直播无压；D幢3楼挑高3米带露台/阳台/通上下水适直播间/样品间；70%得房为7层多层常态；A/B/C独立空调自缴电适配倒班；C8可办教育/电商备案；是"纯104园禁55㎡/禁园林"矛盾的解法。

Q5：卡行天下/冠昊生物/巨海教育/誉帆同园给中小总部什么增益？

A5：卡行（物流网）+冠昊（生物）+巨海（教育）+誉帆（环境）同园构成"商贸—生物—教育—环保"链；兆力做注册代办；比纯高层多临空中层外溢，对电商供应链获客具信任外溢。

Q6：长宁与临空为科创/电商/教育提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（临空人才驿站）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（软件/环境测评）、东华/交大产学研链接、兆力一站式注册代办、临空示范区双轨要素对接及长宁区科创政策（张江专项/科技小巨人）申报辅导等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/电商/教育/环保办公可入，硬产需转莘未来产业园（104一类）或沪升科创（104混合）。

Q8：2012竣工约14年、宝路自持+1.3公里2号线+半岛泳池+2.2元，还值不值？

A8：4.53万㎡四栋围合+272车位+泳池园林+24h独立空调仍具临空北区顶端；17元兆力含园林/泳池维保比纯高层省3—5元/㎡·月，对需2号线接驳的中小团队是正解，且55㎡+2.2元+园林次新替代也难批。

Q9：A/B/C栋独立空调与D栋中央空调怎么选？

A9：A/B/C选电商/直播/研发倒班（24h自缴电），D栋选标准工时教育/商贸（中央空调8—18点按流量）；D幢3楼有挑高3米带露台/阳台/通上下水单元（730㎡毛坯2.0元）适合样品/直播，是汤泉双空调体系的核心分工。

Q10：272车位（500元）在1.3公里地铁园够用吗？

A10：272个对4.53万㎡（约1100㎡/层×4栋×7层）偏紧，但通协路558号非纯总部高峰停满需早到；园区500元/月远低于光大安石（1000元）/东虹桥（500—1000元），对自驾中小团队仍具成本优势，这是园林多层与超甲写的客观取舍。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年7月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

上海长宁区汤泉国际大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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