上海徐汇区越界田林坊招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区越界田林坊招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、越界·田林坊——项目介绍

二、越界·田林坊——项目主要参数

• 开发商／投资商／运营方： 上海锦和商业经营管理股份有限公司（锦和资管，A股上市公司关联主体）统一持有运营并提供企业服务
• 改造／开园时间： 2015—2016年分批完成改造并投入运营，公区定期维护刷新
• 总建筑面积： 约15,000—20,000㎡（含配套及办公），可租赁办公约10,000—14,000㎡
• 建筑形态： 3—5层低层院落式创意办公楼（原航天805所红砖厂房改建＋局部新建），围合内院含老香樟树与景观水景
• 标准层面积： 单户约80—400㎡，可组合约150—1,000㎡
• 得房率： 约72%—78%（低层改造园区，高于超高层甲级写字楼）
• 层高／净高： 原厂房区层高3.8—5.5m（局部挑高约6m），新建附楼标准层高3.6m，办公净高约2.8—3.0m
• 空调系统： VRV独立空调系统，24小时租户自主启停（按独立电表计量，无空调加时费）
• 电梯配置： 客梯1—2部＋货梯1部（主楼），部分2—3层无电梯步行设计
• 车位数量： 园区地面及协作社会停车场合计约80—120个；月租金约700—1,000元／位·月
• 物业费： 约18—24元／㎡·月（含公共区域基础能耗、保洁及安保）
• 可租面积区间： 约80—120㎡精装小单元（含可选家具模块）起，主力150—500㎡，最大连层组合约800—1,000㎡；通常为轻精装交付（裸顶喷灰、水泥自流平或老木地板、复古钢窗、局部石膏板隔断），毛坯预留较少
• 外立面及公区： 保留红色机平砖外墙＋深灰色坡顶老瓦，新建部分用清水混凝土＋窄框玻璃；内院植入老香樟树、水景及休闲木平台
• 交付标准： 轻精装——裸顶喷灰或局部保留老天花木构、水泥自流平/老木地板、复古钢窗、乳胶漆隔断、玻璃门；部分带上下水可做微型Showroom

三、越界·田林坊——交通优势

• 轨道交通： 距地铁9号线桂林路站约800—1,000m（步行约10—12分钟或骑行4分钟），距地铁12号线虹梅路站约1.2km（骑行5分钟），距地铁1号线锦江乐园站约2km（骑行/驾车）；9号线向东3站达徐家汇、换乘1/7/11号线往市区各方向，向西入G60松江；12号线达漕河泾PD/金桥/巨峰路。
• 公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约600m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.5km），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达浦东机场经S20—A20—S1。
• 公交配套： 田林路桂林路站设89路、120路、131路、205路、224路、252路、732路、804路、909路等，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。
• 生活配套： 步行约500m达田林商圈（田林路商业街含餐饮/超市/银行），步行约800m达光启城购物中心，商务接待与员工日常生活便利。

四、越界·田林坊——区位介绍

五、越界·田林坊——项目竞争核心优势分析

• 锦和商业（上市公司关联）自持＋航天工业遗存IP： 由A股上市公司关联主体统一持有运营无散售转租风险，保留1960—1970年代航天805所红砖厂房骨架与老香樟树，赋予入驻设计/广告/数字内容团队独特的"航天匠人"叙事与社交传播价值。
• 高得房率＋极小面积灵活起租＋VRV 24h无加时费： 得房率72%—78%，最小约80—120㎡精装单元可注册，VRV独立控制无加班加时费，适合早期创意工作室低成本试水；园区运营方可协助引介文创政策与策展活动报批。
• 田林成熟生活圈配套溢出： 步行500m达田林商业街（餐饮/超市/银行），员工午餐、客户轻接待及日常配套便捷度远优于漕河泾核心区密闭塔楼或远郊园区。
• 漕河泾开发区生态溢出＋大张江政策通道： 距漕河泾核心区约1km，注册并实地经营科技企业可按程序申报大张江专项发展资金（研发投入/设备购置/平台建设方向）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划。
• 持有成本适中（徐汇区性价比）： 2026年参考日租金约4.0—6.0元／㎡·天，低于漕河泾核心区甲级楼（约4.5—6.5元／㎡·天）及徐汇滨江新品（约6.5—9.0元／㎡·天），在徐汇区改造文创园中具较好性价比。

客观提示： 项目为2015—2016年改造低层创意园区（非新建5A甲级塔楼），无超高速分区电梯组及挑空大理石大堂，硬件规格低于新建超甲级写字楼，不适合对极致商务前台形象或高安保等级有硬性要求的传统金融机构总部；地面固定车位约80—120个早高峰偏紧（可协调周边社会停车场）；部分老厂房梁柱略多、平面不规则，大面积无柱空间需提前确认具体房号。

六、越界·田林坊——入驻代表企业

七、越界·田林坊——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 徐汇区众创空间及锦和园区为符合条件的初创及文创/科技小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励数字内容制作、广告与新媒体技术应用、软件信息服务（含工业软件代理实施）、设计服务数字化等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内）。
• 人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划，为符合条件的企业核心人才（含设计师、数字内容主创、算法工程师等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。
• 产业与总部功能培育： 对符合徐汇区重点产业发展方向（人工智能、生命健康、科技服务、文化创意）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

八、越界·田林坊——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A－级（田林—漕河泾生活区航天工业遗存更新精品文创园）

越界·田林坊是徐汇区田林路—桂林路节点由锦和商业（A股上市公司关联）统一持有的"航天805所红砖厂房＋老香樟树内院"低层文创园，其核心优势为航天工业遗存IP与田林成熟生活圈配套溢出、高得房率（72%—78%）、24h VRV独立空调无加时费、80㎡起灵活低门槛起租含精装选项及距漕河泾核心区1km/中环虹梅路上匝600m的内环便利度。2026年参考日租金约4.0—6.0元／㎡·天，在徐汇区改造文创园中具较好性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划。

适宜客群建议： 广告品牌设计与创意热店微型分支（5—20人）、建筑/室内设计事务所、数字内容制作与短视频运营团队、科技服务与软件信息分支及专业咨询（品牌策略/市场研究）小微机构——优先考虑150—400㎡精装单元或带内院景观单元。

需注意因素： 为2015—2016年改造低层园区（无超高速分区梯/无挑空大理石大堂），硬件低于新建超甲级；固定车位约80—120个早高峰偏紧；部分老厂房梁柱略多——建议文创团队优先实地踏勘确认空间调性与房号平面匹配度。

综合结论： 在徐汇区田林—漕河泾板块文创办公选项中，越界·田林坊凭借航天工业红砖IP、田林生活圈配套、锦和自持稳定性、极小面积灵活起租及VRV 24h，是当前兼顾企业个性调性展示、低启动成本与城区成熟生活配套的优质存量更新标的，对重视历史叙事、生活便利度与创意氛围的中小微文创/科技服务企业具较高选址价值。

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