上海徐汇区上海聚科生物园区招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、上海聚科生物园区——项目介绍

二、上海聚科生物园区——项目主要参数

• 开发商／投资商／运营方： 上海聚科生物科技有限公司（徐汇区国资委参控股、中科院上海分院合作背景）统一持有运营并提供专业孵化服务
• 开园时间： 2003年启动建设，2004年首批企业入驻，历年公区及实验废水预处理系统维护刷新
• 总建筑面积（徐汇基地）： 约60,000—100,000㎡（分栋统计，含闵行关联基地合计更大），可租赁研发实验面积约40,000—70,000㎡
• 建筑形态： 5—8层框架结构研发实验楼＋3—5层孵化楼，部分楼栋首层预留排风竖井及双路供电接口
• 标准层面积： 约600—1,000㎡／层（实验楼层），孵化楼层可分割约50—100㎡（独立小间）、200㎡起
• 得房率： 约70%—74%（低层研发楼高于超高层甲级）
• 层高／净高： 实验楼层建筑层高3.9—4.5m（部分栋首层约5m），办公净高约2.7—2.9m；部分预留仪器吊装口
• 空调系统： 实验区预留独立空调外机位（可装分体/VAV局部），办公区集中新风＋分体或中央（部分楼栋VRV 24h可自主控制）；预留生物安全柜排风竖井接口
• 电梯配置： 客梯2部＋货梯1—2部（载重≥2t，部分可运标本/小型仪器）
• 供电及给排水： 双回路供电，部分楼层配电量可达80—120W/㎡（可增容）；预留纯水/去离子水接口点位（需申请开通）；园区设专用生化废水收集预处理系统（统一排入市政污水管网经处理）
• 新风及排风： 实验楼层预留竖向排风井及补风百叶，可安装Ⅱ级生物安全柜（ABSL-1/部分ABSL-2经审批）
• 车位数量： 地面及地下合计约200—350个（分期限区）；月租金约600—900元／位·月
• 物业费： 约18—24元／㎡·月（含公共区域基础维保、生化废水预处理及公区保洁安保）
• 可租面积区间： 孵化独立间约50—100㎡起，主力实验楼层200—800㎡，整层600—1,000㎡；毛坯交付，可按需定制环氧自流平地面、隔墙、紧急喷淋、洗眼器、双路供电及独立排风
• 土地性质： C65科研用地（部分栋M1兼容研发），可办理非临床研发类环评（禁止GLP动物实验及涉剧毒/高活细胞大规模培养产线——需提前与园区确认具体栋合规性）
• 外立面及公区： 典型生物医药园风格——面砖＋局部玻璃，首层设样品暂存区及废液收集间，公区含共享会议室、报告厅及员工餐厅
• 交付标准（研发实验层）： 毛坯——环氧自流平地面可选、轻质隔墙可选、预留上下水/排风/双路电接口、紧急喷淋及洗眼器点位预留

三、上海聚科生物园区——交通优势

• 轨道交通： 距地铁12号线虹梅路站约1.0km（骑行约4分钟或乘公交短驳）、距地铁9号线桂林路站约1.5km（骑行6—8分钟或园区接驳）、距地铁1号线锦江乐园站约2km；12号线达漕河泾PD/巨峰路/南京西路，9号线达徐家汇/松江G60，1号线达人民广场/富锦路。
• 公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约500m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达浦东机场经S20—A20—S1；经中环往西入G60松江（药明/康龙化成等CRO大厂约20分钟）。
• 公交配套： 桂平路浦北路站、宜山路桂平路站设93路、120路、205路、224路、252路、732路、804路、909路、957路等，连接徐汇、闵行、黄浦及长宁方向。
• 园区接驳： 工作日高峰时段部分楼栋提供短驳衔接地铁9号线桂林路站及12号线虹梅路站。

四、上海聚科生物园区——区位介绍

五、上海聚科生物园区——项目竞争核心优势分析

• 上海最早国家级生物产业基地专业孵化器＋国资/中科院背景运营： 由徐汇区国资与中科院上海分院合作背景统一运营，提供生物医药专项孵化服务（GLP咨询引介、伦理审查辅导对接、CMA/CNAS认证咨询引介、产学研对接——中科院药物所/有机所/植生所），租务稳定无散售。
• C65/M1兼容研发用地可办非临床研发环评＋实验楼层高配机电： 预留排风竖井、双路供电（部分楼层可增容）、生化废水统一预处理排放、紧急喷淋/洗眼器点位预留在毛坯交付中——区别于普通C65办公楼无法做湿实验，适合IVD试剂研发、分子/细胞水平早期实验（BSL-1/部分BSL-2经审批）、医疗器械样品测试。
• 高得房率低层研发楼＋灵活小面积孵化起租： 得房率70%—74%，孵化独立间约50—100㎡起（含共享通风柜区域或独立小通风柜经审批），实验楼层200㎡起可分租，整层600—1,000㎡适配10—30人研发团队。
• 枫林—漕河泾生命科学走廊溢出＋大张江生物医药专项通道： 注册并实地经营企业可按程序申报大张江生物医药专项发展资金（早期研发/平台建设/设备购置方向）、张江生物医药企业认定辅导、徐汇区光启人才计划（生物医药专项配额）及高企/"专精特新"培育。
• 持有成本适中（专业生物研发园性价比）： 2026年参考日租金实验楼层约3.5—5.5元／㎡·天、孵化办公约3.0—4.5元／㎡·天，显著低于新建生物医药专属园区（如前滩/张江北区部分新品）及徐汇滨江超甲级，在徐汇核心生物医药基地具极突出性价比。
• proximity to CRO集群： 距G60松江生物医药CDMO/CRO集群约20分钟车程，便于外包合作与样品传递。

客观提示： 为2003年起分批建成研发实验园区（公区及机电系统定期刷新），硬件规格（大堂挑高、外立面）较2020年后新建生物医药专属园偏经典实用；禁止GLP动物实验及涉剧毒/高活细胞大规模培养产线（需确认具体栋合规性）；距最近地铁12号线虹梅路站约1.0km需短驳或骑行；满租期早高峰桂平路略拥堵建议错峰。入驻前务必与园区确认具体楼栋排风/配电/废水预处理容量及允许实验等级（BSL-1/BSL-2审批制）。

六、上海聚科生物园区——入驻代表企业

七、上海聚科生物园区——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件生物医药/生命科学企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务（生物医药专业孵化）： 聚科生物园区为符合条件的初创生物技术企业提供孵化空间对接（含50㎡起独立间/共享实验台）、GLP/CMA认证咨询引介、伦理审查辅导对接、产学研合作（中科院药物所/有机所/植生所）牵线、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归生物人才创业项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓（生物医药专项配额）对接及市区两级人才计划申报辅导。
• 科技创新与生物医药专项引导： 鼓励药物早期发现（非临床）、体外诊断试剂研发、高端医疗器械早期中试（非涉辐射/植入强检）、生物信息学与AI辅助药物设计等项目，对建设企业技术中心（国家级/市级/区级）、参与制定国家/行业标准、设立生物医药概念验证中心或CRO服务平台等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江生物医药专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或徐汇区重点产业园区）。
• 人才引进与安居服务（生物医药方向）： 实施徐汇区光启人才计划（设生物医药专项引才配额），为符合条件的企业核心人才（含药物化学/生物信息/IVD研发/临床运营等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。
• 产业与生物医药总部功能培育： 对符合徐汇区及张江高新区重点产业发展方向（生物医药、高端医疗器械、生命健康服务）的功能性总部或区域性营运中心、新引进生物医药早期研发及CRO服务项目，在总部认定辅导、参加境内外重点生物医药展会补贴（如CMEF、BIO International等）、企业出海服务对接（依托张江药谷开放平台）、GLP/GMP咨询引介等方面给予指导与配套服务支持。

八、上海聚科生物园区——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A级（上海首批国家级生物医药产业基地专业生物研发/孵化器园·徐汇枫林—漕河泾节点）

上海聚科生物园区是上海最早的国家级生物医药产业基地（上海生物医药产业基地）核心组成、由徐汇区国资与中科院上海分院背景统一运营的专业生物研发/孵化器园，其核心优势为C65/M1兼容研发用地可办非临床研发类环评（允许分子/细胞水平BSL-1/部分BSL-2经审批、IVD试剂研发、器械中试非强检）、实验楼层预留排风竖井/双路电/生化废水统一预处理、50㎡起孵化独立间极低门槛起租适配种子团队、高得房率70%—74%及2026年参考日租金约3.5—5.5元／㎡·天在徐汇核心生物医药基地具极突出性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江生物医药专项及徐汇光启人才计划（生物医药专项配额），距G60松江CRO/CDMO集群约20分钟车程便于外包合作。

适宜客群建议： IVD（体外诊断）试剂研发公司（分子/免疫层析方向，5—20人）、药物早期发现CRO卫星实验室（非GLP分子/细胞水平）、生物信息学分析服务团队、医疗器械早期中试（非强检/非有源植入）及生物材料应用研究室——优先考虑200—600㎡实验楼层毛坯（定制环氧地面+排风+双路电）或50—100㎡孵化独立间快速入驻。

需注意因素： 禁止GLP动物实验及涉剧毒/高活细胞大规模培养产线（需确认具体栋排风/生物安全审批）；批次建于2003年起（公区及机电定期刷新），硬件较2020年后新建双走廊BSL-2/BSL-3专属园偏经典实用；距地铁12号线虹梅路站约1.0km需短驳/骑行。建议生命科学团队签约前务必与聚科运营确认目标楼栋排风容量、配电余量、废水预处理接入方式及允许实验生物安全等级（BSL-1/审批BSL-2）。

综合结论： 在上海市早期生物医药研发及IVD/器械中试载体选项中，上海聚科生物园区凭借徐汇核心生物医药基地位置、C65/M1兼容研发用地（可办非临床研发环评）、极低起租门槛（50㎡孵化间）、专业生物园区机电预留（排风/双路电/废水预处理）及大张江生物医药专项通道，是当前兼顾早期研发合规性、成本效益与中科院/枫林临床中心邻近性的稀缺专业生物孵化器/研发园，对IVD研发、药物早期发现CRO卫星实验室（非GLP）及医疗器械早期中试（非强检）具较高选址价值。

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