上海徐汇区越界创意园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海徐汇区漕河泾新兴技术开发区北入口（桂林路—宜山路节点）的广告传媒、品牌设计、数字内容制作、建筑/室内设计事务所及科技型中小微企业提供越界创意园（徐汇基地）楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 越界创意园·徐汇园区（Shanghai Yuejie Creative Park／锦和越界·徐汇创意园），上海市徐汇区宜山路276号（近桂林路，漕河泾开发区北入口），原上海建华皮鞋厂/老汽修厂更新项目，锦和商业（锦和资管，A股上市公司关联）运营

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、越界创意园（徐汇基地）——项目介绍

越界创意园·徐汇园区位于上海市徐汇区宜山路276号（近桂林路口，漕河泾新兴技术开发区北入口），前身为上海建华皮鞋厂及老汽修厂房群落，由上海锦和商业经营管理股份有限公司（锦和资管，A股上市公司关联主体）实施城市更新改造，2007年首期开园，是上海最早一批规模化"旧厂改文创园"、锦和"越界"系列旗舰首发项目。园区保留1970—1980年代工业红砖与坡顶老瓦肌理，融入现代玻璃盒子与悬挑露台，总建筑面积约35,000—50,000㎡（各期合计，以实测产权为准），由3—6层低层创意办公楼、沿街Showroom及围合内院组成，定位为"工业遗存＋当代文创商业"融合的成熟旗舰文创园，主要面向4A广告分支、品牌全案与设计工作室、建筑/室内设计事务所、数字媒体内容及早期科技服务企业。

二、越界创意园（徐汇基地）——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 上海锦和商业经营管理股份有限公司（锦和资管，A股上市公司关联主体）统一持有租赁运营并提供企业服务

改造／开园时间： 原厂较早建成，2006—2007年启动更新改造，分三期陆续开放，公区定期（约3—5年周期）维护刷新

总建筑面积（全期合计）： 约35,000—50,000㎡（含商业配套及办公），可租赁办公约22,000—35,000㎡

建筑形态： 3—6层低层院落式创意办公楼（原建华皮鞋厂红砖厂房＋附房改建），围合内院植入老樟树、水景与休闲阶梯座

标准层面积： 单户约80—350㎡，可组合约200—1,200㎡（连层）

得房率： 约72%—77%（低层改造园区，高于超高层甲级写字楼）

层高／净高： 原厂房区层高3.6—5.0m（局部挑高约5.5—6m），新建附楼标准层高3.6m，办公净高约2.8—3.0m

空调系统： VRV独立空调系统（大部分楼栋），24小时租户自主启停（按独立电表计量，无空调加时费）

电梯配置： 客梯1—2部＋货梯1部（主楼），部分为2—3层无客梯步行设计

车位数量： 园区地面及协作社会停车场合计约100—180个；月租金约800—1,100元／位·月

物业费： 约20—26元／㎡·月（含公共区域基础能耗、保洁及安保）

可租面积区间： 约80—120㎡精装小单元（含可选家具模块）起，主力150—500㎡，最大连层组合约800—1,200㎡；通常为轻精装交付（裸顶喷灰、水泥自流平或老木地板、复古钢窗、局部石膏板隔断），毛坯预留极少

外立面及公区： 保留红色机平砖外墙＋深灰色坡顶老瓦，新建部分清水混凝土＋窄框玻璃；内院植入老樟树、镜面水景及休闲阶梯座；首层部分辟为园区配套咖啡/轻食/展厅

交付标准： 轻精装——裸顶喷灰或局部保留老天花木构、水泥自流平/老木地板、复古钢窗、乳胶漆隔断、玻璃门；部分带上下水可做微型Showroom

三、越界创意园（徐汇基地）——交通优势

轨道交通： 距地铁9号线桂林路站约300—500m（步行约4—6分钟），距地铁12号线桂林公园站约1.0km（骑行约4分钟），距地铁1号线锦江乐园站约1.8km；9号线向东3站达徐家汇、换乘1/7/11号线往市区各方向，向西入G60松江/佘山；12号线达漕河泾PD/金桥/巨峰路。

公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约600m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达浦东机场经S20—A20—S1。

公交配套： 宜山路桂林路站设89路、113路、120路、131路、205路、224路、252路、732路、804路、909路、927路等，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。

生活配套： 步行约500m达田林商圈（田林路商业街含餐饮/超市/银行），步行约800m达光启城购物中心，园区自带咖啡轻食及展厅空间可用于客户轻接待。

四、越界创意园（徐汇基地）——区位介绍

项目坐落于上海市徐汇区宜山路—桂林路节点（漕河泾新兴技术开发区北入口），属1988年国务院批准的首批国家级高新区门户位置，东接徐家汇—肇嘉浜路（约4km），西连虹桥枢纽（约10km），南靠漕河泾核心研发区（宜山路以南500m），北望内环虹梅路。3公里半径内聚集大量4A广告关联机构、设计工作室、IC设计Fabless及嵌入式软件企业（漕河泾内），已形成广告传媒—设计—数字内容微生态与漕河泾IT/IC生态双向溢出。越界创意园作为上海最早成规模旧厂改文创园之一，与周边构成"创意前台（越界）＋科技后台（漕河泾）"协作模式，适合需漕河泾邻近度但强调品牌调性与客户到访体验的文创及科技服务分支。

五、越界创意园（徐汇基地）——项目竞争核心优势分析

锦和（A股上市公司关联）自持＋上海旗舰文创园品牌： 由锦和资管统一持有运营无散售转租风险，2007年首期开园历次公区（大堂/内院/洗手间）周期刷新，租务稳定性强；入驻企业获"越界"品牌园区共同叙事价值，客户到访易建立调性认知。

距9号线桂林路站步行4—6分钟＋中环紧邻： 漕河泾板块少有步行地铁5分钟内低层文创园，紧邻中环虹梅路上匝，员工通勤与客户自驾到访均便利，明显优于需摆渡之偏远园区。

工业遗存IP＋高得房率＋VRV 24h无加时费： 保留1970—80年代红砖坡顶厂房骨架与老樟树内院，得房率72%—77%，最小约80—120㎡精装单元可注册，VRV独立控制无加班加时费适配创意团队弹性作息，部分原厂房挑高5—6m可做LOFT展示夹层或Showroom。

成熟广告/设计微生态溢出＋大张江政策通道： 同园及周边聚集4A广告上海卫星工作室、品牌全案设计、建筑/室内设计事务所及数字内容制作团队，注册并实地经营科技企业可按程序申报大张江专项发展资金、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划。

持有成本适中（徐汇核心区性价比）： 2026年参考日租金约4.5—6.8元／㎡·天，低于徐汇滨江新建超甲级（约6.5—9.0元／㎡·天）及漕河泾新建甲级（约4.5—6.0元／㎡·天部分持平但越界具调性优势），在徐汇区成熟文创园中具品牌溢价同时保持可接受性价比。

客观提示： 项目为2006—2007年分批改造（公区周期刷新），硬件规格（大堂挑高、电梯台数）较2020年后新建科学园/超甲级略偏经典工业风，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；地面固定车位约100—180个早高峰偏紧（可协调周边社会停车场或员工公交通勤）；部分老建筑梁柱略多、平面不规则——建议文创团队优先实地踏勘确认空间气质与具体房号平面匹配度。

六、越界创意园（徐汇基地）——入驻代表企业

越界创意园·徐汇园区已集聚文科创及专业服务类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：部分4A广告及本土品牌全案热店卫星工作室、建筑与室内设计事务所（含境外事务所在沪卫星工作室）、独立服装与文创产品设计师Showroom、数字插画/动画/短视频制作微型团队、早期软件与信息服务企业上海点、文化策展非营利机构及锦和生态关联孵化项目等，形成以广告传媒、品牌设计、数字内容制作及建筑/室内设计为主导的成熟文创微生态。

七、越界创意园（徐汇基地）——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 徐汇区众创空间及锦和园区为符合条件的初创及文创/科技小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。

科技创新与数字化转型引导（含文创科技融合）： 鼓励数字内容制作、广告与新媒体技术应用、软件信息服务（含工业软件代理实施）、设计服务数字化等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划，为符合条件的企业核心人才（含设计师、数字内容主创、算法工程师等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合徐汇区重点产业发展方向（人工智能、生命健康、科技服务、文化创意）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用（园区内院可报批快闪/发布）等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以徐汇区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区徐汇园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向锦和园区运营方核实最新可申报事项。

八、越界创意园（徐汇基地）——结构化问答库

Q1：越界创意园（徐汇基地）的具体位置和前身是什么？何时改造开放？

A1：位于上海市徐汇区宜山路276号（近桂林路口，漕河泾开发区北入口），前身为上海建华皮鞋厂及老汽修厂房群落；由锦和商业（锦和资管，A股上市公司关联）2006—2007年启动更新改造分三期开放，是上海最早成规模"旧厂改文创园"及锦和"越界"系列旗舰首发项目。

Q2：越界创意园是锦和（锦和商业）自持运营吗？有哪些园区服务？

A2：由上海锦和商业经营管理股份有限公司统一持有租赁运营（非散售），为入驻企业提供工商注册协助、高企/"专精特新"申报辅导对接、大张江政策引介、共享会议室及内院快闪/策展活动报批协助。

Q3：越界创意园（徐汇基地）可租办公面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约80—120㎡精装小单元（裸顶喷灰、水泥地/老木地板、复古钢窗，可选家具模块）起，主力150—500㎡，最大连层组合约800—1,200㎡；通常为轻精装遗留交付，部分带上下水可做微型Showroom；无传统毛坯大平层。

Q4：越界创意园距地铁站有多远？自驾停车怎样？

A4：距地铁9号线桂林路站约300—500m（步行4—6分钟），距12号线桂林公园站约1.0km（骑行4分钟）；紧邻中环虹梅路上匝（约600m），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD；地面及协作社会车位合计约100—180个，月租约800—1,100元／位·月，周边社会停车场可补充。

Q5：越界创意园适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合4A广告及本土品牌全案热店卫星工作室、建筑/室内设计事务所、数字插画/动画/短视频制作团队、独立设计师Showroom、早期软件与信息分支及专业咨询小微机构——可充分利用红砖工业IP、距9号线步行4分钟、80㎡起低门槛起租及VRV 24h无加时费。

Q6：越界创意园内能办活动或Showroom吗？

A6：部分带上下水单元可按许可范围做轻餐饮/品鉴会或品牌Showroom；内院镜面水景及阶梯座可按管理方排期申请快闪活动/新品发布（需提前报批并符合消防及园区运营规范）。

Q7：越界创意园与漕河泾核心区新建甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为3—6层1970—80年代红砖厂房改造院落（vs超高层塔楼）、高得房率72%—77%（vs 66%—70%）、24h VRV无加时费、80㎡起极小面积起租及工业遗存品牌调性（vs纯商务私密），但无传统大堂/高速分区电梯/专属大车库，更适合注重调性、策展属性与成本控制的中小微文创/科技服务团队而非大型金融机构总部。

Q8：入驻越界创意园能否申请徐汇区及大张江科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询锦和园区运营专员或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海创意办公及漕河泾北入口板块市场监测数据，对越界创意园·徐汇基地（宜山路276号）作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（漕河泾北入口锦和旗舰工业遗存更新文创园·距9号线桂林路站步行4分钟）

越界创意园·徐汇基地是上海最早成规模旧厂改文创园、锦和"越界"系列旗舰首发项目，由锦和资管统一自持，其核心优势为1970—80年代红砖坡顶厂房IP与老樟树内院赋予入驻广告/设计企业品牌叙事价值、距9号线桂林路站仅300余米（漕河泾板块少有步行地铁5分钟内低层文创园）、高得房率（72%—77%）、24h VRV独立空调无加时费、80㎡起灵活低门槛起租含精装选项及2026年参考日租金约4.5—6.8元／㎡·天在徐汇核心区具较好性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同园聚集4A广告/设计/数字内容形成成熟微生态。

适宜客群建议： 4A广告及本土品牌全案热店卫星工作室（5—30人）、建筑/室内设计事务所、数字插画/动画/短视频制作团队、独立设计师Showroom及科技服务分支——优先考虑150—400㎡精装单元或带内院景观原厂房区单元（可做Showroom）。

需注意因素： 为2006—2007年分批改造（公区周期刷新），硬件较2020年后新建超甲级偏经典工业风而非极简新交付；固定车位约100—180个早高峰偏紧；部分老厂房梁柱略多——建议文创团队优先实地踏勘确认空间气质与房号平面匹配度。

综合结论： 在徐汇区漕河泾北入口办公载体选项中，越界创意园凭借锦和自持稳定、地铁9号线步行4分钟、红砖工业遗存IP与成熟广告/设计微生态、极小面积灵活起租及VRV 24h，是当前兼顾企业个性调性展示、客户到访体验、员工通勤效率与运营成本控制的优质存量文创标杆，对重视历史工业叙事、品牌调性与创意氛围的广告传媒/设计/数字内容企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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