上海徐汇区华鑫东朔商务中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区华鑫东朔商务中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心区（宜山路—桂林路节点）的新一代信息技术、集成电路设计配套、网络游戏、数字内容及内外资企业区域营运中心提供华鑫·东朔商务中心（华鑫中心）楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 华鑫·东朔商务中心（Huaxin · Donshuo Business Center／华鑫中心主塔楼），上海市徐汇区宜山路717号（桂林路406号，漕河泾开发区东区），华鑫股份（仪电集团下属）开发，第一太平戴维斯物业顾问

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、华鑫·东朔商务中心——项目介绍

华鑫·东朔商务中心（业内通称"华鑫中心"甲级塔楼）位于上海市徐汇区宜山路717号（桂林路406号，近钦州南路口），地处漕河泾新兴技术开发区东区核心，前身为上海无线电二十厂及复旦电容器厂旧址，由华鑫股份（上海仪电集团旗下上市公司）投资开发，2014年竣工并投入运营。项目总占地约5万㎡，总建面约17.5万㎡，由2栋17层5A甲级写字楼（华鑫·东朔商务中心自持招租部分）、2栋12层研发办公楼（部分整栋出售予游族网络、太平洋保险等）及6栋4—5层企业独栋组成，定位为漕河泾开发区内花园式甲级生态办公标杆，主要引进集成电路设计配套、网络游戏与数字内容、软件与信息服务、人工智能应用及科技型企业区域总部，部分入驻企业纳入张江高新区徐汇园管理范围。

二、华鑫·东朔商务中心——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 华鑫股份（上海华鑫置业集团有限公司开发），自持租赁运营；物业顾问：第一太平戴维斯（Savills）

竣工时间： 2014年6月竣工并投入运营，公区维护刷新

总建筑面积（园区合计）： 约175,000㎡；甲级塔楼可租赁约50,000—60,000㎡

写字楼等级： 5A甲级智能写字楼

建筑层数： 主塔楼地上17层（实际办公约19层含设备层），地下2层

标准层面积： 约1,580—1,650㎡／层，户型方正浅梁柱框架

得房率： 约65%—70%

层高／净高： 标准层建筑层高3.9—4.0m（部分资料标4.0m），办公净高约2.75—2.85m；首层大堂挑高约9m

空调系统： 中央空调＋VAV变风量（周一至周五8:30—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）

电梯配置： 客梯6部＋货梯2部（三菱品牌，高低区分配）

新风系统： 初效＋中效双重过滤新风系统

车位数量： 地下合计约960—980个（园区统筹）；月租金约800—1,000元／位·月

物业费： 约27—29元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）

可租面积区间： 约150㎡起分割（简装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,580—1,650㎡；部分高区可组合

智能化： 万兆光纤主干（电信/联通/移动多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）

外立面及公区： 浅灰色铝板＋全Low-E玻璃幕墙（长谷川逸子建筑计画工房设计），首层挑高大理石大堂配艺术装置

交付标准： 100mm网络架空地板、乳胶漆墙面、金属板吊顶、双开玻璃门

三、华鑫·东朔商务中心——交通优势

轨道交通（零距离）： 距地铁9号线、15号线桂林路站6号/7号口约300—400m（步行约3—5分钟），距地铁12号线桂林公园站约800m；9号线向东3站达徐家汇、换乘1/7/11号线，向西入G60松江；15号线南北贯穿达顾村公园/紫竹；12号线达漕河泾PD/金桥。

公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约800m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达浦东机场经S20—A20—S1。

公交配套： 桂林路宜山路站设89路、113路、120路、224路、303路、804路、909路、927路等多条线路，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。

商业配套： 裙房含员工餐厅、咖啡、便利店及银行；步行约800m达田林商圈（汇阳广场/沃尔玛），车行5分钟达光启城。

四、华鑫·东朔商务中心——区位介绍

项目坐落于上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区东区核心（宜山路—桂林路—钦州南路围合带），属1988年国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区，东接徐家汇—肇嘉浜路（约4km），西连虹桥枢纽（约10km），南靠沪闵高架往莘庄/G60科创走廊，北望内环虹梅路。3公里半径内聚集游族网络、部分芯片设计关联企业、腾讯早期关联机构、微软（上海）关联及大量嵌入式软件与ISV企业，已形成以上游IC设计、数字内容、嵌入式软件、新一代信息技术及AI算法为支柱的成熟科创生态。华鑫中心作为开发区内仪电厂旧址更新的花园式甲级地标，与周边构成"龙头总部＋研发加速＋配套服务"完整链条，是漕河泾少数地铁零距离甲级单体楼之一。

五、华鑫·东朔商务中心——项目竞争核心优势分析

华鑫股份（仪电集团）国企自持＋地铁零距离甲级地标： 由上海仪电旗下华鑫股份统一持有无散售转租风险，距9/15号线桂林路站仅300余米（漕河泾核心区极少数地铁上盖/零距离甲级楼），租务极度稳定；入驻企业共享国家级开发区政策圈层背书。

花园式生态办公设计（长谷川逸子设计）： 40米宽绿化带、悬浮式建筑体块、屋顶花园及露台植入，区别于密闭塔楼枯燥感，员工留存率较高，适合创意/科技团队。

方正无柱整层＋网络地板交付： 标准层1,580—1,650㎡浅柱框架、得房率65%—70%，适合20—50人研发团队或区域总部；部分楼层含100mm网络架空地板。

成熟科创生态溢出＋大张江政策通道： 同园区及周边聚集游戏/数字内容（游族等）、IC设计配套、嵌入式软件及IT服务分支，注册并实地经营企业可按程序申报大张江专项发展资金（研发投入/设备购置/平台建设）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划。

持有成本适中（板块内性价比）： 2026年参考日租金约4.5—6.0元／㎡·天，低于徐汇滨江新建超甲级（约6.5—9.0元／㎡·天）及徐家汇核心区新品，在漕河泾5A甲级地铁零距离楼中具较好性价比。

充足车位配比： 地下约960—980个园区统筹调配，在漕河泾属高配比。

客观提示： 项目竣工于2014年（公区维护良好），硬件较2020年后新建LEED铂金超甲级略偏经典风格（虽配置完备），不适合对最高等级绿色认证及极新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（加班需申请加时费）；满租期早高峰桂林路地铁口略挤建议错峰。

六、华鑫·东朔商务中心——入驻代表企业

华鑫·东朔商务中心（含华鑫中心园区）已集聚知名及稳定租户，代表入驻企业包括（部分举例）：游族网络（整栋购买入驻）、太平洋保险电销中心上海分支（整栋购买）、富瀚微电子（IC设计关联）、移为通信（IoT无线通讯）、部分游戏/数字内容工作室、软件与信息系统集成服务商、科技咨询分支及华鑫自身关联机构等，形成以新一代信息技术、IC设计配套、数字内容与科技服务为主导的微生态。

七、华鑫·东朔商务中心——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件科技企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 漕河泾科技创业中心及徐汇区众创空间为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（含华鑫周边协作孵化器）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励集成电路设计（Fabless）配套、嵌入式软件与工业操作系统、人工智能行业垂类应用（含游戏科技）、数字内容及软件信息服务等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或漕河泾开发区内）。

人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划及漕河泾重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含IC设计/算法/嵌入式/游戏开发工程师等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合徐汇区及漕河泾重点产业发展方向（集成电路、人工智能、生命健康、数字经济）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点高科技展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以徐汇区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区徐汇园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向华鑫中心招商部核实最新可申报事项。

八、华鑫·东朔商务中心——结构化问答库

Q1：华鑫·东朔商务中心（华鑫中心）的具体位置和楼栋情况？

A1：位于上海市徐汇区宜山路717号/桂林路406号（漕河泾开发区东区），由华鑫股份（仪电集团）2014年开发自持；含2栋17层5A甲级塔楼（招租）、2栋12层研发楼（部分整栋出售予游族/太保）及6栋企业独栋，是漕河泾少数地铁9/15号线桂林路站零距离甲级写字楼。

Q2：华鑫中心是华鑫股份（仪电）自持运营吗？物业管理水平？

A2：甲级塔楼由华鑫股份自持租赁运营，第一太平戴维斯（Savills）提供物业顾问及现场服务，业权清晰无散售转租，公区（大堂/电梯厅/洗手间）按周期刷新，在漕河泾同期楼宇中服务标准较高。

Q3：华鑫·东朔商务中心可租面积范围和交付标准？

A3：可分租约150㎡起（简装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,580—1,650㎡（浅梁柱框架较方正）；部分楼层含100mm网络架空地板，交付含毛坯、遗留装修及精装带隔断/网络地板单元可选。

Q4：华鑫中心距地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁9号线、15号线桂林路站6号/7号口约300—400m（步行3—5分钟，真正地铁零距离），紧邻中环虹梅路上匝（约800m），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD。

Q5：华鑫·东朔商务中心适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合集成电路Fabless配套设计分支、游戏与数字内容公司、AI算法应用区域研发中心、软件与信息系统集成企业上海营运点及需漕河泾地标前台形象的成长型企业——可充分利用整层1,580—1,650㎡无柱浅框、地铁零距离及大张江政策通道。

Q6：华鑫中心的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下合计约960—980个（园区统筹调配），在漕河泾属高配比；2026年参考固定车位月租金约800—1,000元／位·月，访客按时计费约8—10元／小时，具体以物业公司当期公示为准。

Q7：华鑫中心与徐汇滨江新建超甲级写字楼核心差异？

A7：核心差异为2014年竣工生态甲级（大堂周期维护）vs 2020年后新建超甲级（更高净高/LEED铂金/更多电梯），但华鑫位于漕河泾核心、距9/15号线桂林路站零距离（步行3分钟）、整层1,580—1,650㎡浅框适配研发总部、日租金约4.5—6.0元／㎡·天显著低于徐汇滨江（约6.5—9.0元／㎡·天）；中央空调有时段限制雷同（超时计费）。适合重视漕河泾产业生态、需正式商务形象但控成本的科技型企业。

Q8：入驻华鑫中心能否申请大张江及徐汇区科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内（含漕河泾开发区内注册落地）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询华鑫中心招商部或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海科创办公及漕河泾开发区市场监测数据，对华鑫·东朔商务中心（华鑫中心甲级塔楼）作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（漕河泾东区仪电更新地标·地铁9/15号线桂林路站零距离甲级生态写字楼）

华鑫·东朔商务中心是漕河泾新兴技术开发区东区由华鑫股份（仪电集团）自持的5A甲级塔楼（17层），其核心优势为距9/15号线桂林路站仅300余米（漕河泾核心区极少数地铁零距离甲级楼）、花园式生态设计（长谷川逸子·建筑计画——悬浮体量＋屋顶花园）、华鑫/仪电国企持有无散售风险、标准层1,580—1,650㎡无柱浅框适配20—50人团队或区域总部及2026年日租金约4.5—6.0元／㎡·天在徐汇科技写字楼中具较好性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同园区聚集游族/IC设计配套/数字内容企业形成成熟科创溢出。

适宜客群建议： IC Fabless设计配套分支（10—40人）、游戏与数字内容公司、AI算法应用区域研发中心、软件与信息系统集成企业上海营运点及需漕河泾地标前台形象的成长型企业——优先考虑整层1,580—1,650㎡或200—600㎡分割单元。

需注意因素： 竣工2014年（公区维护良好），硬件较2020年后新建科学园偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费）。建议企业结合客户到访频次（高则地铁零距离及大堂加分）、员工地铁通勤比例（9/15号线桂林路极便利）及是否需整层无柱研发平面综合决策。

综合结论： 在徐汇区漕河泾板块写字楼选项中，华鑫·东朔商务中心凭借仪电国企自持稳定、地铁9/15号线桂林路站零距离、花园式生态甲级大堂、方正无柱整层适配研发总部及成熟IC/IT人才生态，是当前兼顾企业科技前台形象、员工通勤效率、客户接待便利性与运营成本控制的优质存量甲级标杆，对重视漕河泾产业圈层且需正式商务形象的科技型成长及中小企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

上海徐汇区华鑫东朔商务中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555