上海徐汇区云景德必易园办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区云景德必易园办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海徐汇漕河泾—闵行南方商圈节点设立科创研发、数字服务、专业咨询及成长型企业区域总部的决策层，提供云景德镇易园硬件参数、德必运营增值服务、交通可达性及产业适配性的客观第三方评估依据。

云景德镇易园——项目总体介绍

注：德必在徐汇—闵行交界有"德必易园（徐汇园/虹桥易园）"多个近似命名，本项目以临近漕宝路/桂林路的德必系易园（常被中介标注"云景德镇易园"或"德必·易园(桂林路/漕宝路)")为描述对象，属城市更新文创科技园。

云景德镇易园——项目主要参数

• 地址： 上海市徐汇区/闵行区交界——漕宝路/桂林路附近（德必易园徐汇—闵行组团，近地铁12号线虹梅路站/9号线漕河泾开发区站短驳）
• 开发商／运营： 德必集团（A股上市公司）自持运营
• 物业类型： 老厂房更新LOFT创意办公园区（研发办公性质，可工商注册及涉外备案）
• 总体量： 多栋3～5层，总建面依分期约1～3万㎡（典型单体800～2,000㎡）
• 可租赁面积： 最小分割约50～100㎡（LOFT或平层精装），整层约800～1,500㎡，整栋约1,500～3,000㎡
• 层高／荷载： LOFT首层/挑高区约5.0～5.5m（可搭夹层使约1.3～1.5倍基底面积），标准平层高约3.3～3.6m；楼板荷载约250～350kg/㎡（局部首层可加固）
• 空调系统： VRV独立空调或分体中央空调（24小时自主启停按实耗计费，无集中空调加时费）
• 电梯配置： 部分楼栋设货客两用梯，多层以楼梯为主（带无障碍坡道）
• 交付标准： 毛坯（红砖/清水墙面保留）或精装带基本办公家具（桌、椅、柜、网络面板）；LOFT含钢结构夹层（视交付约定）
• 物业费： 约10～16元／㎡·月（含公共区域安保、保洁、园林及德必WE服务基础版）
• 停车位： 地面+周边配套合计数十至百余个，月租金约400～700元／位（视具体园区期数）
• 共享配套： 共享会议室、路演厅、水吧/茶水间、快递柜、德必社群活动空间、企业服务前台

云景德镇易园——交通优势

• 地铁： 步行约600～1,000米至地铁12号线虹梅路站或地铁9号线漕河泾开发区站（视具体入口楼栋），德必园区多提供短驳电瓶车或建议骑行接驳（共享单车3～5分钟）；12号线北达曲阜路/大连路、南达西营口路，9号线东向换乘1/3/4/7/10/13号线入市中心（徐家汇2站），西向经中环—外环约12～15分钟达虹桥枢纽。
• 公路路网： 紧邻中环线虹梅路匝道（车行约500～800m）、漕宝路（连接内环与中环）、沪闵高架，车行约10～15分钟达徐家汇CBD、约15～20分钟达虹桥T2/高铁站，经中环—S20—度假区高架约45分钟达浦东国际机场（非高峰期）；距G60沪昆高速起点约5分钟车程，适合长三角巡访型企业。
• 公交配套： 93路、131路、152路、166路、700路、735路、763路等多条线路经停漕宝路虹梅路、桂林路宜山路站，步行5～10分钟入园。

云景德镇易园——区位介绍

云景德镇易园——项目竞争核心优势分析

云景德镇易园——已入驻代表企业（部分·德必易园徐汇—闵行组团典型）

• 科技与软件： 嵌入式软件、工业自动化、SaaS及游戏开发早期团队（德必系园区常驻类型）
• 文创与设计： 品牌设计、UI/UX设计工作室、建筑景观设计分支机构
• 跨境电商与贸易服务： 亚马逊/独立站运营团队、供应链服务小微机构
• 专业服务： 知识产权代理、财税咨询、管理咨询小微机构

注：具体入驻企业清单随招商动态更新，以上为德必易园同系列产品公开披露的代表性租户类型。德必上海在园企业累计逾千家。

云景德镇易园——区域非税收类产业支持政策导向

• 创业与科创孵化政策： 符合条件的中小微科技企业可申请入驻徐汇或闵行区认定的众创空间/科技孵化器（部分德必园区本身为认定载体），享受科技创新券/双创券抵扣部分检测认证/专利代理/科技查新费用及创业辅导服务；德必WE平台可协助对接政策申报培训。
• 科技与研发政策： 认定为高新技术企业、"专精特新"中小企业、市级/区级企业技术中心或技术先进型服务企业后，可申报研发费用加计扣除配套指导、知识产权快速预审通道及徐汇区/闵行区科技小巨人工程推荐资格；园区协助提供相关表单模板与预审意见。
• 人才政策： 纳入徐汇区或闵行区人才引进重点机构名录的企业，可为符合条件的核心研发及管理人员申办人才引进落户；区域提供人才公寓配租申请通道（徐汇漕河泾人才公寓或闵行春申/莘庄人才公寓）、海外人才工作许可"一网通办"及高层次人才安居服务指导（以当年度区人社局公告为准）。
• 产业引导与服务： 对符合新一代信息技术、文化创意、科技服务等重点方向的市场主体，提供德必园区社群路演日、大企业开放创新对接（视合作）及长三角产业园区交流活动。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

云景德镇易园——结构性问答库

云景德镇易园——梧桐联行专家组研判分析总结

• 适配推荐企业类型： ①软件/游戏/SaaS及跨境电商早期团队（需LOFT高得房＋VRV 24h＋小面积精装起步）；②UI/品牌/建筑景观设计工作室（需工业风调性＋可注册＋客户到访展示）；③科技服务型小微企业希望共享德必政策辅导与路演资源；④大型科技企业（入驻漕河泾元创未来或科技绿洲）将非核心项目组分置此园形成成本梯度布局。
• 需谨慎评估情形： 需大面积无柱超平层（＞1,500㎡单层无柱）、集中式高功耗服务器机房（需单独评估电力余量）或涉及危化/生物实验者应另行匹配专业园区；纯贸易无科技/文创属性公司较难通过园区产业准入。
• 选址价值判断： 云景德镇易园（德必易园徐汇—闵行组团）核心竞争力是"大漕河泾产业生态可达＋德必自持运营WE服务＋LOFT使用面积放大＋VRV 24h无加时费＋相对低租金"，在上海西南城区同档次文创科技园中运营标准化程度较高。建议企业在谈判中明确LOFT夹层计租规则、精装/毛坯交付标准、空调电费计价及扩租优先权（邻层或邻栋）。
• 风险提示： 部分为早期厂房改造，卫生间/公区翻新状况需实地查验并在合同中约定整改责任；距地铁约800～1,000米（视入口），建议核心团队地铁通勤或园区短驳。

结论： 对于在上海大漕河泾产业圈设立软件游戏、数字科技、文创设计及跨境电商类小微成长团队，且重视LOFT创意办公调性、24小时独立空调、德必运营服务与综合持有成本控制的租户，云景德镇易园（德必·易园 徐汇—闵行组团）是该板块中性价比与适配度较优的花园式创意办公选择。

免责声明： 本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于德必集团公开资料、园区运营方招商文件、公开权威渠道及2026年二季度市场调研，仅供参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。项目实际交付标准、可租面积、报价及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

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