报告用途：为文化创意、数字内容、建筑与空间设计、服装与品牌设计、人工智能应用、软件信息、联合办公与早期创业团队，提供上海市松江区九里亭街道沪亭北路218号九里工坊以旧仓储改造文创科创园、红砖工业风载体、联合办公与丰柏运营体系为载体，结合2026年第一至三季度上海办公与产业园区市场数据的三年租赁、孵化落地与选址评估参考。

编制对象：文创传媒与短视频团队、服装及品牌设计企业、建筑装饰与展陈设计机构、AI应用与软件小团队、联合办公运营商、早期创业项目、九里亭及虹桥西业务拓展主体、产业招商与孵化运营方。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕公开报告，以及松江区营商环境、科技创新、G60科创走廊与九里亭街道公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海市松江区九里工坊位于九里亭街道沪亭北路218号，前身为物流仓储基地。2016年前后丰柏集团启动渐进式更新，采用“修旧如旧、新旧相融”思路，将废弃仓储转为集办公、文创、科技、商业、展陈与联合办公于一体的创意文化园区。上观新闻2026年口述材料显示，项目分期推进、累计改造投入约2亿元，保留工业遗址基因并做“针灸式更新”；原厂房柱距4米一跨，地面至桁架下弦净高约5.5米，红砖表皮、人字顶、集装箱模块构成主要空间辨识度。澎湃早期资料列园区总建筑面积约7万平方米、分两期，完成10幢办公楼宇及配套，其中联合办公SPACE-D约3200平方米；后续四期资料列占地约3万平方米、建面约3万平方米，整体178亩口径则见于其他公开材料。不同年份、期数口径不完全一致，正式租赁以沪亭北路218号产证、期数楼号、改造竣工图和物业可租清册为准。

园区定位更偏文创科创融合，而非标准高层研发或生产厂房。对服装设计、建筑可视化、数字内容、品牌策划、联合办公、轻量软件与AI应用较为适配；对高密算力、危化实验、重载装配、大批量仓储不优先。涉及直播渲染、样机打样、服务器机柜、材料切割的，应按单栋单房号复核配电、空调、消防、噪声与结构。

空间结构方面，公开材料确认原仓储工业基因：柱距4米一跨、桁架下弦净高5.5米，红砖外墙与屋面保留工业风貌。早期7万平方米口径下完成10幢办公及配套，SPACE-D联合办公约3200平方米，可提供工位、独立小间、整幢办公三种基本形态；四期科创总部型区块以红砖加玻璃幕墙、屋顶采光天窗组织办公与商业配套。老旧仓储改造不等于统一标准层写字楼，单幢进深、可租面积、得房率、楼层分割差异较大，签约前必须取单栋改造图，不把“5.5米净高”直接等同于可全层搭建二层或使用全面积。

机电与荷载方面，文创设计、数字剪辑、轻软件以办公插座、分户或公共空调、双网宽带为基础；5.5米桁架下弦对展示、样衣、建筑模型、轻量木作、直播搭景有一定优势，但原始仓储地坪、柱网4米、消防分区和配电容量不一定满足高密机柜、持续渲染或材料加工。AI推理、视频渲染、直播多机位、3D打印批量输出，应单房号申请分户电增容、UPS、独立冷源、双运营商专线，并核消防荷载与排热。合同前取配电容量、空调形式、外机位、网络桥架、给排水与废弃物处理清单，不把“工业风”默认等同于“可生产”。

运营与配套方面，2022年松江区创新载体备案公示将“九里工坊”列为孵化器，运营主体上海丰柏企业管理有限公司、归属九里亭街道。园区配套含联合办公、会议、商业、咖啡、音乐餐吧等；公开商业样本有Daily Open、Brown sixty、胡桃里等，仅作园区配套与接待资源，不视为产业入驻龙头。租赁模型建议按“工位/小面积日租或议价＋物业＋空调能源分界＋分户电增容＋UPS双网＋联合会议＋九亭站接驳＋停车＋孵化服务”分项，不采用代理单日租倒推三年总成本。

轨交方面，公开资料对九亭站口径存在差异：部分材料写毗邻9号线九亭站、4号口附近，部分街道与园区材料写公交接驳1站或步行约15至20分钟。腾讯地图多方案显示，沪亭北路沪松公路乘1843路到九亭站约2站，九里亭枢纽乘松江38路1站，1840/松江42/872等亦有接驳，直线或多方案距离约0.6至1.7公里不等。正式报告不写“零距离地铁”，而按主门到九亭站实地步行、公交短驳、单车三组数据建通勤模型；9号线可换4、10、12等进入徐家汇、世纪大道、漕河泾、七宝等节点。

道路方面，园区南邻沪松公路、西接沪亭北路，经沪松公路上G60沪昆，经九亭立交或嘉闵高架接大虹桥，经外环、中环进入徐汇、浦东方向。早高峰沪松公路、九亭出入口、沪亭北路社区交通需实测；客户访谈、服装样衣、建筑模型、直播设备用园区内部装卸与客货分流，不占用主展示门厅。对从虹桥、七宝、松江大学城三地往返的团队，分别做“9号线为主、公交短驳为辅、自驾按G60/嘉闵”的三套动线。

生活与商业方面，九里亭有金地广场、贝尚坊、摩立盛汇等社区商业，园区内部有咖啡、餐吧、便利店与创意店铺。小型路演、品牌发布可用园区红砖空间与联合办公会议室；中大型展会、走秀、行业论坛可结合虹桥国家会展、松江大学城或七宝外置资源。对服装设计打样、建筑展陈、数字内容发布，园区工业风场景本身可降低拍摄与布展成本，但重型搭建应提前核消防与层高。

沪亭北路—9号线九亭—沪松公路—G60沪昆—嘉闵高架—大虹桥—七宝—漕河泾—松江大学城—G60九城可形成四类协同：

第一类文创与服装设计协同。九里工坊公开入驻样本含马克华菲、D-Harry等服装与设计企业，可承接企划、样衣、平面、电商视觉、走秀前置；成衣大批量生产、面料仓、柔性供应链外置松江其他104或周边制造载体。园区红砖工业场景适合品牌大片、直播间背景与线下预约制展示，不以传统写字楼评判其“展示面积效率”。

第二类建筑与空间设计协同。原5.5米桁架下弦、4米柱距适合建筑模型、展陈打样、材料样板、MEP可视化与小型甲方评审；大型BIM渲染、点云处理、VR漫游按分户电与双网增容。互集建筑等公开样本说明园区有建筑科技类企业，但具体房号、人员规模以物业清册核验；大尺寸加工、焊接、喷涂不优先放旧仓储改造栋。

第三类数字内容与AI应用协同。短视频、数字人、品牌特效、AI文案与电商中台可用联合办公或独立小间；模型训练、长视频渲染外置第三方IDC或松江大学城、G60公共算力。松江校企“双向发榜”、概念验证中心、技术经理人体系可补充早期技术验证，不要求本园自建高算中心。

第四类联合办公与孵化协同。SPACE-D与丰柏孵化服务可承接1至30人团队，工商注册、政策申报、路演、概念验证外联、知识产权与科技中介按松江创新载体和九里亭企业服务对接；硬科技中试、样机重载按临港松江科技城、G60中试平台或松江其他专业载体分流。形成“入孵在九里工坊、中试在松江专业载体、客户在虹桥/七宝/徐汇”的分层路径。

优势一：旧仓储工业风改造成本与品牌场景兼具。相比普通写字楼，4米柱距、5.5米桁架下弦、红砖人字顶和集装箱模块更适合服装走秀前置、建筑展陈、品牌摄影、联合办公与文创社群。对重视空间调性、客户体验、低频大场景发布的团队，其单位装改与拍摄成本低于核心CBD studio。

优势二：九亭北九里亭街道的轨交外溢成本。9号线九亭站多方案1站公交或步行15至20分钟，结合沪松公路、G60、嘉闵到虹桥、七宝、徐家汇均可组织。在2026甲级与园区租金继续调整的背景下，文创小团队可用“联合工位＋独立小间＋红砖公共空间”替代高价甲级，降低前两年固定成本。

优势三：丰柏运营加创新载体备案。上海丰柏企业管理运营九里工坊并通过2022年松江创新载体孵化器备案，可衔接联合办公、创业辅导、政策申报、概念验证外联与九里亭企业服务。对早期项目，现场运营比单纯房东更能降低注册、路演、财税和人才对接摩擦。

优势四：2026供压下的小体弹性。戴德三季度甲级无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、租金192.3元/㎡/月环比降1.5%；仲量二季度产业园净吸纳20.5万㎡、租金约3.3元/㎡/天、空置31.7%；世邦三季度园区无新增、净吸纳13.2万㎡、空置27.2%。旧改文创园可谈短免租、工位包、联合会议、增容与接驳，而不只报单日租。

客观约束方面，第一，总建面存在7万、9万、四期3万等不同时期口径，实际可租以产证与清册为准；第二，原仓储4米柱距、5.5米下弦适合轻量搭建，但不等于现代写字楼大进深高效办公，大开间协作、高密度工位要重排消防与空调；第三，AI渲染、直播多机位、建筑大模型、样衣熨烫设备要单房号增容、UPS、双网、排热与给排水，不按普通办公默认交付；第四，9号线九亭站非零距离统一口径，早高峰换中心城应按主门实测；第五，红砖旧改声学、保温、网络覆盖、货梯与无障碍可能弱于新建甲级，拍摄搭景需提前核结构荷载；第六，部分公开稿写“超百家企业”“200余家”“超200家”口径不同，实际空租与续租状态以物业最新清册为准。

可保守按公开样本与方向分层：服装与品牌设计公开含马克华菲、D-Harry等，适合企划、视觉、样衣、电商内容；建筑与空间设计公开含互集建筑，适合模型、装配式样板、展陈设计；数字内容与联合办公可用SPACE-D及独立小间做短视频、品牌代运营、AI应用；商业配套样本含Daily Open、Brown sixty、胡桃里，仅作园区接待、咖啡与活动配套，不列为产业研发龙头。

九里亭街道材料称园区聚集超百家企业、设四大公共服务平台，并提供最低每月700元级工位样本，但该价格受面积、租期、配套与年度政策影响，不视为全园统一底价。所有实际名录按房号、工商注册地、物业空租清册、租赁合同四方核验；周边G60、临港松江科技城、松江大学城仅作协同生态，不写为九里工坊已入驻客户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税或增值税地方留存奖励，不写任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，松江营商环境改革推进惠企政策免申即享、直达快享，深化“一网通办”智慧好办与少填少交智能审；鼓励商务楼宇与园区建立政策、融资、空间、场景、诉求一体化综合服务，常态化科创训练营与创业赛事。九里工坊作为创新载体备案孵化器，可衔接丰柏现场运营、九里亭企业服务专员、联合办公路演与早期注册帮办，不以返税比例作为落地条件。

科技政策方面，松江推进G60科创走廊校企“双向发榜”、概念验证中心、中试熟化平台、技术经理人队伍与科技成果转化；创新载体政策强调场地设施、创业辅导、技术成果评估、试制检测、知识产权等服务。对文创软件、AI应用、建筑设计数字化、服装智能打版，可按技术合同、概念验证、联合攻关申请平台资源，以技术评审和资源对接替代纳税返利，不把经费比例写进选址承诺。

人才政策方面，松江完善人才全周期服务“一件事”、“一站式”人才服务综合体、青年创新创业、领军拔尖与青年英才计划，并依托大学城与临港松江科技城开放实验室、卓越工程师协同培养等资源。对服装设计、建筑信息模型、数字内容运营、AI算法岗位，可对接落户帮办、青年驿站、人才公寓与高校实习，以人才服务替代现金返税。

产业政策方面，松江“2+4”产业体系与G60跨区域协同支持先进制造、战新项目、未来智能、文化创意等方向；对九里工坊可对接服装品牌、建筑科技、数字内容、联合办公与九城供应链资源，提供载体、概念验证、中试外置、大学城转化与展示场景服务。产业政策以非资金型服务、场景对接和平台资源为主，不列税收挂钩条款。

2026年上海办公与园区呈“需求修复、供压未消、文创与小面积靠服务”的格局。戴德一季度甲级净吸纳21.2万㎡、空置23.5%、租金199元/㎡/月；三季度无新增交付，净吸纳31.8万㎡、较一季度增36.3%，空置回落至20.9%，租金192.3元/㎡/月、环比降1.5%。仲量二季度甲级净吸纳23.2万㎡，CBD租金6.3元/㎡/天、非CBD 4.1元/㎡/天；产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/㎡/天、空置31.7%，科技互联网、AI、集成电路与孵化机构保持活跃。世邦三季度办公楼新增25.7万㎡、净吸纳20.7万㎡、空置24.4%，报价235.4元/㎡/月、有效156.5元；园区无新增、净吸纳13.2万㎡、空置27.2%。

对九里工坊含义：不能用甲级192.3元/月或6.3元/天对标红砖旧改，也不能只用“联合办公、700元工位”定性。建议按可租套内或工位折算重算，加物业、空调能源分界、AI/直播增容、UPS双网、联合会议、九亭接驳、停车与丰柏孵化服务折减。结合甲级空置20.9%、办公楼空置24.4%、园区空置27.2%，小团队谈短免租、工位包、会议共享；整幢文创谈1至3个月免租、空调时长、分户电、货梯装卸；服装/建筑谈5.5米下弦搭景、样衣/模型动线；AI谈机房冷源与渲染带宽；用“免租＋共享＋增容＋接驳＋政策服务”替代单纯日租。

问：九里工坊地址和整体规模怎么定？

答：官方地址为松江区九里亭街道沪亭北路218号，原物流仓储，2016年前后启动改造。早期资料总建约7万㎡、10幢办公及SPACE-D约3200㎡；后续四期资料列四期占地3万㎡、建面3万㎡，另有178亩、9万㎡等不同口径。签约不按网络总盘定性，按沪亭北路218号单期、单幢、产证用途和可租清册锁定。

问：原仓储改办公，标准层、得房率、承重怎么看？

答：公开工业基因为主：柱距4米一跨，地面至桁架下弦净高5.5米，红砖外墙、人字顶、集装箱模块。旧改没有统一写字楼标准层逻辑，得房率、地坪承重、消防分区、货梯位置按单栋竣工图取；5.5米下弦适合轻搭景、样衣、模型展示，不代表全层可加建或重载。

问：9号线九亭站到底多近？

答：不同材料口径不一，有的写毗邻4号口，有的写步行约15分钟，地图公交方案约0.6至1.7公里、公交1至2站、整体约20分钟。建议按主门到九亭站测步行、1843/松江38/1840/松江42/872等公交、单车三组；换徐家汇、七宝、漕河泾按9号线实际换乘计算，不承诺统一零距离。

问：服装和品牌设计租哪类空间最合适？

答：企划、视觉、电商内容用独立小间或联合办公；样衣、平拍、走秀前置用5.5米下弦旧厂房，配试衣、熨烫给排水、柔光和排风；大批量裁床、面料仓、柔性生产外置松江其他104或周边供应链。马克华菲、D-Harry仅证明园区有设计生态，不替代单房号技术核验。

问：建筑、展陈、BIM和3D打印怎么配机电？

答：建筑模型、展板、装配式样板可用5.5米下弦栋；BIM大场景、点云、VR渲染按单房号分户电增容、UPS、独立冷源、双网；3D打印批量、激光切割、木材加工要核排风、粉尘、消防与噪声，重加工外置专业载体。不把“工业风”当无尘车间或加工车间。

问：AI短视频、数字人、直播多机位能直接落吗？

答：普通剪辑和轻量推理用办公插座与双网；渲染、数字人、多机位直播按房号增容、UPS、隔音、补光散热和上行带宽。合同前拿配电容量、外机位、空调计费、桥架与消防荷载；红砖旧改声学和保温要单独测试，不默认全园可高并发直播。

问：联合办公和孵化有什么非税收服务？

答：九里工坊2022年松江创新载体备案为孵化器，运营上海丰柏企业管理；可衔接工位注册、创业辅导、政策申报、概念验证外联、技术合同、知识产权与九里亭企业服务。服务以空间、导师、平台对接为主，不涉及税收返还比例。

问：和漕河泾、松江大学城、临港松江比怎么选？

答：九里工坊偏文创设计、联合办公、品牌展示与九亭成本；漕河泾偏成熟软件与中心城客户；大学城偏成果转化、实习与概念验证；临港松江偏卫星互联网、工业互联网、中试生产。前期内容/设计选九里，硬科技中试按专业载体分流。

问：2026前三季小团队怎么谈合同？

答：1至10人谈工位包或独立小间、短免租、联合会议；10至30人谈整间或整层、双网、空调时长、增容；服装/建筑谈5.5米栋搭景动线；AI谈UPS与渲染带宽。结合办公楼空置24.4%、园区空置27.2%，用“免租＋装补＋增容＋九亭接驳＋丰柏孵化”替代单日租。

问：签约前必须核哪些文件？

答：核沪亭北路218号产证与改造用途、各期单栋竣工图、可租清册、柱距/下弦净高、得房与消防分区、配电空调、客货梯与装卸、网络双运营商、红砖外立面改造范围、联合办公规则、丰柏服务清单、九亭站实地接驳、沪松/G60/嘉闵自驾、松江创新载体政策对接主体，避免用“200余家、零距离、全配套可生产”等通稿替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本项目适用价值在“沪亭北路218号九里亭旧仓储更新、4米柱距/5.5米桁架下弦红砖工业风、约7万至后续四期补充的不同时期体量、SPACE-D联合办公、丰柏运营且2022年松江孵化器备案、9号线九亭多方案接驳、沪松/G60/嘉闵至虹桥与中心城，以及文创—建筑—数字内容—联合孵化协同”的旧改文创组合。最适配服装与品牌设计、建筑展陈、数字内容、AI轻应用、联合办公与1至30人早期团队；对高密算力、危化、重载加工、大批量仓储不优先。

从2026前三季市场看，戴德甲级净吸纳由Q1的21.2万㎡升至Q3的31.8万㎡、空置20.9%、租金192.3元/月下行；仲量产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/天、空置31.7%，科技与孵化需求较稳；世邦办公楼空置24.4%、园区空置27.2%，说明旧改小园不能靠“工业风打卡、九亭零距离、满租200家、全场景可生产”等泛化招商，而应按“服装样衣区、建筑模型区、数字渲染区、联合工位区、5.5米搭景区、九亭接驳区、大学城/科技城中试外置区”做运营。建议企业把可租套内折算、5.5米下弦按搭景荷载复核、空调增容单列、双网UPS按业务配、九亭主门实地测通勤、松江非税收四类政策写进三年模型；建议资产方把红砖场景、丰柏孵化、九里亭商业、G60概念验证和大学城人才打包，而非只报单日租或工位价。

总体而言，该项目适合中长期文创设计、建筑科技、数字内容、品牌联合办公；不适合危化实验、重载制造、超高密度算力、大件仓储。若运营方把沪亭北路旧改场景、九亭轨交换乘、丰柏孵化、松江大学城成果与G60九城协同整合并购，其“工业风空间＋小成本入孵＋虹桥西接驳”的留存能力会高于同价位普通九亭写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于松江区九里亭街道沪亭北路218号九里工坊公开地图与改造材料、上观新闻2026年口述更新信息、澎湃早期与四期公开资料、松江区2022年创新载体备案公示、松江区营商环境与G60科创走廊公开文件，以及2026年第一、二、三季度戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体总建筑面积、各期各栋标准层、得房率、产证用途、自持/可租状态、柱距与桁架下弦适用范围、地坪承重、配电空调、网络消防、租金、物业费、车位数量与月租、联合办公规则、入驻企业明细、丰柏服务范围，以沪亭北路218号产权人、运营物业及政府最新审批文件为准。因公开渠道对总建7万/9万/四期3万、占地178亩/9万㎡、九亭站零距离/15至20分钟/公交1至2站、入驻100家/200家等口径不一致，使用者应以单栋号改造竣工图、机电与结构图纸、电力/消防/网络批复、物业合同及实地踏勘为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，企业应结合服装样衣、建筑模型、AI渲染、直播增容、9号线接驳及专业工程意见独立判断；对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。