上海徐汇区智享197办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区智享197办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海漕河泾新兴技术开发区设立科技研发、数字内容、软件游戏及初创型企业的决策层，提供智享197硬件参数、24小时独立空调适应性、交通可达性及产业适配性的客观第三方评估依据。

编制对象： 拟入驻企业创始人／CEO／行政总监／不动产负责人

数据时效： 截至2026年第二季度上海漕河泾开发区创意办公及写字楼市场数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组（梧桐联行·产业研究中心）

智享197——项目总体介绍

智享197位于上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心——苍梧路197号（宜山路与田林路之间），由存量工业厂房更新改造而成，2020年完成焕新交付运营。项目为独栋/组团式2层花园创意办公楼，总建筑面积约12,000㎡，标准层面积约1,800㎡，属徐汇区认定的文化产业与科技创新型微型园区。园区保留工业遗存肌理并进行现代化内装，配备VRV 24小时独立空调、人脸识别门禁及共享路演厅，重点吸纳软件游戏、互联网科技、数字媒体及科技咨询服务类中小微创企业。与毗邻的漕河泾开发区成熟产业生态无缝融合，距漕河泾元创未来中心、新漕河泾大厦车程约5分钟，可形成"总部在漕河泾高层＋初创/研发分团队在智享197"的分置布局。

智享197——项目主要参数

地址： 上海市徐汇区苍梧路197号（漕河泾开发区田林路—宜山路中段）

开发商／改造竣工： 上海甄广物业管理有限公司（园区运营），2020年7月焕新交付

物业类型： 老厂房更新创意办公园区（研发办公性质，可工商注册及涉外备案）

总体量／楼层： 总建面约12,000㎡，地上2层（部分资料标注多栋错层布局），首层挑高局部约5.5m（可设夹层），标准办公区层高约3.2～3.35m

可租赁面积： 最小分割约14～40㎡（精装独立办公室/开放工位），50～300㎡（平层分割），最大连拼约500～1,400㎡（整层或跨区）

得房率： 约70％～75％（高于典型超高层甲级写字楼）

电梯配置： 客货两用梯1～2部（依楼栋）

空调系统： VRV分体独立空调，24小时自主启停按实耗计费，无中央空调加时费

交付标准： 部分精装带家具（桌、椅、柜）拎包入驻；毛坯区白墙＋矿棉板吊顶＋架空地板

物业费： 约15元／㎡·月（含公共区域安保、保洁及公区能耗）

停车位： 地面约10～20个＋周边社会停车场（漕河泾印象城等），月租金约300～600元／位

网络： 电信、联通、移动光纤接入

共享配套： 免费共享会议室×5、30人路演厅、茶水间（免费茶饮）、打印区、人脸识别门禁

智享197——交通优势

地铁： 步行约500～650米（6～8分钟）至地铁9号线桂林路站（可换乘15号线同站），步行约750～850米至地铁12号线桂林公园站、15号线桂林公园站；9号线向东2站至宜山路换乘3/4号线、3站至徐家汇，向西经中环—外环约15分钟达虹桥枢纽；15号线南北贯通连接真如、紫竹及顾村。

公路路网： 紧邻中环线虹梅路匝道（车行约800m）、宜山路（连接内环与中环）、沪闵高架，车行约10～15分钟达徐家汇CBD，约20分钟达虹桥T2/高铁站，经中环—S20—度假区高架约45分钟达浦东国际机场（非高峰期）。

公交配套： 131路、120路、113路、804路、909路、927路等多条线路经停宜山路桂林路、苍梧路宜山路站。

智享197——区位介绍

项目坐落于漕河泾新兴技术开发区——上海首批国家级经济技术开发区暨国家高新区"双牌"园区，属徐汇"北大门"田林—漕河泾核心产业带。开发区半径1.5公里内集聚腾讯上海分公司、字节跳动华东机构、微软中国、思科中国、3M中国研发中心及米哈游/鹰角网络等头部数字科技企业，已形成微电子、新一代信息技术、数字内容及专业服务高度集聚的创新生态。周边步行10分钟内有漕河泾印象城（大型商业）、宜山路IT一条街、田林商业街及多处商务酒店，满足企业商务接待与员工日常需求。园区处徐汇与闵行交接节点，兼顾市区人才池与G60科创走廊西向延伸便利。

智享197——项目竞争核心优势分析

1. VRV 24小时独立空调适配科技/游戏企业倒班作息

区别于漕河泾多数甲级写字楼中央空调限时段（通常工作日8:30–18:00），智享197全单元配VRV独立空调可按实耗启停，无加时费，极适合软件研发、游戏开发、运维及跨境电商等需夜间加班或周末连续办公的团队，隐性空调加时成本每年可节省数万元。

2. 漕河泾核心区少有的小面积精装拎包入驻（最低14㎡起）

最小可租单元14～40㎡适合3～6人微型创始团队或单人独立办公室，含基础家具与网络面板，企业可在签约后1～3个工作日入驻，大幅降低早期装修沉没成本与空置期。

3. 国企/园区生态浓度高且租金性价比突出

2026年漕河泾甲级写字楼有效租金约4.2～6.0元／㎡·天，智享197精装小单元折算约3.5～5.0元／㎡·天（含基础物业），在漕河泾核心地段具高性价比；与漕河泾科创中心孵化器相比，智享197无强制孵化评审门槛、可长期续租且私密性更好。

4. 共享路演厅与管家式企业服务降低软性成本

配备免费共享会议室（5间）及30人路演厅、前台代收快递、工商注册指引及政策申报辅导（高企/双创券），初创企业无需自建会议室即可满足客户接待与投资人路演需求。

智享197——已入驻代表企业（部分）

科技与软件： 上海子腾信息科技、上海智树信息科技、上海显学信息科技、上海理至信息技术、上海今融佳科技

网络与数字： 上海哈哈游网络科技（关联早期团队）、上海素当信息技术

专业服务及其它： 上海修合健康管理咨询、上海俊羿物业管理、上海御隆膜分离技术（轻研发）

园区运营关联： 上海智诚实业（园区持有方关联主体）

注：具体入驻企业清单随招商动态更新，以上为公开渠道披露的代表性信息。

智享197——区域非税收类产业支持政策导向

根据上海市、徐汇区及漕河泾新兴技术开发区现行产业促进方向（不涉及与税收挂钩的返还承诺），入驻符合条件的重点产业企业可关注以下非税收类政策支持：

创业与科创孵化政策： 符合条件的中小微科技企业可申请入驻漕河泾科创中心国家级孵化器或开发区认定的众创空间，享受科技创新券抵扣部分检测认证/专利代理/科技查新费用、创业辅导及高企培育入库预评审服务；园区可协助对接徐汇区"双创"活动周及路演。

科技与研发政策： 认定为高新技术企业、"专精特新"中小企业、市级/区级企业技术中心或技术先进型服务企业后，可申报研发费用加计扣除配套指导、知识产权快速预审通道、漕河泾开发区专项申报辅导及徐汇区/市级科技小巨人工程推荐资格。

人才政策： 纳入漕河泾开发区或徐汇区人才引进重点机构名录的企业，可为符合条件的核心研发及管理人员申办人才引进落户；区域提供漕河泾人才公寓配租申请通道、海外人才工作许可与居留许可"两证联办"及高层次人才安居服务指导（以当年度区人社局公告为准）。

产业引导与服务： 对符合漕河泾重点产业方向（新一代信息技术、集成电路设计、数字内容、科技服务）的市场主体，提供大企业开放创新日（CVC对接）、进博会科技专场推介及长三角产业链撮合服务。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

智享197——结构性问答库

Q1：智享197可以做实验室或有危化品排污的研发吗？

A1：不可以。园区为创意办公/轻研发性质更新改造，未预留三废处理管井及高等级生物安全实验室条件，不支持涉及危化品排放或高等级生物安全实验室的环评；适合无排污的软件游戏开发、IC Fabless轻办公、数字媒体制作及企业后台职能。若有wet lab需求应考察虹钦园（可一般研发环评）或张江药谷专业载体。

Q2：智享197与漕河泾国际孵化中心（科创中心）怎么选？

A2：二者皆可注册及享受孵化政策辅导，区别在于——科创中心是国家级孵化器需项目评审准入、有在孵期限（通常≤3年）及创新券倾斜；智享197无强制评审、可长期续租、最小面积更灵活（14㎡起精装）且VRV 24小时空调无加时费，适合不想受孵化年限约束或仅需高品质小面积精装办公的科技型小微团队。二者可按企业发展不同阶段切换。

Q3：最小可租面积、精装含哪些配置及最短租期？

A3：最小分割约14～40㎡（精装带办公桌、椅、文件柜、网络面板及独立门锁），整层平层分割50～300㎡，最大连拼约1,400㎡；最短租期通常1年起，部分精装小单元可谈半年（视招商期）；精装单元通常可实现签约后1～3个工作日入驻。

Q4：是否支持外资企业注册及冠名？

A4：项目可办理内资及外资企业工商注册与备案（需符合市监及商务部门要求），物业出具场地证明；整层或大客户可协商楼栋/单元独立标识安装，需经园区运营方审核。

Q5：停车及访客接待？

A5：园区自身地面车位较少（约10余个），月租约300～600元／位，超额引导停周边漕河泾印象城地下库（步行约5～8分钟，月租约800元）；访客可预约使用共享会议室或引至周边商业配套接待。

智享197——梧桐联行专家组研判分析总结

综合2025～2026年漕河泾开发区存量创意园及小微办公市场供需（2026Q1漕河泾核心区小微精装办公稀缺，空置率低于区均水平），梧桐联行产业研究中心给出如下研判：

适配推荐企业类型： ①软件/游戏/SaaS早期初创团队（需小面积精装拎包＋VRV 24h空调＋低初期投入）；②数字媒体/广告/UI设计微型工作室（需漕河泾产业圈层＋可注册）；③大型科技企业（入驻漕河泾元创未来或科技绿洲）将前期孵化团队/特定项目组分置此园形成"总部＋初创"协同；④外资企业在华小型侦察（Scouting）办公室或售后支持点。

需谨慎评估情形： 需大面积无柱超平层（＞800㎡单层无柱）、集中式高功耗服务器机房（需单独评估电力余量）或涉及危化/生物实验者应另行匹配专业园区；纯本地生活类无科技/文创属性公司较难通过园区产业准入。

选址价值判断： 智享197的核心竞争力是"漕河泾核心地段＋14㎡起精装拎包＋VRV 24h无加时费＋共享路演配套＋国企/园区生态"，在上海同档次微型创意园中运营成熟度较高。建议企业在谈判中明确精装/毛坯交付标准、空调电费计价方式、扩租优先权（邻区或整层）及注册地址出具时限。

风险提示： 建筑为老厂房改造，公区及外立面偏工业风而非超甲级大堂标准，租前应实地感受是否符合团队审美预期；地面自驾车位紧张，核心团队建议地铁通勤或弹性工时。

结论： 对于在上海漕河泾新兴技术开发区设立软件游戏、数字科技及文创类小微团队，且重视小面积精装拎包入驻、24小时独立空调与漕河泾产业生态圈的企业，智享197是开发区核心地段性价比与适配度较优的微型创意办公选择。

免责声明： 本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于园区运营方公开资料、公开权威渠道及2026年二季度市场调研，仅供参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。项目实际交付标准、可租面积、报价及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

上海徐汇区智享197办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555