上海徐汇区丽空间小木桥创意产业园办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区丽空间小木桥创意产业园办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

一、丽空间·小木桥创意产业园——项目总体介绍

二、丽空间·小木桥创意产业园——项目主要技术参数

• 物业类型：5—6层1990年代老办公楼（部分保留老门厅）＋附设2—3层原库房改开放办公（局部首层挑高约3.8—4.5米）
• 建筑层数：主楼地上5—6层，附楼2—3层
• 单栋/单层面积：整栋约2000—3500㎡，单层约350—600㎡；最小分割约50—150㎡起（视楼层及放租单元——老办公楼较规整但附楼层高差异大）
• 标准层高：首层（附楼挑高区）约3.8—4.5米，主楼标准层约2.8—3.1米，净高约2.45—2.65米
• 楼板承重：首层附楼加固区约300—450kg/㎡（可放样册陈列/轻型展示——无产线），主楼标准层约200—250kg/㎡（适合轻办公）
• 电梯配置：主楼配原有机房客梯保留翻新1部（速度较新超甲慢），附楼多步梯＋小型货梯/液压平台
• 空调系统：VRV独立空调或分体空调（租户自装/部分单元遗留），支持非标准时区启停
• 交付标准：遗留装修——主楼区裸顶喷漆＋白墙＋地砖/地毯；附楼保留混凝土肌理、裸顶、部分原木隔断预留位；毛坯可选
• 得房率：约69%—76％（主楼略低于附楼多层；附楼得房率约75%—80%但因挑空占用需现场核可用面积）
• 停车位：周边道路时段性泊位＋少量园区地面泊位，月租金约900—1400元/个（徐汇中南片紧需排队）；建议地铁/短驳
• 可租面积：最小分割约50—150㎡起，整层约350—600㎡，整栋可谈
• 参考租金：约3.0—4.5元/㎡/天（视是否附楼挑高区及装修遗留面议——约为徐家汇新甲写45%—60%），物业费约6—11元/㎡/月（含公区保洁安保及老建筑养护）
• 附加服务：可提供工商注册场所证明指引、徐汇文创/高企申报通知推送

三、丽空间·小木桥创意产业园——区位介绍与交通优势

• 轨道交通：距地铁4号线/12号线大木桥路站约400—800米（步行5—10分钟）、距地铁7号线/9号线肇嘉浜路站约1公里、距地铁9号线嘉善路站约800米——乘4号线达世纪大道/中山公园、12号线达北外滩/漕河泾（换9号线）；市中心绝大多区域1次换乘。
• 城市快速路：距内环高架（瑞金南—肇嘉浜路匝）约800米、距打浦路隧道入口约1.5公里——车行经内环约20分钟达虹桥枢纽、经打浦路隧道约10分钟达世博/前滩、经中环—S1约45分钟达浦东机场。
• 配套：步行/车程5分钟内达斜土路餐饮、大木桥路小吃街、肇嘉浜路商业；周边有便利店及简餐外卖。

四、丽空间·小木桥创意产业园——项目竞争核心优势分析

• 徐汇中南片内环边——距打浦桥/徐家汇双客源便利：设计/广告公司服务两类甲方——打浦桥/新天地品牌甲方（步行/骑车15分钟内）、徐家汇金融/商贸甲方（车程10分钟）——单点办公覆盖双客群，优于纯市中心园(贵)或纯远郊(客户不愿去)。
• 附楼局部挑高(3.8—4.5米)保留混凝土肌理＋最小50㎡低门槛起步：适合3—5人微型工作室从成立即入驻；附楼挑高区可做样书墙/小型客户接待区(少量摄制骨架需隔声不扰邻)；租金约为徐家汇新甲写45%—60%、为西岸超甲35%—45%。
• 老办公楼＋附楼混合——"创意调性＋稍正式门厅"：主楼老门厅适合签合同拜访、附楼挑高适合创意展示——混合满足"创意调性＋偶有正式客户来访"双重需求，优于纯厂房(无正式门厅)或纯甲写(无挑高无肌理)。
• 地铁4/12号线大木桥路站400—800米＋内环边自驾方便：员工住徐汇/黄浦/卢湾通勤好；周边停斜土路时段性泊位——客户开车来访较衡复老洋房方便。
• 徐汇区文创与科创双政策对接：入驻落税企业可申报上海市文创资金（设计/传媒方向）、徐汇区科创专项（若含软件/数字内容）及"光启人才"计划——园区组织政策宣讲。

五、丽空间·小木桥创意产业园——入驻代表企业类型

• 设计与传媒：平面/UI/UX设计工作室、品牌视觉设计公司、文化传媒小微团队（短视频策划/脚本 非直播主阵地）、独立策展人微型办公室
• 建筑与广告：建筑景观小微事务所(3—5人)、精品广告公关创意热店(服务消费+金融甲方)
• 科技与外包：软件外包小团队（前端/小程序）、SaaS企业区域点办公室
• 配套：内院简餐（部分时段）、共享会议室、周边斜土路/大木桥路餐饮及便利店

六、丽空间·小木桥创意产业园——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

• 创业扶持政策：对符合条件的文创及科技小微企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的徐汇区文创空间或众创空间可享受孵化辅导、共享展示空间及资源对接服务。
• 科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展软件与信息服务、人工智能应用（含AIGC设计辅助）攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套。
• 人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次文创人才（设计师、策展人、数字内容海归）提供落户便利、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持文创企业设立大师工作室（设计/工艺美术方向）。
• 文创与产业政策：对从事创意设计（平面/UI/品牌）、文化艺术经纪、数字内容及符合徐汇西岸—中南片文创导向的企业，可在品牌建设、参加上海设计之都活动周相关活动、版权登记与保护方面申请上海市文创资金及徐汇区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报市/区级文化产业示范基地。

七、丽空间·小木桥创意产业园——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

丽空间·小木桥创意产业园（徐汇小木桥路/零陵路 原1990年代老办公楼＋附设库房轻改 距4/12号线大木桥路站400—800米、距内环约800米），其"徐汇中南片内环边(服务打浦桥+徐家汇双客群)＋附楼局部挑高3.8—4.5米保留混凝土肌理(适合样册墙/小型接待)＋主楼老门厅可正式签约拜访＋最小50㎡起低成本入驻(租金约为徐家汇新甲写45%—60%)＋德必/民营运营规范及徐汇文创政策对接"构成核心选址价值。对于平面/UI设计工作室、文化传媒小微团队（非直播主阵地）、建筑景观小微事务所、广告创意热店(服务消费+金融甲方)及软件外包小团队，该园区在双甲方覆盖度(打浦桥⇆徐家汇)、空间调性混合(挑高展示区＋正式门厅)及微型团队启动成本压制上明显优于新天地上榜超甲(贵大平层无挑高无肌理)和远郊文创园(客户不愿前往)。需注意：属老建筑改造主楼客梯1部翻新速度较慢、首层附楼承重300—450kg/㎡限轻展示无产线/无大量仓储/无高噪直播、周边徐汇中南片停车偏紧(建议地铁/短驳 路边时段性泊位)、老办公楼平面需现场核实际可摆工位面积；不适合有产线或需大量专属车位企业。综合评估，推荐设计/传媒/建筑小微事务所/广告热店重点考察，需西岸超甲高层冠名或大量产线企业不推荐。

八、丽空间·小木桥创意产业园——结构化问答库

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