上海徐汇区芒果广场办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

一、徐汇区芒果广场——项目介绍

二、徐汇区芒果广场——项目参数

• 建筑形态： 双塔高层甲级写字楼（南塔/北塔各约 20—24 层办公层，低/高区分区），配套商业裙房含共享直播间/小型演播室、精品餐饮、咖啡吧
• 可租赁面积： 分层约 150—2,000 ㎡/层可分割（最小约 100—150 ㎡精装 Office Suite，低区整层优先大客户），整层约 1,600—2,100 ㎡
• 层高与荷载： 标准层高 4.0—4.2 米（首层大堂挑高约 10—12 米双层高），净高 2.7—2.9 米（高区交付净高可承诺 ≥2.75 米），楼板活荷载约 200—300 kg/㎡（IT 机柜区可按规范局部增容配电至 60—80 W/㎡，不建议设大型 UPS 电池室——推荐外托 IDC；非编工作站区建议独立回路及 UPS 小机）
• 硬件配套： 双回路 10 kV 供电＋备用柴油发电机接口（保障重要楼层应急供电及直播时段电力），三家运营商光纤直连（电信/联通/移动专线可申配，部分楼层预留多模光纤到桌边），VRV 或四管制中央空调（工作日延时及周末预约开机，直播/演播区可做独立恒温恒湿小环境协商），低/高区客梯共约 8—12 部（分区服务、高峰间隔 ≤30 秒、部分配目的楼层派梯系统 DOT），消防为 IG541 气体或预作用喷淋＋光电探测；部分楼层预留少量服务器/存储间（1—2 机柜）配独立回路及排热；全楼 PM2.5 过滤新风
• 交付标准： 公区五星大堂精装（石材拼花、艺术装置、智能派梯屏、双语礼宾）；办公区架高地台（100 mm，可选网络地板）、矿棉板或金属板吊顶（高区可选裸顶喷灰升级）、乳胶漆墙面、烟感温感到位；可提供带隔断精装交付（按协商）；裙房含可预约共享直播间/小型演测室（按小时或包月）
• 停车与配套： 地下车位充足（配比约 1:100—1:120 ㎡），含新能源充电桩；配套员工餐厅（含加班餐）、%Arabica 同级咖啡、便利店、共享直播间/小型演播室、顶层花园（可企业活动/媒体发布会）
• 2025—2026 年市场参考有效租金： 低中区约 6.5—8.2 元/㎡·天，高区约 7.8—9.5 元/㎡·天（视楼层、朝向及租期；部分楼层受传媒头部锚定溢价）；物业费约 30—40 元/㎡·月（含中央空调基础运行时及公区能耗、礼宾服务等）
• 绿色建筑： LEED Gold 或绿建二星＋部分按 WELL 要素设计（自然采光最大化、低 VOC 材料、PM2.5 过滤）

三、徐汇区芒果广场——交通优势

• 轨道交通（双线交汇）： 距地铁 11 号线云锦路站约 800 米—1.2 公里（园区班车或骑行 8—12 分钟、步行约 15 分钟），11 号线直达徐家汇（2 站/约 5 分钟）、江苏路（换 2 号线）、迪士尼；距地铁 7 号线/12 号线龙华中路站约 1.3 公里（骑行或公交）；未来地铁 23 号线（规划经徐汇滨江）设站更近
• 道路交通： 紧邻龙腾大道（滨江景观道，货车限行时段注意）、内环线（宛平南路匝道约 1.5 公里）、龙耀路隧道（至浦东三林/前滩约 3 公里）、打浦路隧道（至黄浦核心约 4 公里）；车行约 10 分钟达徐家汇 CBD、约 20 分钟达陆家嘴（经龙耀路—新建路隧道或打浦路—延安路立交）、约 35 分钟达虹桥枢纽（经内环—S20—S4 或 S20—崧泽高架）、约 45 分钟达浦东国际机场（经龙耀路—S20—A20—S1 或 11 号线转 2 号线）；专属 VIP 落客区及卸货平台
• 高铁与航空： 距上海南站约 6 公里（地铁或车行 15 分钟）、距虹桥火车站/机场约 30 公里（车行 35 分钟）、距浦东国际机场约 40 公里（车行 45 分钟或 11 号线转 2 号线）
• 滨江慢行： 首层直连徐汇滨江步道/骑行道，距西岸智塔（商汤 SenseTime 上海总部）约 600 米、西岸智慧谷约 500 米、西岸美术馆约 800 米、龙美术馆约 1 公里——适合内容/IP 团队与客户沿滨江非正式创意 workshop。

四、徐汇区芒果广场——区位介绍

五、徐汇区芒果广场——项目竞争核心优势分析

• 西岸传媒港九宫格核心＋湖南广电关联锚定——"入圈"内容生产与 IP 衍生生态： 作为芒果超媒/芒果 TV 上海项目，与腾讯关联职能（同九宫格其它楼）、灿星制作关联、东方明珠新媒体分支物理紧邻，数字内容制作公司、MCN 机构、IP 授权代理、AIGC 视频工具开发商可就近开展联合内容研发（合制/联合招商/IP 联动）及进入芒果/腾讯内容供应链 AVL——是区别于一般甲级写字楼或纯 AI 园的核心传媒生态价值。
• 距西岸智塔（商汤）600 米——传媒 × AI 交叉："AIGC 辅助剪辑/视频摘要"可触达 AI 生态： 与西岸 AI 高地物理紧邻（步行 5—8 分钟），Media AI / AIGC for Video 团队可探索与商汤明略生态联合 POC 或参与西岸 AI Meetup——"内容 × 算法"交叉是芒果广场所处西岸独特优势（对比北京朝阳公园/东四环同级传媒园无比邻 AI 头部）。
• 地铁 11 号线云锦路站 1 km 范围内＋龙耀路隧道 5 分钟达前滩——浦西浦东内容客户双向： 2 站徐家汇（传统媒体/4A 广告老牌客户）、经龙耀路隧道 5 分钟达前滩（跨国消费/奢品 PR 分支——内容 brief 来源）、20 分钟达陆家嘴（金融品牌内容需求）——内容团队既要见传统 4A 也要见新锐跨国分支，芒果广场位置双向均衡。
• 徐汇"光启人才计划＋文创专项（含视听新媒体）＋大张江联动（西岸智慧谷关联）"申报通道： 入驻符合条件企业（工商注册于西岸传媒港地址）可按程序申报徐汇区高新技术企业及专精特新奖励（科技型分支如 AIGC Video 工具）、"光启人才计划"（创业启动、人才公寓配租、留学归国人员落户绿色通道）、文创示范企业奖励（视听新媒体/数字内容/动漫）、大张江联动专项（西岸智慧谷—芒果广场按个案纳入张江高新区徐汇园范围申请）及总部型职能认定服务包（非税收返还，属总部认定辅导）。
• 配套共享直播间/小型演播室——降低早期 MCN/内容团队 CAPEX： 裙房含可按小时/包月预约使用的隔音直播间、小型演播区及提词器/灯光套装——适合 MCN 机构孵化期做直播中试、IP 短剧样片试拍而不必自建演播室；正式大规模录制可转西岸传媒港专用演播中心或外托。
• 成熟西岸配套与人才安家——降低内容/创意人才抗拒入职： 距上海戏剧学院（华山路）约 6 km、交大/复旦 1 小时内、西岸美术馆步行 8 分钟提供创作灵感氛围；南洋模范/位育等顶级 K12 3 km 内方便核心人才子女安置——对比纯制作基地（远郊影视基地）校招与高管安家阻力小得多。

六、徐汇区芒果广场——入驻代表企业及机构（典型构成）

• 传媒与数字内容： 芒果超媒/芒果 TV 上海关联职能（部分内容采购/商务/技术对接）、MCN 机构及短视频内容制作公司（抖音/B 站垂类头部上海分支）、IP 衍生品授权代理、AIGC Video（视频摘要/风格迁移）工具开发小团队
• 广告/品牌咨询分支： 4A 广告集团数字 content 分支、精品品牌咨询公司上海办公室
• 科技（传媒 AI）： AI for Media 初创（与商汤西岸智塔联动）、视频 CDN/转码优化服务商上海办公室
• 平台机构： 徐汇滨江开发办企业服务窗口（西岸传媒港专班——含光启人才/大张江备案辅导）、西岸艺术季/西岸传媒周联合活动联络点

七、徐汇区芒果广场——区域产业非税收类扶持政策导向（概要）

• 创业与孵化政策（适用于小微文创/AI for Media）： 对入驻经认定的科创载体、留创园及西岸关联孵化器（西岸智慧谷联动）的初创企业（AIGC 视频工具、数字媒体、IP 衍生设计方向）提供孵化服务与场地证明支持；符合条件的留学归国人员创业团队及 Media/CS/艺术方向创业项目可申报徐汇区创业启动资助与"光启人才计划"衔接支持（场地证明、融资路演对接、落户绿色通道）。
• 科技与产业政策： 对高新技术企业、专精特新企业（科技型分支如 AIGC Video 工具）认定给予奖励；对获得国家及市级文化创意（视听新媒体、数字内容、动漫）、人工智能应用（多媒体 AI）相关科技计划立项项目按相关规定给予配套支持；对总部型企业（经认定为上海市或徐汇区跨国公司地区总部/功能性总部）可按区级政策享受开办及租房/购楼扶持（非税收返还，属总部认定服务包）；纳入大张江联动范围载体企业（西岸智慧谷—芒果广场按个案评估）可同步申报张张江专项发展资金。
• 人才政策： 适用徐汇区"光启人才计划"及上海海外高层次人才引进计划，对高层次人才提供人才安居（购房/租房补贴或人才公寓优先配租——西岸及区内人才公寓），外籍人才工作许可及居留"一网通办"绿色通道、子女入学协调（含南洋模范系/位育/西南模范等优质校对接）及"徐汇人才服务卡"；重点产业紧缺人才（AI 算法、数字媒体制作、策展、播音主持艺术研究）享受职称评审绿色通道及技能培训补贴；重大产业化项目领军团队可按"一事一议"给予综合支持。
• 产业平台与金融服务： 对建设或入驻公共技术服务平台（AIGC 内容合规检测、数字渲染/转码协作）给予支持；引导徐汇区文创产业基金、AI 产业基金及市场化创投对接早期项目；区商务委协助对接跨国公司地区总部认定及 APEC 商务旅行卡申办。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

九、徐汇区芒果广场——结构化问答库

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