愚园路装饰艺术（Art Deco）老洋房｜上海静安区核心区老洋房租赁汇总（第二期）

发布时间：2025-09-21 浏览次数：11 来源：www.001zf.com

上海市静安区优质老洋房招商招租项目汇报（第二期）

上海静安区老洋房招商租赁电话：021-64398555

上海静安区老洋房报告基本信息

报告用途：为文化创意企业、设计工作室、艺术机构提供静安区愚园路沿线装饰艺术（Art Deco）风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “Art Deco 美学 + 创意办公” 的空间活化路径

编制对象：文创产业创业者、品牌设计团队、艺术策展机构及历史建筑精细化运营团队

数据时效：2025 年 10 月静安区愚园路 Art Deco 风格洋房租赁市场监测数据（含戴德梁行 Q3 商业地产报告）及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

静安区愚园路老洋房项目背景概述

静安区愚园路（静安段）是上海装饰艺术（Art Deco）风格建筑的重要承载带，1920-1940 年代因 “装饰艺术运动” 在沪盛行，形成了 12 处集中连片的 Art Deco 老洋房，占静安区该风格可租赁老洋房总量的 92%。本期精选 10 处核心标的，均保留几何线条、金属装饰、流线型轮廓等 Art Deco 典型元素，其中 5 处为上海市优秀历史建筑，5 处为静安区历史风貌保护建筑。

据戴德梁行《2025 年上海历史建筑租赁市场报告》显示，静安区 Art Deco 风格老洋房租赁需求同比增长 35%，显著高于其他风格（平均 28%）；租金溢价达 45-60%，带独立庭院的标的空置周期仅 1.8 个月，较普通商业地产低 65%。随着 “愚园路 Art Deco 文化节”“上海设计周分会场” 等活动落地，此类建筑的 “美学价值 + 创意属性” 持续释放，成为文创企业、设计工作室的首选载体。

第二期精选静安区 Art Deco 风格老洋房项目介绍

项目一：愚园路 1107 号原日商钟表行高管别墅老洋房

核心参数

建筑年代：1932 年（Art Deco 成熟期作品，建筑师邬达克弟子设计）

建筑类型：装饰艺术风格（几何装饰派）

占地面积：820 平方米（含 450 平方米对称式庭院）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木混合结构三层（带装饰性塔楼）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

原为日商精工钟表上海分行经理住宅，立面采用浅米色泰山砖与古铜色金属线条拼接，入口浮雕为 Art Deco 标志性 “放射状太阳纹”，室内保留紫檀木拼花地板与黄铜灯饰（1932 年原品）。1950 年代后作为上海钟表厂技术研发用房，保留部分钟表齿轮装饰元素，成为 “工业记忆 + Art Deco 美学” 的独特载体。

此类兼具工艺细节与历史记忆的空间，特别适合高端设计工作室（如珠宝设计、腕表设计），2025 年静安区设计类企业租赁 Art Deco 洋房的占比达 42%，此类空间能使品牌设计溢价提升 38%。

现状描述

装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留塔楼轮廓与金属装饰线条，新增智能照明系统（模拟 1930 年代 Art Deco 灯光氛围），庭院恢复几何式绿植布局，室内划分 3 个设计工作室 + 1 个样品展示区，保留 1 处钟表主题装饰墙

租金水平：135000 元 / 月（含庭院维护费、历史元素保护费）

周边配套：距愚园路创意园区 “愚园 1088” 300 米，毗邻上海戏剧学院创意学院，周边 300 米内有 8 家设计工作室、5 家艺术画廊（如 M50 愚园分店）

交通优势：距地铁 2 号线江苏路站步行 8 分钟，11 号线隆德路站步行 12 分钟，提供 3 个专属停车位（含 1 个装卸车位）

项目二：愚园路 1249 号原英商洋行别墅老洋房

核心参数

建筑年代：1934 年（Art Deco 流线型派代表作）

建筑类型：装饰艺术风格（流线型特征）

占地面积：750 平方米（含 380 平方米露台花园）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：钢筋混凝土结构三层（带空中连廊）

保护等级：静安区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

为英商怡和洋行高级职员住宅，建筑融合美国 “流线型现代主义” 与上海本土元素，立面采用绛红色面砖与白色嵌缝构成 “阶梯状” 几何图案，旋转楼梯扶手为 “放射状金属雕花”（Art Deco 经典工艺）。空中连廊连接主楼与附属用房（原管家房，可改造为客户接待区），露台花园保留 1934 年原建的葡萄藤架。

此类 “流线型空间 + 户外拓展” 的载体，适合品牌策划、文化传播等需要高频客户沟通的业态，2025 年静安区此类企业租赁 Art Deco 洋房的年均活动场次达 45 场，客户到访转化率较普通办公空间高 29%。

现状描述

装修情况：2025 年改造专业会议系统（支持多语言同声传译），保留原金属雕花扶手与流线型墙面，露台增设可拆卸玻璃雨棚（适配全天候活动），室内划分 4 个办公区 + 1 个 VIP 接待室，附属用房改造为茶歇区

租金水平：120000 元 / 月

周边配套：位于愚园路 “文化创意集聚带”，距久光百货 1.2 公里，周边有 6 家高端餐饮、4 家精品咖啡馆（如 metal Hands 愚园店）

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 10 分钟，7 号线昌平路站步行 13 分钟，共享弄内 6 个公共停车位

项目三：愚园路 1088 弄 8 号原民国实业家住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1931 年（Art Deco 与英式乡村融合风格）

建筑类型：装饰艺术风格（简化几何元素）

占地面积：680 平方米（含 400 平方米草坪庭院）

建筑面积：480 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带半地下展厅）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1999 年）

历史脉络与市场适配性

原为民国纺织业实业家沈莱舟次子居所，立面保留 Art Deco 几何线条的同时，融入英式木构架元素，室内壁炉为 “铸铁几何纹样”（1931 年定制款），半地下展厅挑高 4.5 米（原始设计为纺织样品库），墙面保留部分纺织纹样装饰。

此类 “工业遗产 + Art Deco 美学” 的空间，适合面料设计、服装创意等业态，2024 年静安区纺织创意企业租赁历史建筑的占比达 35%，半地下展厅可降低样品展示的灯光成本，提升展品质感。

现状描述

装修情况：2024 年完成防潮处理，保留木构装饰与几何纹样地砖，半地下展厅增设轨道射灯（适配面料展示），庭院可搭建临时秀场（不破坏草坪），室内划分 2 个设计工作室 + 1 个面料样品馆

租金水平：105000 元 / 月

周边配套：距 “愚园 1088” 创意园区 200 米，周边有 12 家纺织相关企业、3 家时尚买手店

交通优势：距地铁 2 号线江苏路站步行 9 分钟，11 号线江苏路站步行 10 分钟，提供 2 个专属停车位

项目四：愚园路 1320 弄 5 号原法商电车公司住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1936 年（Art Deco 晚期摩登派）

建筑类型：装饰艺术风格（摩登古典元素）

占地面积：620 平方米（含 320 平方米庭院）

建筑面积：450 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带阁楼绘图室）

保护等级：静安区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

为法商上海电车公司工程处官员住宅，立面采用卡拉麦里金石材与黄铜装饰，窗棂嵌入 “波浪纹金属条”（Art Deco 流线型特征），阁楼为原始绘图室（保留 1936 年工程图纸复制品），室内保留法式护墙板与 Art Deco 几何浮雕结合的装饰。

此类 “专业空间 + 美学基因” 的载体，适合建筑设计、景观设计等业态，2025 年静安区设计类企业在 Art Deco 洋房的办公效率较普通空间高 22%，阁楼绘图室可提升团队创意产出。

现状描述

装修情况：2025 年更新水电系统，保留黄铜装饰与阁楼绘图桌，庭院增设户外模型展示区，室内配备隐藏式办公隔断（可灵活调整空间布局），划分 3 个设计团队工作室 + 1 个模型制作区

租金水平：98000 元 / 月

周边配套：位于愚园路西段设计集群区，周边有 8 家建筑设计事务所、4 家模型制作公司

交通优势：距地铁 2 号线中山公园站步行 12 分钟，11 号线隆德路站步行 13 分钟

项目五：愚园路 1213 号原美商广告公司住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1930 年（Art Deco 几何装饰派）

建筑类型：装饰艺术风格（几何线条主导）

占地面积：780 平方米（含 420 平方米花园）

建筑面积：550 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带敞廊）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

原为美商智威汤逊广告公司上海分公司经理住宅，立面简化 Art Deco 几何装饰，以 “横向线条 + 矩形窗” 为主，敞廊柱式为 “简化多立克柱”（融合古典元素），室内保留原始木构框架与广告主题装饰（1930 年代产品海报复制品）。

此类 “广告基因 + Art Deco 美学” 的空间，适合品牌设计、广告策划等业态，2024 年静安区广告企业在历史建筑的品牌提案成功率较普通空间高 30%，敞廊可作为户外提案展示区。

现状描述

装修情况：2024 年修复敞廊与木构，新增隔音系统（适配创意讨论），花园设户外展示墙（可更换品牌海报），室内划分 4 个创意小组办公区 + 1 个提案会议室，保留 1 处广告历史展示墙

租金水平：115000 元 / 月

周边配套：距静安寺商圈 1.5 公里，周边有 10 家广告公司、5 家品牌咨询机构

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 11 分钟，7 号线静安寺站步行 12 分钟，提供 2 个专属停车位

项目六至十：Art Deco 风格特色老洋房概览

项目六：愚园路 1065 弄 12 号原日商贸易公司住宅老洋房

1929 年建造的 Art Deco 风格洋房，建筑面积 480 平方米，三层结构带 350 平方米庭院。立面采用 “竖向金属线条 + 浅棕色面砖”，室内保留黄铜门把手与几何纹样地砖。适合平面设计工作室，月租金 95000 元 / 月，距地铁 2 号线江苏路站步行 10 分钟，周边有 7 家设计工作室集群，业态协同性强，共享创意资源平台。

项目七：愚园路 1189 号原英籍建筑师住宅老洋房

1933 年建成的 Art Deco 流线型风格住宅，建筑面积 520 平方米，两层结构带地下储藏室（可改造为材料样品库）。建筑特色为 “弧形阳台 + 金属栏杆”，地下储藏室保留原始拱券结构。月租金 108000 元 / 月，距地铁 11 号线隆德路站步行 9 分钟，毗邻上海建筑设计研究院，适合建筑材料研发、室内设计等业态，技术交流便捷。

项目八：愚园路 1273 号原法商银行职员住宅老洋房

1935 年建造的 Art Deco 摩登古典风格洋房，建筑面积 420 平方米，两层结构带露台花园。立面以 “几何浮雕 + 白色装饰线” 为特色，露台配备原始金属遮阳棚（可修复使用）。月租金 92000 元 / 月，距地铁 2 号线中山公园站步行 12 分钟，适合 UI/UX 设计工作室，周边有多家互联网企业，客户对接高效。

项目九：愚园路 1309 号原民国律师住宅老洋房

1932 年建成的 Art Deco 简化几何风格住宅，建筑面积 450 平方米，三层结构带阁楼（可改造为创意总监办公室）。立面采用 “横向线条 + 矩形窗”，阁楼保留原始木质地板与天窗（采光充足）。月租金 102000 元 / 月，距地铁 7 号线昌平路站步行 10 分钟，适合品牌法务咨询 + 创意策划复合业态，兼顾专业服务与创意产出。

项目十：愚园路 1141 号原美商百货高管住宅老洋房

1934 年建造的 Art Deco 装饰艺术风格洋房，建筑面积 500 平方米，两层结构带 400 平方米庭院（可举办小型品牌发布会）。立面保留 “放射状浮雕 + 古铜色金属装饰”，庭院保留百年香樟树。月租金 125000 元 / 月，距地铁 2 号线静安寺站步行 13 分钟，适合高端品牌运营中心，周边奢侈品店密集，品牌联动性强。

产业扶持政策补充说明

依据《静安区文创产业发展专项资金管理办法（2025）》，结合 Art Deco 风格特色定制扶持措施：

Art Deco 元素修复补贴：修复几何浮雕、金属装饰、流线型构件等特色元素的，按工程费用的 40% 补贴（上限 80 万元）；复原 Art Deco 风格门窗、灯饰的，每平方米补贴 1500 元，单个项目上限 15 万元

创意设计支持：入驻企业为设计类、创意类的，年度营收达标后给予 8-12 万元运营奖励；参与 “上海设计周”“Art Deco 文化节” 等活动的，每场补贴 3.5 万元（年度上限 35 万元）

数字文创奖励：开发 Art Deco 建筑 VR 体验、数字藏品的，技术投入补贴 30%（上限 50 万元）；文创衍生品销售收入达 50 万元以上的，额外奖励销售额的 10%（上限 8 万元）

绿色改造补贴：安装 Art Deco 风格节能门窗、太阳能照明系统的，设备费用补贴 35%（上限 60 万元）；采用环保材料（如再生金属、低碳涂料）进行内部装修的，补贴装修费用 18%（上限 30 万元）

人才配套支持：引进 Art Deco 研究、创意设计、品牌策划等专业人才的，按人才等级给予最高 10 万元 / 人的一次性补贴；优先对接静安区 “文创人才公寓” 资源，租金优惠 35%

静安区老洋房出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-18 年弹性租期，创意设计、文化传播类企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 45%（普通项目下调 30%）；承诺年度举办不少于 8 场 “Art Deco 主题创意活动” 的，可额外获得 4 个月免租期。参考 2024 年市场数据，愚园路 Art Deco 老洋房 10 年周期投资回报率达 32-38%，显著高于普通商业空间。

租金模式设计：月租金区间 9.2 万 - 13.5 万元（按建筑面积核算 190-235 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 18% 风貌保护费，带独立庭院 / 露台的标的溢价 45-60%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配文创企业前期装修投入高、现金流周期长的特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、Art Deco 特色元素保护）的维护责任；租户进行内部改造时，涉及 Art Deco 元素修复或创意功能提升的项目，业主承担 35% 改造费用（最高 120 万元），需提交方案经静安区历史建筑保护部门 + 文旅局联合审批。

业态准入指引：优先引入创意设计、品牌策划、艺术策展、数字文创等低干扰、高美学属性业态；禁止高污染（如重餐饮）、高噪音（如机械加工）或破坏 Art Deco 风貌的业态（如加装大型 LED 广告屏）。鼓励 “日间办公 + 夜间创意沙龙” 复合运营，提升空间使用效率与文化影响力。

典型案例测算：以愚园路 1107 号设计工作室为例，初始装修投入约 650 万元，按设计服务收入 + 品牌活动收入（年均 30 场，场均收入 10 万元）测算，年均营收可达 580 万元，扣除租金及运营成本后，预计 3.0 年收回装修成本，年均净利润率达 32-35%，实现创意价值与商业价值的双重提升。

下期预告

第三期将聚焦静安区南京西路沿线的新古典主义风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的历史建筑，涵盖原洋行总部、民国政要住宅等，主打 “古典美学 + 高端商务” 特色，适合品牌总部、高端会所、精品博物馆等业态。

上海静安区老洋房招商租赁电话：021-64398555

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