上海徐汇区上海研祥科技大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区上海研祥科技大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、上海研祥科技大厦——项目介绍

二、上海研祥科技大厦——项目主要参数

• 开发商／投资商／运营方： 研祥高科技控股集团（深圳研祥智能科技股份有限公司关联母公司）投资开发，上海研祥不动产管理团队统一持有租赁运营，业权清晰无散售
• 竣工时间： 2007年竣工并投入运营，公区定期维护刷新
• 总建筑面积： 约38,000—42,000㎡（含商业裙房），办公可租赁约28,000—32,000㎡
• 写字楼等级： 5A甲级智能写字楼（按2007年标杆标准配置，经后期公区维护）
• 建筑层数： 地上22层，地下2层
• 标准层面积： 约1,200—1,350㎡／层，户型方正浅梁柱框架
• 得房率： 约68%—72%（同期漕河泾研发写字楼典型水平）
• 层高／净高： 标准层建筑层高3.8m，办公净高约2.75—2.85m；首层大堂挑高约8—9m
• 空调系统： 四管制中央空调＋VAV变风量系统（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）
• 电梯配置： 客梯5部＋货梯1部（三菱品牌，高低区分配，平均候梯≤35秒）
• 新风系统： 初效＋中效双重过滤新风系统（疫后按标准维护）
• 车位数量： 地下及地面合计约180—220个（漕河泾开发区统筹调配）；月租金约1,000—1,400元／位·月
• 物业费： 约25—28元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）
• 可租面积区间： 约150㎡起分割（简装或遗留装修），主力200—800㎡，整层约1,200—1,350㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选
• 智能化： 万兆光纤主干（电信/联通/移动多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）、消防自动报警
• 外立面及公区： 浅灰色铝板＋深色玻璃幕墙，首层大堂挑高大理石饰面配研祥企业标识墙
• 交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶、双开玻璃门

三、上海研祥科技大厦——交通优势

• 轨道交通： 距地铁9号线桂林路站约500—700m（步行约6—8分钟），距地铁12号线桂林公园站约1.0km，距地铁1号线锦江乐园站约1.5km（园区班车或骑行）；9号线向东3站达徐家汇、换乘1/7/11号线往市区各方向，向西入松江/佘山；12号线达漕河泾PD/金桥/巨峰路。
• 公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝道（约300m）及沪闵高架桂林路上匝道（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、22分钟达浦东机场经S20—A20—S1、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达陆家嘴。
• 公交配套： 宜山路虹梅路站设89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路、上佘线等多条线路，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。
• 园区接驳： 工作日高峰时段漕河泾开发区设免费接驳巴士衔接地铁9号线桂林路站及1号线锦江乐园站。

四、上海研祥科技大厦——区位介绍

五、上海研祥科技大厦——项目竞争核心优势分析

• 研祥集团上市背景自持＋漕河泾地标属性： 由特种计算机龙头研祥高科技控股集团投资自持（非散售转租），租务极度稳定；入驻企业共享"研祥系"科技产业圈层口碑，前台接待具漕河泾地标背书价值。
• 距9号线桂林路站步行6—8分钟＋中环虹梅路零距离上匝： 漕河泾核心区少有步行地铁10分钟内甲级单体楼，紧邻中环虹梅路上匝，员工通勤与客户自驾到访均极便利，明显优于需园区内部摆渡之偏远组团。
• 方正无柱浅框整层＋网络地板交付： 标准层1,200—1,350㎡无柱或浅柱框架、得房率68%—72%，适合20—50人研发团队或区域总部紧凑高效平面布置；部分楼层含100mm网络架空地板可直接进弱电线缆。
• 成熟科创生态溢出＋大张江政策通道： 同楼及周边聚集IC设计、嵌入式软件、AI及高端装备分支，注册并实地经营企业可按程序申报大张江专项发展资金（用于研发投入/设备购置/平台建设）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划。
• 持有成本适中（板块内性价比）： 2026年参考日租金约4.0—5.8元／㎡·天，低于徐汇滨江新建超甲级（约6.5—9.0元／㎡·天）及徐家汇核心区新品，在漕河泾5A甲级单体楼中具较好性价比，适合注重漕河泾产业生态与正式商务形象的中小及成长型企业。
• 公区维护稳定： 虽2007年竣工但历年大堂/电梯厅/洗手间周期刷新，物管响应度在漕河泾同期楼宇中居上游。

客观提示： 项目竣工于2007年（公区定期维护），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建科学园略有年代感，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（加班需申请加时费）；早高峰虹梅路中环出入口略拥堵建议错峰；固定车位约180—220个在满租期偏紧（可协调周边漕河泾公共停车场）。

六、上海研祥科技大厦——入驻代表企业

七、上海研祥科技大厦——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件科技企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 漕河泾科技创业中心及徐汇区众创空间为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（含研祥周边协作孵化器）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及市区两级人才计划申报辅导。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励集成电路设计（Fabless）、嵌入式软件与工业操作系统、人工智能行业垂类应用、高端仪器仪表及数字经济等项目，对建设企业技术中心（国家级/市级/区级）、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心或中试平台（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或漕河泾开发区内）。
• 人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划及漕河泾重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含IC设计工程师、算法工程师、嵌入式开发人员）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。
• 产业与总部功能培育： 对符合徐汇区及漕河泾重点产业发展方向（集成电路、人工智能、生命健康、数字经济）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点高科技展会补贴、企业出海服务对接（依托漕河泾开放创新平台）、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

八、上海研祥科技大厦——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A－级（漕河泾核心门户研祥自持5A甲级科技写字楼）

上海研祥科技大厦是漕河泾新兴技术开发区核心门户由研祥高科技控股集团自持的5A甲级单体写字楼（22层），其核心优势为距9号线桂林路站步行6—8分钟（紧邻中环虹梅路上匝）、研祥上市科技企业背景持有无散售风险、标准层1,200—1,350㎡无柱浅框适配20—50人研发团队或区域总部、部分楼层含网络架空地板及2026年日租金约4.0—5.8元／㎡·天在徐汇区科技写字楼中具较好性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同楼及周边聚集IC/嵌入式/AI企业形成成熟科创溢出。

适宜客群建议： IC Fabless设计分支（10—40人）、嵌入式软件与工业控制系统团队、AI算法应用区域研发中心、新一代信息技术企业上海营运点及高端装备贸易技术服务分支——优先考虑整层1,200—1,350㎡或200—600㎡分割单元。

需注意因素： 竣工2007年（公区定期维护），硬件较2020年后新建科学园偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；固定车位约180—220个满租期偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则漕河泾地标加分）、员工地铁通勤比例（9号线极便利）及是否需整层无柱研发平面综合决策。

综合结论： 在徐汇区漕河泾板块写字楼选项中，上海研祥科技大厦凭借研祥集团自持稳定、地铁步行可达、方正无柱整层适配研发总部、成熟IC/IT人才生态及较高性价比，是当前兼顾企业科技前台形象、员工通勤效率、客户接待便利性与运营成本控制的优质存量甲级标的，对重视漕河泾产业圈层且需正式商务形象的科技型成长及中小企业具较高选址价值。

上海徐汇区上海研祥科技大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555