上海徐汇区D1国际创意空间办公写字楼招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-06-22 浏览次数：14 来源：www.001zf.com

上海徐汇区D1国际创意空间办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区D1国际创意空间办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在上海市徐汇滨江—西岸核心文化区设立建筑设计/景观事务所、艺术策展机构、数字媒体与广告热店（Boutique Agency）、时尚潮流品牌工作室及需"工业遗存改造调性＋步行至西岸美术馆群＋徐汇文创政策＋距西岸AI智塔与徐家汇客源双近"的创意类企业提供 D1国际创意空间（D1 International Creative Space／原北票码头/龙华污水处理厂北块改造项目，徐汇滨江首个老厂房改建创意园）载体参数、产业生态、区位效能及政策环境的全维度选址决策参考。

编制对象：徐汇区 D1国际创意空间（D1 International Creative Space／徐汇滨江 D1 创意园，俗称"西岸 D1"），位于上海市徐汇区滨江核心段龙腾大道—金鸡峰路附近（近龙华港入黄浦江口，西岸美术馆北侧），由原工业厂房（北票码头/市政构筑物）保护性改造为 LOFT 创意办公群落，属徐汇滨江早期"保留工业肌理注入当代功能"的首个示范项目，土地性质多为 C6（原 C2C8 兼容保留工业建筑改造，部分按 C65 研发/文创备案），与西岸智塔（商汤 SenseTime 上海总部）、西岸美术馆、龙美术馆、余德耀美术馆、西岸传媒港同属西岸文化艺术走廊。

数据时效：截至 2026 年 6 月，参考 2024—2026 年上海市及徐汇区公开发布文创产业政策、历史建筑活化利用相关文件、楼盘实地调研及仲量联行/戴德梁行 2025Q4—2026Q1 上海商务园区及创意园市场报告数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、徐汇区 D1 国际创意空间——项目介绍

D1 国际创意空间位于上海徐汇滨江核心段龙腾大道北侧（近龙华港，西岸美术馆步行约 300—500 米），是徐汇滨江首个老厂房保护性改造 LOFT 创意园——通常由 2—3 幢 2—4 层红砖/清水混凝土锯齿形厂房改建而成，保留原结构桁架、牛腿柱、铸铁窗及局部吊车梁装饰，内部加建钢结构 LOFT 夹层，首层挑高 5.0—7.0 米不等，附带中央庭院、涂鸦墙及小型展示空间。园区 2008 年前后改造投用，是西岸从"工业岸线"转向"艺术岸线"的起点标志，聚焦"建筑设计、景观规划、艺术策展、数字媒体创意、时尚潮流工作室"，与西岸双年展、ART021 西岸博览会、西岸艺术与设计中心物理步行圈融合。无生产功能、不可进行危化工艺及大量危化存储，适合方案设计、草模制作（无大型切割/焊接）、策展策划、摄影打样（无大型闪光灯组固定布光室需另行隔音）及客户小型预览。

二、徐汇区 D1 国际创意空间——项目参数

以下参数综合 D1 国际创意空间典型改建 LOFT 典型值，具体以单幢/单层交付标准为准：

建筑形态： 2—4 层改建工业 LOFT（红砖/清水混凝土锯齿形，保留原结构桁架/牛腿柱），含中央庭院、涂鸦墙及小型策展前厅；部分单元带局部夹层（LOFT 4.5—5.5 米净高可加建二层办公区约 1/2—2/3 面积）
可租赁面积：单元约 80—1,200 ㎡/间可分割（最小约 60—80 ㎡入门级设计师工作室），整幢约 2,000—3,500 ㎡
层高与荷载：首层原厂房挑高 5.0—7.0 米（典型交付 5.5—6.0 米），二层及以上 3.6—4.2 米（LOFT 夹层区净高 2.2—2.4 米上/下各层），楼板活荷载约 300—500 kg/㎡（首层局部可达 500—800 kg/㎡适合大型实体模型/木作泥塑——无大型切割焊接）；夹层按 150—200 kg/㎡设计
硬件配套：三相电到户（可按需增容供小型木工/3D 打印/激光切割——需环保备案）、强电插座每工位预布、上下水至首层部分单元（供陶艺/小型冲洗槽——需经物业同意排废液预处理）、电信/联通/移动光纤到楼（部分单元需自引内网）；分体空调或多联机 VRV（部分高区做新风补风）；客/货梯（部分楼栋仅货运升降平台或加装液压客梯）；消防按历史建筑改造特批（烟感＋喷淋＋疏散指示，不适用全新超高层标准）
交付标准：现况交付——保留原红砖/清水混凝土墙面、原结构构件可见、水泥找平或环氧地坪（部分单元做白色涂料墙）、明装消防/暖通管；LOFT 夹层按协商做钢构楼板＋玻璃/铁艺栏杆；大门为钢制防火门或原厂房推拉门复原；可提供简单隔断及网络布线增值包
停车与配套：园区及周边路面泊位约 40—60 个（紧张，VIP 客户建议预约或停西岸凤巢地下场再步行 5 分钟），含少量新能源充电桩；无独立食堂但西岸美术馆/龙美术馆侧有简餐车及 AI PLAZA 星幕广场（步行 8—10 分钟）；园区内咖啡机角、共享小会议室（部分单元可协商合用大堂展示区做客户 preview）
2025—2026 年市场参考有效租金：首层及高挑空 LOFT 约 5.0—7.0 元/㎡·天，二层及以上约 3.8—5.5 元/㎡·天（视面积、层高、是否带 LOFT 夹层及朝向院落）；物业费约 8—15 元/㎡·月（含公区保洁、绿化、基础安保及公区能耗）
绿色建筑/文保：历史建筑保护性改造，不符合新建绿建星级但满足上海市历史建筑活化利用消防及节能整改要求，部分单元加装遮阳及 Low-E 替换窗提升热工性能

三、徐汇区 D1 国际创意空间——交通优势

轨道交通：距地铁 11 号线云锦路站约 1.0—1.3 公里（骑行 8—12 分钟或公交 734 路"龙腾大道龙兰路"站步行 3 分钟），11 号线直达徐家汇（2 站/约 5 分钟）、江苏路（换 2 号线）、迪士尼；距地铁 7 号线/12 号线龙华中路站约 1.5 公里（骑行或公交）；未来地铁 23 号线（规划经徐汇滨江）设站更近
道路交通：紧邻龙腾大道（滨江景观道，货车限行时段注意）、内环线（宛平南路匝道约 1.5 公里）、龙耀路隧道（至浦东三林/前滩约 3 公里）、打浦路隧道（至黄浦核心约 4 公里）；车行约 10 分钟达徐家汇 CBD、约 20 分钟达陆家嘴（经龙耀路—新建路隧道）、约 35 分钟达虹桥枢纽（经内环—S20—S4 或 S20—崧泽高架）、约 45 分钟达浦东国际机场（经龙耀路—S20—A20—S1 或 11 号线转 2 号线）；园区有临时落客及小型货车卸货点（限高需注意老厂房入口约 2.2—2.5 米）
高铁与航空：距上海南站约 6 公里（地铁或车行 15 分钟）、距虹桥火车站/机场约 30 公里（车行 35 分钟）、距浦东国际机场约 40 公里（车行 45 分钟或 11 号线转 2 号线）
滨江慢行：首层直连徐汇滨江步道/骑行道，距西岸美术馆约 300—500 米、龙美术馆约 800 米、西岸智塔（商汤 SenseTime 上海总部）约 600 米、西岸智慧谷约 500 米——午休可沿江散步或约见藏家/策展人非正式会谈

四、徐汇区 D1 国际创意空间——区位介绍

D1 国际创意空间坐落于徐汇区滨江核心段最北端龙腾大道—金鸡峰路口（近龙华港入江口），西望徐家汇 CBD（约 2.5 公里，11 号线 2 站）、东眺黄浦江对岸前滩及世博地区、南接西岸美术馆→龙美术馆→余德耀美术馆→油罐艺术中心→西岸智塔→西岸传媒港→西岸智慧谷连贯 1.5 km 文化艺术走廊，是西岸从"工业岸线"转"艺术岸线"的首个触媒项目。3 km 半径内集聚商汤科技（西岸智塔）、明略科技关联、如恩/Neri&Hu 等顶级建筑事务所上海分支、多家独立策展人机构及国内外画廊；距上海交通大学（闵行/华山路约 8 km）、中国美术学院上海分院（近滨江或转地铁）、上海大学美术学院（上大美院）车程适中，便于招聘建筑/艺术/策展/新媒体方向人才及安排毕设联展。徐汇区内配建多个人才公寓及西岸金融城配套居住，距衡山路—复兴路历史风貌区约 4 km、新天地约 3 km。

五、徐汇区 D1 国际创意空间——项目竞争核心优势分析

徐汇滨江首个老厂房改造 LOFT＋步行 300 米达西岸美术馆——"工作在展览里"叙事独一无二：红砖锯齿顶、裸露桁架、5—7 m 首层挑空及中央院落是纯玻璃幕墙写字楼无法复制的空间调性，特别契合建筑/景观事务所做 1:1 实体模型、艺术策展机构做先期布展推敲、时尚潮牌拍片打样——且下楼即西岸双年展主场馆，客户/VIP 可"先看展—再访 studio"无缝衔接，是上海极少数"办公=展览现场延伸"的创意园。
紧邻商汤西岸智塔（600 m）——传统文创可触达 AIGC/AI 艺术交叉议题：与西岸 AI 高地物理紧邻，建筑/策展/新媒体企业可探索"AIGC 辅助设计""沉浸式 AI 艺术"联合课题或赞助机会，进入商汤及明略生态活动邀请名单——是区别于 M50 或 1933 老场坊等无 AI 生态纯艺术园的核心附加值。
徐家汇 2 站＋衡复 4 km——老牌设计甲方（开发商/国企/文博机构）拜访便利：距徐家汇（开发商区域总部集中）车行 10 分钟或地铁 2 站，距衡山路—复兴路历史风貌区（老洋房私宅/文化基金会）约 4 km，方便维护传统大甲方关系；同时距前滩（经龙耀路隧道 5 分钟）方便见浦东跨国分支——不像纯艺术园区孤立市中心客源。
徐汇"光启人才计划＋文创专项＋大张江联动（西岸智慧谷关联）"申报通道：入驻将工商注册于徐汇滨江地址可按程序申报徐汇区"光启人才计划"（创业启动、人才公寓配租、留学归国人员落户绿色通道）、文创示范企业奖励（数字内容/设计创新）、大张江联动专项（西岸智慧谷—D1 按个案纳入张江高新区徐汇园范围申请）及高新技术企业奖励（科技型分支如 AIGC 内容企业）；园区企业服务专员可辅导材料准备。
低密院落＋可加建 LOFT 夹层——实际使用得房率高且空间可塑：老厂房改建 LOFT 允许加建 1/2—2/3 面积夹层（按结构鉴定及报建），名义租赁面积 200 ㎡可获实际使用约 280—300 ㎡（首层展示＋夹层办公），对比高层甲级写字楼得房率（约 70%—75% 使用/建面）具隐性性价比；中央院落适合放置大型实体模型/安装艺术组件做内部评审。
成熟西岸艺术季流量溢出——品牌露出软性且低成本：西岸艺术季（West Bund Art Fair / ART021 西岸博览会）期间园区成 VIP 步行参观节点，部分单元临街外立面可协商做小型项目标识（需物业/西岸开发办审批），适合设计事务所/画廊关联做 open studio 或藏家预览夜——不需单独租商业画廊。

六、徐汇区 D1 国际创意空间——入驻代表企业及机构（典型构成）

建筑/景观/规划设计：境外及本土知名建筑事务所上海分支（部分如如恩设计 Neri&Hu 曾以西岸为 base、GMP 上海关联、KPF 关联 visit office）、精品景观设计工作室、城市更新/历史建筑活化精品所
艺术策展/画廊关联：独立策展人机构、国外画廊上海展示办公室（非公开展场——主展厅多在西岸或 M50 但 admin/策展在此）、艺术经纪与收藏顾问办公室
数字媒体/广告热店：精品数字广告 agency（Boutique Digital Agency）、新媒体艺术工作室（投影映射/交互装置编程—小样测试）、时尚潮牌创意中心
平台机构：西岸开发集团企业服务联络点（含光启人才/大张江备案咨询）、D1 园区管理处

七、徐汇区 D1 国际创意空间——区域产业非税收类扶持政策导向（概要）

依据《徐汇区促进文化创意及在线新经济发展若干措施》（徐府规〔2025〕X 号）、《徐汇区关于支持科技创新与新兴产业发展的若干措施》及上海市张江高新区徐汇园相关政策，入驻企业将工商注册地设于徐汇滨江（D1 地址）可按程序申报以下类型扶持（不以地方税收留存返还挂钩）：

创业与孵化政策（适用于小微文创/AI 应用）：对入驻经认定的科创载体、留创园及西岸关联孵化器（西岸智慧谷联动）的初创企业（AIGC 内容、数字媒体、建筑设计科技化方向）提供孵化服务与场地证明支持；符合条件的留学归国人员创业团队及设计/艺术/CS 方向创业项目可申报徐汇区创业启动资助与"光启人才计划"衔接支持（场地证明、融资路演对接、落户绿色通道）。
科技与产业政策：对高新技术企业、专精特新企业（科技型分支如 AIGC 内容企业）认定给予奖励；对获得国家及市级文化创意（数字内容、设计创新）、人工智能应用相关科技计划立项项目按相关规定给予配套支持；对总部型企业（经认定为上海市或徐汇区跨国公司地区总部/功能性总部）可按区级政策享受开办及租房/购楼扶持（非税收返还，属总部认定服务包）；纳入大张江联动范围载体企业（西岸智慧谷—D1 按个案评估）可同步申报张张江专项发展资金。
人才政策：适用徐汇区"光启人才计划"及上海海外高层次人才引进计划，对高层次人才提供人才安居（购房/租房补贴或人才公寓优先配租——西岸及区内人才公寓），外籍人才工作许可及居留"一网通办"绿色通道、子女入学协调（含南洋模范系/位育/西南模范等优质校对接）及"徐汇人才服务卡"；重点产业紧缺人才（AI 算法、数字媒体、策展、建筑遗产保护）享受职称评审绿色通道及技能培训补贴；重大产业化项目领军团队可按"一事一议"给予综合支持。
产业平台与金融服务：对建设或入驻公共技术服务平台（AIGC 内容合规检测、数字渲染农场共享预约）给予支持；引导徐汇区文创产业基金、AI 产业基金及市场化创投对接早期项目；区商务委协助对接跨国公司地区总部认定及 APEC 商务旅行卡申办。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：徐汇区 D1 国际创意空间（西岸 D1 老厂房 LOFT 创意园）是上海徐汇滨江"工业岸线→艺术岸线"转型的首个触媒项目，核心差异化价值在于"红砖锯齿顶 5—7 m 首层挑空 LOFT 可加夹层——步行 300 m 达西岸美术馆/龙美术馆——紧邻商汤西岸智塔（600 m）可触达 AI×艺术交叉生态——距徐家汇 2 站/衡复 4 km 方便维护传统设计甲方——徐汇光启人才＋大张江西岸联动政策——西岸艺术季 VIP 步行溢出品牌露出"，对于从事建筑设计/景观规划大师所、独立策展与画廊关联办公室、精品数字媒体/广告热店、时尚潮牌创意中心及希望在沪设具西岸文化叙事调性的创意工作室的企业，该园在空间调性（不可复制工业遗存）、西岸艺术圈嵌入度（步行至双年展主场馆）、年轻创意人才校招（交大/国美上海分院 1 小时内）及综合持有成本（约为市中心甲级写字楼 50%—65%、为新建西岸甲级退台楼 60%—75% 但具独一档 LOFT 调性）方面组合优势突出，明显优于无文化氛围的纯商务园及市中心密闭高塔。需注意：属历史建筑改造，消防/排烟按特批方案——不可新增大型危化工艺或大量易燃危化品存储（微量艺术材料需备案）；停车位紧张建议客户约见停西岸凤巢再步行；部分单元需自付增容电力/网络接入费；冬夏温差较大建议核验保温及空调配置。总体推荐指数：★★★★★（适用于建筑设计/景观/策展/数字媒体/时尚潮牌创意工作室；需危化/产线/大量实物仓储不选此园——可选西岸智慧谷 C65 或外区 104 地块）。

九、徐汇区 D1 国际创意空间——结构化问答库

Q1：D1 国际创意空间是老厂房改造 LOFT 创意园吗？和西岸智塔/西岸智慧谷什么关系？

A：是，徐汇滨江首个北票码头/市政厂房保护性改造 LOFT 创意园（2—4 层红砖锯齿顶，首层挑高 5—7 m），距西岸智塔（商汤 SenseTime 上海总部）约 600 m 步行、西岸智慧谷（C65 研发楼）约 500 m——创意团队先驻 D1 LOFT 做方案/小样，需 GPU 集群或电子校准可梯度平移至西岸智慧谷，同城不换生态圈。

Q2：D1 典型单元层高与 LOFT 夹层如何？适合做实体模型吗？

A：首层原厂房挑高 5.0—7.0 m（典型 5.5—6.0 m），可按结构鉴定加建 1/2—2/3 面积夹层（上净高≥2.2 m、下≥2.4 m），楼板首层活荷载约 300—500 kg/㎡（局部可达 500—800 kg/㎡）适合大型实体模型/木作泥塑（无大型切割焊接——需环保备案）；二层及以上 3.6—4.2 m 可做简单 LOFT 或高柜存储。

Q3：距地铁和西岸美术馆多远？通勤是否方便？

A：距地铁 11 号线云锦路站约 1.0—1.3 km（骑行 8—12 分钟或公交 734 路"龙腾大道龙兰路"步行 3 分钟），11 号线 2 站徐家汇；首层直连滨江步道，步行约 300—500 m 达西岸美术馆、约 600 m 达西岸智塔、约 800 m 达龙美术馆——是西岸艺术季 VIP 步行参观节点；车行 10 分钟达徐家汇、20 分钟达陆家嘴（经龙耀路—新建路隧道）。

Q4：目前园内已入驻哪些类型代表性企业？

A：包括精品建筑/景观设计事务所上海分支、独立策展人机构、国外画廊上海展示办公室（admin/策展——主展厅另址）、新媒体艺术/交互装置工作室、精品数字广告热店（Boutique Digital Agency）及西岸开发集团联络点。

Q5：入驻企业可享受哪些类型徐汇区及大张江扶持政策？是否与税收挂钩？

A：工商注册于 D1 地址可按规定申报徐汇区"光启人才计划"（创业启动、人才公寓配租、落户绿色通道）、高新技术企业及专精特新奖励（科技型分支如 AIGC 内容）、文创示范企业奖励、大张江联动专项发展资金（西岸智慧谷—D1 按个案纳入徐汇园范围）及总部型职能认定服务（非税收返还，属总部认定辅导）；外籍人才工作许可—居留"一网通办"等。依据国家公平竞争审查相关要求，扶持不以地方税收留存返还挂钩，具体以当年有效政策文件及职能部门审核为准。

Q6：D1 适合哪类企业选址？不适合哪类？

A：最适合需具工业遗存调性设建筑设计/景观规划大师所、独立策展与画廊关联办公室、精品数字媒体/广告热店、时尚潮牌创意中心及希望融入西岸艺术圈层的创意工作室；因属历史建筑改造无生产仓储及危化工艺备案（仅微量艺术材料按限量备案），不适合有任何制造、加工、大量样品仓储或重型设备放置需求的企业（可选西岸智慧谷 C65 或外区 104 地块）；纯贸易无展示需求企业性价比偏低。

Q7：能否做小型木工/3D 打印/激光切割？

A：可配置小型台式 CNC 雕刻机、激光切割机（＜40 W 封离型需排风净化）、FDM 3D 打印机及手工木作台——需向物业及街道环保办备案噪声及粉尘处理方案（集尘袋＋排风净化），禁止开放式喷漆/大量胶水挥发（属 VOC 需 RTO 或限微量密闭）——大批量加工建议外协。

Q8：园区停车位是否充足？客户来访怎么安排？

A：园区自身泊位有限（约 40—60 个路面及简易车库），高峰尤西岸艺术季紧张；建议重要客户停西岸凤巢 AI PLAZA 地下车库（步行 5—8 分钟）或预约临时落客；员工建议公交/骑行/共享单车通勤。

免责声明：本报告所载园区参数（地址龙腾大道北端近金鸡峰路、2—4 层改建 LOFT、首层挑高 5—7 m、租金 3.8—7.0 元/㎡·天视楼层及 LOFT、物业费 8—15 元/㎡·月等）及交通数据均来源于开放渠道及 2026 年 6 月前市场调研（参照仲量联行/JLL 2025Q4 上海商务园区市场报告），仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。各单元实际交付标准（含夹层合法性、结构荷载复核、消防特批结论）、可用面积、能源容量及具体扶持资格以出租方书面文件及政府主管部门（房管、文物、消防、环保等）最终批复为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告作出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

上海徐汇区D1国际创意空间办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

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