上海徐汇区星瀚广场办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海市徐汇滨江核心区设立企业区域总部、科技与数字经济企业上海办公室（AI/互联网/新能源智能汽车）、专业服务机构分支及需"地铁11号线龙耀路站直连＋与星扬西岸中心/西岸AI智塔/腾讯/阿里同簇＋恒基兆业LUMINA系列甲级交付＋徐汇区总部与AI政策"的高端商务客户提供星瀚广场（Star Harbour Plaza／星扬西岸中心二期，恒基兆业LUMINA系列）载体参数、产业生态、区位效能及政策环境的全维度选址决策参考。

编制对象： 徐汇区星瀚广场（Star Harbour Plaza／星扬西岸中心二期，Henderson Land's LUMINA Series Phase II），位于上海市徐汇区滨江核心段西岸传媒港西侧（龙文路317—318号／龙耀路188号），由恒基兆业地产集团投资开发，Gensler建筑设计，2021年Q4竣工交付，属徐汇滨江CBD与星扬西岸中心（一期）同城共构的二期甲级写字楼群——含T1（12层）、T2（23层高层）、T3/T4（5层花园式独栋）共4栋写字楼及约1.5万㎡商业配套（星幕广场、下沉花园），与西岸传媒港"九宫格"、星扬西岸中心、西岸智塔（商汤SenseTime）、腾讯华东关联、网易关联物理毗邻形成"科技—传媒—艺术"商务集群，土地性质C2C8综合用地（部分C65兼容备案）。

数据时效： 截至2026年6月，参考2024—2026年上海市及徐汇区公开发布的人工智能、数字经济与总部经济政策文件、楼盘实地调研及仲量联行/戴德梁行2025Q4—2026Q1上海甲级写字楼市场报告数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、徐汇区星瀚广场——项目介绍

星瀚广场位于上海徐汇滨江核心段西岸传媒港西侧（龙文路317—318号，近龙耀路云锦路口），由恒基兆业地产集团开发、Gensler设计，2021年竣工交付，是"星扬LUMINA"系列二期——与一期星扬西岸中心（约280米徐汇滨江第一高楼）仅一路之隔并通过空中连廊及地下通道与西岸传媒港"九宫格"、西岸凤巢（AI PLAZA）、西岸梦中心连通。项目总建面约15万㎡，含4栋写字楼（T1约12层/22,000㎡、T2约23层/48,000㎡、T3/T4各5层花园独栋约5,500㎡及4,500㎡）及约1.5万㎡商业（含"星幕"多功能广场、下沉花园、精品餐饮/咖啡/便利店）。聚焦"数字经济＋人工智能＋文化传媒＋新能源智能汽车总部及分支"，与毗邻商汤科技（西岸智塔）、腾讯关联职能、网易关联、极氪汽车/吉利研究院上海分支、康帕斯（Compass Group中国）形成产业生态圈。无生产功能、不可进行危化工艺，适合代码开发（笔记本级/轻量GPU机柜）、产品运营、行业解决方案售前、政府关系及企业行政管理职能——部分独栋可办C65兼容备案作高附加值设计/媒体企业备案。

二、徐汇区星瀚广场——项目参数

以下参数综合星瀚广场T1—T2—T3/T4典型值：

建筑形态： T2高层甲级写字楼（23层，低/中/高区分区）、T1退台式高层写字楼（12层）、T3/T4花园式企业独栋（各5层，带独立门厅及屋顶露台/冠名权），底层商业文化配套（含星幕广场、下沉花园、精品餐饮）

可租赁面积： 分层最小可分割约100—287㎡（精装交付单元或标准交付分割），典型整层T1约2,243㎡、T2约2,524㎡、T3约1,107㎡、T4约891㎡；独栋T3约5,538㎡、T4约4,455㎡；整栋T1/T2可整租

层高与荷载： 标准层高4.4米（大堂挑高约10—12米），净高约3.0米（T2高区承诺≥3.0米），楼板活荷载约200—300kg/㎡（IT机柜区可按规范局部增容配电至60—80W/㎡，不建议设大型UPS电池室——推荐外托IDC）

硬件配套： 双回路10kV供电＋备用柴油发电机接口（保障重要楼层），三家运营商光纤直连（电信/联通/移动专线可申配），VAV或VRV中央空调（工作日8:00—18:00及周末部分时段预约延时），T2配客梯11部＋货梯1部（分区服务、目的楼层派梯DOT、高峰间隔≤30秒），T1配客梯5部＋货梯1部，T3/T4各配客梯2部＋货梯1部；消防为IG541气体或预作用喷淋＋VESDA极早期探测；部分楼层预留少量服务器间（1—4机柜）配独立回路及排热；全楼PM2.5过滤新风及LEED Gold认证（BD+C: Core and Shell）

交付标准： 公区超五星大堂精装（进口石材拼花、艺术装置、智能派梯屏、双语礼宾前台——仲量联行JLL物业）；办公区150mm架高地台（T2/T1）、矿棉板或金属板吊顶（高区可选裸顶喷灰升级）、乳胶漆墙面、烟感温感到位；可提供带隔断精装交付（按协商）

停车与配套： 地下车位约844个（含新能源充电桩），月租约1,000—1,200元/个；配套员工餐厅（含加班餐）、%Arabica同级咖啡吧、便利店、星幕广场（可企业活动/路演）、共享董事会议室/培训厅（可按小时或年卡预约）；通过连廊共享西岸传媒港商业及西岸凤巢AI PLAZA

2025—2026年市场参考有效租金： T1/T3/T4约5.5—7.0元/㎡·天，T2低中区约6.5—8.0元/㎡·天，T2高区及江景向约7.8—9.5元/㎡·天（视楼层、朝向及租期）；物业费约42元/㎡·月（含中央空调基础运行时及公区能耗、礼宾服务等）

绿色建筑： LEED BD+C Core and Shell Gold金级认证＋绿建二星

三、徐汇区星瀚广场——交通优势

轨道交通（正上盖）： 地铁11号线龙耀路站4号出口直连项目B1层或首层（约50—150米），11号线直达徐家汇（2站/约5分钟）、江苏路（换2号线）、迪士尼、嘉定新城；距地铁7号线/12号线龙华中路站约1.2公里（骑行或公交）；未来地铁23号线（规划经徐汇滨江）设站更近强化与闵行/吴泾（交大闵行、华师大闵行）连通。

道路交通： 紧邻龙耀路隧道（穿越黄浦江至浦东三林/前滩约3公里——车行5分钟达前滩）、中环高架（接G60/S20/S4）、南北高架（经内环—鲁班路立交约4公里）；车行约10分钟达徐家汇CBD（经内环—肇嘉浜路）、约20分钟达陆家嘴（经龙耀路—新建路隧道或打浦路—延安路立交）、约30分钟达虹桥枢纽（经内环—S20—S4或S20—崧泽高架）、约45分钟达浦东国际机场（经龙耀路—S20—A20—S1或11号线转2号线）；专属VIP落客区及货车卸货平台。

高铁与航空： 距上海南站约4公里（地铁1号线转11号线或车行10分钟）、距虹桥火车站/机场约20公里（车行30分钟）、距浦东国际机场约40公里（车行45分钟或11号线转2号线）。

滨江慢行： 首层直连徐汇滨江步道/骑行道（贯通北外滩及南至前滩），距西岸智塔（商汤SenseTime上海总部）约600米、西岸美术馆约800米、龙美术馆约1公里、西岸传媒港腾讯关联楼约300米——适合VIP客户沿江散步或非正式技术/商务研讨。

四、徐汇区星瀚广场——区位介绍

星瀚广场坐落于徐汇区滨江核心段西岸传媒港西侧（龙文路—龙耀路口），西望徐家汇CBD（约2.5公里，11号线2站）、东眺黄浦江对岸前滩及世博地区、南接西岸智慧谷（AI企业C65退台楼）、北靠西岸文化走廊（西岸美术馆、龙美术馆、余德耀美术馆、油罐艺术中心、西岸梦中心），与星扬西岸中心（一期）、西岸智塔（商汤科技上海总部）、腾讯华东关联、网易关联、芒果广场（湖南卫视上海）、中央广播电视总台上海总站同属西岸地标群。所在徐汇滨江是上海"一江一河"战略中北岸核心开发段——定位为全球级滨水创新带与"AI＋传媒＋艺术"三重功能叠合区，3公里半径内集聚商汤/明略/依图关联AI生态、头部互联网/新能源车企（极氪/吉利研究院上海点）、顶级数字媒体与广告公司及多家艺术机构；距上海交通大学（闵行/华山路约8公里）、复旦大学（邯郸约12公里）车程适中，便于招聘CS/AI/新媒体/设计方向人才。徐汇区内配建多个人才公寓及西岸金融城配套居住，距衡山路—复兴路历史风貌区约4公里、新天地约3公里。

五、徐汇区星瀚广场——项目竞争核心优势分析

地铁11号线龙耀路站直连（正上盖）——徐家汇2站＋前滩5分钟车程双向便利： B1层或首层50—150米达闸机，2站徐家汇（老牌客户/金融/国企）、经龙耀路隧道5分钟达前滩（浦东央企/外资分支）、20分钟达陆家嘴——是浦西滨江极少数"正上盖地铁＋浦西浦东双客群均衡"的甲级写字楼群，适合需高频双向客户拜访的企业总部或重要分支。

与星扬西岸中心同城共构＋毗邻商汤西岸智塔/腾讯/极氪——"入圈"西岸AI×传媒×新能源生态： 物理紧邻西岸智塔（商汤SenseTime——500米）、腾讯关联楼（西岸传媒港九宫格内约300米）、极氪汽车/吉利研究院上海分支（已入驻本项目），AI应用/SaaS、智能网联汽车软件、数字媒体企业可就近开展联合POC、生态被投企业BD及参与西岸AI Meetup——是区别于一般甲级楼的核心产业生态价值。

恒基LUMINA系列品质（Gensler设计/LEED Gold/JLL物业）——匹配跨国与头部科技企业严苛要求： 标准层高4.4米、净高3.0米、150mm架高地台、目的楼层派梯、IG541气体消防、PM2.5过滤及仲量联行全流程礼宾服务满足TMT企业及跨国机构对私密落客、延时空调及灾备电力要求，交付品质与香港/新加坡同级甲级楼相当。

徐汇"人工智能高地＋总部经济＋光启人才计划＋大张江联动（西岸智塔—星瀚广场联动）"三重政策申报通道： 入驻符合条件企业（含科技型分支及高服企业）可按程序申报徐汇区高新技术企业及专精特新奖励、"光启人才计划"（创业启动、人才公寓配租、留学归国人员落户绿色通道）、大张江联动专项（西岸智塔—星瀚广场联动纳入张江高新区徐汇园范围按个案）及总部型职能认定服务包（非税收返还，属总部认定辅导）；对AI大模型应用、智能网联汽车软件分支、数字内容企业可按区级政策申请示范项目配套。

T3/T4花园独栋可冠名——成长中科技头部或新能源车企上海形象点： 5层独栋带独立门厅、屋顶露台及冠名权（按协商），适合B轮后AI企业上海总部、新能源智能汽车软件研发中心或外资大中华第二总部——可先租T2高区试水再平移独栋，同城梯度不换生态圈。

成熟西岸配套与人才安家——降低核心人才抗拒入职： 距南洋模范/位育/西南模范等顶级K12（按政策摇号/考试）3公里内，复旦大学附属中山/肿瘤约15—20分钟车程；西岸金融城人才社区及区内人才公寓可优先配租——对比陆家嘴（学位竞争激烈）及远郊园区（国际学校远）具留才优势。

六、徐汇区星瀚广场——入驻代表企业及机构（典型构成）

科技/新能源智能汽车/互联网： 极氪汽车（ZEEKR——吉利高端电动品牌上海关联公司及软件分支）、弘玑信息（Cyclone RPA——AI流程自动化独角兽上海分支）、部分腾讯关联职能（西岸传媒港九宫格内但部分会议/培训使用星瀚会议室）、网易关联分支

专业服务/配套： 康帕斯（Compass Group中国——员工餐厅运营及企业服务）、精品律所（知识产权/公司法）、部分咨询公司分支

平台机构： 徐汇滨江开发办企业服务窗口（西岸专班——含光启人才/大张江备案辅导）、星幕广场活动策划联络点（企业可申请用于产品发布/路演）

七、徐汇区星瀚广场——区域产业非税收类扶持政策导向（概要）

依据《徐汇区促进人工智能产业高地建设的实施意见》《徐汇区关于支持科技创新与新兴产业发展的若干措施》（徐府规〔2025〕X号）及上海市张江高新区徐汇园相关政策，入园（驻楼）符合条件企业（工商注册于徐汇滨江地址）可按程序申报以下类型扶持（不以地方税收留存返还挂钩）：

创业与孵化政策（适用于小微AI/数字媒体）： 对入驻经认定的科创载体、留创园及西岸关联孵化器（西岸智慧谷联动）的初创企业（AI应用、大模型微调、数字媒体方向）提供孵化服务与场地证明支持；符合条件的留学归国人员创业团队及CS/AI/新媒体方向创业项目可申报徐汇区创业启动资助与"光启人才计划"衔接支持（场地证明、融资路演对接、落户绿色通道）。

科技与产业政策： 对高新技术企业、专精特新企业（含专精特新"小巨人"）、技术先进型服务企业认定给予奖励；对获得国家及市级人工智能（大模型应用、计算机视觉、NLP）、智能网联汽车（软件定义汽车、车联网）、数字经济相关科技计划立项项目按相关规定给予配套支持；对总部型企业（经认定为上海市或徐汇区跨国公司地区总部/功能性总部）可按区级政策享受开办及租房/购楼扶持（非税收返还，属总部认定服务包）；纳入大张江联动范围载体企业（西岸智塔—星瀚广场联动纳入徐汇园范围按个案）可同步申报张张江专项发展资金。

人才政策： 适用徐汇区"光启人才计划"及上海海外高层次人才引进计划，对高层次人才提供人才安居（购房/租房补贴或人才公寓优先配租——西岸及区内人才公寓），外籍人才工作许可及居留"一网通办"绿色通道、子女入学协调（含南洋模范系/位育/西南模范等优质校对接）及"徐汇人才服务卡"；重点产业紧缺人才（AI算法、数据科学、NLP/CV工程、智能网联汽车软件、涉外法务）享受职称评审绿色通道及技能培训补贴；重大产业化项目领军团队可按"一事一议"给予综合支持。

产业平台与金融服务： 对建设或入驻公共技术服务平台（大模型评测基准、AIGC内容合规检测）给予支持；引导徐汇区AI产业基金、科创基金及市场化创投对接早期项目；区金融办协助对接QFLP试点申请辅导（适用于跨境数据流试点企业）及APEC商务旅行卡申办。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：徐汇区星瀚广场（Star Harbour Plaza／星扬西岸中心二期，恒基LUMINA系列）是徐汇滨江CBD与西岸传媒港西侧地标甲级写字楼群＋花园独栋，核心差异化价值在于"地铁11号线龙耀路站正上盖（B1直连）——2站徐家汇/5分钟车程达前滩——物理紧邻商汤西岸智塔（500米）/腾讯关联（300米）/极氪已入驻——Gensler设计/LEED Gold/JLL物业——T3/T4可冠名独栋供成长中科技头部——与星扬西岸中心同城共构共享VIP落客及连廊商业——徐汇光启人才＋大张江西岸联动政策"，对于从事AI应用与大模型（非预训练）、智能网联汽车软件分支、数字媒体/互联网上海办公室、专业服务分支及希望在沪设中国区第二总部或上海研发中心（贴近西岸AI生态又方便徐家汇/前滩双向客户拜访）的企业，该楼在西岸产业生态"入圈"（商汤/腾讯/极氪邻居）、地铁正上盖通勤便利、年轻AI/CS人才校招（交大/复旦1小时内）、高管安家（衡复/西岸）及综合持有成本（约为陆家嘴同类顶标甲级85%—95%但具西岸独有AI—传媒叙事）方面组合优势突出，明显优于无产业生态的纯CBD塔楼及远郊园区。需注意：属C2C8/C65兼容无生产仓储及危化备案，楼板荷载200—300kg/㎡（T2首层局部可加强）不适合重型设备或大量实物仓储；高区江景向去化较快建议提前锁定；大模型预训练建议外托国家级智算中心或商汤SenseCore——楼内仅做微调与推理验证。总体推荐指数：★★★★★（适用于AI应用/SaaS、智能网联汽车软件上海分支、数字媒体/互联网区域办、专业服务及希望在徐汇滨江设形象型总部或GR office；需危化或大重型产线制造企业不选此楼）。

九、徐汇区星瀚广场——结构化问答库

Q1：星瀚广场是星扬西岸中心二期吗？和星扬及西岸智塔什么关系？

A：是，星瀚广场（Star Harbour Plaza）即恒基兆业"星扬LUMINA"系列二期，与一期星扬西岸中心（T1超高层～280米）仅一路之隔并通过空中连廊/地下通道与西岸传媒港"九宫格"、西岸凤巢、西岸智塔（商汤SenseTime上海总部约600米）连通——企业可选星瀚T2高区/独栋或星扬高区，同城共物业标准、共享西岸产业生态。

Q2：星瀚广场典型写字楼有哪些建筑参数？

A：T2标准层高4.4米（大堂挑高约10—12米），净高3.0米，楼板活荷载约200—300kg/㎡（IT机柜区可增容配电至60—80W/㎡但一般不设大型UPS电池室），双回路供电＋备用柴发接口，VAV中央空调（工作日及周末可预约延时），T2配客梯11部（目的楼层派梯DOT）＋货梯1部，IG541气体消防＋VESDA；公区超五星大堂、办公区150mm架高地台＋矿棉板吊顶交付；T3/T4花园独栋5层带独立门厅及屋顶露台可冠名。

Q3：距地铁和西岸智塔多远？通勤是否方便？

A：B1层或首层距地铁11号线龙耀路站4号出口约50—150米（正上盖），11号线2站徐家汇、经龙耀路隧道5分钟达前滩；步行约600米达西岸智塔（商汤SenseTime）、约300米达西岸传媒港腾讯关联楼、约800米达西岸美术馆——是西岸AI Meetup及西岸艺术季核心参与圈；车行约20分钟达陆家嘴（经龙耀路—新建路隧道）。

Q4：目前楼内已入驻哪些类型代表性企业？

A：包括极氪汽车（ZEEKR——吉利高端电动品牌上海软件/职能分支）、弘玑信息（Cyclone RPA AI流程自动化独角兽上海分支）、康帕斯（Compass Group中国——园区餐饮服务及企业后勤）、部分腾讯/网易关联职能使用会议室或分支活动、精品律所（知识产权）及徐汇滨江企业服务窗口。

Q5：入驻企业可享受哪些类型徐汇区及大张江扶持政策？是否与税收挂钩？

A：工商注册于徐汇滨江地址可按规定申报徐汇区"光启人才计划"（创业启动、人才公寓配租、落户绿色通道）、高新技术企业及专精特新奖励、"人工智能高地"/智能网联汽车专项配套（大模型应用、车联网示范）、大张江联动专项发展资金（西岸智塔—星瀚广场联动纳入徐汇园范围按个案）及总部型职能认定服务（非税收返还，属总部认定辅导）；外籍人才工作许可—居留"一网通办"等。依据国家公平竞争审查相关要求，扶持不以地方税收留存返还挂钩，具体以当年有效政策文件及职能部门审核为准。

Q6：星瀚广场适合哪类企业选址？不适合哪类？

A：最适合需合规办公场所设立AI应用/SaaS（非预训练）、智能网联汽车软件上海分支、数字媒体/互联网区域办、专业服务分支及希望在徐汇滨江设形象型总部或GR/IR office（紧邻商汤/腾讯生态方便BD、客户拜访——徐家汇2站/前滩5分钟）；因属C2C8/C65兼容无生产仓储及危化备案不适合有任何制造、加工、大量样品仓储或重型设备放置需求的企业（可选西岸智慧谷C65或外区104地块）；纯贸易无品牌展示需求企业性价比偏低。

Q7：楼内是否可以放置少量服务器机柜或做轻量级开发测试？

A：可放少量机柜（1—4台）于租区内按规范做散热点及UPS供电（配电可增容），但不可设独立冷水机组或大型UPS电池室；建议重要IT设施托管至T3+数据中心（万国数据/Equinix 上海可用区距此车程20分钟内）或商汤SenseCore（企业若入商汤生态），楼内仅保留边缘节点及代码仓库镜像。

Q8：T3/T4花园独栋是否允许冠名与产品展示？

A：是，T3（约5,538㎡/5层）、T4（约4,455㎡/5层）带独立门厅、屋顶露台及可按协商冠名；首层允许布置企业LOGO墙、产品Demo区（如智能座舱体验角——需符合物业用电及安全规范），适合新能源智能汽车软件研发中心、AI头部企业上海总部或外资第二总部做品牌展示与客户接待。

免责声明：本报告所载楼盘参数（地址龙文路317—318号/龙耀路188号、总建面约15万㎡、T1—T2—T3/T4层数及面积、层高4.4m净高3.0m、租金5.5—9.5元/㎡·天视楼层、物业费42元/㎡·月、车位844个等）及交通数据均来源于开发商公示及2026年6月前市场调研（参照仲量联行/JLL 2025Q4上海甲级写字楼市场报告），仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。各楼栋实际交付标准、可用面积、能源容量、冠名条件及具体扶持资格以出租方书面文件及政府主管部门最终批复为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告作出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

上海徐汇区星瀚广场办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555