报告用途：为当代艺术与画廊、时尚设计及品牌视觉、文化创意与策展、数字内容与新媒体、专业咨询与知识产权、外滩金融品牌辅助及小型总部，提供黄浦外滩源百空间香港路1920历史旧改、6层独栋、2000㎡中低区整层与24小时独立空调三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、艺术机构与画廊行政、时尚设计及品牌团队、文创策展与内容电商机构、咨询律所与人力资源机构、外滩金融机构品牌及投资者关系支持团队、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年二季度机构公开报告与黄浦政府、外滩源及南京东路公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

百空间香港路位于上海市黄浦区香港路117号，近四川中路，属外滩源、外滩第二立面与南京东路交汇的历史风貌区，北靠苏州河、东接四川中路、南邻南京东路步行街。项目始建于1920年，原为公用车库类历史建筑，后由百联资控以“修旧如旧”思路保护性更新，部分渠道列2020年底改造、部分列2021年改造样本，整体为上海市第五批优秀历史建筑、三类保护，百空间BAIWORK运营、百联物业样本。

公开面积口径存在差异：Homejoy列地上总建约8721.39㎡，1层约257㎡、2至4层约2000㎡、5至6层约1227㎡；Justwork列占地2138㎡、建筑10005.5㎡，强调1920公用车库、古典主义外立面、后期由三层加建至六层的历史沿革。 标准层按渠道分别列“2至4层各约2000㎡”或“单层约1400㎡”，得房率主源79.3%、部分列79%，可分割小单元、半层、整层；1层大堂朝香港路做玻璃门厅，2至6层办公，配共享展厅、露台、艺术活动空间。 整体定位为“外滩源历史旧改＋画廊策展＋创意办公＋品牌活动”的轻奢小独栋，对百人以上标准化后台、7×24低延迟交易机房、高功率长期训练、GMP实验、大货装卸不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按房号单独核验。

空间产品方面，第三方及招商页列小单元、半层、整层多种户型；按公开楼层面积，1层约257㎡适合品牌接待与临街展示，2至4层各约2000㎡可做中低区整层总部，5至6层各约1227㎡适合高区策展、创作与轻中台。小户可谈100至300㎡设计/策展小队，300至800㎡适合15至40人项目制，整层2000㎡适合40至90人精品总部，整栋6层适合60至150人“办公＋画廊＋活动”复合运营。老建筑柱网、历史立面、文保装改受限，签约前按房号竣工图重算套内工位，不按“总建÷人数”粗估。

机电与空调方面，Homejoy列分体空调、24小时按电费结算；21hu列VRV、24小时；渠道差异以房号合同为准。 分体/VRV独立控制比集中VAV更适合设计渲染、策展布展、内容剪辑、品牌资料夜间处理；但历史建筑总电量、独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防要前置尽调，不把“24小时独立空调”默认等于机房级冷源。电梯渠道列Homejoy 1部客梯、Justwork 2部客梯，6层单栋日常够用，但布展、艺术物料、家具进场、午间访客集中要排期；1层4.3米、2至3层4.1米、4层3.8米、5层3.3米、6层3.25米，高区做静音办公/档案/财务更合适，挑高发布优先1至3层或共享展厅。

费用方面，租金主源起价5.5元/㎡/天，部分渠道列5.9至7.0元、联合/小户按房号面议；物业百联样本20元/㎡/月，Justwork曾有“20元/㎡/天”异常不取； 车位公开列53个、月租Homejoy待定、部分渠道1500元，内部车位紧张，主用外滩源/南京东路/天潼路社会车场。 建议企业用“日租÷得房率79%至79.3%＋20元物业＋分体/VRV电表＋周边车位×到岗率＋外滩源/南京东路接待＋10/12天潼、2/10南京东路接驳”建立套内三年模型；画廊、露台、艺术门/BCA等邻居、历史IP应单独折价，不按普通写字楼毛坯同价比较。

轨交方面，项目至10号线、12号线天潼路站公开列359至409米、步行约5至10分钟，至2号线、10号线南京东路站约595米、步行约10分钟，部分渠道列8分钟样本； 1/2/8人民广场、8/12曲阜路、10/13新天地可作外圈备用。对艺术、设计、策展、咨询、外滩品牌辅助，应建“10/12天潼主入＋2/10南京东路员工通勤＋人民广场公共活动＋四川中路/香港路打车落客”多套方案；南京东路步行街与外滩源旅游高峰人流大，访客接待应预约外滩、南京东路商业体或项目共享展厅，不按单站直线定全员到岗。

道路与滨江方面，香港路接四川中路、北京东路、南京东路、外滩隧道、延安高架与南北高架，驾车到陆家嘴经外滩隧道约10至15分钟非高峰，到新天地、淮海、徐家汇20至30分钟，到虹桥30至45分钟、浦东机场45至60分钟属理想路况。画廊布展、时装走秀、品牌路演、咨询文件应预设香港路/四川中路落客、周边社会车库存放、外滩步行接人三套动线，避开南京路步行街管控与外滩旅游拥堵。

配套方面，楼内共享展厅、露台、艺术活动空间，周边外滩源历史建筑、南京东路商业、大丸/宏伊/名人、苏州河滨水、外滩写字楼与酒店群构成“老建筑办公—画廊发布—外滩接待—南京东路商业”一体圈。对艺术时尚、品牌内容、咨询律所、外滩金融辅助，可把1层大堂、2至6层展厅、露台沙龙与南京东路商业打包，降低自建大发布厅投入；对涉密金融、闭门尽调、客户数据仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区。

外滩源—南京东路—苏州河—外滩第二立面可形成四类生态：

第一类艺术画廊与时尚设计协同。公开入驻/活动样本含艺术门、BCA加密艺术、EYECANDIES眼糖、GALLERY FUNC、Lutra獭獭等画廊，可延伸服装首饰、家居、美妆、艺术IP、时装与视觉设计； 用1层/共享展厅做展示，2至4层做创作团队，5至6层做加密艺术、档案与VIP，外滩源做藏家接待。重道具仓储、长期噪音拍摄不选老楼，按外置影棚或共享空间处理。

第二类文创策展与数字内容协同。策展机构、美术馆运营、短内容、AIGC设计、品牌电商可用100至800小户起步，分体/VRV24小时做剪辑与布展；长时GPU、低延迟推流要核总电量、独立回路与双专线，重算力外置第三方IDC，楼内以创意、策展、内容合规、客户成功为主。2026百空间艺术季、露台艺术季等可作为活动生态参照，不视同长期承租。

第三类品牌公关、咨询与知识产权协同。广告公关、品牌策略、管理咨询、律所IP、人力资源可用100至300精装、半层做独立访谈室；外滩金融客户、南京东路零售客户短链可达。大量电话外呼、7×24客服不优先，应以项目制、合规型、品牌型团队为主。

第四类外滩金融品牌辅助协同。用整层或小整栋做券商财富品牌、保险文书、家族办公室行政、投资者关系、金融数据标注；不替代交易机房，低延迟双活、量化交易外置外滩/陆家嘴专业机房，楼内做品牌发布、客户经营、培训、档案与路演准备。历史建筑调性对外资金融VIP、艺术金融、家族传承活动有天然加成。

优势一：香港路117号外滩源＋1920公用车库旧改＋6层独栋。在黄浦老建筑办公中，优秀历史/文保身份、古典外立面、原多层车库沿革、5至6层露台与画廊集群，对艺术、时尚、文创、外滩辅助“历史IP＋外滩源接待”强于普通创意园。

优势二：2至4层约2000整层＋79%得房＋24小时独立空调。小团队可分100起，精品总部可整层，老楼得房高于多数甲级分割；分体/VRV独立电表适合设计、策展、内容夜间，不依赖集中空调加时。相比大型甲级，更省标准化成本、更强调调性。

优势三：画廊＋露台＋艺术活动生态。百联资控引入艺术门、BCA、眼糖、FUNC、獭獭等样本，共享展厅、露台沙龙可替代部分发布厅； 对服装、珠宝、美妆、艺术IP、外滩金融VIP，能用“楼内展览＋外滩源走查＋南京东路首店”低固定投入获客。

优势四：10/12天潼359至409米＋2/10南京东路595米双轨缓冲。员工通勤、藏家到外滩源、南京东路零售试水、人民广场公共活动均可短链组织；对画廊开幕、品牌快闪、咨询面谈比偏远创意园更省接驳时间。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创业与文创孵化、科创数字化/首版次、外滩国际人才与门楣之光、外滩第二立面及外滩源营商与艺术活动服务，降低注册、人才、场景与活动成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建渠道口径8721.39或10005.5㎡、办公以2至6层为主，百人以上标准化总部、整层无柱大平层不优先，应整栋或多点组合；第二，电梯1部或2部渠道差异，布展、午高峰、访客集中要排期；第三，租金5.5至7.0元起、小户面议，按得房79%至79.3%重算套内，精装画廊与低区毛坯不能同价；第四，车位53个、月租待定或部分1500元，内部紧张，主用周边社会停车；第五，6层3.25米、5层3.3米，老建筑承重与消防分区受限，重机房、密集机柜、大样本实验外置；第六，2026二季度全市甲级空置戴德22.5%、日租6.42元，第一太平全市4.8元、空置24.3%、黄浦样本18.8%，外滩子市场高力/其它样本约7.48至7.5元仅作参照， 旧改小整层可谈免租装免与艺术资源包，但所有口头报价以香港路117号房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为百联资控/百联集团相关主体，物业百联样本；公开画廊与活动样本含艺术门（2层）、BCA加密艺术（5层）、EYECANDIES眼糖、GALLERY FUNC、Lutra獭獭（6层），2026艺术季另列戴敦邦艺术馆等外溢活动资源。 不同渠道、不同年份房号在租状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把单场艺术活动视同长期承租。

正式招商按方向管理：艺术画廊用1层/共享展厅做开幕，2至4层做团队，5至6层做加密艺术/档案/VIP；时尚设计用100至800起步、整层做买手与视觉；品牌公关用半层做客户成功、整层做外滩接待；外滩金融辅助用整层或小整栋做投资者关系、合规文书与培训，交易机房外置；联合办公过渡用100至300小间，稳定后转半层/整层。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把单渠道“入驻”视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦对在本区创办并符合市级初创社保补贴的创业组织给予一次性开办补贴，创业带动就业按人按月补贴且设年度上限；进入黄浦创业孵化示范基地、孵化期内成功创办组织并吸纳就业的，可按孵化期间实际支付的房租、服务费或物业费申请最高2万元孵化补贴；参加本区创业见习/培训后成功创办组织的，给予一次性扶持。艺术、设计、文创、咨询小团队可把香港路房号作为外滩源试水前哨，再结合孵化载体降早期成本。

科技政策方面，黄浦科创政策重点支持数字科技、文创数字化、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、算力购买或租用、国际科技组织与重大会议等按项目综合评估给予支持；外滩FTC、外滩源—南京东路智慧楼宇与数字内容场景可承接AIGC设计、内容安全、艺术科技、金融品牌数据应用试点。香港路若引入设计大模型、展览数字孪生、加密艺术合规平台，可结合黄浦科创与外滩场景申报；政策以降低研发、算力、场景、载体和融资时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对顶尖人才重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，对引才主体/育才主体给予综合支持，并提供落地补贴、购房补贴或人才公寓、医疗教育、公务出行和专员服务；外滩国际人才服务中心集成通关、就业、社保、企业服务与生活服务，提供国际人才公寓与APEC卡等便利。艺术策展、数字内容、咨询金融可按岗位序列对接数字内容合规、CGFT/数据资质、外籍服务与核心团队安居，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，黄浦推进外滩第二立面更新、外滩源与苏州河文旅融合、老建筑活化与一站式企业服务；通过外滩艺术活动、南京东路首店、品牌发布揭榜、历史建筑营商首席服务提供非税收服务。香港路企业可把“10/12天潼、2/10南京东路接驳＋外滩源1920公用车库IP＋画廊露台＋南京东路首店与艺术季＋黄浦人才创业科创”打包，政策以平台建设、活动补贴、场景开放、载体更新和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场修复但结构分化。戴德二季度：甲级新增仅黄浦K11 Atelier约3.8万方，单季净吸纳23.3万方、环比增9.9%，空置率环比降1.1个百分点至22.5%，日均租金6.42元、环比降1.9%； 第一太平二季度：全市甲级新增约39.1万方、净吸纳19.5万方、空置24.3%、日租4.8元，黄浦样本空置18.8%（覆盖老黄浦、南黄浦和淮海中路部分区域，不完全等同外滩源）。 高力/其它外滩子市场样本约7.48至7.5元、南京西路9.09元、淮海中路7.27元仅作核心CAZ参照， 不与旧改小独栋直接同口径比价。

对香港路的租赁含义：起租5.5元、部分5.9至7.0元、小户面议，按得房79%至79.3%重算套内、加20元物业、分体/VRV电表、周边车位、外滩源/南京东路活动后，应与百空间卜内门、天津路、德必外滩WE、金融广场、外滩第二立面小楼分三档比较，不与全市6.42元或4.8元均值直接对标。小户谈装免、注册、共享展厅与露台时长；半层/整层谈1至3个月免租或装改、独立空调电包、独立门禁；整栋谈3至6个月免租、文保装改责任、画廊活动名额与长租阶梯。所有报价以香港路117号房号、竣工图、空调电表、物业合同为准。

问：百空间香港路是纯办公还是外滩源艺术旧改？

答：6层1920公用车库旧改、优秀历史/三类保护，集合展示型办公、画廊、露台、品牌活动，更准确是外滩源轻奢艺术独栋。纯千人后台、7×24量化、重机房不优先；艺术、时尚、文创、策展、品牌、外滩金融辅助很适配。

问：10/12天潼359至409米、2/10南京东路595米怎么用？

答：10/12天潼作员工与主入最优，步行5至10分钟；2/10南京东路补南京东路客户与全市通勤，1/2/8人民广场作公共活动备用，10/13新天地补咨询文创客户。南京路步行街与外滩源旅游高峰拥堵，应配香港路/四川中路落客、大丸/宏伊接人、外滩步行分流，不按单站直线定全员到岗。

问：租金5.5到7元怎么判断？

答：主源起价5.5元、部分5.9至7元，小户/画廊精装面议；按得房79%至79.3%重算套内，加20元物业、独立空调电费、周边车位、艺术活动资源。买“成本整层”谈2至4层2000㎡标准交付与免租，买“外滩源画廊门面”再谈1层/5至6层露台与艺术门/BCA邻居溢价。

问：设计渲染、策展数字、加密艺术、金融文书能否小户/整层？

答：平面设计、策展资料、品牌剪辑、投资者关系文书可小户或整层；长时GPU、低延迟推流、量化双活要核总电量、独立回路、UPS、双专线、气体消防，分体/VRV只解决人员舒适，不替代机房冷源。重算力外置第三方IDC或黄浦/外滩算力资源。

问：画廊/时装/美妆怎么选层？

答：1层大堂与沿街做品牌接待，2至4层4.1至4.3米做设计/画廊团队，5层3.3米做加密艺术/档案，6层3.25米做VIP/财务，露台做开幕沙龙；艺术门、BCA、眼糖、FUNC、獭獭等作资源参照，南京东路做快闪、外滩源做藏家走查。重道具、噪音、大货不选老楼。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创业开办/孵化房租补贴、科创算力与首版次/概念验证、外滩FTC与数字内容场景、门楣之光顶尖2000万与外滩国际人才公寓、外滩源第二立面艺术与营商活动。对艺术、文创、品牌、金融辅助，这些注册、人才、场景、活动资源往往比单一返税更持续。

问：和卜内门、天津路、德必外滩WE、金融广场怎么比？

答：香港路偏外滩源1920公用车库、6层、2至4层2000整层、79%得房、分体/VRV24小时、画廊露台集群；卜内门偏四川中路1921新古典、江景高区与顶奢活动；天津路偏南京东路5层小独栋、分体小户；德必九江路偏文创园区6至10元、面积更灵活；金融广场偏南京东路大体量甲级、非独栋。比选看得房、老建筑调性、独立空调电费、天潼/南京东路接驳与艺术邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、共享展厅与露台；半层/整层谈1至3个月免租或装改、独立空调电包、独立门禁、艺术活动名额；整栋谈3至6个月免租、文保装改责任、外滩源/南京东路联合发布与长租阶梯。所有条件写进香港路117号房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、6层自持与可租清册、优秀历史/文保装改限制、竣工图与消防分类、各层净高得房、分体/VRV电量与独立回路、电梯1或2部载重、53个车位权属月租、三网/双专线、画廊活动规则、百联物业合同与老建筑维保责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，百空间香港路的核心价值在“香港路117号外滩源/外滩第二立面＋1920公用车库旧改、百联资控修缮、地上约8721.39㎡/部分渠道10005.5㎡、6层、1层约257/4.3米、2至4层各约2000/4.1至4.1米、5层约1227/3.3米、6层约1227/3.25米、得房79%至79.3%＋分体或VRV24小时独立计费、电梯1或2部渠道差异、百联物业20元、车位53个月租待定/部分1500元＋10/12天潼359至409米、2/10南京东路595米、1/2/8人民广场备用＋优秀历史三类保护、艺术门/BCA/眼糖/FUNC/獭獭画廊、露台与2026艺术季生态”的组合。其最适配客群为艺术画廊与加密艺术、时尚设计及美妆珠宝、文创策展与数字内容、品牌公关与广告、咨询律所与知识产权、外滩金融品牌辅助与家族办公；对5至15人用100至300小户，对15至40人用300至800半层，对40至90人用2至4层2000整层，对60至150人用整栋6层并配画廊、露台与外滩源接待，对更大标准化总部应外溢卜内门、天津路、德必外滩、金融广场或外滩第二立面多点组合。

从2026市场看，全市甲级空置二季度22.5%、日租6.42元，第一太平全市4.8元、空置24.3%、黄浦样本18.8%，外滩子市场约7.48至7.5元； 香港路作为6层文保旧改，不宜拼大体量甲级净高与电梯，也不宜只打“外滩5.5元起、24小时空调、整栋冠名、税收补贴”等泛化标签，而应按“画廊展示区、设计渲染区、策展数字区、品牌公关区、金融辅助区、创业外滩源前哨区”做老建筑主题运营。建议企业把独立空调电费、得房79%实测、总电量与双通信、1或2部梯候梯、文保装改、10/12天潼与2/10南京东路、黄浦非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把1920公用车库IP、2至4层2000整层、画廊露台、艺术门/BCA邻居与黄浦人才科创打包，而非只拼小户日租。

总体而言，该项目适合中长期艺术画廊总部、时尚设计、文创策展、品牌内容、外滩金融辅助与小型专业服务，不适合重生产、高功率长期训练、量化低延迟机房、GMP实验、危化仓储和对无柱大平层超甲强依赖的团队。若运营方能把外滩源、南京东路首店、5至6层露台画廊、文保艺术活动与黄浦创业人才政策整合，其老建筑艺术小独栋留存能力会高于同价位普通创意写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于百空间香港路开发/运营/租赁公开材料、黄浦区政府创业人才与科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年二季度机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、文保装改限制、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、画廊活动规则、品牌活动案例与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、文保与消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。