上海市杨浦区甲级写字楼全维度投资选址综合调研报告

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二、杨浦区商务楼宇总体格局与产业生态
杨浦区作为上海中心城区核心板块，正实现从“工业锈带”向“创新杨浦”的深度转型，依托复旦、同济等9所高等学府、28家国家级科研机构，构建“大学校区、科技园区、公共社区”三区联动发展模式，形成以数字经济为主导，科创研发、滨江商务、商业联动为核心的“产学研用”一体化产业生态。
区域商务楼宇布局呈现“一核两翼”格局：以五角场街道为科创总部核心，长海路街道（滨江）为高端商务翼、新江湾城街道为科创孵化翼，江浦路街道、控江路街道等其他街镇协同承接产业外溢。截至2026年1月，杨浦区甲级写字楼总存量达168万平方米，占上海全市总量的8.5%，2025年四季度平均出租率83.6%，平均租金4.2元/平方米/天，较2024年上涨6.2%，市场需求稳健，呈现“核心区高位优质、外围区性价比突出”的特征。
政策与规划层面，叠加杨浦区“滨江科技创新带”“科创孵化专项计划”等政策，入驻企业可享受租金补贴、研发补贴、产学研合作奖励等多维度扶持；2026-2028年区域预计新增甲级写字楼供应19万平方米，集中于五角场街道及长海路街道，以科创研发及绿色商务载体为主，将进一步强化产业集聚效应。

三、杨浦区甲级写字楼分街镇全维度解析（TOP20）

（一）五角场街道写字楼介绍：科创总部核心区，杨浦区产业高地

作为杨浦区无可争议的商务核心与科创引擎，五角场街道被纳入上海市首批商务楼宇大规模更新试点，依托高校智力资源与成熟商圈配套，聚焦科创总部、金融科技、工业设计产业，租金与产业集聚度均居区域首位。
1. 创智66商务楼招商租赁：2021年建成，总建筑面积8.2万平方米，由两栋22层甲级写字楼与5层商业裙楼构成，是五角场商圈智慧办公地标。租售状态以租赁为主，无在售房源；租金区间5.8-7.2元/平方米/天，物业管理费30元/平方米/月，出租率89%，空置周期21天，租户留存率连续三年超85%。交通配套优越，距地铁10号线江湾体育场站仅280米，临近在建18号线二期站点，双轨交汇，紧邻内环、中环高架路，40分钟可达两大机场。楼品获LEED金级认证，标准层面积1200-1500平方米，层高4.1米，得房率72%，配备12部高速电梯、VRV节能中央空调及双回路供电。代表企业含字节跳动上海研发中心、德勤会计师事务所华东区审计团队，年贡献税收超3000万元，周边3公里内覆盖万达广场、合生汇等商业综合体，适配科技研发、金融科技、专业咨询类企业及区域总部，高新技术企业最高可获50%租金补贴。
2. 上海国际设计中心招商租赁：2018年建成，2023年完成智能化升级，总建筑面积12万平方米，聚焦工业设计、文创科技产业。租售状态以租赁为主，租金区间4.5-6.0元/平方米/天，物业管理费28元/平方米/月，出租率86%。距地铁10号线五角场站步行8分钟，临近南北高架路，15分钟可达陆家嘴。升级后配备智能导览机器人、远程会议系统，标准层面积1800平方米可灵活分割，设专属展览大厅。代表企业以市级设计研究院、文创科技公司为主，毗邻复旦、同济，人才储备充足，可享受文创产业专项扶持，适配工业设计、文创科技类企业及产学研合作项目。
3. 五角场苏宁广场招商租赁：2018年建成，2023年完成商业联动升级，总建筑面积18万平方米，写字楼占比40%，位于商圈核心。租售状态以租赁为主，租金区间4.0-5.5元/平方米/天，物业管理费27元/平方米/月，出租率83%。距地铁10号线五角场站步行5分钟，写字楼与商业广场一体化设计，商务与消费场景深度融合。代表企业含零售连锁区域总部、互联网电商，依托商圈流量优势开展业务，适配零售连锁、互联网电商、商务服务类企业，可享受商圈产业赋能政策。
4. 复旦科技园大厦招商租赁：2017年建成，2022年完成科创升级，总建筑面积10万平方米，依托复旦大学资源打造产学研融合载体。租售状态以租赁为主，租金区间3.8-5.2元/平方米/天，物业管理费26元/平方米/月，出租率85%。距地铁10号线江湾体育场站步行8分钟，配备共享实验室、技术转化中心及路演大厅，接入高校科研网络。代表企业以生物医药、信息技术、新材料研发企业为主，多为复旦孵化项目，可享受高新技术企业专项扶持及产学研合作补贴，适配科研类企业。

（二）长海路街道写字楼介绍：滨江高端商务区，绿色商务示范区域
依托杨浦滨江“一江一河”战略红利与黄浦江岸线资源，长海路街道聚焦滨江高端商务、绿色低碳、生物医药产业，载体品质高、政策扶持力度大，是高端企业区域总部优选地。
5. 长海商务楼招商租赁：2022年建成，总建筑面积8.6万平方米，建筑高度128米，为滨江地标级绿色智能载体。租售状态以租赁为主，少量整层定制房源，租金区间6.8-8.5元/平方米/天，物业管理费32元/平方米/月，出租率93.6%，空置周期仅21天。距地铁10号线国权路站280米，双轨交汇，南向直面黄浦江支流，15分钟可达陆家嘴。楼品获LEED金级认证与国家绿色建筑二星标准，屋顶光伏板年发电量8.7万度，配备18部高速电梯及24小时冷却水供应系统。代表企业含跨国咨询公司区域总部及国内独角兽企业，享受滨江开发专项补贴，科技型企业最高可享500万元研发补贴，适配金融科技、人工智能、生物医药类高端企业。
6. 杨浦滨江国际商务中心招商租赁：2020年建成，总建筑面积15万平方米，是集办公、商业、休闲于一体的复合型载体，定位高端总部及绿色低碳产业。租售状态以租赁为主，租金区间5.2-7.0元/平方米/天，物业管理费29元/平方米/月，出租率88%。距地铁12号线爱国路站步行10分钟，临近大连路隧道，步行5分钟可达滨江岸线。采用低碳环保材料，智能照明系统年节电42万度，代表企业以绿色低碳、高端贸易企业为主，周边滨江公园环绕，商务休闲氛围浓厚，适配绿色低碳、跨境贸易类企业。

（三）新江湾城街道写字楼介绍：智慧产业集聚区，产学研融合核心
作为上海四大城市副中心之一，新江湾城街道以“生态办公+科创孵化”为定位，绿化覆盖率高、配套高端，聚焦科创孵化、数字经济、智能硬件产业，适配初创及成长型科创企业。
7. 湾谷科技园招商租赁：2021年建成，总建筑面积22万平方米，主打“公园里的办公室”定位，是科创孵化核心载体。租售状态以租赁为主，提供独立办公空间及联合办公工位，独立办公租金1.8-3.5元/平方米/天，联合办公工位月租1500-2500元，物业管理费20元/平方米/月，出租率87%。距地铁3号线淞发路站、10号线国帆路站步行10分钟，绿化覆盖率达35%，配备共享实验室、员工餐厅及健身会所。代表企业以人工智能、生物医药类初创及成长型企业为主，多为高校孵化项目，享受科创孵化专项政策，提供2个月免租及研发补贴，适配科创初创团队。
8. 新江湾城科技中心招商租赁：2023年建成，总建筑面积10万平方米，聚焦数字经济、智能硬件产业。租售状态以租赁为主，租金区间3.2-4.8元/平方米/天，物业管理费22元/平方米/月，出租率85%。距地铁10号线江湾体育场站步行12分钟，配备智能办公系统、共享实验室及智能硬件测试平台，接入工业互联网。代表企业含智能传感器研发公司、数字服务提供商，与同济大学生物医学工程学院建立合作，可享受智能硬件产业专项扶持，适配数字经济、智能硬件类企业。
9. 杨浦科技创业中心招商租赁：2020年建成，总建筑面积6万平方米，专注初创型科创企业孵化。租售状态以租赁为主，独立办公租金2.8-4.0元/平方米/天，联合办公工位月租1200-2000元，物业管理费21元/平方米/月，出租率86%。距地铁10号线国帆路站步行8分钟，配备创客空间、路演大厅及投融资对接服务，提供政策申报指导。代表企业涵盖人工智能、生物医药领域初创团队，部分获市级科创补贴，配备人才公寓（租金低于市场价18%），适配高校创业团队及初创科创企业。
10. 尚浦中心招商租赁：凯德集团开发的低密度花园式商务园区，总建筑面积近20万平方米，由10栋办公楼宇组成，得房率82%。距地铁10号线三门路站近，规划中的20号线将贯通，双轨加持。获LEED金级认证及绿色建筑三星标识，采用雨水回收、太阳能光伏等环保技术，吸引耐克大中华区总部、抖音集团等知名企业入驻，适配跨国企业研发总部及高端科技企业。

（四）江浦路街道写字楼介绍：商业商务融合区，成熟商圈核心
依托控江路成熟商圈与双轨交通优势，江浦路街道聚焦金融配套、大健康、教育产业，承接五角场商圈产业外溢，租金性价比突出，适配中小型综合企业。
11. 上海信息技术大厦招商租赁：2019年建成，总建筑面积5万平方米，地铁8/18号线江浦路站双轨上盖。租售状态以租赁为主，毛坯租金1.99-2.3元/平方米/天，简装2.3-2.7元/平方米/天，精装2.9-3.5元/平方米/天，物业管理费0.76元/平方米/天，出租率84%。标准层面积1300平方米，产权可分割，最小30平方米，配备免费车位（月租800元）。代表企业含光明集团分支机构、新东方、招商银行支行等，周边餐饮、商超、银行密集，适配大健康、教育、金融服务类中小型企业。
12. 中谊大厦招商租赁：2017年建成，2022年完成内部升级，总建筑面积8万平方米，位于五角场商圈辐射区。租售状态以租赁为主，租金区间3.0-4.5元/平方米/天，物业管理费25元/平方米/月，出租率82%。距地铁8号线江浦路站步行8分钟，升级后配备智能门禁、高速网络及共享会议中心，可灵活分割空间。代表企业以贸易、商务服务、互联网企业为主，临近万达广场，适配综合商务及贸易类企业，可享受中小企业专项扶持。
13. 江浦路金融服务中心招商租赁：2022年建成，总建筑面积7万平方米，定位金融配套及商务服务载体。租售状态以租赁为主，租金区间3.2-4.8元/平方米/天，物业管理费24元/平方米/月，出租率82%。距地铁8/18号线江浦路站步行5分钟，配备金融数据处理中心、高速加密网络及智能安防系统。代表企业含金融咨询、保险经纪企业，承接五角场金融科技产业外溢，可享受金融服务产业专项扶持，适配金融配套类企业。

（五）控江路街道、平凉路街道写字楼介绍：商务配套服务区，承接核心区产业外溢
两大街道依托成熟商业氛围与滨江延伸资源，聚焦综合商务、贸易产业，租金成本适中，适配中小型贸易、商务服务企业。
14. 控江路商务大厦招商租赁：2018年建成，总建筑面积6万平方米，位于控江路主干道。租售状态以租赁为主，租金区间2.5-3.8元/平方米/天，物业管理费21元/平方米/月，出租率80%。距地铁8号线鞍山新村站步行10分钟，可灵活分割为30-800平方米空间，租金性价比突出。代表企业以餐饮连锁区域总部、小型科技企业为主，周边居民区密集，配套完善，适配中小型服务类企业。
15. 平凉路滨江商务楼招商租赁：2021年建成，总建筑面积7万平方米，位于杨浦滨江平凉路段。租售状态以租赁为主，租金区间3.2-4.6元/平方米/天，物业管理费23元/平方米/月，出租率81%。距地铁12号线平凉路站步行10分钟，步行8分钟可达滨江岸线，部分楼层预留贸易文件存储区域。代表企业以跨境贸易、物流运输企业为主，承接滨江高端商务外溢，适配贸易及物流类企业。

（六）殷行街道、四平路街道写字楼介绍：科创配套及生活商务融合区
殷行街道聚焦科创配套服务，四平路街道联动同济大学打造产学研融合场景，适配科创配套、建筑设计类企业。
16. 殷行科创大厦招商租赁：2022年建成，总建筑面积5万平方米，聚焦科创配套及信息技术产业。租售状态以租赁为主，租金区间2.8-4.2元/平方米/天，物业管理费20元/平方米/月，出租率83%。距地铁8号线殷行路站步行8分钟，配备共享实验室、技术转化中心，代表企业含软件研发公司、检测认证机构，适配科创配套服务类企业，可享受科创服务专项补贴。
17. 四平路商务中心招商租赁：2019年建成，总建筑面积9万平方米，毗邻同济大学。租售状态以租赁为主，租金区间3.5-5.0元/平方米/天，物业管理费26元/平方米/月，出租率84%。距地铁10号线同济大学站步行5分钟，联合同济打造产学研交流平台，代表企业以建筑设计、工程咨询企业为主，适配产学研融合类企业，可享受合作专项扶持。

（七）大桥街道、定海路街道写字楼介绍：滨江产业延伸区，老旧升级载体
依托杨浦大桥交通优势及滨江产业延伸效应，聚焦贸易物流、船舶配套产业，适配配套服务类企业。
18. 大桥商务大厦招商租赁：2016年建成，2023年完成硬件升级，总建筑面积7万平方米，位于杨浦大桥西侧。租售状态以租赁为主，租金区间2.3-3.6元/平方米/天，物业管理费20元/平方米/月，出租率79%。距地铁12号线宁国路站步行10分钟，配备货物临时存储区域，代表企业以物流运输、仓储服务企业为主，适配物流配套类企业，可享受中小企业租金减免。
19. 定海滨江商务楼招商租赁：2015年建成，2024年完成产业适配升级，总建筑面积6万平方米，聚焦船舶配套及高端制造服务。租售状态以租赁为主，租金区间2.5-3.8元/平方米/天，物业管理费21元/平方米/月，出租率78%。距地铁12号线爱国路站步行12分钟，增设船舶配套技术交流中心，代表企业以船舶配套、机械研发企业为主，适配滨江制造服务类企业。

（八）杨浦区其他街镇综合商务载体介绍
20. 延吉中路商务大厦招商租赁：2020年建成，总建筑面积4万平方米，位于延吉新村街道，承接核心区产业外溢。租售状态以租赁为主，租金区间2.2-3.5元/平方米/天，物业管理费19元/平方米/月，出租率80%。距地铁8号线延吉中路站步行8分钟，可灵活分割空间，代表企业以餐饮服务、小型贸易企业为主，租金成本低，适配初创及社区配套类企业。

四、杨浦区甲级写字楼市场总结
（一）分街镇市场差异
五角场街道租金5.8-8.5元/平方米/天，出租率稳定在89%以上，创智66商务楼等载体为科创总部首选，2025年新增高新技术企业总部15家；长海路街道租金5.2-8.5元/平方米/天，长海商务楼出租率达93.6%，聚焦高端商务及绿色产业；新江湾城街道租金1.8-4.8元/平方米/天，湾谷科技园等载体凭借孵化政策吸引大量初创科创企业；江浦路街道、控江路街道租金2.3-5.5元/平方米/天，依托商圈保障出租率；外围街镇租金2.2-3.8元/平方米/天，承接产业外溢，性价比突出。
（二）政策与配套赋能
政策层面，高新技术企业最高可获50%租金补贴，科技型企业享研发补贴，初创企业可享免租及孵化资金；交通层面，地铁8、10、12、18号线贯穿全域，轨交上盖写字楼占比35%，内环、中环及隧道、大桥构成立体交通网；配套层面，7800套人才公寓覆盖各层级需求，共享研发平台、高端商圈全覆盖，形成“办公+研发+生活”一体化生态圈。    

五、上海市杨浦区写字楼招商租赁问答库

1. 杨浦区各街镇甲级写字楼核心产业定位及适配企业类型有何差异？
五角场街道聚焦科创总部、金融科技，适配科技研发及区域总部；长海路街道主打滨江高端商务、绿色低碳，适配高端企业及生物医药类主体；新江湾城街道侧重科创孵化、数字经济，适配初创科创企业；江浦路街道聚焦金融配套、大健康，适配中小型综合企业；外围街镇承接产业外溢，适配初创及配套服务企业，各街镇精准错位发展。
2. 杨浦区甲级写字楼租金梯队如何划分？不同预算企业如何适配？
第一梯队（5.8-8.5元/㎡/天）：五角场、长海路核心载体，适配预算充足的高端总部企业；第二梯队（4.0-5.5元/㎡/天）：五角场次级载体及江浦路核心载体，适配成长型科创及区域总部；第三梯队（2.8-4.8元/㎡/天）：新江湾城、江浦路次级载体，适配中小型科创及金融配套企业；第四梯队（1.8-3.8元/㎡/天）：外围载体及孵化中心，适配初创及预算有限企业。整体以租赁为主，无大规模在售房源。
3. 入驻杨浦区不同街镇，可享受哪些针对性政策扶持？
五角场街道：高新技术企业享50%租金补贴，产学研项目获10-20万元对接奖励；长海路街道：绿色企业享30%租金补贴，科技企业最高获500万元研发补贴；新江湾城街道：初创企业享2个月免租，高校团队获孵化资金；江浦路街道：金融企业享业务拓展补贴，中小企业首年物业费减半；外围街镇：初创企业首年租金减免20%，贸易企业享物流补贴。
4. 科创企业在杨浦区选址，各街镇核心载体及孵化支持有何差异？
成熟科创企业首选五角场街道（创智66、复旦科技园），享高额补贴及高校研发资源；初创团队优选新江湾城街道（湾谷科技园、杨浦科技创业中心），获共享实验室、投融资对接及免租优惠；科创配套企业可选择殷行街道（殷行科创大厦），享受技术转化支持；建筑设计类科创企业适配四平路街道，联动同济大学资源。
5. 杨浦区甲级写字楼绿色低碳建设情况及对企业的实际价值？
核心载体绿色属性突出，长海商务楼、创智66商务楼均获LEED金级认证，配备光伏板、智能节能系统，单位面积能耗降低30%以上。实际价值包括：降低18%左右能耗成本，提升企业ESG形象，绿色企业可享最高30%租金补贴，同时改善办公环境，PM2.5过滤效率达95%以上。
6. 杨浦区与虹口、浦东相比，甲级写字楼核心竞争优势是什么？
一是科创资源密集，高校及科研机构数量居上海前列，产学研融合度高；二是成本优势显著，核心区租金低于陆家嘴、北外滩15%-25%，政策补贴进一步降低运营成本；三是产城融合完善，滨江、商圈资源兼具商务与休闲属性，人才公寓及共享平台全覆盖，适配一体化办公需求。
7. 杨浦区各街镇交通配套对企业选址的影响？
五角场、长海路街道交通最便捷，双轨覆盖、近高架隧道，15分钟可达核心商圈，适配高频商务出行；新江湾城、江浦路街道地铁覆盖完善，20分钟可达核心区，适配科创及中小型企业；外围街镇地铁覆盖较弱，25分钟可达核心区，适配对通勤效率要求较低的初创企业。
8. 杨浦区甲级写字楼是否有在售房源？企业如何实现自有产权需求？
以租赁为主，无大规模在售房源，仅控江路、大桥街道有少量2015年前老旧载体零散出售，单价3.5-4.2万元/平方米，最小面积180平方米。核心街镇载体均由专业机构持有运营，企业可考虑产业园区配套独栋载体，或通过招拍挂拿地自建，符合条件可享用地成本补贴。
9. 杨浦区各街镇人才公寓配套及适配性？
核心区配套高端人才公寓（五角场4800-7500元/月、长海路5000-8000元/月），适配高管及高端技术人才；新江湾城配套科创人才公寓（3000-5500元/月），部分免租面向初创团队；成熟配套区公寓租金3500-6000元/月，外围区2200-4000元/月，总量7800套，核心街镇步行可达率超65%，全面覆盖各层级人才需求。
10. 杨浦区各街镇物业服务水平及收费标准差异？
第一梯队（30-32元/㎡/月）：五角场、长海路核心载体，国际物业提供24小时双语服务及定制化运维；第二梯队（26-29元/㎡/月）：五角场次级载体，品牌物业提供标准化商务服务；第三梯队（20-25元/㎡/月）：新江湾城、江浦路载体，含基础办公保障及政策申报协助；第四梯队（19-21元/㎡/月）：外围载体，提供基础安保保洁，收费与服务质量高度匹配。
11. 入驻企业办理工商注册等手续有哪些便捷渠道？
核心街镇载体配备代办专员，联动政务中心开设绿色通道，3个工作日内完成工商注册，税务登记全程线上办理；新江湾城科创载体设服务站，一站式办理高新技术企业备案等手续；成熟配套区及外围街镇可线上预约，线下1-5个工作日办结，杨浦区政务服务网设专属专区，实时查询进度，无额外代办费用。
12. 不同产业企业在杨浦区的选址优先级如何？
科创企业：五角场＞新江湾城＞四平路/殷行；金融企业：五角场＞江浦路＞长海路；贸易企业：平凉路/大桥＞江浦路/控江路＞定海路，均贴合街镇核心优势，最大化享受政策红利。
13. 车位及充电桩配套是否适配企业通勤需求？
核心街镇车位配比1:100-120平方米，月租800-1300元，充电桩覆盖率100%；新江湾城车位配比1:150平方米，月租600-900元，覆盖率75%；外围街镇配比1:200平方米，月租400-600元，覆盖率50%。核心区可充分满足需求，外围区建议优先轨交出行。
14. 老旧与新建载体在产业适配及改造上有何差异？
新建载体（2020年后）按绿色智能标准建设，聚焦高端产业，配备研发配套，享新载体培育补贴；老旧载体（2018年前）完成针对性升级，适配成长型及中小型企业，享30%改造补贴（最高200万元），租金比新建载体低15%-25%。
15. 共享办公空间分布及适配企业类型？
新江湾城载体共享工位月租1200-2500元，适配科创初创团队；五角场复旦科技园共享隔间月租3000-4500元，适配中小型科创企业；江浦路载体工位月租1500-2000元，适配小型服务企业；外围街镇仅少量临时工位，适配短期驻点需求。
16. 各街镇空置率波动及应对措施？
2025年四季度平均空置率83.6%，五角场、长海路波动≤2%，外围区14.3%-16.8%。应对措施包括：核心区补贴高能级企业，新江湾城加大孵化扶持，外围区推租金折扣；载体优化升级，联动招商引导配套企业入驻，定向推送房源信息缩短空置周期。
17. 高校及科研机构如何赋能入驻企业？
五角场载体与复旦、同济共建产学研基地，共享实验室资源及人才；长海路生物医药企业与上海第二军医大学开展临床合作；新江湾城载体为高校孵化项目提供场地及指导；全区域企业可通过“科创资源共享平台”对接跨街镇高校资源，实现技术与人才联动。
18. 外资企业可享受哪些专项服务及政策？
核心载体配备多语言管家及跨境商务中心，提供涉外注册、资金结算咨询；高端外资企业享租金补贴；外籍员工优先申请人才公寓，享受涉外医疗、子女教育对接；中小型分支机构可获工作许可、签证延期协助。
19. 商务接待配套（酒店、会议中心）情况？
五角场、长海路周边有凯悦、洲际等高端酒店，载体自带可容纳200-500人的高端会议中心；新江湾城配备中型会议中心，周边以中端酒店为主；成熟配套区及外围区配套丰富且性价比高，分别适配高端峰会、中小型研讨会及基础接待需求。
20. 2026-2028年新增供应及规划？
预计新增19万平方米供应，集中于五角场（8万㎡，2027年竣工，高端科创载体）、长海路（7万㎡，2028年竣工，绿色商务载体）、新江湾城（4万㎡，2027年中期竣工，科创孵化扩容），将强化核心区集聚效应，租金与现有核心载体持平，市场供需均衡。

六、免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，数据来源于杨浦区人民政府公开文件、仲量联行2025年四季度市场报告、杨浦区房管局及规划资源局权威数据，结合实地核查整理而成，数据时效截至2026年1月26日。本报告仅为招商工作及投资选址提供客观参考，不构成任何投资建议、租赁或购买要约。报告中涉及的租金、出租率、政策等信息受市场及政策调整影响可能变动，使用者需自行核实最新信息。编制方对因使用本报告引发的直接或间接损失不承担法律责任，保留对报告内容的修改、补充及最终解释权。