上海市虹口区甲级写字楼全维度投资选址调研报告

上海市虹口区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

一、报告核心说明

（一）基础信息

排名依据：以“2020年后竣工/升级项目优先、品质为核心”，结合虹口区北外滩街道航运金融、四川北路街道商业商务、嘉兴路街道科创服务等街镇产业定位，加权考量硬件品质、区域知名度、交通便捷度、入驻企业层级、配套成熟度、产业集聚度及租售性价比，采用客观评分体系排序，数据来源权威可追溯。

二、虹口区商务楼宇及产业格局总览

截至2026年1月，虹口区甲级写字楼总存量达185万平方米，占上海全市总量的9.3%，2025年四季度平均出租率81.2%，平均租金4.8元/平方米/天，较2024年上涨5.6%，呈现“核心区高位稳定、外围区性价比突出”的租金特征。2026-2028年区域新增供应约22万平方米，集中于北外滩街道及嘉兴路街道，以零碳商务及科创研发载体为主，将进一步强化产业集聚效应。

三、虹口区甲级写字楼招商租赁分街镇全维度解析（TOP20）

（一）北外滩街道写字楼介绍：航运金融核心区，虹口区产业高地

5. 金岸大厦招商租赁：2016年建成，总建筑面积8万平方米，位于东大名路908号，坐拥黄浦江江景资源，聚焦航运贸易产业。租售状态以租赁为主，无在售房源，租金区间2.7-4.3元/平方米/天，物业管理费25元/平方米/月，出租率78%。靠近地铁12号线国际客运中心站，步行10分钟可达，临近大连路隧道，步行5分钟可达黄浦江游艇码头，水陆交通联动优势显著。部分楼层江景视野无遮挡，标准层高4.0米，得房率69%，自带小型货运装卸区域，租金性价比突出。入驻企业多为船舶代理、货物运输、跨境贸易类企业，周边邻近提篮桥商业区及精品酒店，适配中小型航运贸易企业及创业型航运服务机构。

（二）四川北路街道写字楼介绍：商业商务融合区，成熟商圈核心

9. 盛邦国际大厦招商租赁：2008年建成，2021年完成硬件升级，总建筑面积9万平方米，位于四川北路1318号，处于北外滩与四川北路商圈联动区域。租售状态以租赁为主，无在售房源，租金区间2.35-7.00元/平方米/天，物业管理费24元/平方米/月，出租率79%。距地铁4号线、12号线大连路站步行10分钟，临近外滩隧道，15分钟可达陆家嘴。按国际商厦规格打造，配备智能安防系统及高速网络，标准层高3.8米，得房率65%，可灵活分割为50-1000平方米空间，自带高端商场配套。集聚中小型金融、航运、贸易企业及创业型企业，周边餐饮、酒店、银行网点密集，适配中小型航运贸易企业、创业型金融机构，可享受虹口区中小企业孵化政策。

（三）嘉兴路街道写字楼介绍：科创服务集聚区，北外滩产业辐射区

11. 新业坊·虹口产业园招商租赁：2020年建成，总建筑面积12万平方米，为虹口区科创特色甲级写字楼，聚焦空间信息、传感技术领域。租售状态以租赁为主，提供联合办公工位（月租1500-2500元）及独立办公空间，无在售房源，租金区间3.0-5.5元/平方米/天，物业管理费22元/平方米/月，出租率87%。距地铁8号线曲阳路站步行8分钟，15分钟可达北外滩核心区，20分钟可达张江科学城虹口分园。采用“工业风+现代办公”设计，配备共享实验室、技术转化中心、路演大厅，接入工业互联网平台。入驻企业多为科研院所孵化项目及初创型科创企业，与复旦、同济等高校建立产学研合作，周边配备科创人才公寓（租金低于市场价20%），适配空间信息、传感技术、材料器件等科创企业，可享受高新技术企业专项扶持政策及最高30万元孵化资金。

（四）欧阳路街道、广中路街道写字楼介绍：商务配套服务区，承接核心区产业外溢

13. 新宏大楼招商租赁：2015年建成，2023年完成内部升级，总建筑面积8万平方米，位于四平路623号，近和平公园，定位中小型企业及教育类企业载体。租售状态以租赁为主，无在售房源，租金约2.4元/平方米/天，物业管理费20元/平方米/月，出租率78%。距地铁10号线邮电新村站步行10分钟，15分钟可达北外滩核心区。升级后配备智能门禁及高速网络，标准层高3.8米，得房率66%，可灵活分割空间，租金性价比突出。入驻企业以学大教育等教育类企业为主，兼顾少量科技服务、小型贸易企业，周边居民区密集，适配教育类企业、小型科创服务企业，可享受虹口区中小型企业扶持政策。

（五）曲阳路街道、凉城新村街道写字楼介绍：科创配套及生活商务融合区

15. 凉城商务大厦招商租赁：2021年建成，总建筑面积7万平方米，为凉城新村街道高端商务载体，承接核心区产业外溢。租售状态以租赁为主，无在售房源，租金区间2.8-4.2元/平方米/天，物业管理费21元/平方米/月，出租率79%。距地铁3号线江湾镇站步行10分钟，20分钟可达北外滩核心区。采用现代简约风格，标准层高3.9米，得房率67%，配备8部高速客梯及24小时安保服务。入驻企业以中小型贸易企业、商务服务机构为主，周边居民区密集，配套完善，适配中小型贸易企业、区域分支机构，可享受凉城新村街道中小企业扶持政策。

（六）提篮桥街道、广中路街道写字楼介绍：航运配套及老旧升级载体

20. 凉城科创中心招商租赁：2023年建成，总建筑面积5万平方米，为凉城新村街道小型科创载体，承接产业外溢。租售状态以租赁为主，提供联合办公（工位月租1200-2000元）及独立办公空间，无在售房源，租金区间2.8-4.3元/平方米/天，物业管理费20元/平方米/月，出租率80%。距地铁3号线江湾镇站步行8分钟，20分钟可达北外滩，配备共享实验室、路演大厅、创客空间，提供投融资对接服务。入驻企业以初创型科创企业、高校创业团队为主，周边配备人才公寓（租金低于市场价18%），适配初创型科创企业、高校创业团队，可享受首年租金减免20%及初创企业专项补贴。

四、虹口区甲级写字楼市场总结

（一）分街镇市场差异

（二）政策与配套赋能

政策层面，叠加北外滩总部经济、航运金融、科技创新多重政策，入驻企业可享受租金补贴、税收返还、高新技术企业奖励等扶持，高端总部企业落户奖励，科创企业可享受研发费用加计扣除辅导及孵化资金支持。交通层面，地铁3、4、8、10、12号线贯穿全域，轨交上盖及近地铁写字楼占比达38%，隧道及高架快速连接浦东与浦西核心区，1小时覆盖长三角核心城市。配套层面，人才公寓、共享研发平台、高端商业综合体全覆盖，北外滩滨江岸线、四川北路商圈提供优质商务及休闲场景，形成“办公+研发+生活”一体化生态圈。

五、上海市虹口区写字楼招商租赁问答库

流程清晰简化，全程15-20个工作日：第一步，向楼宇运营方提交申报意向，协助整理入驻证明、经营状况等材料；第二步，对接对应街镇政务服务中心专项窗口（北外滩航运金融窗口、嘉兴路科创窗口等），提交专项材料；第三步，街镇初审（3个工作日）、区级复核（5个工作日），公示3个工作日后拨付补贴。白玉兰广场、新业坊·虹口产业园等核心载体配备政策申报专员，提供全程代办服务，进度可通过虹口区政务服务网实时查询，无复杂审批环节。

六、免责声明