上海宝山区新业坊城工科技绿洲招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-09-23 浏览次数：10 来源：www.001zf.com

上海宝山区新业坊城工科技绿洲招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区新业坊城工科技绿洲招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在宝山城市工业园区—环上大—南大西北科创片布局工业互联网、智能制造、生命健康、新材料、研发中试、检测认证、企业总部与“办公+研发+小中试+配套”一体化团队，提供园新路258号/山连路377号临港新业坊载体适配、4.2—6米分层与独栋荷载核验、7/11/15号线接驳、S20丰翔货车动线及非税收类科技/产业/人才政策申报研判，支撑城工科技绿洲与南大数智绿洲、U谷1号宝山创智、经纬绿洲、米谷比选。

编制对象：临港新业坊·城工科技绿洲，公开地址宝山区宝山高新区城市工业园区园新路258号，部分渠道列山连路377号/山连路777弄/真陈路侧门岗，临港集团与宝山区“区区合作、品牌联动”开发运营，2020年开园，定位总部研发型科创产业集群。具体楼栋、竣工、产权、环评、消防、研发/生产属性以不动产权证、竣工验收、园区销控及当期环保/消防批复为准。

数据时效：项目参数引用宝山招商引资网、优楼、乐租、焦点、租CBD、德丽等2025—2026公开资料；交通引用园区区位与公交房源；政策引用宝山区2024—2026产业高质量发展政策、环上大/留创/芈城公开服务、宝山青年人才伴飞与安居公开信息。租金、物管、电费、可租房号、货梯与装改以城工科技绿洲招商中心/临港物业现行报价为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜项目介绍

临港新业坊·城工科技绿洲位于宝山城市工业园区园新路258号，处嘉定、普陀、宝山三区交界，东接静安/普陀方向、南接南大智慧城与桃浦、西接上大与南翔、北接宝山高新区与顾村。园区由临港集团与宝山合作开发，2020年开园，公开总建口径有两套：宝山招商引资网列17.6万㎡、优楼/乐租列约25—25.5万㎡、8栋高层研发+22栋多层独栋、南地块约5.13万㎡/容积1.75、北地块约3.50万㎡/容积2.44；企业按“园区—地块—楼栋—房号”四级拿产权与竣工图，不把任一总建直接当可租面积。

项目定位“总部办公+研发办公+科创孵化+中试实验+综合配套”，重点聚焦工业互联网、智能制造、生命健康、新材料四大赛道。与南大数智绿洲（15号线、AI/数字/机器人研发）、U谷1号宝山创智（振园路104智造上楼）、经纬绿洲（7号线上盖甲级轻研发）、米谷（真大路工业遗存文创）相比，城工核心不是纯甲级前台、不是重厂房，而是“临港国企运营+高层研发+多层独栋+可研可中试+园新路/S20货车+环上大/南大人才”的研产一体载体。对工业软件/工业互联网、智能装备样机、新材料小中试、IVD/医疗研发、检测认证、企业区域总部适配度高；对纯高频客户拜访的甲级总部、重危化、GLP全项、大批量涂装不优先，纯前台可转南大/经纬，重量产可转顾村/宝山高新区。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜项目参数

建筑与规模方面，主用两套口径并标差异：招商网17.6万㎡、停车位>1700；优楼25.52万㎡（地上约南51349.2㎡/北35038.5㎡合计占地86387.7㎡）、8高层+22多层、机动车1721个（地面184/地下1537）、建筑密度35%、绿地20%；乐租列山连路377号总建25万㎡、13层高层样本、客梯6+货梯1；租CBD列高层约10.3万㎡、多层研发约1.3万㎡及多层独栋样本。可租多渠道：高层主推1100/1600㎡标准层，焦点列350/500/1000/1100/1400/2200/3400㎡及12500/17500㎡整栋，优楼列1680—17000㎡平层/整栋，乐租在租830—3000㎡、2.5—3.0元，德丽列9/10双拼2760㎡、16/18双拼3419㎡、33/35双拼2769㎡等独栋。覆盖10人研发、30—80人中层、80—150人独栋总部、150人以上多栋组合。

层高与承重方面，参数按楼型分开避免混用：高层研发标准层主源4.2米、部分楼首层/二层4.5米、净高约3米，11/13层样本首层4.5/标准4.2；多层独栋主源标准层4.5米、整栋4层，部分楼首层5.5/标准4.5，独栋产品渠道列4.5—6米；承重主源底层>1000kg/㎡、二层及以上300kg/㎡，部分独栋渠道列底层500/标准300、部分多层中试房号可谈≥500，签约前按结构书锁定。高层适办公、算法、工业软件、轻研发；多层首层/低层适仪器总装、材料小试、医疗研发、检测；300kg标准层仅放办公家具、轻仪器、服务器小机柜，不按“底层1000kg全楼通用”签重设备。

空调与机电方面，高层房源有中央空调/24小时独立控制不同页面，乐租山连路样本写中央空调、空调费计电费、24小时独立控制，多层独栋可谈VRV/分体、独立电表；网络电信/联通/移动三网，工业互联网、检测数据、AI小机房应单独确认双运营商、UPS、机房冷量。配电公开不完整，园区提“可增容”但未给全园总容量，企业按房号拿装机上限、增容流程、双回路、应急电源；材料烧结、医疗电气、无线电检测、机器人调试、服务器机柜要单独核电力与排风，不把“工业/研发电可增容”口头等同不限容。

电梯与物流方面，高层样本客梯6+货梯1，多层独栋部分楼配独立货梯/装卸平台、部分双拼无统一大货梯，实际以楼栋竣工标牌和销控为准。智能制造、材料小试、检测设备、医疗仪器来料应提前锁货梯尺寸、装卸区、吊装口、地库转货；小户研发不按“全园大货梯”测算。

物业与配套方面，物业多渠道：焦点/乐租列临港物业11元/㎡·月，部分微信招商稿列15元/㎡·月，签约以临港城工/招商中心当期楼号为准；租金高层2.0—3.2元（焦点主力2.5—2.8、乐租2.5—3.0、代理特价可2.0—2.5），独栋整栋按租售方案面议。配套含专家/人才公寓、会议会展中心、食堂、商业街区、星巴克/肯德基/瑞幸/Lawson/九思中餐/怀石等，部分渠道列准五星级酒店配套； 2024年获上海市生产性服务业功能区。车位>1700/1721，月租渠道有350元口径，以当期临港物业为准。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜交通优势

轨道交通方面，园区非单线地铁上盖；公开列7号线祁华路、11号线南翔、15号线丰翔路，22号线规划，园区短驳班车接地铁。不同房源到祁华路距离差异较大，签约按园新路/山连路/真陈路门岗实测；7号线换1号线进静安/人民广场，15号线接南大/真如/徐汇，11号线接南翔/曹杨/徐家汇。纯静安天天客户拜访不优先单址，研发制造型用“班车+地铁+货车”组合。

道路与枢纽方面，紧邻S20外环、S6沪翔、S5沪嘉、S7沪崇；招商/乐租列外环丰翔出口约2—3分钟、30分钟级虹桥、1小时级浦东机场，实际受丰翔路/沪太路/中环高峰影响应分时段测试。对工业互联网设备、材料小样、检测仪器、医疗研发耗材，优势在“S20丰翔—园新路/山连路—货梯卸货”；到南大核心约4—6km、上大宝山约5km、顾村机器人园按具体路网测试，不按单一“30分钟全城”决策。

公交与慢行方面，周边宝山19路（祁华路—市台路真陈路）、25路（上海大学—市台路真陈路）、85路（上海大学—丰翔路真陈路）、821路（南翔—真陈路丰翔路）及园区短驳；员工来自大场、上大、南大、南翔、江桥、顾村，应分别测试“7祁华路班车”“15丰翔路公交”“S20自驾”“11南翔接驳”四条路径，不按单站距离定标。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜区位介绍

项目处宝山“北转型”城市工业园节点，西北片区与智创TOP、数智南大、城工科技绿洲形成数字化协同：智创TOP偏超甲写与AI Park，数智南大偏数字经济/机器人/合成生物研发，城工偏“高层研发+多层独栋中试+智能制造/新材料/生命健康”。宝山整体推进科创主阵地，政策覆盖新一代信息技术、人工智能、数字经济、机器人及智能制造、新材料、生物医药及合成生物、绿色低碳、邮轮旅游，以及人形机器人、低空经济、元宇宙等前沿方向；环上大做高校转化，南大做数智研发与场景，顾村做机器人量产，宝山高新区做新材料中试量产，城工做研产一体过渡。

2025—2026上海商务园区与研发载体新增供应、空置承压背景下，城工具备按高层小户谈免租、按多层独栋谈装改、按中试房号谈电力/排风空间；但参数多源差异大（17.6/25/25.5万㎡、层高4.2/4.5/5.5/6、承重1000/500/300按楼不同、物业11/15、租金2.0—3.2），不以单套低价替代“荷载+货梯+电力+环评+排风废液+物业”的综合TCO。对工业互联网、智能装备、新材料小试、医疗研发企业，可形成“上大/南大算法—城工中试—顾村/高新区量产”的接力。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜项目竞争核心优势

第一，临港国企+生产性服务业功能区，研产全周期。2020开园、8高层+22独栋、17.6—25.5万㎡多口径，高层做总部/软件/工业互联网，独栋做中试/仪器/材料/医疗研发；2024生产性服务业功能区背书，比纯写字楼更适“办公—研发—小中试”，比纯厂房更适总部接待与人才。

第二，多层独栋4.5—6米+底层高荷载，适中试轻产。独栋4层、标准4.5、部分首层5.5、底层按房号1000/500复核、二层及以上300/按结构书；对新材料制备、IVD研发、精密仪器总装、工业传感器、无线电检测比高层甲写更直接。配独立货梯/装卸的楼栋可谈小样件流转，不默认可放大批量生产。

第三，7/11/15三线+外环S20，客货分频。祁华路/丰翔/南翔三线接驳+园区班车，S20丰翔2—3分钟入外环，研发人员通勤与材料设备货运不互相挤占；相比南大纯研发更适“样机来料—中试—送南大/上大检测”的频次。

第四，环上大—南大—临港服务叠加。园区可对接环上大概念验证、南大数智场景、临港系融资/高企/知产/成果转化；公开样本含国家无线电检测（13/14）、泰峰检测（17/18）、桐树基因/塞力医检/近观/有刻等研发检测医疗企业，对工业互联网、材料、IVD、通信检测形成上下游协同。

第五，配套重、独栋可冠名。人才/专家公寓、会议会展、食堂、商业、九思/星巴克/肯德基/瑞幸、准五星酒店配套，对融资路演、客户尽调、博士/工程师驻场优于普通厂房。2025—2026承压期可谈高层小户免租、独栋装改、中试电力增容、货梯时段包量，但以环评/消防/电力验收为前提。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜项目入驻代表企业及产业生态

按公开可核/销控样本分层，不虚构全园名企：工业互联网与智能方面，可引入工业软件、MES/SCADA、数字孪生、传感采集、机器人控制算法，用高层1100/1600㎡做研发、独栋做样机与边缘计算小机房；无线电与检测方面，国家无线电监测中心检测中心上海实验室（13/14）通过WiFi联盟认证、泰峰检测（17/18）可作通信/可靠性外协；智能制造方面，可引入协作机器人、自动化集成、线束/电气（金亭等销控样本）、精密装配，用多层首层做调试、标准层做控制；新材料与生命健康方面，桐树基因、塞力医检、近观科技、有刻科技、童淼健康等销控样本可支撑分子诊断、医学检验、微电子/光学研发、健康数据；总部与科技服务方面，自仪（2/5）、东方雨虹（25）、荟臻（7/8）等样本可对接仪器、材料、工程检测。具体在租以销控和工商注册地交叉核验。

产业分层建议：工业互联网/工业软件看高层1100—1600㎡，锁双网、GPU小机房、UPS；智能装备看多层独栋2760—3419㎡或首层，锁吊装、气源、调试电；新材料小中试看多层首层5.5/4.5房号，锁通风橱、纯水、废液、丙类/环评；IVD/研发检测看独栋/分层小中户，锁洁净准备区、冷库电、医废、伦理/注册检验；无线电/通信检测优先13/14/17/18类楼栋，锁屏蔽、天线、配电、认证实验室改造。GLP、危化大用量、放射性、商业化GMP、重涂装不优先单址。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜区域非税收类扶持政策概要

按宝山及环上大—南大—城市工业园公开政策，企业可关注以下非税收挂钩方向：

科技与产业主体方面，宝山2024—2026政策围绕六大主导产业（邮轮旅游、绿色低碳、生物医药及合成生物、机器人及智能制造、新材料、新一代信息技术/平台经济/动漫电竞/数字经济）提供专项支持；对新型研发机构、重点实验室、技术创新中心、检验检测、小试中试及公共服务平台按核定投入给予相应支持；对创新联合体、关键技术攻关、高企梯次、专精特新/技术中心按“申报—审查—认定—绩效”评审，不按固定返还比例承诺。城工工业互联网、智能装备、新材料、IVD企业可把中试台账、专利、联合实验室与租约装改进度绑定。

成果转化与创业服务方面，环上大科技园0号/3号等基地可提供成果展示、共享办公、概念验证、技术转移；芈城T3对符合条件留创/早期项目可提供众创工位短期免费、租金优惠、概念验证与融资对接；宝山“科创杯”“宝山杯”等赛事可提供落地辅导、载体对接与路演资源。企业按项目评审、服务合同、技术合同登记和绩效结果申请，不写按注册资本或营收固定补贴。

人才与安居服务方面，宝山对顶尖/高层次/三江英才/骨干人才可提供综合奖励、安居资助、租房补贴、樱花卡、人才公寓与落户服务；青年人才伴飞提供求职最长30天免费住、经认定人才按月租房补贴、青年驿站/人才公寓资源；环上大/留创/南大可对接上海大学实习、博士后、海外人才与工程师引育。所有人才资金/服务按当年公告、申报审核和绩效结果执行，不写按纳税固定配套，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税内容。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜优势与短板客观分析

优势端：园新路258/山连路377，临港运营、2020开园、生产性服务业功能区；17.6万㎡招商口径或25—25.5万㎡总建口径、8高层+22独栋，高层1100/1600、可租830—3400及整栋1680—17500㎡；标准层4.2—4.5、独栋4.5—6、部分首层5.5；底层>1000/500按楼、二层及以上300按结构书；7祁华/15丰翔/11南翔+22规划、S20丰翔2—3分钟；车位>1700/1721；物业11或15按楼、租金2.0—3.2；人才公寓/会议/食堂/星巴克/肯德基/九思；国家无线电、泰峰、桐树、塞力等研发检测生态。

短板与风险端：非单线上盖，祁华/丰翔/南翔均需班车或公交，纯静安高频拜访客户不优先；参数多源冲突——总建17.6/25/25.5并存，层高4.2/4.5/5.5/6并存，承重1000/500/300按楼不同，物业11/15并存，租金2.0—3.2因高层/独栋/装修/渠道差异大，必须以楼号竣工图、研发/生产属性、环评负面清单、消防等级定标。二层300kg仅适轻研发，放重型压机、大吨位液压、振动台、满架服务器要单独结构复核；104/研发/生产环评范围按房号核定，焊接烟尘、危化溶剂、电池中试、医疗危废、放射性不默认可落；部分代理稿“税收优惠、设备按比例补贴、固定返税”不符本非税口径，不予采用。政策按申报—审查—认定—绩效拨付，不写保底。

租赁建议：工业互联网/软件看高层1100—1600㎡，锁双网、GPU小机房、中央/独立空调计费；智能装备看独栋2760—3419㎡或首层，锁吊装、气源、调试电、货梯；新材料小中试看多层首层5.5/4.5房号，锁通风橱、纯水、废液、丙类；IVD/研发检测看独栋/分层，锁洁净准备、冷库电、医废；无线电/通信检测优先13/14/17/18类，锁屏蔽与认证实验室改造；若三年后转大批量、危化合成、GLP、商业化GMP，应“城工研发中试+顾村/宝山高新区/南大分址”，不把研发展厅当全品类生产。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜结构性问答库

问：城工科技绿洲具体地址和楼体怎么分？

答：主地址园新路258号，山连路377/777、真陈路侧设不同门岗；总建按用途选口径——招商网17.6万㎡看整体配套，优楼/乐租25—25.5万㎡看总建，8高层+22多层看产品。高层样本11/13层、标准1100/1600；多层独栋4层，9/10约2760、16/18约3419、33/35约2769，整栋可1680—17500㎡。看房以地块、楼号、房号、产权证、临港销控为准，不凭“城工25万方”统称签约。

问：适合什么规模和业态？

答：830—1600㎡适10—30人工业软件/算法/总部；1100—3400㎡适30—80人研发中试；2760—3419㎡双拼独栋适80—150人“研发+小中试+质量”；1680—17500㎡整栋/多栋适150人以上区域总部。纯机加重厂、危化大用量、GLP不优先；高频静安客户拜访可搭配南大/经纬前台。

问：7/11/15号线和货车怎么搭？

答：7祁华路、15丰翔路、11南翔，22规划；园区班车接祁华/丰翔，具体门岗到站点距离按园新路/山连路实测。7换1进静安、15接南大/徐汇、11接南翔/徐家汇。货车走S20丰翔约2—3分钟、S5/S6/S7分方向；物料用“丰翔—园新路/山连路—货梯—装卸”，不把“三线环绕”当地铁上盖。

问：层高、得房和整层设备怎么估？

答：高层标准4.2—4.5、净高约3，11/13层样本首层4.5；独栋标准4.5、部分首层5.5、产品上限6。1100㎡高层实用按得房复核，适开放办公+独立间+小机房；1600㎡适研发+会议+样机展示；独栋首层5.5可放材料制备台、仪器总装、立体货架。底层按1000或500kg复核、二层及以上300kg主源，放重型压机/大机架/振动台要单独算梁板基础，不按“首层高”全楼重设备。

问：电力、空调、实验室和检测怎么处理？

答：高层有中央/独立空调不同房号，独栋可VRV/分体；网络三网，工业软件/GPU/检测数据锁双运营商、UPS、机房冷量。配电按房号拿装机与增容，无线电屏蔽、材料烧结、医疗电气、IVD冷库、机器人调试单独批；焊接/危化/废液按环评限量，不把“可增容”口头写进合同。

问：2025—2026市场承压租金怎么谈？

答：高层乐租2.5—3.0、焦点2.0—3.2（主力2.5—2.8）、优楼整栋/大独栋面议；物业临港11或部分渠道15，车位>1700、月租部分350。可谈高层小户免租、独栋装改、中试房号电力/排风、货梯时段包量；但不以2.0—2.5特价替代“物业+电费+增容+排风废液+货梯+环评”的TCO。

问：做工业互联网、智能装备、新材料、IVD、无线电分别注意什么？

答：工业互联网核双网、GPU小机房、数据合规；智能装备核独栋吊装、气源、调试电、示教；新材料核通风橱、纯水、废液、首层5.5与丙类；IVD核洁净准备、冷库电、医废、注册检验；无线电核屏蔽室、天线塔位、13/14类实验室改造、WiFi/蓝牙/毫米波认证环境。所有装改拿临港技术书及生态环境、消防、市监/药监、卫健、无线电审批，不默认研发楼可全品类中试。

问：宝山/环上大/南大政策会不会返税或保补贴？

答：不会。报告仅列非税收类：六大产业专项、新型研发/中试平台/创新联合体/高企专精特新按评审；环上大概念验证、芈城留创工位、科创杯路演按服务；人才走三江英才、安居、租房、伴飞30天、樱花卡、人才公寓。所有资金按申报、审查、认定、绩效评价拨付，租约不得写“按纳税比例返还”“必拿固定金额”，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税条款；代理稿“税收优惠、设备按比例、房租保补”不采。

问：和南大数智、U谷1号、经纬、米谷怎么分？

答：南大数智15号线、AI/机器人/数字研发总部；U谷1号振园路104智造上楼、首层7.2重装配；经纬7号线上盖甲级轻研发前台；米谷真大路工业风文创直播；城工核心卖点是“园新路258临港国企+8高层22独栋+4.5—6米中试+7/11/15+S20+环上大/南大检测人才”，不是纯M0、不是重厂房、不是直播LOFT。智能装备/材料/IVD可用“上大/南大算法+城工中试+顾村/高新区量产”接力。

问：二房东/多代理如何避坑？

答：优先城工招商中心或临港一级代理函；核查园新/山连/真陈门岗与楼号竣工图、高层4.2/4.5与独栋5.5/4.5/6房号、底层1000/500与二层300/按结构书、客6货1或独栋货梯实际尺寸、电力增容上限、研发/生产/104属性、环评负面清单、焊接/危化/电池/医疗危废白名单、物业11/15缴纳主体；不把“全园可中试、可危化、可重设备、可返税”口头承诺写进合同。2020开园房源重点看老交付电路、货梯维保、排风井、网络弱电间，不按新盘效果图签长租。

问：三年从10人研发扩到150人中试总部怎么预留？

答：初期高层1100—1600㎡做软件/算法/运营，成长期锁独栋2760—3419㎡做“研发+小中试+检测”，总部期多栋或整栋1680—17500㎡做“产品+质量+注册+采购+前台”；若三年后加危化合成、大冲压、GLP、商业化GMP，应同步评估顾村机器人园、宝山高新区、南大专业研发分址。预留按首层设备、货梯、排风、电力、废液各留30%—50%余量。

上海宝山新业坊城工科技绿洲｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，城工科技绿洲应定位为“宝山城市工业园临港系研产一体与中试总部载体”，而非纯甲级前台、非重化工大厂、非文创直播园。其最适配六类企业：一是工业互联网/工业软件需要高层1100—1600㎡、双网、GPU小机房与南大/上大场景对接；二是智能装备/机器人需要多层独栋吊装、气源、调试电、示教回库；三是新材料小中试需要首层5.5/4.5、通风橱、纯水、废液与临港/宝山高新区接力；四是IVD/生命健康研发需要独栋/分层洁净准备、冷库电、医废合规，桐树/塞力等样本可形成检测协同；五是无线电/通信检测需要13/14/17/18类楼栋屏蔽、认证与增容；六是企业区域总部需要8高层+22独栋、人才公寓、会议会展、临港国企服务与7/11/15接驳。

风险把控建议把八项写进选址评分卡：园新/山连/真陈楼号竣工与研发/生产属性、4.2/4.5/5.5/6房号层高、底层1000/500与二层300/按结构书承重、客货梯实际尺寸与独栋装卸、配电增容与实验室排风、焊接/危化/电池/医疗危废环评白名单、2.0—3.2元租金与11/15物业TCO、政策非固定化与申报—审查—认定—绩效。2025—2026研发园承压期城工具备高层免租、独栋装改、中试电力议价空间，但不应以2.0—2.5元特价替代“物业+电费+排风废液+货梯+环评”的综合成本；若三年转向大批量、危化、GLP、商业化GMP，应“城工中试+顾村/宝山高新区/南大分址”。总体结论：城工适合作为工业互联网、智能装备、新材料小中试、IVD研发、无线电检测与区域研产总部的首选短名单；不适合作为纯静安前台、重危化或大规模药品生产单址方案。

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本报告基于临港新业坊·城工科技绿洲园新路258号/山连路377号公开资料、宝山招商引资网、优楼、乐租、焦点、租CBD、德丽等2025—2026参数、7/11/15号线与S20公交区位信息、宝山区2024—2026产业高质量发展政策及环上大/留创/人才伴飞公开材料整理，仅用于企业选址研究与租赁决策参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。各房号可租面积、租金、物管、电费、车位、层高承重、空调形式、电梯配置、楼栋层数、竣工标准、入驻企业名单、地铁接驳距离和政策资助标准可能随权属、交付标准、临港/物业主体调整、代理规则及政府文件变化而调整。企业在签约前应独立开展产权与授权核查、环评安评与消防危废合规、生产工艺与电力货梯技术尽调、政策资格评估和法律审查。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。

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