上海青浦虹桥E通世界产业园招商综合评估报告：企业选址与招租情况分析

发布时间：2025-07-19 浏览次数：24 来源：www.001zf.com

上海青浦 E 通世界产业园综合评估报告

本报告结合国家战略定位、产业生态、硬件配置及政策红利等维度，为企业选址决策提供专业参考。

一、项目概况与战略定位

1. 整体布局

开发主体：上海一通世界投资管理有限公司运营，打造 “虹桥园 + 华新园” 双核驱动模式，总建面超 35 万㎡（虹桥园 10 万㎡、华新园 27 万㎡）。

区位：

华新园：青浦区华隆路 1777 号，聚焦高端制造与智慧医疗；

虹桥园：华徐公路 999 号 / 685 号，承接会展经济与数字经济。

产品构成：

高层甲写（3.7-4.5 米层高）、企业独栋（7800-15332㎡整栋）、LOFT 创意空间。

荣誉认证：上海市品牌优秀园区、LEED 金级 / 中国绿色三星双认证，智慧园区试点单位。

2. 核心定位

产业方向：

智能制造：机器人、新能源技术（如歌尔泰克、举视新能源）；

现代物流：供应链管理、冷链物流（雅澳供应链、卡力互联）；

智慧医疗：生物研发、高端器械（CHARLES RIVER LABORATORIES）。

运营模式：

“产业基金 + 孵化器” 联动：设立专项基金，提供 “创业辅导 - 政策申报 - 融资对接” 全周期服务。

二、区位与交通优势

1. 战略枢纽价值

大虹桥核心辐射区：

距国家会展中心车程 10 分钟，年均承接 4000 万会展客流；

15 分钟覆盖虹桥枢纽（高铁 / 机场）、新虹桥国际医学中心。

长三角一体化节点：G15 沈海高速、S26 沪常高速环绕，1 小时直达苏州 / 嘉兴。

2. 立体交通网络

交通类型	关键节点	服务方式
轨道交通	17 号线嘉松中路站（华新园）	步行 5 分钟（华新园）
	2 号线徐泾东站（虹桥园）	免费接驳班车（10 分钟一班）
高速路网	G50/G15/S26	园区直连入口
空铁枢纽	虹桥机场 / 高铁站	车程 8-10 分钟

三、产品规划与产业生态

1. 空间设计与硬件配置

产品类型	技术参数	特色功能
企业独栋	首层 6m / 荷载 2T/㎡，精装交付	独立冠名权、货运通道
高层甲写	层高 3.7-4.5m，得房率 70%	VRV 空调 + 24 小时自控
LOFT 创意空间	4.5m 层高，可分层使用	适配研发 / 设计团队

空调系统：东芝 / 格力 VRV 中央空调，24 小时分户计费（1.35 元 / 度），独立电表。

货运配套：每栋配 2T 货梯 + 3 客梯，满足重型设备运输。

2. 产业集群效应

龙头企业矩阵：

智能制造：汇川技术、歌尔泰克机器人（伺服系统研发）；

现代物流：雅澳供应链（智慧仓储）、三笑物流（跨境运输）；

生命健康：远贺视觉科技（医疗 AI 影像）。

创新平台：

国家级孵化器培育企业超 100 家，年举办产业沙龙 50 + 场。

四、成本分析

1. 租金与运营费用

项目	华新园	虹桥园	对比虹桥核心区
租金	1.8 元 /㎡/ 天（独栋）	2.6 元 /㎡/ 天（高层）	低 40%-50%
物业费	10 元 /㎡/ 月（全包制）	含公共能耗	低 30%
停车费	1800 元 / 年	300 元 / 月	免费 / 低价策略
空调能耗费	1.35 元 / 度（按实结算）	独立电表计量	无加成

表：企业年成本测算（以 2000㎡独栋为例）

成本项	年支出（万元）	计算逻辑
租金	129.6	按 1.8 元 /㎡/ 天
物业费	24	固定成本
空调能耗	≈18	季节性浮动（含加班）
合计	171.6	仅为虹桥核心区的 55%

注：签约 3 年可享免租期 6 个月，高新企业叠加最高 30% 税收返还。

五、商业与生活配套

1. 园区内部配套

商务服务：300 人会议厅、路演中心、共享会议室（全 WIFI 覆盖）。

生活设施：

员工餐厅（中西餐）、咖啡店、便利店、鲜果店；

EVCARD 电动车租赁、免费通勤班车。

2. 外部资源

商业地标：Costco 超市、虹桥天地（车程 10 分钟）；

医疗教育：华山医院西院（3 公里）、美国学校 / 世外小学；

高端休闲：银涛高尔夫俱乐部、前湾公园慢跑道。

六、政策支持体系

1. 政府专项政策

租金补贴：高新技术企业享 3 年 30% 租金返还（需区级认定）；

税收优惠：

增值税返还区级留存部分 50%；

智能制造企业研发投入抵税 150%；

人才保障：

博士 / 高管 3 年安居补贴，子女优先入读国际学校。

2. 园区增值服务

企业事务代办：工商注册、高新资质申报、知识产权注册（24 小时响应）；

产融对接：联合临港基金提供 “投孵联动”，覆盖种子轮到 Pre-IPO。

七、核心优势与选址建议

1. 项目核心竞争力

成本洼地效应：综合运营成本仅为虹桥核心区的 55%，免租期 + 政策补贴放大成本优势；

产业生态稀缺性：“智能制造 - 医疗 - 物流” 三链融合，龙头企业驱动技术协同；

TOD 通勤效率：地铁无缝对接 + 免费班车，解决 “最后一公里” 痛点。

2. 企业适配策略

企业类型	推荐园区	核心价值
智能制造 / 研发总部	华新园独栋	高荷载 + 环评资质 + 歌尔泰克生态圈
会展服务企业	虹桥园高层	10 分钟直达进博会场馆
创新孵化团队	LOFT 创意空间	孵化器 + 基金直投

行动窗口：现房即租即用，2025 年签约独栋可享免租期 6 个月，联系招商热线（13651646342）。

结论：大虹桥产业引擎，低成本抢占长三角战略入口

E 通世界以 “成本控制 + 产业闭环 + 政策高地” 构建不可替代性：

制造与研发企业：独栋空间适配重型设备，环评资质加速投产；

物流与医疗企业：毗邻虹桥枢纽降低流通成本，临床资源直连华山医院；

政策敏感型企业：免租期 + 税收返还降低初期压力，基金赋能破解融资难题。

选址建议：优先锁定华新园整栋资源，同步申请高新资质激活 30% 租金返还，把握 2025 年进博会扩容机遇。

数据来源：E 通世界官方披露、招商公告及政府产业规划文件。

上海青浦虹桥E通世界产业园招商招租电话：021-64398555

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