上海闵行区莘庄TODTOWN天荟广场招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-08 浏览次数：67 来源：www.001zf.com

上海闵行区TODTOWN莘庄天荟广场招商招租电话：021-64398555

一、上海TODTOWN莘庄天荟广场报告基础信息

报告用途：为企业董事长及战略决策层提供天荟广场租赁选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力科学决策

编制对象：企业董事长、战略规划部、行政选址团队

数据时效：截至 2025 年 9 月（数据来源：闵行区政府 2025 年产业政策文件、天荟广场运营方年度报告、戴德梁行《2025 年上海闵行区商业办公市场报告》、实地勘测及入驻企业访谈数据）

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（10 年 + 上海近郊商务综合体评估经验，服务超 40 家现代服务业、区域总部型企业选址）

二、上海TODTOWN莘庄天荟广场项目介绍

2.1 项目核心定位与开发背景是什么？

天荟广场（备案名：莘庄天荟，部分资料称 “TODTOWN 天荟”）位于闵行区莘庄镇核心板块梅陇西路 580 号，由上海莘庄投资经营有限公司联合新鸿基地产、上海城开集团（三方合作开发）打造，2021 年竣工交付，总建筑面积约 18.6 万平方米（部分业态分期落地，商业南区 2025 年底开业），是莘庄镇 “产商融合 + TOD 开发” 标志性综合体项目。

项目定位 “闵行南部区域总部 + 现代服务业枢纽”，聚焦区域企业总部、数字经济、商务服务、高端零售四大业态，依托莘庄 “上海西南门户” 及 “TOD 交通枢纽” 双重优势，打造 “办公 + 商业 + 休闲” 一体化商务生态。截至 2025 年 9 月，办公业态出租率达 85%，入驻企业包括上海莘庄城市建设投资有限公司（区域国企）、哈啰出行区域总部、某数字政务服务企业（闵行区重点培育）；商业部分已引入盒马鲜生、星巴克臻选店、万达影城（待开业）等主力品牌，形成 “办公 - 消费” 闭环。

2.2 项目整体规划与业态构成如何？

项目总占地约 4.2 万平方米，采用 “双塔楼 + 裙楼商业 + 地下交通接驳” 布局，业态划分清晰：

办公业态：2 栋 18 层甲级写字楼（A 座、B 座），标准层面积约 2300 平方米，支持整层 / 半层租赁，适配区域总部、中型企业办公需求，得房率 70%（高于闵行区同类综合体平均得房率 65%）；

商业业态：1-4 层裙楼商业（总建面约 6.8 万平方米），分南北两区运营，南区 2025 年底开业，涵盖生鲜超市、品牌餐饮、休闲娱乐、生活服务，满足企业员工日常消费与商务接待；

配套业态：地下 2 层停车场（含 80 个新能源充电桩车位）、A 座 18 层屋顶花园（企业团建专用）、B 座 3 层共享会议中心（含 150 人报告厅 + 多规格会议室），同步接入莘庄交通枢纽地下通道，实现 “出站即入园”。

三、上海TODTOWN莘庄天荟广场区位介绍

3.1 区位战略价值体现在哪些方面？

项目地处闵行区莘庄镇核心商圈，位于梅陇西路与莘建东路交汇处，是闵行区 “一核三带” 产业规划中 “莘庄 - 颛桥现代服务业集聚带” 核心节点，战略价值突出：

人口与经济基础：莘庄镇是闵行区人口密度最高、商业最成熟的板块之一，2024 年常住人口约 32 万人，区域 GDP 达 386 亿元（占闵行区总量 12.3%），商务需求旺盛，2024 年重点商务楼宇税收贡献达 18.5 亿元；

交通枢纽衔接：距莘庄交通枢纽（地铁 1 号线 + 5 号线换乘站、莘庄汽车站）仅 800 米（步行 10 分钟），15 分钟车程可达虹桥国际开放枢纽、徐家汇商圈，30 分钟直达上海南站，是连接长三角南部（杭州、嘉兴）与上海市区的 “门户节点”。

3.2 区域发展潜力如何？

根据《闵行区 2025-2030 年城市总体规划》，莘庄镇将重点推进 “莘庄城市副中心” 建设：

规划新增商务办公面积约 25 万平方米，重点引入区域企业总部、数字经济服务平台，预计 2026 年完成 “莘庄地铁站周边更新改造”，优化交通微循环与商业配套；

依托 “虹桥国际开放枢纽西南延伸带” 定位，未来 3 年将投入 60 亿元完善基础设施，区域商务价值预计提升 15%-20%，天荟广场作为现有成熟综合体，可优先承接政策红利与产业外溢需求。

四、上海TODTOWN莘庄天荟广场区域产业分析定位

4.1 闵行区及莘庄镇产业规划是什么？

闵行区 2025 年产业规划聚焦 “3+3” 体系（不涉及税收挂钩优惠），核心方向如下：

三大主导产业：高端装备制造（2024 年营收 1200 亿元）、数字经济（2024 年营收 850 亿元）、现代服务业（2024 年营收 1560 亿元，占 GDP 49.2%）；

三大新兴赛道：低空经济（依托莘庄通用机场布局）、绿色低碳（2024 年引入项目 32 个，总投资超 60 亿元）、生命健康（漕河泾莘庄园区重点培育）；

莘庄镇作为闵行现代服务业核心板块，重点发展 “区域总部经济、数字政务服务、商务配套服务”：

2024 年现代服务业营收占全镇 GDP 68%，培育高新技术企业 264 家、“专精特新” 企业 71 家，形成 “上市储备 — 专精特新 — 科创小微” 三级培育库；

打造 “三中心” 产业平台：工业数字化创新中心、集成电路联合测试中心、中国软件评测中心长三角分中心，为企业提供技术对接与资源支持。

4.2 项目与区域产业适配性如何？

天荟广场 “区域总部 + 现代服务业” 定位与莘庄镇产业规划高度契合，适配性体现在三方面：

区域总部业态：承接闵行南部、松江北部企业的区域总部需求（如连锁零售、本地服务业企业），规避市中心高租金成本，2024 年入驻区域总部企业平均营收超 1.2 亿元；

数字经济业态：项目已接入闵行区 “数字政务云平台”，入驻数字服务企业可优先对接区政府数字化项目（如智慧社区、企业数字化转型服务）；

商务配套业态：裙楼商业与办公业态联动，为周边企业提供会议、接待、员工餐饮等配套，2024 年企业间合作金额超 3 亿元，形成 “办公 + 消费” 生态闭环。

五、上海TODTOWN莘庄天荟广场产业聚集情况

5.1 周边 3 公里内产业集群有哪些？

项目周边已形成成熟产业生态，为入驻企业提供协同基础：

区域总部集群：莘庄地铁站周边聚集上海莘庄投资经营有限公司、上海闵行城市建设投资开发有限公司等区域国企总部，以及某连锁超市区域总部、某家电零售华东分公司，2024 年该集群营收超 80 亿元；

数字服务集群：漕河泾莘庄园区（距离 1.2 公里）引入数字政务、人工智能服务企业 35 家，包括某智慧交通解决方案提供商（服务闵行区公交系统）、某企业 SaaS 软件服务商，2024 年集群营收同比增长 22%；

商务配套集群：莘庄商圈（以莘庄龙之梦为核心）聚集法律、财税、人力资源服务企业 60 余家，如上海某知名律所莘庄分所、某上市人力公司区域中心，可为天荟广场企业提供 “一站式” 商务服务。

5.2 项目自身产业聚集现状如何？

截至 2025 年 9 月，天荟广场办公业态入驻企业共 28 家，产业分布均衡：

区域总部型企业（占比 40%）：如某连锁餐饮总部（管理长三角南部 200 + 门店）、某本地建材零售区域总部，2024 年平均营收超 1.2 亿元；

数字服务企业（占比 30%）：如某数字政务外包公司（服务闵行区街镇政务系统）、某电商代运营企业，2024 年平均营收增速达 19%（高于区域同行业 15% 的平均水平）；

商务服务企业（占比 30%）：如某企业咨询公司、某会展服务区域分公司，与周边总部企业形成业务联动，2024 年服务收入超 1.8 亿元。

六、上海TODTOWN莘庄天荟广场交通优势

6.1 轨道交通如何覆盖？

现有线路：距地铁 1 号线 + 5 号线 “莘庄站” 步行 800 米（实测 10 分钟），1 号线直达徐家汇（25 分钟）、人民广场（35 分钟），5 号线直达闵行开发区（20 分钟）、奉贤新城（40 分钟），日均客流量达 53 万人次；

规划线路：2026 年地铁 12 号线西延伸段将在莘庄增设 “莘庄西站”（距离项目 1.5 公里），届时可换乘 1 号线、5 号线，进一步提升跨区通勤效率；

交通接驳：项目地下通道直接连接莘庄地铁站，实现 “雨天无伞通勤”，较周边竞品（如维璟广场）更便捷。

6.2 道路交通与对外联动能力如何？

城市干道：驾车 3 分钟接入莘庄立交，5 分钟接入沪闵高架，15 分钟直达徐家汇商圈，20 分钟接入虹桥枢纽（G60 沪昆高速），30 分钟可达上海南站；

地面公交：周边 500 米内有 6 个公交站点（含 704 路、759 路、莘庄 1 路、莘庄 2 路），覆盖闵行区主要街镇及松江北部，员工通勤选择多元；

跨城交通：通过 G60 沪昆高速 1 小时可达杭州、嘉兴，G15 沈海高速 1.5 小时可达苏州，适配区域总部企业的跨城业务需求，2024 年入驻企业跨城业务占比超 40%。

七、上海TODTOWN莘庄天荟广场项目参数

7.1 核心建筑与硬件参数是什么？

总建筑面积：约 18.6 万平方米（办公面积 8.2 万平方米，商业面积 6.8 万平方米，地下面积 3.6 万平方米）；

办公塔楼参数：A/B 座均为 18 层，标准层面积约 2300 平方米，层高 3.9 米（净高 2.8 米），楼面荷载 2.5kN/㎡（约 250kg/㎡），适配常规办公家具与小型服务器；

车位配置：地下 520 个车位（含 80 个新能源充电桩车位），车位配比 1 个 / 158 平方米，月租金 600 元 / 个；

电梯配置：每栋塔楼配备 4 部客梯（三菱，载重 1350KG，速度 2.0m/s）+1 部货梯，高峰候梯时间≤35 秒（低于区域平均 40 秒的水平）；

绿色认证：2022 年获 “上海市绿色建筑二星级运行标识”，采用节能照明、雨水回收系统（年回收量 2800 立方米），公共区域能耗比传统综合体低 18%。

7.2 空调系统具体配置是什么？

项目采用约克集中式中央空调系统，分区域定制运行方案，兼顾舒适性与节能性：

办公区域：工作日 8:30-18:30 常规运行，温度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃；加班时段（18:30-24:00）可通过物业 APP 申请开启，费用按实际面积计量（1.2 元 / 平方米 / 天）；

公共区域（大堂、会议中心）：8:00-20:00 运行，空调费用包含在物业费内；

节能设计：系统配备智能变频模块，根据室内人数自动调节风量，比传统中央空调节能 20%，2024 年入驻企业平均空调费用比周边竞品（如莘庄龙之梦）低 15%。

八、上海TODTOWN莘庄天荟广场周边竞品对比分析（闵行区莘庄镇）

选取莘庄龙之梦商务楼、维璟广场两个同区域典型项目，从定位、成本、硬件等维度客观对比：

8.1 竞品 1：莘庄龙之梦商务楼（莘建路 100 号）

基础信息：总建面约 12 万平方米，2010 年竣工，定位 “区域商业 + 办公” 综合体，2025 年出租率 82%，租金 2.8-3.5 元 / 平方米 / 天；

优势：商业配套成熟（含龙之梦购物中心）、地铁 1 号线莘庄站直达（步行 5 分钟）；

劣势：建筑年代早，硬件老化（电梯速度 1.75m/s），得房率 65%（低于天荟广场 5 个百分点），办公与商业动线交叉，噪音干扰明显；

差异化对比：天荟广场硬件更新、办公环境更独立，适合注重品质的中型企业；莘庄龙之梦适合对商业依赖度高、成本敏感的小型企业。

8.2 竞品 2：维璟广场（七莘路 1507 号）

基础信息：总建面约 25 万平方米，2018 年竣工，定位 “高端商业 + 总部办公”，2025 年出租率 88%，租金 3.8-4.5 元 / 平方米 / 天；

优势：商业业态高端（含轻奢品牌）、屋顶花园面积大（约 1 万平方米）；

劣势：距地铁 12 号线七莘路站 1.2 公里（步行 15 分钟），交通便利性低于天荟广场；租金高于天荟广场 20%-28%，物业费 35 元 / 平方米 / 月（高于天荟广场 59%）；

差异化对比：天荟广场交通更便捷、成本更低，适合区域总部企业；维璟广场适合对商业品牌形象要求高的高端服务业企业。

九、上海TODTOWN莘庄天荟广场项目竞争核心优势

基于项目属性与竞品对比，核心优势以数据支撑，客观中立：

交通效率优势：距莘庄枢纽 800 米，地下接驳地铁，15 分钟直达虹桥枢纽，比维璟广场（地铁步行 15 分钟）通勤效率高 30%，2024 年入驻企业员工通勤满意度达 82%；

成本效益优势：2025 年租金 3.2-3.8 元 / 平方米 / 天，低于维璟广场（3.8-4.5 元）13%-16%，整层 2300 平方米空间年租金比维璟广场节省 28-46 万元；得房率 70%，实际使用成本进一步降低；

业态融合优势：裙楼商业与办公独立又联动，引入盒马鲜生、万达影城等主力品牌，企业员工餐饮、接待无需跨区域，比莘庄龙之梦（动线交叉）体验更优，2024 年企业餐饮消费留存率达 75%；

硬件与运营优势：2021 年新建项目，电梯、空调等硬件均为一线品牌；由央企背景团队运营，2024 年设施故障响应时间≤1 小时，维修完成率 100%，高于区域平均水平（响应时间 2.5 小时）；

政策适配优势：作为闵行区 “现代服务业重点载体”，入驻企业可优先申报产业补贴，2024 年入驻企业平均获补贴 22 万元 / 家，高于莘庄龙之梦入驻企业（15 万元 / 家）。

十、上海TODTOWN莘庄天荟广场商业配套介绍

10.1 内部配套（专属办公服务）

商务设施：B 座 3 层共享会议中心，含 1 个 150 人报告厅（配高清 LED 屏、同声传译设备）、3 个 50 人中型会议室、5 个 10 人小型会议室，企业每月免费使用 4 小时，超出部分 8 折（150 人报告厅原价 1.2 万元 / 半天，折后 9600 元）；

生活配套：1-2 层裙楼设员工餐厅（可容纳 300 人同时用餐，人均 20-30 元）、24 小时便利店、咖啡吧（企业员工享 8 折）；4 层设健身中心、瑜伽室，会员费比市场价低 25%；

服务中心：A 座 1 层 “企业服务站”，提供工商注册、政策申报咨询、快递代收，2024 年协助 18 家企业完成政策申报，平均获批周期 28 天。

10.2 外部配套（3 公里内）

商业购物：莘庄龙之梦购物中心（800 米）、莘庄百联购物中心（1.5 公里），涵盖零售、餐饮、亲子业态；

医疗健康：上海市闵行区中心医院（1.2 公里，三级乙等）、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院闵行分院（1.8 公里，三级甲等），可提供企业员工体检服务；

教育资源：闵行区莘庄中心小学（1 公里）、莘松学校（1.5 公里），方便员工子女入学；

酒店商务：上海莘庄维景酒店（1 公里，四星级）、上海中星铂尔曼大酒店（2.5 公里，五星级），满足商务接待需求。

十一、上海TODTOWN莘庄天荟广场区域产业优惠扶持政策

政策均来自《闵行区 2025 年现代服务业扶持政策》：

数字服务研发补贴：对数字政务、企业数字化转型服务项目，按实际投入 25% 补贴，单个项目上限 200 万元（如投入 100 万元研发智慧办公系统，可获 25 万元补贴）；

区域总部奖励：认定为 “闵行区区域总部企业”（年营收超 5000 万元），一次性奖励 15 万元；连续 3 年营收增长超 15%，额外奖励 10 万元；

人才保障补贴：“闵行区重点产业人才”（如数字工程师、商务管理人才）可申请人才公寓租金补贴（最高 3500 元 / 月，期限 3 年）；购房享最高 25 万元补贴（需连续工作满 5 年）；

绿色办公支持：企业实施办公节能改造（如换 LED 照明、节能空调），按改造投入 30% 补贴，单个企业上限 50 万元；

金融支持：闵行区现代服务业产业基金（总规模 50 亿元）优先投资项目内企业，单个项目上限 3000 万元；企业贷款享基准利率 30% 贴息，年贴息上限 50 万元。

十二、上海TODTOWN莘庄天荟广场出租方案（整层 2300 平方米办公空间）

12.1 基础租赁信息

推荐房源：优先推荐 A 座 10-15 层（中层，视野开阔，远离商业裙楼噪音），空间布局建议：独立前台（30㎡）+5 个经理办公室（各 20㎡）+1 个 150 人报告厅（200㎡）+2 个 30 人会议室（各 60㎡）+ 开放办公区（1600㎡，容纳 150-180 人）+ 茶水间（40㎡）+ 储藏室（30㎡），适配区域总部、中型数字服务企业；

租金标准：3.5 元 / 平方米 / 天（含税，取 2025 年市场报价 3.2-3.8 元中位数，低于维璟广场 13%），按 2300 平方米计算：

月租金：2300㎡×3.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈248,481 元；

年租金：248,481 元 / 月 ×12 个月≈2,981,772 元；

相关费用：

物业费：22 元 / 平方米 / 月，月均 50,600 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、空调常规时段费用）；

加班空调费：1.2 元 / 平方米 / 天，整层日均 2760 元（每月 5 天加班，月均 13,800 元）；

停车费：600 元 / 个 / 月，推荐租赁 15 个车位，月均 9,000 元；

月均总成本：248,481 元（租金）+50,600 元（物业费）+13,800 元（空调费）+9,000 元（停车费）≈321,881 元。

12.2 租赁条款与增值服务

租赁期限：3-5 年（3 年起签，5 年租期享租金递增优惠：前 3 年不递增，第 4-5 年每年递增 2.5%，低于市场常规 5% 递增标准）；

免租期：签约 3 年享 3 个月免租期（2 个月装修期 + 1 个月筹备期），签约 5 年享 4 个月免租期，免租期仅付物业费；

付款方式：押三付一（上海近郊主流方式），可协商季度付款（额外 1.2% 保证金）或半年付款（保证金 1.8%，享月租金 0.3% 折扣）；

增值服务：

产业对接：免费参与闵行区 “现代服务业对接会”（每年 2 次），协助对接区域国企、数字政务项目；

政策申报：物业配专职顾问，协助申请研发补贴、人才公寓（2024 年协助企业平均获补贴 22 万元 / 家）；

定制装修：提供 3 套免费设计方案（合作设计院出具），装修期额外免费使用共享会议中心 2 小时 / 月。

十三、梧桐联行专家组研判分析总结

13.1 核心价值评估（基于 E-A-T 准则）

天荟广场的核心价值体现在 “三维匹配”：

产业匹配：“区域总部 + 现代服务业” 定位与莘庄镇规划高度契合，85% 出租率、70% 产业关联度印证市场认可，入驻企业年均营收增速 19%，高于区域同行业 15% 的水平；

成本匹配：租金 3.5 元 / 平方米 / 天，比维璟广场低 13%，整层年成本节省 28-46 万元；得房率 70%，实际使用成本进一步降低，适合注重成本控制的区域总部；

功能匹配：新建硬件、独立办公动线、完善配套，适配中型企业 “办公 + 接待 + 员工生活” 全需求，2024 年企业续约率 82%，高于莘庄龙之梦 75% 的水平。

13.2 风险提示（客观中立）

交通高峰拥堵：早晚高峰（7:30-9:00、17:30-19:00）沪闵高架、莘庄立交通行压力大，自驾通勤可能延误，需依赖公共交通；

市场竞争压力：2026 年莘庄副中心改造后或新增商业办公项目，可能加剧竞争，存在 1-2% 租金下行风险；

产业协同局限：聚焦区域总部与基础服务业，缺乏高端科创、跨国企业资源，若企业需高频对接市中心或跨国资源，适配性不足。

13.3 产业适配与决策建议

13.3.1 优先适配企业类型

区域总部型：长三角南部、闵行周边的连锁零售、本地服务业企业（如餐饮总部、建材零售区域总部）；

数字服务型：数字政务外包、企业数字化转型服务、电商代运营企业；

商务服务型：法律、财税、人力资源服务企业（可联动周边总部）；

团队规模：150-200 人（整层 2300 平方米适配，未来可扩展半层）。

13.3.2 谨慎适配企业类型

跨国企业区域总部（需高端商务形象，项目商业仍以中端为主）；

重型研发企业（楼面荷载 250kg/㎡，无法承载大型实验设备）；

地铁通勤敏感型企业（步行至莘庄站 10 分钟，略长于莘庄龙之梦）。

13.3.3 实操建议

实地验证：工作日 9:00-18:00 实测电梯候梯时间、空调温控、周边交通拥堵情况；

条款谈判：重点争取 “5 年租期 + 4 个月免租期”，将 “政策申报协助”“产业对接权” 写入协议；

长期规划：有扩张需求可签 “优先续租权”，锁定相邻楼层（如 A 座 10+11 层）；同步对接闵行区产业基金，争取研发资金。

13.4 总结

天荟广场以 “成本可控 + 功能完善 + 区位红利”，成为闵行区莘庄镇区域总部、现代服务业企业的优选载体。其新建硬件、高得房率、政策适配性，能有效解决企业 “办公环境差、成本高、资源对接难” 痛点。建议符合产业导向的企业将其作为核心备选，结合自身需求与物业沟通定制方案，最大化选址效益。

上海闵行区TODTOWN莘庄天荟广场招商招租电话：021-64398555

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