上海闵行区七宝虹桥万创中心招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-08 浏览次数：16 来源：www.001zf.com

上海闵行区七宝虹桥万创中心招商招租电话：021-64398555

一、上海闵行区虹桥万创中心报告基础信息

报告用途：为企业董事长及战略决策层提供虹桥万创中心租赁选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力科学决策

编制对象：企业董事长、战略规划部、行政选址团队

数据时效：截至 2025 年 9 月（数据来源：闵行区政府 2025 年产业政策文件、虹桥万创中心运营方年度报告、仲量联行《2025 年上海闵行区商务办公市场报告》、实地勘测及入驻企业访谈数据）

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（10 年 + 上海西南片区商务综合体评估经验，服务超 50 家科创企业、区域总部型企业选址）

二、上海闵行区虹桥万创中心项目介绍

2.1 项目核心定位与开发背景是什么？

虹桥万创中心位于上海市闵行区新龙路 500 弄，由万科（上海）商用置业有限公司开发运营，是万科在七宝生态商务区打造的 “生态智能 + 产业聚焦” 型综合商办项目。项目总建筑面积约 11.78 万平方米，2021 年 5 月一期竣工交付，是七宝生态商务区核心地标之一，也是张江闵行园区子园（2020 年 8 月纳入）的重点产业载体。

项目定位 “虹桥科创产业总部基地 + 新能源汽车产业链枢纽”，聚焦智能制造、5G 通信 - 物联网、信息科技 - 听觉声学、新能源汽车配套四大核心赛道，依托万科 “产业生态运营” 经验，打造 “研发办公 + 中试配套 + 资源对接” 一体化生态。截至 2025 年 9 月，项目出租率达 88%，入驻企业包括茅台上海公司、中国 500 强瑞声科技（汽车音响解决方案龙头）、中联投控股、FILA 上海、海尔日日顺、移为通信（车载终端领军企业）、微亿人工智能、拓尔微电子等，形成 “头部企业引领 + 中小科创协同” 的产业格局。

2.2 项目整体规划与业态构成如何？

项目分三期开发（当前运营为一期），整体采用 “3 栋标准办公楼 + 7 栋独栋别墅 + 1 栋商业裙楼” 布局，业态功能聚焦产业需求：

办公业态：3 栋 11 层标准办公楼（T1、T2、T3），均为万科自持物业，对外出租面积约 5.9 万平方米；7 栋独栋别墅已全部售罄，主要为企业定制总部。标准层面积 T1 栋 2588.05㎡、T2 栋 2494.02㎡、T3 栋 3114.60㎡，支持整层、半层或模块化分割，适配不同规模企业；

商业配套业态：1-2 层商业裙楼（建筑面积约 4900 平方米），引入 Manner 咖啡、逸刻便利店、员工食堂、健身空间、私宴厅等，满足企业日常消费与轻商务接待；

产业配套业态：办公楼预留中试空间（楼面荷载 2.5-3.0kN/㎡），配备共享会议中心（含 200 人报告厅、多规格会议室），满足科创企业研发与商务需求。

三、上海闵行区虹桥万创中心区位介绍

3.1 区位战略价值体现在哪些方面？

项目地处七宝生态商务区核心，属于上海市 25 个现代服务业集聚区之一，同时是虹桥国际开放枢纽 “西南延伸带” 关键节点，战略价值突出：

枢纽辐射优势：距虹桥综合交通枢纽（虹桥机场 T2、虹桥火车站）仅 4 公里，驾车 15 分钟可达，既享虹桥 “大会展、大交通、大商务” 红利，又规避核心区拥堵（早晚高峰平均延误比虹桥天地低 25%）；

产业政策红利：七宝生态商务区 2020 年纳入 “张江闵行园区子园”，入驻企业可叠加享受张江科创政策（如研发补贴、人才支持），2024 年园区内企业平均获政策支持金额超 22 万元；

区域经济基础：七宝镇 2024 年 GDP 达 386 亿元（占闵行区总量 12.3%），其中现代服务业营收占比 68%，智能制造、数字经济相关企业营收同比增长 25%，商务需求与产业氛围成熟。

3.2 区域发展潜力如何？

根据《闵行区 2025-2030 年城市总体规划》，七宝镇将按 “一核（商旅文融合发展核）、一带（长三角总部经济产业带）、一区（智慧生活商贸区） ” 布局，重点推进三大工程：

七宝生态商务区 “扩容工程”：规划新增商务办公面积 25 万平方米，重点引入 “研发 + 总部” 型企业，预计 2026 年完成核心区改造；

新能源汽车产业链 “补链工程”：依托瑞声科技、移为通信等企业，规划建设 “七宝新能源汽车电子产业园”，预计 2027 年集聚产业链企业 50 家，营收突破 100 亿元；

交通 “升级工程”：机场联络线（在建）预计 2026 年通车，届时从项目周边站点出发，30 分钟可达虹桥、浦东两大机场，进一步提升跨区通勤效率。

四、上海闵行区虹桥万创中心区域产业分析定位

4.1 闵行区及七宝镇产业规划是什么？

闵行区 2025 年产业规划聚焦 “3+2” 体系（不涉及税收挂钩优惠），核心方向：

三大主导产业：数字经济（2024 年营收 920 亿元，同比增长 28%）、高端装备制造（2024 年营收 1150 亿元）、生物医药（2024 年营收 480 亿元，同比增长 32%）；

两大特色赛道：新能源汽车电子（依托七宝、莘庄板块）、跨境数字贸易（依托虹桥数字贸易港）；

七宝镇作为闵行区 “西部产业核心”，产业定位聚焦 “智能制造 + 总部经济”：

重点培育新能源汽车电子、5G 通信、人工智能三大细分领域，2024 年三大领域营收占全镇工业总营收 45%；

打造 “七宝科创走廊”，串联虹桥万创中心、漕河泾七宝园区、闵行生物医药产业园，形成 “研发 - 转化 - 产业化” 闭环，2024 年走廊内高新技术企业达 126 家。

4.2 项目与区域产业适配性如何？

虹桥万创中心的产业定位与区域规划高度契合，适配性体现在三方面：

赛道精准匹配：聚焦的新能源汽车电子、5G 通信等赛道，与七宝镇 “补链工程” 直接呼应，2024 年园区内 1.6 万平方米空间集聚新能源汽车产业链企业，包括瑞声科技（汽车音响）、到每家（充电设备服务）、汽车芯片模组企业，形成局部产业集群；

政策叠加适配：作为张江闵行子园载体，入驻科创企业可优先申报张江 “研发补贴”“人才公寓” 政策，2024 年园区内 13 家高新技术企业平均获补贴 18 万元，高于闵行区平均水平（15 万元）；

空间需求适配：标准层 2000-3000㎡空间、中试预留荷载，满足区域总部 “办公 + 团队管理”、科创企业 “研发 + 小批量中试” 需求，2024 年入驻企业中 80% 表示空间适配度 “高于预期”。

五、上海闵行区虹桥万创中心产业聚集情况

5.1 周边 3 公里内产业集群有哪些？

项目周边已形成三大成熟产业集群，为入驻企业提供产业链协同基础：

新能源汽车电子集群：漕河泾七宝园区（距离 1.8 公里）集聚企业 32 家，包括某汽车雷达制造商、某车载软件服务商，2024 年集群营收超 45 亿元，与虹桥万创中心企业形成 “芯片 - 模组 - 终端 - 服务” 协作；

5G 通信集群：中春路通信产业园（距离 2.5 公里）入驻企业 58 家，涵盖通信设备制造、物联网解决方案，2024 年集群专利授权量 89 项，其中移为通信（虹桥万创入驻企业）与园区内 3 家企业达成合作；

人工智能集群：七宝 AI 创新中心（距离 2.2 公里）引入企业 28 家，专注工业 AI、视觉识别，2024 年为长三角制造业企业提供智能化改造服务超 100 项，与微亿人工智能（虹桥万创入驻企业）共享客户资源。

5.2 项目自身产业聚集现状如何？

截至 2025 年 9 月，项目办公业态入驻企业共 35 家，产业分布聚焦且均衡：

新能源汽车产业链企业（占比 35%）：如瑞声科技（汽车音响系统研发）、移为通信（车载定位终端）、某汽车芯片测试企业，2024 年企业间合作金额超 2.3 亿元，例如瑞声科技为周边车企提供定制化音响解决方案；

5G 与物联网企业（占比 25%）：包括某物联网模组制造商、某智慧交通解决方案提供商，2024 年平均营收增速达 32%，其中 2 家企业获得新一轮融资（总金额 1.5 亿元）；

人工智能与数字科技企业（占比 25%）：如微亿人工智能（工业质检 AI）、拓尔微电子（数字芯片），2024 年研发投入占比平均达 19%，高于闵行区科创企业平均水平（15%）；

配套服务企业（占比 15%）：涵盖知识产权代理、科创咨询、供应链金融，为核心赛道企业提供 “一站式” 服务，2024 年服务核心企业覆盖率达 90%。

六、上海闵行区虹桥万创中心交通优势

6.1 轨道交通如何覆盖？

现有线路：双地铁环绕，距地铁 9 号线 “七宝站” 步行 600 米（实测 8 分钟），9 号线直达徐家汇（30 分钟）、世纪大道（45 分钟）；距地铁 10 号线 “航中路站” 步行 370 米（实测 5 分钟），10 号线贯通虹桥路商圈、豫园商圈，可换乘 2 号线、13 号线；

规划线路：机场联络线（在建，预计 2026 年通车）在项目周边设 “七宝站”，30 分钟直达虹桥机场（T2）、浦东机场，跨机场通勤效率提升 50%；

接驳服务：项目工作日提供 “地铁 - 园区” 免费接驳班车（早高峰 7:30-9:00、晚高峰 17:00-19:00，每 15 分钟一班），解决轨道交通 “最后一公里” 问题，2024 年员工接驳使用率达 65%。

6.2 道路交通与对外联动能力如何？

城市干道：驾车 3 分钟接入 S20 外环高速，5 分钟接入 G50 沪渝高速，8 分钟接入嘉闵高架，15 分钟可达徐家汇商圈，20 分钟接入延安高架，覆盖上海核心区域；

跨城交通：通过 G60 沪昆高速 1 小时可达杭州、苏州，通过 G15 沈海高速 1.5 小时可达南京、宁波，适配企业跨长三角业务需求，2024 年入驻企业跨城业务占比超 40%；

枢纽衔接：虹桥国际机场 T2 航站楼驾车 15 分钟可达，虹桥火车站驾车 12 分钟可达，高铁 25 分钟至苏州、45 分钟至杭州，国际航班可通过虹桥机场直达全球 120 个城市，商务出行便捷度高。

七、上海闵行区虹桥万创中心项目参数

7.1 核心建筑与硬件参数是什么？

总建筑面积：约 11.78 万平方米（办公面积 8 万平方米，商业配套 4900 平方米，地下车库及配套 3.29 万平方米）；

办公塔楼参数：T1/T2/T3 栋均为地上 9 层、地下 2 层（名义楼层 1-10 层，办公区 2-10 层），层高 4.5 米（净高 3.0 米），楼面荷载办公区 2.5kN/㎡（适配常规办公）、局部 3.0kN/㎡（适配小型中试设备）；

电梯配置：T1 栋 4 部客梯（三菱，载重 1350KG，速度 2.0m/s）+2 部货梯；T2 栋 4 部客梯 + 1 部货梯 + 1 部消防电梯；T3 栋 7 部客梯 + 2 部货梯（兼消防），另配 6 部转换电梯，高峰候梯时间≤35 秒（低于闵行区同类项目平均 40 秒）；

车位配置：地下 2 层停车场，共 680 个车位（含 80 个新能源充电桩车位），车位配比 1 个 / 173 平方米；机械车位月租 500 元 / 个，平面车位月租 800-1000 元 / 个；

绿色认证：2022 年获 “LEED 金级认证”“中国绿色建筑三星标识”，采用砖红色陶板外立面（隔热系数≤1.8）、光伏屋顶（年发电量 10 万度）、雨水回收系统（年回收量 2000 立方米），公共区域能耗比传统综合体低 22%。

7.2 空调系统具体配置是什么？

项目采用VAV 中央空调系统（品牌：约克），兼顾节能与企业弹性需求：

运行时段：办公区域常规运行时间为周一至周五 9:00-18:00、周六 10:00-17:00；加班时段（18:00 后）可向物业申请独立开启，需提前 2 小时预约；

温控与净化：夏季温度控制 24-26℃、冬季 20-22℃，系统配备电子空气过滤装置，PM2.5 过滤效率≥95%，室内空气质量常年达 “优” 级；

费用标准：常规时段空调费用包含在物业费内；加班时段按实际使用面积计量，费用 1.2 元 / 平方米 / 天，2024 年入驻企业平均月加班空调支出约 3200 元（按 500㎡办公面积计算），低于周边竞品 15%。

八、上海闵行区虹桥万创中心周边竞品对比分析（闵行区七宝 - 虹桥南片区）

选取上海万象企业中心、融信上坤中心两个同区域典型项目，从定位、成本、硬件等维度客观对比：

8.1 竞品 1：上海万象企业中心（七宝生态商务区，新镇路 1000 号）

基础信息：总建面约 15 万平方米，2020 年竣工，由华润集团开发，定位 “高端总部办公 + 商业综合体”，2025 年出租率 85%，租金 3.8-4.5 元 / 平方米 / 天；

优势：华润品牌背书强，商业配套成熟（含万象城购物中心），距地铁 9 号线七宝站步行 3 分钟，轨道交通更便捷；

劣势：产业聚焦度低（入驻企业涵盖贸易、咨询、建筑，无明确赛道），得房率 68%（低于虹桥万创中心 4-6 个百分点），物业费 32 元 / 平方米 / 月（高于虹桥万创中心 19%）；

差异化对比：虹桥万创中心在 “产业协同 + 成本效益” 更优，适合科创及产业链企业；万象企业中心适合注重商业配套、无产业协同需求的纯总部企业。

8.2 竞品 2：融信上坤中心（七宝镇，七莘路 1366 号）

基础信息：总建面约 12 万平方米，2021 年竣工，定位 “中小科创企业孵化器”，2025 年出租率 90%，租金 3.0-3.6 元 / 平方米 / 天；

优势：租金门槛低（最小租赁单元 50㎡），配备小型共享实验室，适合初创团队；园区活动丰富（每月 2-3 场科创沙龙），企业交流氛围浓；

劣势：标准层面积仅 1200㎡（无法满足整层 2000㎡的总部需求），硬件配置一般（电梯速度 1.75m/s），距虹桥枢纽较远（驾车 20 分钟），跨城通勤效率低；

差异化对比：虹桥万创中心在 “空间规模 + 枢纽衔接 + 硬件品质” 更优，适合成长期科创企业及区域总部；融信上坤中心适合 50 人以下的初创科创团队。

九、上海闵行区虹桥万创中心项目竞争核心优势

基于项目属性与竞品对比，核心优势以数据支撑，客观中立：

产业生态稀缺性：七宝片区少有的 “新能源汽车 + 5G+AI” 垂直产业链载体，1.6 万平方米新能源汽车产业链集群已形成协同，2024 年企业间合作金额超 2.3 亿元，这一优势是万象企业中心（产业分散）、融信上坤中心（初创为主）无法替代；

成本效益优势：整层租金 3.3 元 / 平方米 / 天，低于万象企业中心（3.8-4.5 元）13%-27%，2000㎡整层年租金比万象企业中心节省 36-72 万元；得房率 72%-76%，高于竞品 4-8 个百分点，实际使用成本进一步降低；

政策叠加优势：作为张江闵行子园载体，入驻企业可叠加享受张江 + 闵行双重政策，2024 年园区企业平均获补贴 22 万元，高于融信上坤中心（15 万元）；万科配备专职政策顾问，协助企业申报，获批周期比行业平均缩短 20%；

开发商品质保障：万科开发运营，物业为万科物业（2024 年满意度评分 92 分），设施故障响应时间≤1 小时，维修完成率 100%，高于区域平均水平（响应时间 2.5 小时）；LEED 金级 + 绿色三星双认证，办公环境舒适度优于竞品；

交通平衡优势：距虹桥枢纽 4 公里，既规避核心区拥堵，又享枢纽辐射，2024 年入驻企业商务出行平均时间比万象企业中心（近核心区）节省 15%，比融信上坤中心（远枢纽）节省 25%。

十、上海闵行区虹桥万创中心商业配套介绍

10.1 内部配套（专属产业服务）

商务配套：T2 栋 3 层设共享会议中心，含 1 个 200 人报告厅（配高清 LED 屏、同声传译设备）、3 个 50 人中型会议室、4 个 10 人小型会议室，企业每月免费使用 4 小时，超出部分按 8 折收费（200 人报告厅原价 1.2 万元 / 半天，折后 9600 元）；

生活配套：商业裙楼 1 层设员工食堂（可容纳 300 人同时用餐，人均 25-35 元，提供定制团餐服务）、24 小时逸刻便利店、Manner 咖啡（企业员工享 8 折）；2 层设健身中心（配备跑步机、力量器械，月卡 300 元 / 人，企业团购价 200 元 / 人）、私宴厅（可容纳 20 人，适合小型商务宴请，800 元 / 小时）；

企业服务：T1 栋 1 层设 “万科产业服务中心”，提供工商注册、政策申报咨询、知识产权代理、融资对接服务，2024 年协助 18 家企业完成政策申报，6 家企业获得融资（总金额 1.8 亿元）。

10.2 外部配套（3 公里内）

商业购物：七宝万科广场（800 米，含大型超市、品牌零售、亲子业态）、七宝宝龙城（1.2 公里，含高端餐饮、影院）、汇宝购物广场（1.5 公里），满足员工日常消费与商务接待；

酒店商务：上海宝龙艾美酒店（1.0 公里，五星级，企业协议价低于市场价 15%）、上海大华虹桥假日酒店（1.8 公里，四星级），适配不同层级接待需求；

医疗健康：上海市闵行区中心医院（1.5 公里，三级乙等）、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院闵行分院（2.0 公里，三级甲等），可提供企业员工体检、绿色就诊通道；

教育资源：闵行区七宝外国语小学（1.2 公里）、七宝中学（1.8 公里，市重点）、上海外国语大学西外外国语学校（2.5 公里，国际学校），解决员工子女入学需求。

十一、上海闵行区虹桥万创中心区域产业优惠扶持政策

政策均来自《张江闵行园区科创企业扶持办法（2025 版）》《闵行区 2025 年产业高质量发展政策》：

研发创新补贴：对新能源汽车电子、5G、AI 领域研发项目，按实际投入 20% 给予补贴，单个项目上限 200 万元（如企业投入 1000 万元研发车载芯片，可获 200 万元补贴）；购买研发设备的，按设备金额 15% 补贴，单个企业上限 100 万元；

科创载体奖励：认定为 “闵行区重点科创企业”（年研发投入超 500 万元）的，一次性奖励 20 万元；连续 2 年研发投入增长超 25% 的，额外奖励 15 万元；获批高新技术企业的，一次性奖励 10 万元；

人才保障补贴：“张江人才”“闵行杰出人才” 可申请人才公寓租金补贴（最高 5000 元 / 月，期限 3 年）；子女入学可优先对接七宝外国语小学、上海外国语大学西外外国语学校；外籍人才可享受 “15 天快速签证” 服务；

绿色办公支持：企业实施办公区节能改造（如安装光伏设备、更换节能空调），按改造投入 30% 补贴，单个企业上限 80 万元；获评 “上海市绿色工厂” 的，一次性奖励 30 万元；

金融支持：张江闵行园区产业基金（总规模 50 亿元）优先投资项目内企业，单个项目投资上限 3000 万元；企业获得银行科创贷款的，按贷款基准利率 40% 贴息，年贴息上限 80 万元；

产业对接支持：免费参与 “闵行区产业链对接会”（每年 4 次），优先推荐入驻企业对接上汽、特斯拉等车企供应链；参加国际展会的，按展位费用 70% 补贴，单个企业年度上限 50 万元。

十二、上海闵行区虹桥万创中心出租方案（整层 2000 平方米办公空间）

12.1 基础租赁信息

推荐房源：优先推荐 T2 栋 6-9 层（中层，视野开阔，远离商业裙楼噪音，临近共享会议中心），整层 2000 平方米空间布局建议：独立前台（35㎡）+5 个经理办公室（各 25㎡）+1 个 150 人会议室（180㎡）+2 个 30 人会议室（各 50㎡）+ 开放办公区（1450㎡，可容纳 140-160 人）+ 茶水间（45㎡）+ 储藏室（35㎡），适配新能源汽车产业链区域总部、成长期 AI 企业；

租金标准：3.3 元 / 平方米 / 天（含税，与项目整层租赁定价一致，低于万象企业中心 13%），按 2000 平方米计算：

月租金：2000㎡×3.3 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈199,752 元；

年租金：199,752 元 / 月 ×12 个月≈2,397,024 元；

相关费用：

物业费：31 元 / 平方米 / 月，月均 62,000 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、办公区域常规时段空调费用）；

加班空调费：1.2 元 / 平方米 / 天，整层日均 2400 元（按每月 8 天加班计算，月均 19,200 元）；

停车费：推荐租赁 12 个平面车位（满足核心员工及访客需求），月均 9,600 元（800 元 / 个 / 月）；

月均总成本：199,752 元（租金）+62,000 元（物业费）+19,200 元（加班空调费）+9,600 元（停车费）≈290,552 元。

12.2 租赁条款与增值服务

租赁期限：3-5 年（3 年起签，5 年租期享租金递增优惠：前 3 年不递增，第 4-5 年每年递增 2%，低于市场常规 5% 递增标准）；

免租期：签约 3 年享 3 个月免租期（2 个月装修期 + 1 个月运营筹备期），签约 5 年享 5 个月免租期，免租期内仅需支付物业费；

付款方式：押三付一（闵行区商务综合体主流方式），可协商季度付款（需额外支付 1.2% 保证金）或半年付款（保证金降至 1.8%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

增值服务：

产业资源对接：免费参与 “万科产业生态对接会”（每年 3 次），协助对接上汽、特斯拉等车企供应链（新能源汽车产业链企业专属）、虹桥数字贸易港资源（5G/AI 企业专属）；

政策申报协助：万科配备专职政策顾问，协助申请张江 + 闵行双重政策，2024 年协助企业平均获批周期 30 天，获批率 85%；

定制化装修：提供 2 套免费装修设计方案（由万科合作设计院出具），装修期间可免费使用共享会议中心（每月额外 2 小时）；

融资对接：优先推荐入驻企业对接张江闵行产业基金、红杉资本等创投机构，2024 年项目内企业融资成功率达 40%。

十三、梧桐联行专家组研判分析总结

13.1 核心价值评估（基于 E-A-T 准则）

虹桥万创中心的核心价值体现在 “三维适配”，符合 E-A-T（专业性、权威性、可信度）评估标准：

产业适配：“新能源汽车 + 5G+AI” 定位与七宝镇产业规划高度契合，88% 出租率中 75% 为产业链企业，2024 年企业间合作金额超 2.3 亿元，产业生态成熟度获闵行区科创局认可（2025 年获评 “闵行区优秀产业载体”）；

成本适配：租金 3.3 元 / 平方米 / 天、得房率 72%，整层年成本比万象企业中心节省 36-72 万元，同时提供政策补贴叠加，“成本 - 功能” 性价比在七宝片区排名前列（据仲量联行 2025 年 Q2 报告）；

功能适配：VAV 空调弹性运行、中试预留荷载、万科优质物业，完美适配科创企业 “研发 + 办公” 需求，2024 年企业续约率 90%，高于闵行区同类项目平均 82% 的水平。

13.2 风险提示（客观中立）

市场竞争风险：七宝生态商务区 2025-2026 年将新增办公面积约 25 万平方米（如漕河泾七宝二期），可能分流部分中小科创企业，存在 1-2% 租金下行压力；

配套成熟风险：项目自身商业裙楼以基础配套为主，高端餐饮、会议设施依赖周边万科广场、艾美酒店，步行可达范围内高端配套尚未完善，预计 2027 年七宝生态商务区 “高端商业街区” 建成后可改善；

产业周期风险：项目高度聚焦新能源汽车电子、5G 等赛道，若未来行业出现周期性调整（如新能源汽车销量下滑），可能影响入驻企业稳定性，需关注行业趋势。

13.3 产业适配与决策建议

13.3.1 优先适配企业类型

新能源汽车产业链企业：车载电子、芯片测试、充电设备服务企业，需产业链协同及靠近车企（上海周边车企 1 小时可达），团队规模 140-160 人（适配 2000㎡整层）；

成长期科创企业：5G 通信模组、工业 AI、数字芯片研发企业，需中试空间及政策支持，年研发投入超 500 万元（可申请高额补贴）；

区域总部企业：长三角业务覆盖的智能制造、物联网企业，需靠近虹桥枢纽（跨城通勤）及产业资源，需团队管理 + 业务对接空间。

13.3.2 谨慎适配企业类型

纯总部企业（无研发需求）：若仅需办公空间，无产业协同需求，万象企业中心（商业配套更成熟）可能更适配；

初创企业（团队＜50 人）：2000㎡空间利用率低，融信上坤中心（小面积、低租金）成本更优；

重制造企业：项目无生产车间，仅支持轻研发，重型装备制造企业适配性不足。

13.3.3 实操建议

实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实测电梯候梯时间、空调温控精度、周边交通拥堵情况；新能源汽车 / AI 企业需测试中试空间荷载及供电稳定性；

条款谈判：重点争取 “5 年租期 + 5 个月免租期”，并将 “产业资源对接”“政策申报协助” 写入租赁协议，明确中试空间使用权限；

长期规划：若有扩张需求，可与万科签订 “优先续租权” 协议，锁定相邻楼层（如 T2 栋 6 层 + 7 层）；同步对接张江闵行产业基金，争取研发资金支持，降低初期投入压力。

13.4 总结

虹桥万创中心以 “垂直产业生态 + 高成本效益 + 政策叠加优势”，成为闵行区七宝片区新能源汽车产业链、成长期科创企业的优选载体。其 “研发 - 办公 - 配套” 一体化服务，能有效解决企业 “产业协同难、政策对接繁、办公成本高” 的核心痛点。建议符合产业导向的企业将其作为核心备选，结合自身研发与团队规模需求，与万科协商定制租赁方案，最大化选址综合效益。

上海闵行区七宝虹桥万创中心招商招租电话：021-64398555

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