A.F.A 上海融侨中心招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-07 浏览次数：24 来源：www.001zf.com

一、A.F.A 上海融侨中心报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供融侨中心租赁选址的专业数据支持与深度分析，覆盖项目价值、产业适配、成本效益、风险提示等核心维度，支撑科学决策。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、行政选址团队

1.3 数据时效

截至 2025 年 9 月（数据来源：长宁区政府 2025 年公开政策文件、融侨集团官方竣工公示、第三方机构《2025 年上海长宁区甲级写字楼市场报告》、实地勘测数据）

1.4 编辑单位

上海梧桐联行产业招商选址专家组（10 年 + 上海核心城区商办项目评估经验，服务超 60 家上市企业及文创 / 数字经济领域企业选址）

二、A.F.A 上海融侨中心项目介绍

融侨中心（A.F.A 上海融侨中心）位于上海市长宁区淮海西路 570 号，由融侨集团投资开发，前身为上海第十钢铁厂与知名的红坊创意园区，2025 年正式竣工交付，是长宁区 "工业遗存更新 + 艺术商业融合" 的标杆项目。项目总建筑面积约 23 万平方米，业态涵盖10 万平方米国际甲级办公楼、5 万平方米艺术购物中心、6000 平方米 ROJO 艺文空间及6000 平方米城市生态绿地，整体定位 "Art for Life, Art for All"，打造 "办公 + 商业 + 文化 + 生态" 四位一体的创新型综合体。

项目由世界级设计事务所三菱地所主导规划，特邀普利兹克建筑奖得主西泽立卫负责工业遗存保护设计，保留红坊标志性红色厂房结构与艺术基因，同时植入现代玻璃幕墙与通透空间设计。项目已获LEED 金级认证、中国绿色建筑二星级运行标识，采用雨水回收系统（年回收量 5000 立方米）、屋顶光伏发电系统（年发电量 12 万度）、智能照明（节能率 35%）等绿色技术，年碳排放量较传统写字楼降低 35%。

截至 2025 年 9 月，项目办公部分出租率达 65%，入驻企业以文创设计（如某知名影视制作公司）、数字经济（如某智慧零售解决方案企业）、专业服务（如某高端品牌咨询机构）为主，产业关联度达 70%，ROJO 艺文空间已举办艺术特展 3 场、公共文化论坛 5 场，初步形成 "艺术 + 商务" 的独特氛围。

三、A.F.A 上海融侨中心区位介绍

3.1 战略地理位置与商务集群

项目地处长宁区淮海西路核心地段，位于长宁、徐汇、静安三区交界，东邻徐家汇商业中心（1.5 公里），西接虹桥 CBD（3 公里），北邻新华路历史文化风貌区（800 米），处于上海中心城区连接大虹桥的 "咽喉节点"，同时享受成熟商圈配套与虹桥产业辐射双重红利。

周边 1 公里内集聚 IM 长宁国际、东方明珠凯旋中心、宝地新华大厦等高端商办项目，总办公面积超 25 万平方米，2024 年该区域商务楼宇税收贡献达 32 亿元，占长宁区商务楼宇总税收的 18%，形成 "文创 + 数字 + 专业服务" 的商务集群，产业密度与高端氛围突出。

3.2 区域经济与发展潜力

长宁区 2024 年地区生产总值达 2789 亿元，同比增长 7.4%，增速位居全市前列；区级一般公共预算收入 180.89 亿元，同步增长 7.4%；亿元以上电商平台交易总额 16183 亿元，同比增长 16.2%，连续 5 年位列全市第一；软件信息业营收规模突破 1300 亿元，排名全市第三，区域经济呈现 "数字化引领、高端化集聚" 特征。

根据《长宁区 2025-2030 年产业规划》，项目所在的 "淮海西路 - 新华路板块" 被定位为 "文创数字融合示范区"，计划到 2026 年引入文创 / 数字经济领域企业 50 家以上，配套建设 3 个艺术文化平台，届时项目区位价值与产业协同效应将进一步提升。

四、A.F.A 上海融侨中心区域产业分析定位

4.1 长宁区产业规划体系

长宁区构建 "3+3" 产业体系，明确核心发展方向，政策均不涉及税收挂钩优惠：

四大经济支柱：临空经济（2024 年营收 480 亿元）、总部经济（68 家跨国公司地区总部）、数字经济（营收 1320 亿元，占 GDP 49.2%）、开放经济（外贸进出口总额同比增长 8.1%）；

六大重点产业：航空物流、时尚创意、信息服务业（含 AI、大数据）、"互联网 + 生活性服务业"、专业服务（法律 / 税务 / 咨询）、绿色低碳；

两大新兴赛道：低空经济（2024 年虹桥国际低空经济产业园长宁园开园，引入企业 12 家）、产业互联网（培育黑湖智造等 22 家全国性平台企业）。

区域产业政策聚焦 "创新载体建设、技术研发支持、人才保障"，通过补贴、奖励、资源对接推动产业升级，尤其对文创与数字经济融合领域倾斜支持。

4.2 项目与区域产业适配性

融侨中心的 "文创 + 数字 + 艺术" 定位与长宁区产业规划高度契合：

文创产业领域：依托 ROJO 艺文空间与红坊艺术基因，承接长宁区 "时尚创意产业升级" 战略，入驻的影视制作、品牌设计企业可对接区域文创资源（如新华路风貌区文化 IP）；

数字经济领域：项目配备 "5G + 千兆" 双千兆网络、边缘计算节点，适配智慧零售、数字内容等细分领域企业需求，与虹桥临空数字经济产业园形成技术协作；

跨界融合优势：项目独创 "艺术 + 数字" 应用场景（如数字艺术展、AI 设计论坛），符合长宁区 "文创数字化转型" 政策导向，入驻企业可优先申报相关专项补贴。

五、A.F.A 上海融侨中心产业聚集情况

5.1 长宁区产业集群基础

长宁区已形成 "热带雨林式" 产业生态，为项目提供成熟产业支撑：

数字经济集群：虹桥临空数字经济产业园入驻企业超 300 家，包括携程（在线旅游）、拼多多（电商）、飞书深诺（数字营销）等龙头，2024 年集群营收达 950 亿元，占全区数字经济总营收的 72%；

文创产业集群：新华路、淮海西路沿线集聚文创企业超 500 家，涵盖影视制作（如尚世影业）、艺术展览（如红坊原入驻机构）、品牌设计等，2024 年文创产业税收贡献占全区 18%；

专业服务集群：延安西路、虹桥路沿线集聚法律、税务、咨询机构超 200 家，包括普华永道、德勤等国际四大会计师事务所分公司，形成 "商务服务一条街"；

低空经济集群：2024 年进博会期间，虹桥国际低空经济产业园长宁园正式开放，引入亿航智能（无人机）、翼航科技（低空交通管理）等企业，完善航空服务产业链。

5.2 项目产业聚集现状

项目依托区域集群基础，已形成 "文创引领 + 数字协同 + 专业配套" 的产业格局：

文创企业占比 40%：包括某影视制作公司（年营收超 2 亿元，参与多部头部影视剧制作）、某高端品牌设计机构（服务奢侈品客户），ROJO 艺文空间为其提供展览、发布会场地支持；

数字经济企业占比 35%：如某智慧零售解决方案企业（为连锁品牌提供 AI 导购系统）、某数字内容公司（制作虚拟偶像与短视频内容），企业间年均开展技术合作超 20 次；

专业服务企业占比 25%：如某品牌咨询机构（服务时尚领域客户）、某知识产权律所（专注文创版权保护），为文创 / 数字企业提供配套服务，降低运营风险。

2025 年上半年，项目内企业平均营收增速达 16%，高于长宁区同行业平均增速（13%），产业协同效应初步显现。

六、A.F.A 上海融侨中心交通优势

6.1 轨道交通（公共交通核心）

项目轨道交通网络密集，换乘便捷性位居长宁区前列：

地铁 3 号线 / 4 号线 / 10 号线虹桥路站：步行仅 3 分钟（实测距离 150 米），3 号线直达上海火车站（15 分钟）、上海南站（25 分钟）；4 号线为环线，可换乘 1、2、7、9 等线路，通达陆家嘴（30 分钟）、静安寺（10 分钟）；10 号线直达虹桥国际机场（12 分钟）、虹桥火车站（15 分钟）、豫园（35 分钟），串联上海东西向核心商圈；

未来规划：2026 年地铁 19 号线（在建）将在项目周边增设站点，进一步提升轨道交通覆盖密度。

6.2 道路交通（自驾与商务出行）

城市高架：驾车 5 分钟接入延安高架（淮海西路入口），向东直达静安寺（10 分钟）、人民广场（15 分钟）；8 分钟接入内环高架（虹桥路入口），北接沪嘉高速、南连沪闵高架，实现跨区快速通勤；

机场与枢纽：12 分钟车程至虹桥国际机场（距离 5 公里），35 分钟至浦东国际机场（距离 38 公里），15 分钟至虹桥火车站（距离 6 公里），适配企业高管商务出行需求；

地面公交：周边 500 米内有 12 个公交站点（含 48 路、141 路、911 路、72 路等），覆盖长宁、徐汇、静安、普陀等行政区，员工通勤选择多元。

6.3 对外交通（长三角联动）

依托虹桥枢纽，项目形成 "1 小时长三角商务圈"：

通过 G60 沪昆高速，1 小时可达苏州、嘉兴；

通过 G50 沪渝高速，1.5 小时可达无锡、常州；

借助虹桥火车站高铁网络，2 小时内直达南京、杭州、合肥等长三角省会城市，利于企业跨区域业务布局与分支机构联动。

七、A.F.A 上海融侨中心项目参数

7.1 核心建筑参数

总建筑面积：约 23 万平方米（办公 10 万平方米、商业 5 万平方米、ROJO 艺文 6000 平方米、生态绿地 6000 平方米、地下车库及配套 2.4 万平方米）；

办公建筑构成：3 栋甲级办公楼（A 座 20 层、B 座 19 层、C 座 17 层）+4 栋独栋总部办公楼（5 层 / 栋）；

标准层参数：A 座约 1952㎡、B 座约 1889㎡、C 座约 1768㎡，整层得房率 73%（高于长宁区甲级写字楼平均得房率 70%）；办公区层高 4.5 米（净高 3.0 米），满足开放式办公与展厅布局需求；

楼面荷载：甲级办公楼 2.8kN/㎡（约 280kg/㎡），独栋办公楼 3.0kN/㎡（适配文创企业大型装置与数字设备）；

停车配置：地下 2 层停车场，共 1000 个车位（含 150 个新能源汽车充电桩车位），车位配比 1:100（办公部分），月租金 900 元 / 个；

绿色技术：雨水回收系统（年回收量 5000 立方米，用于绿化灌溉）、屋顶光伏发电系统（年发电量 12 万度，满足公共区域 30% 用电需求）、智能照明（人体感应控制，节能率 35%）。

7.2 智慧与硬件配置

智能系统：大堂配备 AI 访客登记系统（支持身份证 / 人脸 / 企业邀请码，登记时间≤30 秒）；楼层入口采用人脸识别 + 刷卡双验证门禁，记录可追溯；公共区域部署智能能耗监测系统（实时监控水电使用，生成月度节能报告）；

网络设施：电信、联通、移动三网接入，支持千兆带宽，配备 5G 室内分布系统；为数字经济企业提供 "专属网络通道"（低延迟≤10ms，高安全加密），保障数据传输稳定；

电梯配置：每栋甲级办公楼配备 6 部客梯（三菱，载重 1350KG，速度 2.5m/s）+1 部货梯（载重 2000KG，速度 1.5m/s），分高 / 中 / 低三区运行；高峰时段（8:30-9:30）候梯时间≤35 秒；

会议设施：ROJO 艺文空间内设 1 个 300 人报告厅（配备高清 LED 屏、同声传译设备）、2 个 100 人中型会议室、4 个 20 人小型会议室，支持数字艺术展与跨国视频连线。

八、A.F.A 上海融侨中心项目周边竞品分析

选取长宁区同区域 2 个中高端商办项目作为竞品，从产业定位、硬件配置、租金成本、配套设施四个维度客观对比，突出融侨中心的差异化优势：

8.1 竞品 1：晶耀虹桥（天山路与古北路交汇处）

基础信息：总建筑面积 25 万平方米，2025 年竣工，由铁狮门、新长宁集团、三菱地所联合开发，定位 "科技生态综合体"，办公出租率 70%；

产业定位：聚焦人工智能、绿色科技，入驻企业包括某 AI 算法公司、某新能源企业区域总部；

优势：科技属性突出（配备智能网联汽车测试通道）、生态绿地面积大（1.2 万平方米）；

劣势：租金成本高（2025 年办公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比融侨中心高 30%-50%）；缺乏文化艺术配套，文创企业适配性低；

差异化对比：融侨中心以 "艺术 + 文创" 为核心特色，租金性价比更高，适合注重文化氛围的文创 / 数字企业；晶耀虹桥更适合科技研发、绿色能源领域企业。

8.2 竞品 2：虹桥上城（临空 12 号地块）

基础信息：总建筑面积 44.9 万平方米，2025 年竣工，定位 "临空经济区标杆综合体"，办公出租率 68%；

产业定位：聚焦航空服务、数字经济，入驻企业包括某航空物流企业、某大数据分析公司；

优势：规模效应显著（办公面积 20 万平方米）、临空经济政策支持力度大；

劣势：地理位置偏西（距离徐家汇商圈 5 公里），商务配套依赖虹桥 CBD；缺乏艺术文化载体，文创企业协同性弱；

差异化对比：融侨中心区位更优（近徐家汇 + 虹桥），艺术配套独特，适合文创与数字融合型企业；虹桥上城更适合航空服务、重型数字研发企业。

九、A.F.A 上海融侨中心项目竞争核心优势

基于项目自身属性与竞品对比，融侨中心的核心竞争优势以数据支撑，客观中立：

9.1 文化艺术独特性（不可复制优势）

工业遗存与艺术基因：保留红坊标志性红色厂房结构，ROJO 艺文空间为上海市级文物保护单位（原十钢冷轧车间），2025 年已举办 3 场艺术特展，吸引观众超 5 万人次，为入驻企业提供品牌曝光与文化社交平台；

差异化氛围：项目艺术购物中心引入 "艺术快闪店"（如某奢侈品牌艺术 Popup）、文创市集等业态，与传统商业综合体形成差异，提升员工工作生活品质，2025 年员工满意度调研达 85%，高于长宁区平均水平（78%）。

9.2 区位平衡点（空间优势）

双商圈辐射：处于徐家汇商业中心（1.5 公里）与虹桥 CBD（3 公里）中间，既享受徐家汇成熟商业配套（港汇恒隆、美罗城），又承接虹桥产业外溢（航空服务、数字经济），商务便利性与产业协同性兼顾；

历史风貌毗邻：北邻新华路历史文化风貌区，环境宜居，适合商务接待与员工休闲，区别于纯商圈项目的喧嚣感。

9.3 业态协同效应（功能优势）

办公 + 商业 + 文化 + 生态四位一体：企业员工可在 15 分钟内完成 "办公 - 餐饮 - 艺术体验 - 休闲" 全场景切换，ROJO 艺文空间可举办企业发布会、客户答谢展，降低外部场地租赁成本（内部使用费用比外部低 40%）；

产业协同：文创企业与数字企业可通过项目平台开展跨界合作（如数字艺术展、AI 设计项目），2025 年已促成此类合作 5 次，提升企业业务拓展效率。

9.4 成本效益优势（价格优势）

租金性价比高：2025 年办公租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于晶耀虹桥（6.5-7.5 元）、东方明珠凯旋中心（7.2-7.5 元），1000 平方米空间月租金比晶耀虹桥低 1.5-3 万元；

政策红利叠加：作为长宁区 "文创数字融合示范区" 重点项目，入驻企业可优先申报文创研发补贴、数字化转型支持（最高 500 万元），进一步降低运营成本。

十、A.F.A 上海融侨中心商业配套介绍

10.1 内部配套（专属服务）

艺术商业：5 万平方米 A.F.A MALL 引入 "艺术 + 零售" 业态，包括文创集合店（如某知名 IP 衍生品店）、艺术主题餐饮（如某画廊餐厅）、生活方式品牌（如某设计师家居店），满足员工日常消费与商务宴请需求（人均 80-200 元）；

ROJO 艺文空间：6000 平方米，分为多功能厅（300 人）、中央花园（露天展览）、艺术展厅（常设数字艺术展），入驻企业可免费使用（每月 2 次，超出部分按 5000 元 / 半天收费），2025 年计划举办 12 场艺术展、8 场行业论坛；

生态绿地：6000 平方米城市生态绿地，配备休闲座椅、户外工作区，适合员工午休与团队小会，定期举办 "草坪文创市集"；

商务服务：1 层设 "智慧商务中心"，提供打印复印（免费 100 页 / 月 / 企业）、快递代收、机票酒店预订（协议价）、翻译服务（对接专业机构，享 8 折优惠）。

10.2 外部配套（3 公里内，多元补充）

商业购物：

徐家汇商圈（1.5 公里）：港汇恒隆广场（高端零售，LV、Gucci 等）、美罗城（餐饮娱乐，人均 60-150 元），满足高端商务接待与员工消费；

虹桥南丰城（3 公里）：亲子业态丰富，适合员工家庭消费；

医疗健康：

中国人民解放军海军特色医学中心（404 米，三级甲等）：可提供企业员工体检服务（套餐人均 800-2000 元）；

上海中医药大学附属光华医院（658 米，二级甲等）：风湿免疫科特色，方便员工日常就医；

教育资源：

上海市实验学校国际部（2 公里）、长宁区新华路小学（1 公里）：优质学校，方便总部企业高管子女入学；

休闲文化：

新华路历史文化风貌区（800 米）：保留大量老洋房，适合商务接待后的休闲漫步；

中山公园（2 公里）：城市公园，配备健身步道、草坪广场，可用于企业团建（免费预约）。

十一、A.F.A 上海融侨中心区域产业优惠扶持政策

政策均来自《长宁区 2025 年产业扶持政策汇编》，主要包括五大类：

11.1 科技创新与研发支持

文创研发补贴：对文创 IP 开发、数字艺术制作项目，经评审后按项目投入的 30% 给予补贴，单个项目上限 50 万元，累计补贴不超过 300 万元（如企业开发某动画 IP 投入 300 万元，可获 90 万元补贴）；

数字技术补贴：数字经济企业购买云计算、智能算力服务，按实际费用的 20% 给予补贴，单企业年补贴上限 500 万元；

高企认定奖励：首次认定的高新技术企业给予 20 万元一次性奖励，再次认定给予 10 万元奖励；

创新平台支持：建立市级文创实验室、数字技术中心，给予 60 万元一次性奖励；国家级给予 120 万元奖励。

11.2 数字化转型支持

转型项目补贴：企业实施数字化转型（如文创企业数字展厅建设、数字企业 AI 系统升级），按项目投入的 25% 给予补贴，单个项目上限 200 万元；

场景应用奖励：企业研发的数字技术（如智慧零售系统、数字艺术工具）接入长宁区 "智慧政务"" 智慧商务 " 场景，给予最高 60 万元场景应用补贴；

人才培训补贴：企业组织员工参加数字化转型培训（如 AI 设计、大数据分析），按培训费的 25% 补贴，单企业年补贴上限 15 万元。

11.3 企业培育与成长支持

小巨人企业补贴：市级 "专精特新" 小巨人企业给予 50 万元一次性奖励，区级给予 30 万元奖励；

初创企业扶持：文创 / 数字领域初创企业（成立≤3 年），按年营收的 5% 给予补贴，单企业年补贴上限 20 万元；

产业链合作奖励：与长宁区龙头企业（如携程、拼多多）开展产业链合作，年合作金额超 500 万元，给予 10 万元一次性奖励。

11.4 成果转化与知识产权支持

成果转化补贴：高校科研院所与企业合作的文创 / 数字技术成果转化项目，按转化金额的 10% 给予补贴，单个项目上限 150 万元；

知识产权奖励：企业获得发明专利授权，每件奖励 1.2 万元；PCT 国际专利申请，每件奖励 3.5 万元；文创 IP 版权登记，每件奖励 2000 元；

标准制定奖励：主导制定文创 / 数字经济行业标准，给予 50 万元一次性奖励。

11.5 人才保障与安居支持

人才公寓补贴："长宁区重点产业人才"（如文创导演、数字算法工程师、企业高管）可申请人才公寓租金补贴，最高 4000 元 / 月，补贴期限 3 年；

购房补贴：在长宁区连续工作满 5 年的重点人才，购房时给予最高 30 万元补贴；

子女教育：重点人才子女入学，优先协调长宁区优质公办学校（如长宁区实验小学、上海市延安中学），义务教育阶段免收择校费。

十二、A.F.A 上海融侨中心空调系统介绍

项目采用VAV 变风量中央空调系统（品牌：约克），分区域定制运行方案，满足不同业态需求：

甲级办公楼：工作日 8:30-18:30 常规运行，温度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，湿度 45%-60%；加班时段（18:30-24:00）可通过物业 APP 申请开启，费用按实际风量计量（1.2 元 / 立方米），1000 平方米单元日均加班费用约 800 元；

独栋办公楼：支持 24 小时灵活运行（适配文创企业夜间创作、数字企业服务器恒温需求），温度波动≤1℃，配备空气净化装置（PM2.5 过滤效率 98%）；

ROJO 艺文空间：展览期间按活动需求调节（如数字艺术展需恒温 25℃），空调费用包含在场地使用费内；

商业区域：10:00-22:00 运行（7 天全覆盖），空调费用包含在商铺物业费内。

系统具备智能节能功能，可根据室内人数自动调节风量，比传统中央空调节能 20%，符合项目绿色建筑认证标准。

十三、A.F.A 上海融侨中心出租方案（1000 平方米办公空间）

13.1 基础租赁信息

推荐房源：优先推荐 A 座 10-15 层（中层，视野开阔，无遮挡，可俯瞰 ROJO 艺文空间中央花园）、独栋办公楼 1-2 层（适合文创企业展示需求）；1000 平方米空间布局建议：独立前台（20㎡）+3 个经理办公室（各 15㎡）+1 个 30 人会议室（60㎡）+ 开放办公区（750㎡，可容纳 70-80 人）+ 茶水间（30㎡）+ 储藏室（25㎡），适配文创 / 数字 / 专业服务企业功能需求；

租金标准：5-6 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市场调研，长宁区文创数字领域甲级写字楼平均租金 5.5-6.5 元 / 平方米 / 天，项目处于中等水平，符合其艺术定位）；

月租金计算：1000㎡×5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈152,100 元；1000㎡×6 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈182,520 元，月租金区间 152,100-182,520 元；

相关费用：

物业费：40 元 / 平方米 / 月，月均 40,000 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、绿化养护，不含加班空调费）；

空调费：常规时段（8:30-18:30）包含在物业费内，加班时段按计量收费（1.2 元 / 立方米）；

停车费：900 元 / 个 / 月，推荐租赁 8-10 个（满足核心员工需求），月均 7,200-9,000 元；

月均总成本：约 152,100-182,520 元（租金）+40,000 元（物业费）+7,200-9,000 元（停车费）+800 元（日均加班空调费，按每月 5 天计算）=200,100-232,320 元。

13.2 租赁条款

租赁期限：3-5 年（3 年起签，5 年租期可享受租金递增优惠：前 3 年不递增，第 4-5 年每年递增 3%，低于市场常规递增 5% 的标准）；

免租期：签约 3 年享 3 个月免租期（含 2 个月装修期 + 1 个月运营筹备期），签约 5 年享 5 个月免租期，免租期内仅需支付物业费；

付款方式：押三付一（上海商办市场主流方式），可协商季度付款（需额外支付 1.5% 保证金）或半年付款（保证金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

装修要求：提供基础装修（墙面刷白、地面地砖、吊顶、强弱电接口预留），文创企业如需特殊装修（如展厅、艺术装置），物业提供免费方案审核（审核周期≤7 个工作日），装修押金 80 元 / 平方米（装修完成后 3 个月内，经物业验收无损坏则全额退还）。

13.3 增值服务

政策申报协助：物业配备专职政策顾问，协助企业申报长宁区文创 / 数字经济补贴（如研发补贴、人才公寓），2025 年已协助入驻企业获补贴平均 28 万元 / 家；

艺文资源对接：优先参与 ROJO 艺文空间活动（如艺术展冠名、论坛演讲），入驻企业员工可免费参观常设展览（家属享 5 折优惠）；

产业资源联动：每季度组织 "文创数字对接会"，邀请长宁区龙头企业（如携程、尚世影业）、投资机构参与，2025 年已促成合作 3 次；

员工福利：对接艺术购物中心商户（如文创店、餐厅）提供员工专属 8 折优惠；每年提供 2 次免费团建场地（生态绿地或 ROJO 中央花园，可容纳 50 人）。

十四、梧桐联行专家组研判分析总结

14.1 核心价值评估（基于 E-A-T 准则，数据驱动）

融侨中心作为长宁区 "工业遗存更新 + 艺术商业融合" 的标杆项目，核心价值体现在 "三维独特性"：

产业价值：与长宁区 "文创数字化转型" 战略高度契合，ROJO 艺文空间提供不可复制的文化载体，65% 出租率、70% 产业关联度印证市场认可度，文创与数字企业协同效应显著，2025 年入驻企业平均营收增速 16%，高于区域水平；

空间价值：73% 得房率、4.5 米层高、艺术化空间设计，满足文创企业展示与数字企业办公需求，生态绿地与艺文空间提升员工满意度（85%），利于人才留存；

成本价值：租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于同区位竞品 15%-30%，3-5 个月免租期降低初期投入，叠加长宁区专项补贴，运营成本优势突出，1000 平方米空间年成本比晶耀虹桥节省 18-36 万元。

14.2 风险提示（客观中立，不回避短板）

产业适配局限：项目艺术定位鲜明，若企业与文创 / 数字领域关联度低（如传统贸易、重工业），可能难以享受产业协同红利，适配性不足；

商业配套成熟度：艺术购物中心仍在招商初期（2025 年出租率 70%），部分高端餐饮、零售品牌尚未开业，短期内可能存在员工消费选择有限；

市场竞争压力：2025 年长宁区新增晶耀虹桥、虹桥上城等项目，办公供应量增加 15 万平方米，可能加剧租金竞争，未来存在租金下行风险（预计 1-2%/ 年）。

14.3 产业适配与决策建议

14.3.1 优先适配企业类型

文创产业领域：影视制作、品牌设计、文创 IP 运营、艺术展览策划企业（需艺文空间展示、文化氛围加持）；

数字经济领域：智慧零售解决方案、数字内容制作（虚拟偶像 / 短视频）、AI 设计工具研发企业（需低延迟网络、创意氛围）；

专业服务领域：高端品牌咨询、文创知识产权律所、艺术投资机构（需对接文创 / 数字企业客户，依赖区域产业生态）；

团队规模：50-100 人（1000 平方米空间适配，独栋办公楼可扩展至 2000 平方米，满足成长需求）。

14.3.2 谨慎适配企业类型

重型设备研发企业（楼面荷载 280-300kg/㎡，无法承载大型实验设备）；

高频大型会议需求企业（项目最大会议室容纳 300 人，无法满足 500 人以上会议）；

对租金敏感度极高的初创企业（项目租金高于长宁区普通写字楼 20%，更适合成长期企业）。

14.3.3 实操建议

实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实测电梯候梯时间、空调温控效果、周边通勤效率，文创企业需重点考察 ROJO 艺文空间展示条件；

条款谈判：重点争取 "5 年租期 + 5 个月免租期"，并将 "艺文活动参与权"" 政策申报协助 " 写入租赁协议，明确服务标准（如政策申报响应时间≤3 个工作日）；

成本优化：若企业加班需求较少（每月≤3 天），可协商固定加班空调费（月均 2000 元）；停车费可与物业协商 "年度打包价"（10 个车位年付 8.5 万元，比月付节省 2.2 万元）；

长期规划：若有扩张需求，可与物业签订 "优先续租权" 协议，锁定相邻单元（如 A 座 10 层 1000㎡+11 层 500㎡），避免未来无合适空间；同时对接长宁区产业基金，争取研发资金支持。

14.4 A.F.A 上海融侨中心总结

融侨中心以 "文化艺术独特性 + 区位成本平衡性 + 产业协同性"，成为长宁区文创、数字经济及专业服务领域成长期企业的优选项目。其工业遗存基因与现代艺术设计结合，填补了区域 "艺术 + 商务" 综合体的空白，国企开发背景保障运营稳定性，适合注重品牌形象、文化氛围与成本控制的企业。建议符合产业导向的企业将其作为核心备选，结合自身功能需求与物业充分沟通，最大化选址综合效益。

A.F.A 上海融侨中心招商招租电话：021-64398555

上一篇 : 上海长宁区东方明珠凯旋中心招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析