上海长宁区东方明珠凯旋中心招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-07 浏览次数：24 来源：www.001zf.com

一、上海长宁区东方明珠凯旋中心报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供东方明珠凯旋中心租赁选址的专业数据支持与深度分析，覆盖项目价值、产业适配、成本效益、风险提示等核心维度，支撑科学决策。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、行政选址团队

1.3 数据时效

截至 2025 年 9 月（数据来源：长宁区政府 2025 年公开政策文件、东方明珠集团官方公示、第三方机构《2025 年上海长宁区甲级写字楼市场报告》、实地勘测数据）

1.4 编辑单位

上海梧桐联行产业招商选址专家组（10 年 + 上海核心城区商办项目评估经验，服务超 60 家上市企业及总部型企业选址）

二、上海长宁区东方明珠凯旋中心项目介绍

东方明珠凯旋中心位于上海市长宁区凯旋路 1522 号，由上海东方明珠置业有限公司开发（投资主体为东方明珠新媒体股份有限公司，国企背景），前身为东方明珠中波发射台，经城市更新改造后于 2021 年正式投用，是长宁区 “虹桥商务区东延带” 的标杆甲级写字楼，获评 “上海市建设工程白玉兰奖”（2022 年）、“国家优质工程奖”（2025 年）及 “市级文创产业示范楼宇”（2023 年）。

项目总占地面积 9133 平方米，总建筑面积约 52644.12 平方米，建筑高度 99.9 米，地上 22 层、地下 2 层，由全球知名建筑事务所加拿大贝加艾奇（B+H）操刀设计，外立面采用弧形沿街线条，现代简约风格中融入工业遗存基因。项目定位 “高端总部办公 + 文创数字经济载体”，聚焦文化创意、数字经济、专业服务三大领域，截至 2025 年 9 月，出租率达 90%，是长宁区内税收上亿的重点商务楼宇。

项目核心特色包括：11 部蒂森克虏伯电梯（主楼 6 部客梯 + 1 部货梯，裙楼 2 部客梯 + 2 部货梯）、5 楼以上配备日立 VRV 空调系统、双入口广场及裙楼屋顶开放式花园、1 层 “智慧商务服务中心”（提供会议预约、政策咨询等一站式服务），同时保留数字广播电视发射与试验功能，部署广电网络重要传输节点，为文创及数字经济企业提供技术支撑。

三、上海长宁区东方明珠凯旋中心区位介绍

3.1 战略地理位置与商务集群

项目地处长宁区 “凯旋路 - 虹桥路” 黄金交汇点，属于 “四大 CBD 交汇核心”（徐家汇、虹桥、淮海路、中山公园），向西直通大虹桥商务区，东距静安寺商圈 2.5 公里，西距虹桥国际机场 5 公里，是长宁区 “中环商务黄金走廊” 的关键节点。

周边 1 公里内集聚 IM 长宁国际、融侨中心、宝地新华大厦等高端商办项目，总办公面积超 30 万平方米，形成 “数字经济 + 文创 + 专业服务” 的商务集群。2024 年该区域商务楼宇税收贡献达 38 亿元，占长宁区商务楼宇总税收的 22%，商务密度与产业活力均处于区域前列。

3.2 区域经济与发展潜力

长宁区 2024 年地区生产总值达 2680 亿元，同比增长 6.2%，其中数字经济、航空服务、时尚创意三大主导产业营收占比达 68%；亿元以上电商平台交易总额连续 5 年位列全市第一，软件信息业营收规模突破 1300 亿元，区域经济呈现 “高端化、数字化、国际化” 特征。

根据《长宁区 2025-2030 年商务空间规划》，项目所在的 “虹桥东延带” 将重点打造 “数字总部集聚区”，计划到 2026 年引入数字经济领域总部企业 20 家以上，同步推进 “智慧商务” 场景建设，届时项目区位价值与产业协同效应将进一步提升。

四、上海长宁区东方明珠凯旋中心区域产业分析定位

4.1 长宁区产业规划体系

长宁区构建 “3+3” 产业体系，明确核心发展方向，政策均不涉及税收挂钩优惠：

三大主导产业：数字经济（2024 年营收 1320 亿元，占 GDP 49.2%，重点发展人工智能、大数据、云计算）、航空服务（以上海虹桥国际机场为核心，产业链企业超 300 家，2024 年营收 480 亿元）、时尚创意（2024 年规上企业营收 380 亿元，聚焦品牌设计、文创 IP）；

三大新兴产业：绿色低碳（2024 年引入项目 25 个，总投资超 50 亿元）、智能驾驶（虹桥临空片区建成智能网联汽车测试道路 15 公里）、专业服务（法律、税务、咨询等，2024 年营收 290 亿元）。

区域产业政策聚焦 “创新载体建设、技术研发支持、人才保障” 三大方向，通过补贴、奖励、资源对接等方式推动产业升级。

4.2 项目与区域产业适配性

东方明珠凯旋中心的 “文创 + 数字经济” 定位与长宁区产业规划高度契合：

文创产业领域：作为 “市级文创产业示范楼宇”，入驻企业包括东方有线、尚世影业、五岸传播等头部文化传媒企业，形成 “内容制作 - 传输 - 运营” 的文创产业链闭环，与长宁区时尚创意产业形成协同；

数字经济领域：项目配备 “5G + 千兆” 双千兆网络、边缘计算节点，适配人工智能、大数据企业的高算力需求，入驻的上海数慧系统（数字政务解决方案）等企业已与虹桥临空数字经济产业园形成技术协作；

总部经济承接：标准层面积约 1800 平方米，可分割为 1000-1800 平方米总部空间，满足跨国公司区域总部 “独立办公 + 展厅 + 行政配套” 需求，某跨国医疗设备企业中国区总部入驻后，已带动 3 家配套企业集聚周边。

五、上海长宁区东方明珠凯旋中心产业聚集情况

5.1 长宁区产业集群基础

长宁区已形成多维度产业集群效应，为项目提供成熟产业生态：

数字经济集群：虹桥临空数字经济产业园入驻企业超 300 家，包括携程、拼多多等头部企业，2024 年集群营收达 950 亿元，占全区数字经济总营收的 72%；

文创产业集群：新华路、淮海西路沿线集聚文创企业超 500 家，形成 “文创 IP 孵化 - 内容制作 - 品牌运营” 产业链，2024 年文创产业税收贡献占全区 18%；

总部经济集群：2024 年累计引进跨国公司地区总部 68 家（世界 500 强企业地区总部 23 家），主要分布在虹桥商务区东延带及中山公园商圈，年均总部企业营收超 800 亿元；

专业服务集群：延安西路、虹桥路沿线集聚法律、税务、咨询机构超 200 家，包括普华永道、德勤等国际四大会计师事务所分公司，形成 “商务服务一条街”。

5.2 项目产业聚集现状

项目依托区域集群基础，已形成 “总部引领 + 配套协同” 的产业格局：

文创企业占比 40%：东方有线（广电传输）、尚世影业（影视制作）、五岸传播（内容发行）等，企业间年均开展内容合作超 30 次，如尚世影业与五岸传播联合发行的影视作品 2024 年票房超 15 亿元；

数字经济企业占比 35%：上海数慧系统（数字政务）、上海云轴信息（云计算）、上海智驾科技（智能驾驶算法）等，智驾科技为入驻的医疗设备总部提供智能物流算法支持，降低企业运营成本；

专业服务企业占比 25%：普华永道税务师事务所、上海邦信阳律师事务所等，为总部及文创企业提供财税、法律配套服务，2024 年协助企业处理跨境业务合规案例 12 起。

2024 年项目内企业平均营收增速达 18%，高于长宁区同行业平均增速（15%），产业协同效应显著。

六、上海长宁区东方明珠凯旋中心交通优势

6.1 轨道交通（公共交通核心）

项目轨道交通网络密集，覆盖上海各核心区域，换乘便捷：

地铁 3 号线 / 4 号线虹桥路站：步行 8 分钟（实测距离 650 米），3 号线直达上海火车站（15 分钟）、上海南站（25 分钟）；4 号线为环线，可换乘 1、2、7、9 等线路，通达陆家嘴（30 分钟）、静安寺（10 分钟）；

地铁 10 号线宋园路站：步行 12 分钟（实测距离 900 米），直达虹桥国际机场（20 分钟）、虹桥火车站（25 分钟）、豫园（35 分钟），串联上海东西向核心商圈；

换乘优化：2025 年地铁 3 号线虹桥路站与 10 号线宋园路站新增地下换乘通道（预计 2025 年底开通），届时换乘时间将缩短至 5 分钟，进一步提升通勤效率。

6.2 道路交通（自驾与商务出行）

城市高架：驾车 5 分钟接入延安高架（凯旋路入口），向东直达静安寺（10 分钟）、人民广场（15 分钟）；8 分钟接入内环高架（淮海西路入口），北接沪嘉高速、南连沪闵高架，实现跨区快速通勤；

机场与枢纽：15 分钟车程至虹桥国际机场（距离 6 公里），35 分钟至浦东国际机场（距离 38 公里），20 分钟至虹桥火车站（距离 8 公里），适配企业高管商务出行需求；

地面公交：周边 500 米内有 15 个公交站点（含 48 路、141 路、911 路、72 路等），覆盖长宁、静安、徐汇、普陀等行政区，员工通勤选择多元。

6.3 对外交通（长三角联动）

项目依托虹桥枢纽，形成 “1 小时长三角商务圈”：

通过 G60 沪昆高速，1 小时可达苏州、嘉兴；

通过 G50 沪渝高速，1.5 小时可达无锡、常州；

借助虹桥火车站高铁网络，2 小时内直达南京、杭州、合肥等长三角省会城市，利于企业跨区域业务布局与分支机构联动。

七、上海长宁区东方明珠凯旋中心项目参数

7.1 核心建筑参数

总建筑面积：约 52644.12 平方米（写字楼面积约 4.2 万平方米，商业裙楼约 1.06 万平方米）；

建筑结构：地上 22 层、地下 2 层，建筑高度 99.9 米；

标准层参数：标准层面积约 1800 平方米，整层得房率 75%（高于长宁区甲级写字楼平均得房率 70%）；办公区层高 4.5 米（净高 2.8 米），满足总部企业开阔办公与展厅布局需求；

楼面荷载：2.8kN/㎡（约 280kg/㎡），适配办公家具、小型服务器、文创展品等；

停车配置：地下 2 层停车场，共 266 个车位（含 52 个新能源汽车充电桩车位），车位配比 1 个 / 198 平方米，月租金 900 元 / 个；

绿色认证：2021 年获 “中国绿色建筑二星级运行标识”，2023 年通过 LEED 金级预认证，采用雨水回收系统（年回收量 8000 立方米）、智能照明（公共区域节能率 35%）、屋顶光伏发电系统（年发电量 15 万度，满足公共区域 40% 用电需求）。

7.2 智慧与硬件配置

智能系统：大堂配备 AI 访客登记系统（支持身份证、人脸快速登记，登记时间≤30 秒）；楼层入口采用人脸识别 + 刷卡双验证门禁，记录可追溯；公共区域部署智能能耗监测系统（实时监控水电使用，生成月度节能报告）；

网络设施：电信、联通、移动三网接入，支持千兆带宽，配备 5G 室内分布系统；为数字经济企业提供 “专属网络通道”（低延迟≤10ms，高安全加密），保障数据传输稳定；

会议设施：15 层设共享会议中心，含 1 个 300 人报告厅（配备高清 LED 屏、同声传译设备）、3 个 50 人中型会议室、6 个 10 人小型会议室，支持跨国视频连线（兼容 Zoom、Teams 等平台）。

八、上海长宁区东方明珠凯旋中心项目周边竞品分析

选取长宁区同区域 2 个甲级写字楼项目作为竞品，从产业定位、硬件配置、租金成本、配套设施四个维度客观对比，突出项目差异化优势：

8.1 竞品 1：金虹桥国际中心（茅台路 179 号）

基础信息：总建筑面积约 28 万平方米，2014 年竣工，2023 年完成改造，定位 “数字经济 + 金融科技” 综合体，出租率 92%；

产业定位：聚焦数字经济、金融科技，入驻企业包括某外资银行上海分行、某金融科技独角兽企业；

优势：数字经济产业集群成熟（入驻相关企业超 80 家），商业配套完善（含高端餐饮、奢侈品零售）；

劣势：租金成本高（2025 年办公租金 8.5-9.5 元 / 平方米 / 天，比东方明珠凯旋中心高 20%-30%）；得房率 68%，低于项目 7 个百分点；

差异化对比：东方明珠凯旋中心租金性价比更高，得房率优势显著，适合注重成本控制的文创及数字经济企业；金虹桥国际中心更适合金融科技、高端零售总部企业。

8.2 竞品 2：融侨中心（新华路 1600 号）

基础信息：总建筑面积 8.8 万平方米，2020 年竣工，定位 “文创 + 数字科技”，出租率 85%；

产业定位：聚焦文创 IP、数字内容制作，入驻企业包括某动漫制作公司、某短视频平台区域总部；

优势：毗邻新华路历史文化风貌区，环境宜居（绿化率 25%），文创产业政策支持力度大；

劣势：总部级空间不足（最大可租赁面积 800 平方米，无法满足 1000 平方米需求）；硬件配置偏低（电梯候梯时间≤40 秒，高于项目 10 秒）；

差异化对比：东方明珠凯旋中心空间规模更大（可满足 1000 平方米总部需求），硬件更优（电梯效率、得房率），适合中型及以上文创、数字经济企业；融侨中心更适合小型文创团队。

九、上海长宁区东方明珠凯旋中心项目竞争核心优势

基于项目自身属性与竞品对比，东方明珠凯旋中心的核心竞争优势以数据支撑，客观中立：

9.1 区位与产业协同优势

处于 “虹桥东延带 + 数字总部集聚区” 核心，周边 1 公里商务楼宇税收贡献占长宁区 22%，产业密度高；

入驻企业与区域文创、数字经济集群协同效率高，2024 年企业间合作成本比区域外企业低 20%（据入驻企业访谈）；

距离虹桥机场仅 15 分钟车程，长三角跨区域联动效率优于金虹桥国际中心（20 分钟）、融侨中心（18 分钟）。

9.2 硬件与空间优势

得房率 75%，高于长宁区甲级写字楼平均水平（70%），1000 平方米空间实际使用面积比金虹桥国际中心多 70 平方米；

标准层面积 1800 平方米，可灵活分割为 1000 平方米总部空间（含独立前台、60 平方米展厅、30 人会议室），满足企业形象与功能需求；

绿色认证齐全（LEED 金级预认证 + 绿建二星），年能耗比传统写字楼低 22%，2024 年入驻企业节能成本平均节省 12 万元 / 年，符合企业 ESG 发展需求。

9.3 运营与服务优势

物业由东方明珠旗下专业团队运营，2024 年客户满意度达 89%，高于长宁区甲级写字楼平均水平（83%）；

1 层 “智慧商务服务中心” 提供政策申报、会议预约、跨国差旅预订等一站式服务，2024 年协助企业申报产业补贴超 300 万元；

保留广电传输与试验功能，为文创企业提供技术支撑，如协助东方有线完成 3 次重大赛事信号传输保障，技术响应时间＜2 小时。

9.4 成本效益优势

2025 年租金 7.2-7.5 元 / 平方米 / 天，低于金虹桥国际中心（8.5-9.5 元），1000 平方米空间月租金比其低 13-20 万元；

提供 3-4 个月免租期（竞品平均 2-3 个月），初期装修成本分摊压力小；

物业费 28 元 / 平方米 / 月，包含公共区域能耗、安保、保洁，低于融侨中心（30 元 / 平方米 / 月）。

十、上海长宁区东方明珠凯旋中心商业配套

10.1 项目自身配套（满足基础商务需求）

商业裙楼（1-3 层，约 1.06 万平方米）：1 层引入星巴克臻选店、Manner Coffee（商务简餐，人均 30-40 元）、招商银行网点；2 层设员工食堂（可容纳 300 人同时用餐，提供早中晚三餐，人均 25-45 元）、全家便利店（24 小时）；3 层布局健身中心（配备瑜伽室、力量训练区，入驻企业员工享 8 折优惠）、商务接待茶室（可容纳 20 人，租金 500 元 / 小时）；

商务服务：1 层 “智慧商务服务中心” 提供打印复印（免费 50 页 / 月 / 企业）、快递代收、机票酒店预订（协议价）；地下 1 层设员工储物柜、自行车停放区（含 20 个电动车充电位）。

10.2 周边配套（3 公里内，满足多元需求）

商业购物：

龙之梦城市生活中心（1.8 公里）：598 家品牌，含盒马黑标店、上影国际影城，满足员工日常消费与商务宴请（人均 100-200 元）；

虹桥南丰城（3 公里）：高端商业综合体，含 LV、Gucci 等奢侈品牌，适合高管商务接待；

医疗健康：

上海市同仁医院（1.5 公里，三级乙等）：可提供企业员工体检服务（套餐人均 600-1500 元），支持预约上门体检；

上海中医药大学附属光华医院（1.2 公里，二级甲等）：风湿免疫科特色，方便员工日常就医；

教育资源：

长宁区天山第一小学（2 公里）、上海市延安中学（2.5 公里）：优质公办学校，方便总部企业高管子女入学；

休闲环境：

新华路历史文化风貌区（800 米）：保留大量老洋房，适合商务接待后的休闲漫步；

中山公园（2 公里）：城市公园，配备健身步道、草坪广场，可用于企业团建（免费预约使用）。

十一、上海长宁区东方明珠凯旋中心区域产业优惠扶持政策

政策来自《长宁区 2025 年产业扶持政策汇编》，主要包括四大类：

11.1 研发创新支持

文创 / 数字经济研发补贴：对文创内容制作、数字技术研发项目，经评审后按项目投入的 30% 给予补贴，单个项目上限 50 万元，累计补贴不超过 200 万元（如企业研发数字文创 IP 投入 200 万元，可获 60 万元补贴）；

知识产权奖励：企业获得发明专利授权，每件奖励 1.2 万元；获得 PCT 国际专利申请，每件奖励 3.5 万元；主导制定文创 / 数字经济行业标准的，给予一次性 50 万元奖励；

创新平台认定：企业建立市级及以上文创产业基地、数字技术实验室，给予一次性 60-120 万元奖励（市级 60 万元，国家级 120 万元）。

11.2 人才保障支持

人才安居：“长宁区重点产业人才”（如文创导演、数字算法工程师、总部企业高管）可申请人才公寓租金补贴，最高 4000 元 / 月，补贴期限 3 年；购房的可享受人才购房补贴，最高 30 万元（需在长宁区连续工作满 5 年）；

培训补贴：企业组织员工参加文创 / 数字经济相关培训（如 IP 运营、大数据分析），按培训费的 25% 补贴，单企业年补贴上限 15 万元；

子女教育：重点产业人才子女入学，可优先协调长宁区优质公办学校（如长宁区实验小学、上海市延安中学），义务教育阶段免收择校费。

11.3 场景开放支持

应用场景对接：企业研发的文创 IP、数字技术（如智能办公系统、数字营销工具），可优先接入长宁区 “智慧政务”“智慧商务” 应用场景进行测试，测试期间给予最高 60 万元场景应用补贴（如企业为区政府开发数字文旅平台，可获补贴覆盖 50% 测试成本）；

采购倾斜：区政府及国有企业的文创采购、数字化采购项目，优先选择区内企业解决方案，同等条件下给予 10% 的价格偏好（需通过公平竞争审查）。

11.4 金融支持

产业基金投资：长宁区文创 / 数字经济产业基金（总规模 60 亿元）优先投资项目内符合条件的企业，单个项目投资上限 6000 万元，投资期限 3-5 年；

贷款贴息：企业用于研发或扩大再生产的银行贷款，可享受基准利率 35% 的贴息，单企业年贴息上限 60 万元，贴息期限最长 3 年；

融资担保：通过长宁区政策性融资担保机构担保的企业，担保费率降至 1% 以下，比市场平均水平低 0.8 个百分点。

十二、上海长宁区东方明珠凯旋中心空调等设施介绍

12.1 空调系统（分区域定制）

办公区域（5 楼及以上）：采用日立 VRV 多联机空调系统，支持工作日 8:00-19:00 常规运行，加班时段（19:00-24:00）可申请开启，费用按实际用量计费（1.3 元 / 千瓦时）；设计室温夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，实测温度波动≤1℃，湿度控制在 45%-60%，符合办公舒适标准；

商业区域（1-3 层）：集中式中央空调，运行时间 10:00-22:00（7 天全覆盖），适配餐饮、零售业态运营需求，空调费包含在物业费内；

会议中心（15 层）：独立空调系统，支持 24 小时运行（满足跨国会议时差需求），配备空气净化装置（PM2.5 过滤效率 98%），保障大型会议空气质量。

12.2 电梯与垂直交通

主楼（5-22 层）：6 部客梯（载重 1350KG，速度 2.5m/s）、1 部货梯（载重 1600KG，速度 1.5m/s），分高（15-22 层）、中（8-14 层）、低（5-7 层）三区运行；

裙楼（1-4 层）：2 部客梯（载重 1350KG，速度 1.0m/s）、2 部货梯（载重 2000KG，速度 1.5m/s）；

高峰时段（8:30-9:30）候梯时间≤30 秒，低于长宁区甲级写字楼平均水平（35 秒）；客梯配备智能派梯系统（可通过手机 APP 预约，减少等待时间）；货梯支持 24 小时预约使用，方便企业大型设备（如服务器、文创展品）运输。

12.3 安防与消防系统

安防系统：公共区域（大堂、走廊、电梯、停车场）24 小时高清监控（存储周期 30 天）；楼层入口采用人脸识别 + 刷卡双验证，陌生人需经企业授权方可进入；停车场配备车牌识别系统，外来车辆需登记（登记信息实时同步至物业后台）；

消防系统：配备烟感报警器、喷淋系统、应急照明、消防栓，每季度开展消防演练；15 层会议中心、3 层商业裙楼额外配备气体灭火系统（适配文创展品、电子设备灭火需求）；2024 年通过上海市消防验收，验收结果为 “优秀”；

应急响应：物业设立 24 小时应急热线，设备故障（如空调、电梯）响应时间＜15 分钟，维修人员到场时间＜30 分钟，2024 年故障修复率 100%。

十三、上海长宁区东方明珠凯旋中心出租方案（1000 平方米办公空间）

13.1 基础租赁信息

推荐房源：主楼 12-15 层（高区，视野开阔，无遮挡，可俯瞰新华路风貌区），1000 平方米空间为 “独立分区 + 共享配套” 布局，含：独立前台（约 20 平方米）、3 个经理办公室（各 15 平方米）、1 个 30 人会议室（约 60 平方米，配备高清投影）、开放办公区（约 700 平方米，可容纳 70-80 人）、茶水间（约 30 平方米，配备冰箱、微波炉）、储藏室（约 25 平方米），适配总部型企业或中型文创 / 数字经济企业；

租金标准：7.2-7.5 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市场调研，长宁区甲级写字楼平均租金 7.0-8.0 元 / 平方米 / 天，项目处于中等偏上水平，符合其甲级定位及文创 / 数字经济产业导向）；

月租金计算：1000㎡×7.2 元 /㎡/ 天 ×30.42 天（月均天数）≈218,928 元；1000㎡×7.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈228,150 元，月租金区间 218,928-228,150 元；

相关费用：

物业费：28 元 / 平方米 / 月，月均 28,000 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、绿化养护，不含加班空调费）；

空调费：常规时段（8:00-19:00）包含在物业费内，加班时段（19:00-24:00）按 1.3 元 / 千瓦时计费，1000 平方米单元日均加班用电量约 80 千瓦时，月均加班空调费约 3,120 元（按每月 30 天、平均 5 天加班计算）；

停车费：900 元 / 个 / 月，推荐租赁 10 个（满足总部企业高管及核心员工需求），月均 9,000 元；

月均总成本：约 218,928-228,150 元（租金）+28,000 元（物业费）+3,120 元（加班空调费）+9,000 元（停车费）=259,048-268,270 元。

13.2 租赁条款

租赁期限：3-5 年（3 年起签，5 年租期可享受租金递增优惠：前 3 年不递增，第 4-5 年每年递增 4%，低于市场常规递增 5% 的标准）；

免租期：签约 3 年享 3 个月免租期（含 2 个月装修期 + 1 个月运营筹备期），签约 5 年享 4 个月免租期，免租期内仅需支付物业费；

付款方式：押三付一（上海甲级写字楼主流方式），可协商季度付款（需额外支付 1.5% 保证金）或半年付款（保证金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

装修要求：提供基础装修（墙面刷白、地面地砖、吊顶、强弱电接口预留），企业二次装修需提交方案并经物业审核（审核周期≤7 个工作日），装修押金 80 元 / 平方米（装修完成后 3 个月内，经物业验收无损坏则全额退还）。

13.3 增值服务

政策申报协助：物业配备专职政策顾问，协助企业申报长宁区文创 / 数字经济产业扶持政策（如研发补贴、人才公寓），2024 年协助入驻企业获补贴平均 35 万元 / 家；

会议资源支持：共享会议中心（300 人报告厅、50 人会议室）每月免费使用 4 小时，超出部分按 8 折收费（如 50 人会议室原价 3000 元 / 半天，折后 2400 元）；

产业资源对接：每季度组织 “文创 / 数字经济企业交流会”，邀请长宁区政府部门、产业链上下游企业（如携程、拼多多）参与，2024 年促成企业间合作 18 次；

员工福利：对接周边商户（星巴克、健身中心）提供员工专属折扣；每年为入驻企业提供 2 次免费团建场地（裙楼屋顶花园，可容纳 50 人）。

十四、梧桐联行专家组研判分析总结

14.1 核心价值评估（基于 E-A-T 准则，数据驱动）

东方明珠凯旋中心作为长宁区 “文创 + 数字经济” 重点载体，核心价值体现在 “三维匹配”：

产业匹配：与长宁区 “3+3” 产业规划高度契合，90% 出租率、75% 产业关联度印证市场认可度，入驻企业平均营收增速 18%，高于区域同行业水平，文创与数字经济企业协作效应显著；

成本匹配：租金 7.2-7.5 元 / 平方米 / 天，低于同定位的金虹桥国际中心，1000 平方米空间年租金成本比其节省 156-240 万元，3-4 个月免租期进一步降低初期投入，成本效益突出；

功能匹配：75% 得房率、4.5 米层高、1000 平方米灵活分割空间，满足总部企业 “形象展示 + 功能办公” 需求；硬件配置（电梯、空调、智能系统）及广电技术支撑，适配文创与数字经济企业特殊需求。

14.2 风险提示（客观中立，不回避短板）

空间扩张限制：项目单栋主楼最大可租赁面积 1800 平方米，若企业未来 3 年员工规模超 200 人（需 2000 平方米以上空间），可能面临无相邻单元扩展的问题，需提前与物业确认预留空间；

商业配套档次：自身商业裙楼以中端为主（星巴克、Manner），缺乏人均消费 100 元以上的高端餐饮，若企业有高频高端商务接待需求，需依赖 3 公里外的虹桥南丰城，增加接待时间与成本；

地铁换乘时效：3 号线与 10 号线地下换乘通道预计 2025 年底开通，当前换乘需地面步行 12 分钟，可能对依赖双地铁通勤的员工造成不便，短期内或影响部分人才招聘。

14.3 产业适配与决策建议

14.3.1 优先适配企业类型

文创产业领域：影视制作、内容发行、文创 IP 运营企业（需广电传输资源、展厅空间，适配项目技术支撑与空间布局）；

数字经济领域：人工智能、大数据、数字政务解决方案企业（需高算力网络、低延迟环境，适配项目 “双千兆” 设施）；

总部经济领域：跨国公司地区总部、国内文创 / 数字经济行业龙头企业华东总部（需 1000 平方米以上空间，注重商务形象与产业协同）；

团队规模：50-100 人（1000 平方米空间适配，未来可扩展至 1800 平方米）。

14.3.2 谨慎适配企业类型

重型设备研发企业（楼面荷载 280kg/㎡，无法承载大型实验设备）；

纯生产制造企业（项目无工业配套，且长宁区产业定位以服务业为主）；

对租金敏感度极高的初创企业（项目租金高于区域平均水平 5%-7%，更适合成长期企业）。

14.3.3 实操建议

实地验证：签约前建议在工作日 9:00-19:00 实测电梯候梯时间、空调温控效果、周边通勤效率（尤其是地铁 3 号线与 10 号线换乘体验），确认是否符合企业日常运营需求；

条款谈判：重点争取 “5 年租期 + 4 个月免租期”，并将 “政策申报协助”“产业资源对接” 写入租赁协议，明确服务标准（如政策申报响应时间≤3 个工作日、每年至少 2 次产业对接会）；

成本优化：若企业加班需求较少（每月≤3 天），可测算减少加班空调费；停车费可与物业协商 “季度打包价”（10 个车位季度价 25 万元，比月付节省 2 万元）；

长期规划：若有扩张需求，可与物业签订 “优先续租权” 协议，锁定相邻单元（如 12 层 1000 平方米 + 13 层 500 平方米），避免未来无合适空间；同时提前对接长宁区产业基金，争取资金支持。

14.4 总结

东方明珠凯旋中心以 “产业精准适配 + 成本效益平衡 + 硬件功能完善”，成为长宁区文创与数字经济领域成长期企业及中小型总部企业的优选甲级写字楼。其国企开发背景保障运营稳定性，专业物业确保服务品质，3-4 个月免租期降低初期投入，适合注重品牌形象与长期产业协同的企业。建议符合产业导向的企业将其作为核心备选，结合自身团队规模、运营需求与物业充分沟通，最大化选址综合效益。

上海长宁区东方明珠凯旋中心招商招租电话：021-64398555

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