上海松江九亭云亭德必易园招商综合评估报告：企业选址与招租情况分析

发布时间：2025-07-21 浏览次数：50 来源：www.001zf.com

上海松江九亭云亭德必易园项目综合评估报告

一、核心区位价值：G60 科创走廊的 “东部门户”

1. 战略定位与发展目标

长三角数字文化创新中心：项目位于松江区九亭镇沪亭路 880 号（前身为正好广场），是德必集团在松江的首个改造焕新项目，定位为文创与科创融合的产业高地。作为 G60 科创走廊的 “东部门户”，承接虹桥商务区外溢资源，联动漕河泾开发区（东北 7 公里），形成 “研发 - 转化 - 产业化” 全链条生态。

区域产业升级引擎：九亭镇作为松江对接上海市区的核心节点，依托 “1+1” 产业扶持政策（松江区 + 九亭镇），重点发展文化创意、人工智能、数字科技产业，园区入驻企业可叠加享受税收减免与专项补贴。

2. 立体交通网络

交通类型	覆盖范围	通达时间
轨交系统	地铁 9 号线九亭站500 米（步行 6 分钟）	15 分钟直达虹桥枢纽
快速路网	沪松公路直连嘉闵高架 / 外环高速	20 分钟至虹桥机场
长三角链接	机场联络线中春路站（在建，1 站距离）	40 分钟直达浦东机场

二、项目参数与智慧配置

1. 核心建筑指标

参数类别	指标详情	附加价值
总建筑面积	近 1 万平方米（袖珍型产业园区）	2022 年国际设计大奖得主
单元分割	100~1000㎡灵活组合（300㎡主力户型）	得房率 68%，空间高效利用
层高与净高	标准层高 3~5 米	吊顶后通透感强
空调系统	24 小时 VRV 分体式空调（独立控温）	按实际用量计费，节能灵活
智慧化配置	人脸识别闸机 + wehome 物联平台 + 3D 交互屏	实现无接触通行与能耗监控
公共配套	2000㎡共享空间（会议室 / 咖啡吧 / 花园）	降低企业运营成本 30%

2. 设计特色与绿色生态

云境中庭花园：以 “云海” 为设计灵感，错层平台与竹林景观构建减压空间，打破室内外界限，激发创意灵感。

工业遗产焕新：保留原建筑开放式顶棚，植入垂直绿化与雾化隐私玻璃，降低能耗 20%。

三、300㎡租赁成本优化方案

1. 成本测算与市场对比

市场基准价：3.0~3.8 元 /㎡/ 天（智慧园区溢价）；

谈判后优惠价：2.8 元 /㎡/ 天（降幅 10%），年节省 10.2 万元；

年度综合成本：

费用类型	收费标准	月费用（300㎡）	年费用
基础租金	2.8 元 /㎡/ 天	25,200 元	302,400 元
物业管理费	16 元 /㎡/ 月（含空调运维）	4,800 元	57,600 元
年度总计	—	—	360,000 元

四、产业生态与政策赋能

1. 产业集群与头部企业

主导产业：数字文化（40%）、人工智能（30%）、数字科技产业（30%）；

企业生态：

高新技术企业：迈赫机器人（工业自动化）、歌学信息（在线教育）；

文创标杆：沙影传媒（数字人面部捕捉技术），入驻率 95% 形成技术协作网络。

2. 政策红利（2025-2027）

专项补贴：

首年租金 20% 补贴（最高 50 万元）；

人才引进奖励 1 万元 / 人（“松江人才十条”）。

3. 德必增值服务

七大服务体系：

政策管家（协助申报成功率＞80%）；

CEO 俱乐部（产业链订单对接）；

融资担保（最高 300 万元过桥贷款）。

五、商业与人才配套

1. 企业级服务矩阵

商业配套：

园区内：智慧餐厅、咖啡吧、共享健身房；

周边 1 公里：万达广场、宝龙城（餐饮 / 购物 / 影院）。

技术平台：

开放 3D 交互屏路演厅，免费提供品牌展示；

联合优信无限打造 AI 智慧食堂，降低员工餐成本 30%。

2. 人才生活保障

居住：九久青年城公寓（300 米）、金地草莓社区（1.5 公里）；

教育医疗：

九亭小学、松江区九亭医院（1 公里内）；

佘山国家森林公园（车程 10 分钟）。

六、综合优势分析与决策建议

核心价值矩阵

维度	竞争优势	数据支撑
区位战略	G60 科创走廊东部门户 + 虹桥资源外溢首站	15 分钟直达虹桥枢纽
成本控制	租金低于市场 20%+ 共享空间免租，实际成本仅1.8 元 /㎡/ 天	年综合成本 38 万元
产业生态	95% 入驻率形成技术协作网络，头部企业订单转化效率提升 25%	2024 年产业链合作超亿元
人才粘性	白领联谊 + 传统文化活动，员工满意度提升 35%	配套调研满意度 92%

企业决策建议

空间优选策略：

锁定3 层南向 300㎡单元（如 308 室），配备独立 VRV 空调与中庭景观，年成本 38.2 万元；

要求接入 wehome 智慧平台，实现能耗数字化管理。

政策落地路径：

签约同步启动 “松江区文创企业” 认定，叠加租金补贴 + 税收减免（首年综合补贴≈25 万元）；

加入德必 CEO 俱乐部，预约 11 月 G60 数字文化峰会（年度订单池超 3 亿元）。

生态融入计划：

联合沙影传媒共建数字技术实验室，申请上海市文化科技融合专项基金（最高 200 万元）；

利用共享路演厅举办产品发布会，降低市场推广成本 40%。

结论：云亭德必易园以袖珍体量、极致性价比、产业社群粘性、政策精准适配四大核心价值，成为中小企业布局 G60 科创走廊的黄金跳板。

上海松江九亭云亭德必易园招商招租电话：021-64398555

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