报告用途：本文件用于上海市静安区会德丰国际广场办公租赁与企业选址决策评估，服务租户面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、产业适配与政策匹配，不作为任何固定租金承诺或独家招租要约。

编制对象：拟在静安寺—南京西路商圈设立中国总部、亚太办事处、区域管理中心、专业服务团队、医药与消费品机构、金融及TMT商务职能的企业决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用静安区政府公开资料及项目技术披露口径；上海商办市场数据采用戴德梁行、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安区政府及上海“一网通办”现行公开文件口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

会德丰国际广场位于静安区南京西路1717号，地处静安寺商圈，邻近静安公园、静安寺及南京西路高端商业带。项目由九龙仓集团开发，主楼由KPF（Kohn Pedersen Fox）担纲建筑设计，整体定位为高端超甲级办公与商业配套复合体。

项目总建筑面约15万平方米，主楼61层，其中约50层为办公楼层，另设南北附楼承载高端零售、餐饮与商务配套。作为南京西路西段的重要办公载体，其租户结构长期以跨国公司、专业服务机构、医药健康、消费品、汽车、法律与咨询等为主，适合对商务形象、客户到访、跨境协同有较高要求的企业。

建筑高度与规模方面，主楼公开资料标注约270米，总建筑面积约15万平方米，其中办公部分约11万平方米，整体由61层主楼与附楼组成。办公楼层约50层，标准层面积公开资料约2100平方米，适合整层总部、区域总部及大中型企业分区分层布置。

空间与机电方面，标准层净高公开技术资料约3.05米，配合低辐射玻璃幕墙、独立新风、HVAC空调及节能照明系统；部分交付方案可提供架空地板，具体高度、电量、UPS及弱电冗余需在租赁技术踏勘中复核。大堂与公共区域按高端办公标准配置，附楼承载餐饮、精品零售与商务接待，可减少租户外部配套依赖。

交通与停车方面，项目紧邻静安寺轨道枢纽，周边配置地下停车资源，具体车位数、临停规则与访客车位比例应以物业最新台账为准。因项目为超高层办公，电梯分区、高峰候梯、消防疏散与访客管理应纳入入职人数和客户频次模型统一测算。

轨道交通方面，静安寺站可换乘2号线、7号线、14号线，项目与站点多个出入口步行衔接，便于来自浦东、黄浦、徐汇、长宁及虹桥方向的员工通勤。2号线可衔接陆家嘴、人民广场、虹桥枢纽等节点，7号线与14号线增强市区南北与东西向覆盖。

道路与商务出行方面，项目位于南京西路主干道，邻近华山路线、延安路高架与南北高架入口，驾车前往虹桥枢纽、浦东主要商务区、市北高新及徐汇滨江均具备较好可达性。对于高频接待客户、律师、投行、医药代表或国际访客的企业，静安寺周边酒店、会议、领事机构与专业服务资源可显著降低外部协调成本。

客观看，超核心CBD在高峰时段道路拥堵概率较高，若企业以大量货运、实验室设备、重型制作或高频物流为主，应另外评估货梯、装卸区与周边道路限制。

项目处于静安寺—南京西路商务带，与周边嘉里中心、越洋广场、恒隆广场、久光商业及高级酒店共同形成高端商务集群。该区域更偏“总部办公＋专业服务＋高端消费＋国际交流”，与市北高新、大宁、苏河湾等产业载体形成互补。

从产业环境看，静安在专业服务、全球服务商、法律与咨询、医药健康、消费品总部、金融商务、人工智能应用场景、超高清视听与数据服务方面均有公共平台。会德丰国际广场更适合将这些产业的企业职能放在“前台总部、客户关系、合规、投资、品牌、亚太协调”层面，而不一定承担中试、渲染机房、大规模研发或重型制作。

第一，地址与商务形象优势。南京西路—静安寺属于上海成熟核心商务区，对企业品牌展示、跨国客户拜访、机构合作与高管差旅具有天然便利性。

第二，大标准层与高层机电适配。约2100平方米标准层利于企业做整层总部布局、部门分组、独立会议室与高管区；超高层视野、独立新风与节能幕墙可支撑高强度办公。

第三，专业服务邻近度。法律、审计、税务、咨询、猎头、银行、保险、知识产权与行业协会资源密集，适合需要高频外部专业协同的金融、医药、消费品和跨国企业。

第四，商业与接待配套完整。附楼餐饮、临近高端零售与酒店、静安公园绿化资源，可承接客户餐叙、媒体接待、董事会支持和员工日常消费。

第五，核心商圈抗周期属性。根据戴德梁行2026年二季度报告，黄浦淮海中路、静安南京西路、徐汇徐家汇、长宁等成熟核心商圈凭借区位与优质楼宇硬件，持续承接升级与原址置换需求；在整体市场仍以价换量背景下，核心优质楼宇更易保持租户结构与资产韧性。

优势侧：核心地址强、国际租户生态成熟、标准层大、物业与安防体系完整、专业服务与高端商业外溢效应明显，适合总部、区域中心、合规与客户端职能。

约束侧：核心CBD租金高于非中央商务区，对成本敏感型初创团队压力较大；超高层在大规模用电、专用机房、7×24直播、湿实验室、重型样品等方面受改造限制；整层大面积连续供给受在租状态影响，扩租节奏需提前锁定期；若企业以研发中试、智能制造、影视制作、电竞直播为主，应另比对大宁、市北、徐汇滨江或周边长租产业载体。

选址建议：跨国公司办事处、金融后台与合规、律所与咨询、医药合规与医学事务、奢侈品与消费品总部、TMT商务与产品运营、家族办公室及高端专业服务优先；纯成本导向、重型技术中试、大批量产线或低频客户到访型团队可作其他板块比对。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公体量约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳量23.3万平方米，环比提升9.9%；空置率环比回落1.1个百分点至22.5%；平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告同时指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与楼宇硬件，持续承接升级和原址置换需求。

仲量联行2026年二季度报告称，上海甲级办公楼净吸纳量23.2万平方米，其中中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；季度内两个甲级项目合计竣工13.5万平方米，整体空置率环比下降0.7个百分点，中央商务区空置率约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商务区租金约4.1元/平方米/天。金融与专业服务仍为中央商务区主要需求来源，科技互联网在部分非中央商务区保持扩张。

对会德丰国际广场的启示：全市办公市场仍处修复与以价换量阶段，租户在租期、免租期、精装交付、机电改造等方面具备议价空间；但核心南京西路优质楼宇因租户质量与稀缺地址，业主议价可能更看重承租方行业匹配、整层能力和长期稳定性。企业应将“租金单价”与“地址溢价、人才留存、客户信任、专业服务半径”合并测算，而非单看日租金。

依据静安区政府及历史项目披露资料，项目曾引入或长期容纳力拓集团、武田、丰田通商、瀚纳仕人才管理、盛智律师事务所、艾奕康、恩比建建筑、缔博建筑设计、东芝、三井、LG化学、熙德、亚洲佳信、康泰纳士、博柏利、蔻驰、资生堂、无添加、中国银行等机构。部分公开资料还提及百时美施贵宝、菲拉格慕、SAP等不同类型跨国机构曾出现于相关招商或行业材料中。

上述名单为代表性样本，不等同于当前全量租户。实际可租楼层、续租状态与更名情况应以物业最新可租清单和权属方确认为准。

创业政策：静安通过创业孵化载体、15分钟就业服务圈、创业培训、项目路演与投融资对接，为初创组织和小微团队提供注册指导、导师服务、创业能力提升与资源匹配。相关服务不涉及税收返还，重点解决场地、人才、融资对接与早期合规问题。

科技政策：围绕科技型企业成长，提供高新技术企业、专精特新、科技小巨人等培育服务；支持重点实验室、技术创新中心、新型研发机构与高质量孵化器建设；强化知识产权创造、预审、维权与转化服务。对人工智能、数据智能、超高清、元宇宙及未来产业方向，提供场景对接与公共技术平台服务。

人才政策：静安现行“1+5+N”及“静英”人才体系覆盖高层次人才引进、国际化人才服务、青年创客培养、安居保障、医疗教育协同与外籍人才出入境居留服务。企业可结合岗位紧缺度、研发投入与团队规模申报相应人才服务，不涉及以税收贡献挂钩的返奖。

产业政策：静安推进全球服务商、专业服务券、出海服务券、知识产权海外保护、AI应用场景、超高清视听、数据要素与绿色低碳等公共支持。会德丰类核心办公项目可重点对接专业服务、跨国企业总部、医药合规、消费品品牌、法律金融与出海服务，但所有政策以当年官方申报条件为准，不承诺固定资金比例或税收奖励。

问：会德丰国际广场适合哪些企业选址？

答：更适合跨国公司办事处、区域总部、金融与专业服务、医药合规、消费品品牌、律所咨询、TMT商务运营及需要强商务形象的企业。若以重型研发、实验室、直播渲染、制作仓储为主，应另评产业载体。

问：项目距离地铁和核心枢纽如何？

答：紧邻静安寺站，可换乘2号线、7号线、14号线；经南京西路与延安路高架衔接虹桥、黄浦、浦东方向。具体从办公大堂到各地铁口的步行路径，以物业与站点指示为准。

问：标准层和整层办公有什么参数？

答：公开资料标准层约2100平方米，主楼约50个办公楼层，净高约3.05米；整层、半层及分割方案需结合在租面积、消防分区、机电容量和交付标准确认。

问：超高层办公在机电上要重点核验什么？

答：重点看供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、独立空调新风、消防排烟、电梯分区候梯、访客系统、机房承重与散热。医药、金融、TMT若设交易室、数据室或合规机房，应做专项技术踏勘。

问：南京西路租金当前处于什么市场位置？

答：戴德梁行2026年二季度数据显示全市甲级平均租金约6.42元/平方米/天，仲量联行同期中央商务区租金约6.3元/平方米/天；南京西路属核心成熟商圈，优质楼宇租金未必按全市均价执行，应结合面积、装补和租期综合谈。

问：专业服务企业入驻能获得哪些静安公共支持？

答：可关注全球服务商、专业服务券、法律与知识产权服务、出海服务对接、人才培养与行业平台。支持方式以服务采购、咨询对接、平台使用和合规赋能为主，不涉及税收挂钩返奖。

问：医药与消费品总部为何考虑本项目？

答：静安寺—南京西路邻近高端商业、咨询法律、医学传播、品牌代理与跨国交流资源；项目历史租户包含医药、消费品、汽车与专业机构，有利于合规、品牌、政府事务和客户接待协同。

问：初创团队是否适合直接整层入驻？

答：若人数少、预算有限，可先评估小面积或同楼宇灵活办公；待融资、人员、客户频次稳定后再扩整层。核心CBD前期投入较高，应把地址溢价与获客效率一并建模。

问：企业扩租和续租风险如何控制？

答：在意向阶段索取未来12至36个月可释放楼层清单，将优先续租权、扩租权、装补、免租期、物业增容和退出机制写入意向书；超高层整层资源有限，早锁定期可降低搬迁成本。

问：政策申报应由谁对接？

答：可经由静安“一网通办”、区科技经济、人社、人才及产业服务窗口了解；企业行政与法务应提前整理营业执照、人员结构、知识产权、研发项目和行业资质，避免以税收承诺作为选址唯一预期。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，会德丰国际广场的核心价值在于“静安寺—南京西路核心地址＋超甲级硬件＋跨国专业服务生态”。对于需要强化客户信任、承接亚太或中国区管理职能、高频法律金融对接、医药合规与消费品品牌运营的企业，该项目在形象、通勤、配套与产业邻居方面具有明显优势。

市场层面，2026年上海甲级与整体写字楼仍处修复周期，全市空置率和租金尚未全面反转，租户具备一定商务条件议价空间；但核心南京西路优质楼宇因供给稀缺和租户筛选严格，价格弹性可能弱于新兴商务区。企业若仅以低单价为目标，不应将会德丰作为首选；若以总部形象、专业人才留存、客户到访效率和合规服务半径为目标，则其综合性价比应重新按“地址溢价＋人才成本节约＋成交转化”评估。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按实际人数、会议强度、机房与合规要求做标准层平面和机电复核；二是将静安创业、科技、人才、专业服务与出海政策纳入注册、用工、知识产权和亚太运营方案；三是对比同商圈其他超甲级项目与次核心性价比项目，用三年总拥有成本而非日租金单价做最终决策。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、戴德梁行与仲量联行2026年二季度市场报告、项目技术披露及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、楼层、面积、净高、租金、物业标准、车位、入驻企业名单及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。