上海写字楼租赁谈判中被忽视的几个选择?

上海写字楼租赁谈判中被忽视的几个选择?

上海写字楼租赁往往有利于房东。然而,租赁条款是可以协商的。租户可以而且应该在租赁语言中添加一些选项,以创建更灵活,有利于租户的合同。

上海写字楼租赁谈判中三个常被忽视的选择是:

  • 1.拓展选项,

  • 2.终止选项,

  • 3.优先购买权。

租户应该推动将这些选项添加到租约中。这样做可以让租户更灵活地适应业务变化和房地产市场。

上海写字楼租赁谈判时扩展选项

在谈判租约时,租户应在租约中记录续订权。在有利于业主的紧张市场中,良好协商的办公室租赁延期选项可以作为新租期的租金上限。办公室租赁延期选项还应保留租户的权利,并防止房东将空间租赁给更大或更高的租户。

在谈判租约时,租户应在租约中记录续订权。

在协商上海写字楼租赁延期选项时,请考虑以下事项: 

  • 你有多少个扩展选项?你能同时锻炼吗?

  • 扩展选项是否对潜在的租金增加设定了上限?

  • 每个延长期有多长?长度是固定的还是您在行使期权时可以从不同的选择中选择?

  • “通知期”是否恰当和现实?

  • 如果您在某个日期之前没有提供通知,您的房东是否需要提醒您延长办公室租约的选项?

  • 办公室租赁延期选项是否包括要求房东在您行使续订选项时提供维修或修理补贴?如果是这样,并且您决定不需要使用这笔津贴进行维护或修理,您是否可以将其用作未来租金的抵免?

  • 如果您行使续约选择权,将如何根据续租租约确定租金(即,是否表示租金将按当时流行市场价格的百分比中的较小者计算?或者每可出租平方英尺的某一美元金额? )

  • 扩展选项是否包含您选择扩展空间的条款?如果是这样,您在设计和建造额外空间时会收到“免费租金”期吗?(确保扩展选项允许您在将来扩展任何扩展空间。)

  • 如何确定市场房租?(它应该与新租户的类似空间交易相关联,这些交易应该用于具有可比信誉的租户,类似建筑物中的类似空间,具有相似的租赁条款。)


当您提供行使续约条款的意向通知时,租赁应要求房东向您提供在特定时间段内确定市场价格的“诚信”估计。如果您和您的房东无法在指定时间内就市场价格达成协议,包括将此事件与中立仲裁员进行调解或仲裁,或允许您撤销您的规定,该条款应进一步为您提供保护。决定行使续约选择权。


您可以选择延长租约的期限,以便只要您继续租赁原始空间的某个百分比,您将保留期权,无论您是否已经转租或分配了部分办公空间。租约应规定,只要在通知期和任何宽限期之后没有重大租户违约,您可以选择延长。

上海写字楼租赁终止期权

业务是不可预测的,有时办公室变得太昂贵或过时。租户应通过租赁终止选项来防止这种可能性。租赁终止选项允许租户提前退出合同,支付租约中指定的任何金额。由于退出合同,租户通常必须支付大部分剩余租金。


租赁终止选项允许租户提前退出合同,支付租约中指定的任何金额。

在起草租赁终止选项时,请考虑以下事项:

  • 终止点:您是否对一次性终止日期感到满意,或者您是否希望在不同时间有多个积分?

  • 事先通知:租约终止前需要多长时间才能给房东?谈判时,如果发生最坏情况,你需要考虑多快的速度。

  • 租赁终止费用:您可能无法在没有费用的情况下协商办公室租赁终止选项,因此目标应该是尽可能地减少它们。此外,请务必查看有关终止费的州法律,这样您就不会被锁定在通常不需要支付的费用中。尝试为诸如设施改进以及这些改进的评估价值等事项进行谈判。费用何时到期?在终止日期或评估财产后?

  • 写字楼租赁合同终止后的折扣:如果在一定长度的租约中获得折扣,请务必协商在终止期间如何处理该折扣。一些出租人可能会尝试收取额外费用以收回折扣。

  • 办公室平面图:如果租赁一个不需要专门建造/翻新的地点,看看你是否可以协商降低费用,因为将来这个空间应该更容易租赁。

  • 额外积分:尝试为预付费公用事业或其他基于位置的服务等项目协商额外积分。

上海写字楼租赁优先购买权

通常被称为ROFR,优先购买权选项是租户的有力工具。如果外部方表示对该空间的兴趣,则优先购买权选项赋予租户租赁额外指定空间的权利。优先购买权通常优先于首次出价(ROFO)。ROFO让租户有机会在空间上市前租用空间。ROFR允许租户等到感兴趣方的报价出现,然后匹配最高报价。由于现有租户可以匹配他们的报价,ROFR不鼓励其他方竞标空间。


在谈判优先购买权时,请考虑以下事项:

  • ROFR是一次性选择,还是在租约期限内继续?

  • ROFR属于哪些空间?

  • 房东什么时候必须通知您第三方的报价?

  • 在收到房东的通知后,您需要多长时间行使您的选择权?

  • 如果您选择不行使您的ROFR选项,第三方的续约权利是否会超越您的ROFR?

  • 如果您行使ROFR选项,现有空间中的扩展选项是否适用于新空间?

请记住,现在谈判花费的时间是您以后不必花的钱。企业应保留租户代表商业房地产经纪人,以协商延期选择权,租赁终止选择权和优先购买权。租户代表经纪人通过办公室搬迁或租赁重新协商过程指导租户。具体而言,租户代理帮助办公室用户定义空间要求,识别潜在位置,浏览和评估房产,分析建议,协商条款以及执行租赁或购买协议。


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