报告用途：本文件用于上海市静安区市北云立方大数据、云计算、人工智能、数据治理、区块链应用、软件与互联网中后台、总部研发及专业服务租赁选址评估，服务办公与IDC协同测算、机房电力与空调加时尽调、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在市北高新、中环数字产业带、南北高架—汶水路片区布局云计算、数据要素、AI行业模型、区块链存证、软件研发、电商与数字营销中后台、信息安全及专业服务的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用静安区政府市北云立方公开推介、第三方楼盘资料与市北高新产业资料；交通采用地铁1号线、中环/南北高架/共和新路公开信息；市场数据采用戴德梁行2026年二季度/半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安数字“十五五”规划、现代化产业体系、营商环境2026方案、市北“云数智链”与数通链谷公开文件。具体门牌、楼层、可租面积、机电、土地性质、绿色认证、IDC可用机架与在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

市北云立方位于静安区万荣路1268号，处市北高新园区核心区，是上海中心城区以“办公+高配置IDC”混合为特征的云计算与大数据产业基地。政府公开推介记载，项目总建筑面积约8万平方米，其中办公面积约6万平方米，配约2万平方米高配置IDC数据中心；2015年竣工，定位上海市云计算产业基地与大数据产业基地核心区。

第三方楼盘资料将楼栋记为A、B、C三栋：A栋约3.2万平方米、9层，偏整层总部与大型研发；B栋约1.1万平方米、16层，偏成长型团队与中高空置补位；C栋约2万平方米、部分资料记6层数据中心，按信息机房高配置预留，承载云计算、数据存储、政企私有云接入与灾备演示。办公标准层高约4.2米，部分区域可达6米，适合大屏可视化、轻量样机、机柜微模块与研发演示。

市北高新整体推进“云数智链”，政府资料记载园区为上海大数据产业基地，覆盖数据采集、分析、应用、服务链条，并集聚数据港、浪潮云、珍岛、宝尊、格尔软件、栈略数据等企业；云立方可作为云计算、数据治理、AI中台、区块链存证、电商与数字营销中后台的落点。 对需要超大规模智算训练、低延迟金融双活、GMP医疗、危化中试或重型制造的企业，应另行比对专用智算中心、张江、大零号湾或专业实验室，不把“云立方IDC”等同租户可自建全栈机房。

建筑与规模方面，政府口径总建面约8万㎡、办公约6万㎡、IDC约2万㎡；第三方A/B/C拆分可作初步空间模型，但正式租赁应逐栋取得竣工图、产权或交付资料、各层可租清册、核心筒图、消防分区与空置状态。办公可租面积不等于6万㎡即时可租，IDC可用面积也不等于可对外租赁机架，应以机房等级、走线间、UPS间、运维通道及业主预留资源重新核算。

层高与空间方面，办公标准层高约4.2米、部分区域6米；A栋单层的资料样本约2000㎡，实际得房率、净高、架空地板、可分割方案以目标层图纸为准。 数据可视化、AI中台、区块链节点、电商直播与风控大屏对层高、荷载、隔音、布线要求不同，不能套用单一甲级办公标准；C栋机房区域应按信息机房单独核验，不纳入普通办公可租面积。

机电与能源方面，研发与办公应核两路供电或增容余量、UPS、机房独立冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统。第三方部分资料称办公采用VRV/分体、按独立电表控制，部分资料称中央空调，签约前必须以物业机电图纸确认；AI推理、数据同步、区块链存证、电商风控若7×24运行，应单独签加时、独立冷源、配电扩容与柴油发电/储能接口，不把“空调可独立控制”替代机房电气与暖通设计。

IDC专项方面，政府资料确认云立方配高配置IDC，市北相关资料记载园区数据港机房最低PUE可达1.09、并布局“东数西算”枢纽资源；但单企业可用的是机柜租赁、托管、裸光纤、等保辅助还是独立模块，需要业主提供电力余量、制冷架构、双路市电、柴发、UPS、动环、消防性能化与SLA。C栋若按资料承重10kN/㎡、层高6米预留，仍须以原设计荷载、改造成本和机房资质文件为准，不默认所有租户可直接进机柜。

电梯与垂直交通方面，按楼栋复核客梯、货梯分区与候梯时间；服务器、机柜、大屏、直播设备不应与通勤客梯混用。IDC运维、办公研发、商业访客应分别规划货运动线、卸货平台与二次消防。

车位与配套方面，第三方资料记载云立方车位约374个、月租样本约500元/位，实际车位数、充电比例、访客车位、IDC运维车位以物业最新台账为准。 中环、共和新路、汶水路高峰车流较大，机柜交付、服务器配送、客户参观应分时段预约。

绿色与认证方面，市北园区整体推进绿色低碳，资料记载3.31平方公里、绿化覆盖率约40%、自持楼宇屋顶光伏约1300kW、绿色建筑占比75%，云立方具体是否持LEED/国内绿建等级、IDC是否取得PUE与能效认证，应以最新证书和运行报告为准。 对ESG、碳披露、金融或互联网审厂要求高的租户，应索取能耗分项、空调水系统、幕墙传热与年度运行数据，不把“生态园区”替代现行绿建与信息安全标准。

轨道交通方面，第三方资料记载项目至地铁1号线汶水路站约1000米，按A/B/C门岗、步行路径会有差异；1号线可接上海火车站、汉中路、人民广场、徐家汇等节点，并通过换乘衔接静安寺、南京西路、陆家嘴、虹桥方向。云计算、数据、AI、电商企业应按员工住址分群测算到张江、徐汇滨江、虹桥、外滩、陆家嘴全程时间，不采用单一“汶水路10分钟”样本。

道路与机动车方面，项目紧邻中环、南北高架、共和新路、万荣路/汶水路，东向通过中环衔接浦东与杨浦，西向通过中环/沪嘉衔接虹桥与闵行，北向通过共和新路/中环衔接大宁与宝山。对服务器、机柜、大屏、直播设备、客户参观而言，中环与南北高架比核心CBD更利于货运；但共和新路、汶水路早晚高峰仍会拥堵，机柜交付、机房扩容、展会布展应分时段预约。

公交与慢行方面，市北高新片区有多条公交衔接汶水路、共和新路、万荣路节点，具体站位以现场站牌为准。园区内部中庭、商业与市北中扬湖、中环公园、大宁生活圈形成研发人员慢行网络；标准工时团队可构建“1号线汶水路+中环/南北高架接驳+园区步行”的通勤方案，IDC运维、7×24安全运营与产业活动单独预留出租车与地下车行动线。

整体交通评价为“1号线汶水路基础轨交+中环/南北高架双快速+共和新路地面公交补充+市北数据中心院落”。相比南京西路、陆家嘴等核心CBD，其优势在IDC与研发同园、货车可达与中环成本；相比远郊数据中心，其优势在中心城人才、低时延客户访问与市北数据生态，但单点地铁步行距离、跨江长距离通勤需按人员分布建模。

项目处市北高新核心区，北接大宁商业与人居、西接智汇园/新中新等研发载体、东向通过中环/1号线衔接北外滩与外滩、南向通过共和新路/南北高架衔接不夜城与南京西路专业服务，西向通过中环衔接虹桥、长宁与闵行研发带。市北高新是上海大数据产业基地，政府资料记载园区大数据企业数量占全市约三分之一，并形成了“云数智链”体系；数通链谷、静数空间、区块链高质量孵化器、上海区块链测评中心等平台为数据、AI、区块链企业提供公共能力。

对云立方的适配可分层。云计算与IDC租户可落机柜托管、私有云接入、灾备演示与运维办公；数据要素企业可落治理、质量、脱敏、合规与行业数据应用，原始数据池与冷存储应单独核机房等级；AI企业可落行业模型、智能体、数据标注与推理中台，大规模训练应比专用智算；区块链企业可落数通链谷协同，做存证、溯源、数据确权与合规审计，自建节点不优先普通办公；软件与电商企业可落开发、测试、直播中台、风控与客服；总部中后台可落产品、投研、IP与人力。对需要流片、封测、GMP、重中试的企业，应外比张江、大零号湾及专业平台。

第一，中心城区“办公+高配置IDC”同园。云立方约2万㎡高配置数据中心与约6万㎡办公同项目，对云计算、数据治理、AI中台、区块链存证、金融风控、电商反欺诈等“低时延访问+机柜托管+研发办公”混合需求，优于纯写字楼或纯远郊机房。租户可将算法团队、数据工程师、SRE、合规与客服放在同一院落，降低跨城运维与访问延迟；但是否使用C栋机柜、可用功率与SLA须以业主资源单为准。

第二，市北“云数智链”与数通链谷协同。园区集聚数据港、浪潮云、珍岛、宝尊、格尔等数据智能企业，数通链谷提供区块链公共服务、CNAS认证平台、测评与场景清单，静数空间提供数据产业创新实验室。 对数据要素、行业大模型、供应链溯源企业，可把“云立方研发/托管—数通链谷上链与测评—静数空间数据实验—市北AI场景”连起来，但所有支持以官方年度指南为准，不与税收挂钩。

第三，中环货运与1号线通勤平衡。云计算与数据企业既有研发人员地铁通勤，也有机柜、服务器、大屏货运需求；云立方通过中环、南北高架、共和新路组织机动车，通过汶水路与园区慢行组织客运，比南京西路、外滩更利于“人货分流”的ICT运营。相比远郊IDC，其短板在单机柜成本与扩容上限，优势在中心城客户访问、市北人才与合规生态。

第四，4.2米层高与部分6米空间适配重研发。标准办公4.2米、部分区域6米，可承接数据可视化、AI中台演示、区块链硬件加密机、轻量交换机组与电商直播控制系统；A栋整层适合云计算总部，B栋适合成长团队，C栋按机房独立管理。相比层高2.8—3.0米传统写字楼，其改机柜微模块、布弱电、做动环演示的土建余量更优，但仍须以荷载与消防性能化为准。

第五，市北绿色低碳与ESG配套。市北园区绿化覆盖率约40%、自持楼宇屋顶光伏约1300kW、虚拟电厂与碳普惠管理为数据企业ESG披露提供园区级底稿；云立方若取得对应绿电、PUE与能效证书，可降低互联网、金融、政务云租户的碳审厂成本。 但“园区低碳”不替代单机柜能效合同、等保测评与业务连续性方案。

优势侧：万荣路1268号市北核心、总建面约8万㎡/办公约6万㎡/IDC约2万㎡、A9层+B16层+C数据中心、标准层高4.2米部分6米、1号线汶水路约1公里级、中环/南北高架货运、市北大数据与数通链谷生态，适合云计算、数据治理、AI中台、区块链存证、软件中后台、电商数字营销、信息安全与总部研发。

约束侧：2015年竣工系统相对早期，办公空调第三方口径不一，VRV/分体或中央空调均须按目标层重测；AI训练、数据同步、区块链节点、金融风控7×24运行需要UPS、独立冷源、双路市电与加时合同。C栋IDC为高配置机房但可用机架、单机柜功率、冗余等级、等保辅助与业主托管政策须单独谈判，不默认租户可自建全栈。374个车位在中心城高峰仍可能紧张，机柜交付、客户参观、商业访客应分时段；1号线步行较核心CBD偏长，完全依赖轨交的大团队应做接驳模型。A栋整层连续扩租受单栋总量限制，千人级中后台应评估市北新中新、智汇园、云芯及东部国际科创社区。

选址建议：云计算托管与私有云接入、数据治理、AI推理/中台、区块链存证、软件研发、电商与数字营销中后台、信息安全、金融风控数据办公优先；超大规模训练、低延迟金融双活核心交易、IC流片封测、GMP医疗、危化中试、重型制造不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中TMT占30%，核心商圈靠区位与硬件承接升级置换，新兴商务区靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率按部分报告口径环比降0.7个百分点至23.5%，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对云立方的启示：项目属“办公+IDC”混合，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应按办公分割、IDC机柜托管、UPS与独立冷源、空调加时、弱电双路由、货梯卸货、车位、装改与免租期合并为三年有效成本。2026年TMT与AI需求修复，市北凭借大数据、区块链、云计算与中环成本承接研发与算力协同扩租；云立方若提升去化，应以“A/B办公可租清册＋C栋IDC可用功率与SLA＋汶水路/中环通勤模型＋数通链谷/静数空间/AI政策包”替代单纯日租竞争。

政府推介与市北产业资料记载，云立方已集聚浪潮云、宝尊电商、亚马逊AWS联合创新中心等龙头企业，市北整体还布局数据港、珍岛、格尔软件、栈略数据、合合信息、鼎捷数智、梦创双杨、灿瑞科技等企业。 其中，浪潮云偏政务云与云计算服务，宝尊偏电商技术与数字运营，AWS联合创新中心偏初创孵化与云生态，数据港偏IDC与算力基础设施，格尔偏信息安全，珍岛偏营销SaaS；但上述企业具体落在A/B/C哪栋、当前在租状态以物业最新名单为准，不把市北园区名单等同云立方满租。

对云计算、数据、AI、区块链、电商企业，建议把“云立方A/B研发办公＋C栋或市北IDC托管＋数通链谷上链与测评＋静数空间数据实验＋新中新/智汇园扩展研发”分为五层生态，不把第三方招商稿的历史接洽名单误写为当前主租户。

创业与孵化服务：通过静安“一网通办”、市北聚能湾、云立方及数通链谷相关孵化器提供企业注册、创业孵化、路演对接、AWS/云生态培训和投融资服务。政策方向包括众创空间、孵化器、工业上楼与智造空间等新型承载；对云计算、AI、区块链初创团队，可把“入孵工位—研发单元—云资源/数据实验—路演融资”作为非税收服务路径，不涉及税收挂钩返奖，具体以年度申报指南和机构入驻条件为准。

科技与数字政策：静安现代化产业体系鼓励通用大模型、垂直模型、工业软件、数据安全、AI计算芯片、低空经济与智慧城市研发，推动“AI+”“区块链+”“超高清视听+”“数据要素×”示范场景，支持建设智能云计算平台、联合实验室、概念验证、测试评估与产业创新平台。 数字静安“十五五”提出算力券、数据券、实训券与人才服务包，数通链谷、静数空间、区块链高质量孵化器提供上链、数据、模型、评测与场景对接； 对数据治理、行业大模型、区块链存证企业可关注场景开放与平台入驻，不承诺固定资金比例。

人才政策：静安实施“静英”等人才计划，结合数字静安揭榜招才、紧缺岗位清单、产教融合与实训基地建设，为云计算、数据工程、模型算法、区块链、信息安全、合规隐私等岗位提供引进、认定、安居、子女教育、医疗与职称服务。 具体公寓、落户与评选条件以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：市北国际科创区与数通链谷围绕数据智能、区块链、AI、总部经济与专业服务扩能，方向包括知识产权、检验检测、区块链测评、数据资产登记、科技金融对接与产学研合作。 对云计算出海、区块链供应链溯源、数据合规、AI产品测试企业，可把“云立方研发/托管—数通链谷测评上链—静数空间数据实验—人才与知识产权服务”作为非税收落地路径，所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准。

问：云立方适合纯办公企业吗？

答：适合，但更应优先云计算、数据、AI中台、区块链、软件中后台、电商数字营销与信息安全企业。A/B栋可落研发与中后台，C栋为IDC而非普通办公；纯行政、律所、咨询若无数据或算力协同，应同时比对南京西路、北外滩与市北其他办公楼，不把“有IDC”作为必选理由。

问：1号线汶水路和自驾怎么组合？

答：第三方资料到汶水路约1公里，按A/B/C门岗重测；1号线换汉中路、上海火车站、人民广场、徐家汇，中环与南北高架负责机柜、服务器和客户参观。云与数据团队应按运维、研发、商务三类人员分别建模，不采用单一出站时长。

问：8万㎡、6万㎡办公、2万㎡IDC怎么用？

答：8万是总建面概览，6万办公含A/B及配套公区，2万IDC为C栋高配置机房概览；实际可租办公要逐层清册，可用IDC要按机柜功率、电力余量、冷源、UPS、等保与SLA重算，不把“2万㎡”直接等同可租赁机柜面积。

问：AI训练、数据同步和区块链节点机电核什么？

答：办公侧核两路供电、UPS、独立冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与消防气体；IDC侧另核双路市电、柴发、动环、机柜功率、冷热通道与PUE。AI训练重GPU散热与峰值电力，数据同步重存储与备份，区块链重节点安全、密钥管理与审计隔离；若办公空调仅工作日运行，7×24业务应单独签加时、独立冷源与配电扩容。

问：能不能自建小机房代替托管？

答：轻量测试、边缘节点可在A/B按研发机房装改，但需核荷载、供电、消防与等保；核心业务、冷数据、灾备、金融风控建议用C栋或市北IDC托管。自建全栈机房涉及柴发、冗余冷源、资质与运维，成本通常高于托管，签约前应以三年TCO比较。

问：数据合规和区块链如何对接静安政策？

答：可关注数通链谷区块链公共服务与CNAS测评、静数空间数据实验、数据要素×与区块链+示范；数据脱敏、跨境、确权应单独做等保、访问隔离与日志审计。 原始数据池不优先放普通办公，上链存证可与IDC托管分开计费。

问：2026年云立方租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元； 云立方应把办公日租、物业费、IDC机柜托管、UPS、独立冷源、空调加时、货梯卸货、车位与装改合并折算，不单看中介办公报价。

问：与张江、大零号湾、远郊IDC相比优劣势？

答：云立方优势在中心城低时延、办公+IDC同园、市北数据/区块链生态、人才到岗与中环货运；张江优势在IC与硬科技中试，大零号湾优势在成果转化与制造中试，远郊IDC优势在单机柜成本与大规模电力。超大规模训练、低延迟金融核心交易、流片封测、GMP不优先云立方。

问：电商直播和数字营销中后台如何落位？

答：A/B可落内容、算法、投放、风控与客服，大屏可视化用4.2米及以上空间，直播控制与素材库按网络双路由设计；高并发数据回放、用户画像训练若涉及GPU，应单独核电力与空调加时。宝尊、珍岛类生态可作为上下游参考，但具体协作以企业自身系统架构为准。

问：老楼装改最怕什么？

答：三类风险最高：一是机电增容，老供电、办公空调时长、弱电井不满足AI/数据/区块链；二是IDC与办公消防混区，机房气体灭火、办公水系统、商业访客需性能化分隔；三是荷载与布线，机柜、大屏、存储若超重或破外立面会增加工期。所有结论以竣工图、结构报告、消防意见与物业原件为准。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，市北云立方的核心价值在于“万荣路1268号市北核心、总建面约8万㎡/办公约6万㎡/IDC约2万㎡、A9层+B16层+C数据中心、标准层高4.2米部分6米、1号线汶水路约1公里级、中环/南北高架货运、市北大数据与数通链谷协同”。对云计算托管、数据治理、AI中台与推理、区块链存证、软件中后台、电商数字营销、信息安全及总部研发，其“办公+高配置IDC同园＋市北云数智链＋中环低时延货运＋静安算力/数据/人才非税收服务”组合优于普通甲级写字楼；对超大规模训练、金融核心低延迟交易、流片封测、GMP或重装备，则应另选专用智算、张江、大零号湾及专业机房。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万㎡；仲量CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，产业园空置31.7%、租金3.3元，AI与数据相关需求在科技园保持活跃。 云立方若提升去化，应以“A/B办公可租清册＋C栋IDC可用功率/机柜/SLA＋AI与数据加时清单＋汶水路/中环通勤模型＋数通链谷/静数空间/静安AI与人才包”替代单纯日租竞争；租户若只追求核心CBD形象或无IDC需求，应同时比对南京西路、北外滩、新中新与智汇园。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标栋取得竣工、土地性质、机电、消防、空调、供电、IDC等级、可租面积与绿色/信息安全原件，不把8万㎡总体量、6万㎡办公或2万㎡IDC直接等同即时可租与可托管资源；二是将AI/数据/区块链加时、UPS、独立冷源、IDC机柜托管费、空调加时、货梯卸货、车位与老楼装改合并为三年总拥有成本；三是将数通链谷上链与测评、静数空间数据实验、静安算力券/数据券/实训券、科技孵化与静英人才按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以超大规模训练或高等级金融双活为核心，应在市北之外并列比对专用智算与合规IDC资源。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府市北云立方公开推介、市北高新产业资料、第三方楼盘资料、地铁/高架公开信息、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、静安数字“十五五”规划/现代化产业体系/营商环境2026方案/数通链谷公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各栋楼层、标准层、净高、土地性质、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、IDC机柜功率与可用机架、已入驻名单、数据/AI/区块链/信息安全特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。