报告用途：本文件用于上海市静安区市北新中新研发办公、数据智能、人工智能行业应用、区块链与数据治理、云计算与软件信息、总部型中后台及专业服务租赁选址评估，服务企业面积测算、多层与高层空间核验、机电与空调加时尽调、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在市北高新、中环数字产业带、南北高架—汶水路片区布局大数据、AI应用、区块链、数据要素、工业软件、云计算、医疗信息化、总部研发中后台及知识产权/财税法/人力等专业服务的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用市北新中新第三方楼盘资料与市北高新历史公开资料；交通采用地铁1号线、中环/南北高架/共和新路公开信息；市场数据采用戴德梁行2026年二季度/半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安区现代化产业体系、数据智能与区块链公开申报信息、人工智能创新应用示范区三年行动、市北高新与数通链谷公开资料、静安人才服务公开文件。具体门牌、楼层、可租面积、机电、土地性质、绿色认证及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

市北新中新位于静安区寿阳路99弄，处市北高新技术服务业园区东南角，东临平型关路、南靠汶水路、西接寿阳路，周边由共和新路、中环、南北高架组织机动交通。项目由上海市北高新股份有限公司开发，公开楼盘资料记载2014至2015年竣工交付，总占地面积约4.4万平方米，总建筑面积约16.3万平方米，由7栋6至8层多层建筑与2栋高层建筑组成，标准层高约4.2米，配溪谷生态绿化与商业配套。

历史开发资料记载，新中新按美国LEED绿色建筑质量标准与上海绿色建筑星级标准规划，由日本日建设计参与规划设计，通过中心景观廊道、下沉式中央广场、平台绿化、景观阳台与空中花园形成生态办公链条；当前是否持有LEED或国内绿建有效证书，应以物业最新证书为准。物业公开资料多记为高力国际，VAV中央空调，客梯18部、货梯2部，地下车位约903个，楼盘资料记载空调开放时间为工作日8:30—17:30，具体加时与分区控制以物业合同为准。

市北高新整体以数据智能、大数据、人工智能、区块链、云计算、医疗信息化为方向。公开政府资料记载，上海市大数据中心落址市北新中新，并带动上海信投、上海市大数据股份公司、卫宁健康、珍岛集团等数据智能与行业应用企业集聚；但上述企业具体落在新中新中国楼、市北其他载体或后续国际科创社区，应以物业最新在租清册核实，不把园区整体名单等同本楼租户。项目更适合“数据治理+AI行业模型+区块链应用+云与软件+医疗信息+总部中后台”的混合使用；对超大规模智算训练、低延迟金融双活、GMP医疗、危化中试或重型制造，应另行比对专用数据中心、张江、大零号湾或专业实验室，不把“生态研发园”名称等同全品类研发与生产工艺资质。

建筑与规模方面，总建面按第三方资料取约16.3万平方米，占地约4.4万平方米；7栋多层+2栋高层仅为形态概览，可租研发办公不等于总体量，商业、中央景观、地下车库与设备层应分别清册。正式租赁应逐栋取得竣工图、产权或交付资料、各层可租面积、核心筒图、消防分区与空置状态，不把“16.3万方”直接等同即时可租面积。

层高与空间方面，公开资料记载标准层高约4.2米，部分楼盘页写多层净高约2.8米、整体层高3.5至4.2米区间，签约前应按目标层取得吊顶后净高、架空地板、得房率、可分割方案与机电井道图。数据可视化、AI推理、区块链节点、医疗信息演示对层高、荷载、隔音与布线要求不同，不能套用单一办公标准；高层适合中后台与成长团队，多层适合总部、产品演示、客户接待与独立研发。

机电与能源方面，VAV中央空调仅代表末端形式，研发企业仍应重点核两路供电或增容余量、UPS、机房独立冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统。AI推理、数据治理、区块链存证、医疗数据平台会产生持续散热与峰值电力；若中央空调仅工作日白天开放，模型训练、数据同步、7×24监控应单独签加时、独立冷源与配电扩容附件，不以“VAV中央空调”通用词替代电气与暖通图纸。

电梯与垂直交通方面，18部客梯、2部货梯应按多层/高层/商业分别复核候梯时间、低区高区分区与卸货平台。服务器、大屏、医疗信息终端、客户参观物料不应与通勤客梯混用；商业配套、研发办公、访客接待应分别规划货运动线。

车位与配套方面，第三方资料记载地下约903个车位、月租样本约700元/位，实际车位数、访客车位、充电比例、商业访客车位以物业最新台账为准。项目配套资料记载约8万平方米商业配套、溪谷生态绿化，具体餐饮、零售、员工食堂与营业时间以现场运营为准。中环、共和新路、汶水路高峰车流较大，服务器配送、医疗设备样机、客户大巴应分时段预约卸货。

绿色与认证方面，历史资料提及LEED与上海绿建星级规划标准，但对ESG、碳披露、医疗信息或金融审厂要求高的租户，应索取能耗分项、空调水系统、幕墙传热、照明控制与年度运行报告；2014至2015年竣工系统应以原基线做机电与消防论证，不把“生态办公”“绿色规划”替代现行有效证书与安防标准。

轨道交通方面，第三方资料记载项目至地铁1号线汶水路站约890米至1000米，步行约8至12分钟，按具体楼栋门岗会有差异；1号线可接上海火车站、汉中路、人民广场、徐家汇等节点，并通过换乘衔接静安寺、南京西路、陆家嘴、虹桥方向。数据、AI、区块链、医疗信息企业应按员工住址分群测算到张江、徐汇滨江、虹桥、外滩、陆家嘴全程时间，不采用单一“汶水路10分钟”营销样本。

道路与机动车方面，项目紧邻中环、南北高架、共和新路、汶水路，东向通过中环衔接浦东与杨浦，西向通过中环/沪嘉衔接虹桥与闵行，北向通过共和新路/中环衔接大宁与宝山。对服务器、医疗信息终端、数据大屏、客户参观而言，中环与南北高架比核心CBD更利于货运；但共和新路、汶水路早晚高峰仍会拥堵，设备交付、机房扩容、展会布展应分时段预约。

公交与慢行方面，周边公开资料列877路、110路、187路、879路、705路、528路、762路、758路、858路等公交覆盖，具体站位以现场站牌为准。市北园区内部多层院落、中央景观、商业配套与大宁生活圈形成研发人员慢行网络；标准工时团队可构建“1号线汶水路+中环/南北高架接驳+园区步行”的通勤方案，夜班研发、机房运维与产业活动单独预留出租车与地下车行动线。

整体交通评价为“1号线汶水路基础轨交+中环/南北高架双快速+共和新路地面公交补充+市北多层院落慢行”。相比南京西路、陆家嘴等核心CBD，其优势在研发成本、货车可达与中环产业协同；相比远郊产业园，其优势在中心城人才到岗、市北数据智能生态与外环内配套，但单点地铁步行距离、跨江长距离通勤需按人员分布建模。

项目处市北高新东南片，北接大宁商业与人居、西接市北核心数据载体、东向通过中环/1号线衔接北外滩与外滩、南向通过共和新路/南北高架衔接不夜城与南京西路专业服务，西向通过中环衔接虹桥、长宁与闵行研发带。市北高新是上海数据智能企业集中区域，政府资料记载全市近30%的大数据企业落户市北高新，并形成数据采集、数据分析、数据应用、数据服务产业链；数通链谷、静数空间、区块链高质量孵化器与市北国际科创区进一步补充AI、区块链、算力、模型与场景服务。

对新中新的适配可分层。大数据与数据要素企业可落治理、质量、脱敏、合规与行业数据应用办公，原始数据池与冷存储应单独核机房；AI企业可落行业模型、智能体、医疗/金融/商贸/治理应用，大规模训练应比专用智算；区块链企业可落数通链谷协同，做供应链溯源、数据确权、合规存证，节点托管不优先普通办公；云计算与软件信息可落开发、测试、交付与中后台；医疗信息化可落医院数据平台、医保科技、健康大数据应用，涉及诊疗、基因检测、医疗器械注册应外比专业医疗IT与合规实验室；总部中后台可落产品、投研、IP与人力。对需要流片、封测、GMP、重中试的企业，应外比张江、大零号湾及专业平台。

第一，市北数据智能邻居与大数据中心载体。政府资料记载上海市大数据中心落址市北新中新，上海信投、上海市大数据股份、卫宁健康、珍岛集团等数据智能企业集聚市北；对数据治理、行业大模型、医疗信息化、营销科技与政务数据应用企业，其“中心+龙头+产业链”的邻居价值高于普通研发楼。但上述企业当前楼栋分布须以物业清册核实，不把园区名单等同新中新满租。

第二，多层独栋式研发与高层弹性并存。7栋6至8层多层适合总部、产品演示、私有研发与客户接待，2栋高层适合成长团队、中后台、测试与共享办公；标准层高约4.2米、中央景观与下沉广场降低多层研发干扰。相比纯高层甲级，其优势在多层独立动线；相比远郊单层厂房，其优势在中心城人才与市北政策协同。

第三，中环货运与1号线通勤平衡。数据、AI、医疗信息既有开发人员地铁通勤，也有服务器、大屏、医疗终端货运需求；新中新通过中环、南北高架、共和新路组织机动车，通过汶水路与园区慢行组织客运，比南京西路、外滩更利于“人货分流”的研发运营。相比纯CBD，其短板在地铁步行距离，优势在货车可达与中环成本。

第四，溪谷生态与商业配套降低研发摩擦。第三方资料记载约8万平方米商业配套、溪谷生态绿化、中央景观与多层空中花园；对需要长期加班的模型训练、数据标注、医疗信息运维团队，商业餐饮、景观休憩与多层院落可降低外部通勤成本。但商业噪声、访客安保、研发机房应写入物业规则，不把“生态商业”替代机电与等保尽调。

第五，数通链谷与静安AI政策外溢。数通链谷提供区块链公共服务、场景清单与数字服务官，静安AI三年行动覆盖AI+商贸、专业服务、金融、医疗、工业软件、数据服务、具身智能等方向，市北国际科创区补充算力、模型、评测与资本对接。对新中新企业，可把“本楼研发—数通链谷上链与数据服务—AI场景验证—市北基金与人才服务”连起来，但所有支持以官方年度指南为准，不与税收挂钩。

优势侧：寿阳路99弄市北东南片、约16.3万平方米总建面、4.4万平方米占地、7栋多层+2栋高层、标准层高约4.2米、高力国际VAV、18客2货、约903个车位、1号线汶水路0.8至1公里级、中环/南北高架货运、市北大数据中心与数据智能生态，适合数据治理、AI行业应用、区块链、云计算、医疗信息、软件中后台、总部研发与专业服务。

约束侧：2014至2015年竣工系统相对早期，VAV若仅工作日8:30—17:30开放，AI训练、数据同步、医疗平台7×24运维需要加时、独立冷源、UPS与配电增容；多层6至8层虽利于总部，但高层标准层、得房率各资料口径不完全一致，整层连续扩租受单栋总量限制，千人级中后台应评估市北云立方、云芯、智汇园及东部国际科创社区。地铁步行较核心CBD偏长，完全依赖轨交的大团队应做班车/接驳模型；903个车位在中心城高峰仍可能紧张，服务器、客户大巴、商业访客应分时段。医疗信息涉及等保、隐私与个人健康数据，区块链涉及密钥与审计，均不能只按普通办公布线。

选址建议：大数据与数据要素、AI行业模型与智能体、区块链应用、云计算与软件、医疗信息化、营销科技、总部中后台、知识产权与财税法优先；超大规模训练、低延迟金融双活、IC流片封测、GMP医疗、危化中试、重型制造不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中TMT占30%、专业服务占20%、金融占16%，核心商圈依靠区位与硬件承接升级置换，新兴商务区依靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率环比降0.7个百分点，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对新中新的启示：项目属市北数据智能研发与生态商业混合，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做唯一基准。应按多层独栋、高层分割、数据/AI机房加时、UPS与独立冷源、VAV加时费、货梯卸货、车位、装改与免租期合并为三年有效成本。2026年TMT与AI需求修复，市北凭借大数据、区块链、AI场景与中环成本承接研发扩租；新中新若提升去化，应以“多层/高层可租清册＋数据AI机房加时清单＋汶水路/中环通勤模型＋数通链谷与静安AI/数据政策包”替代单纯日租竞争。

政府公开资料记载，市北新中新周边/市北园区已集聚上海市大数据中心、上海信投、上海市大数据股份公司、卫宁健康、珍岛集团等数据智能与行业应用机构；市北国际科创区与数通链谷进一步集聚区块链、AI大模型、智能体、数据服务企业，公开材料提及OpenCSG等AI企业总部落位市北国际科创区，数通链谷集聚200余家区块链企业。上述信息用于判断产业生态，不当然代表均在新中新中国楼办公。

对数据、AI、区块链、医疗信息、软件企业，建议把“新中新研发楼层＋市北大数据中心与数通链谷公共数据/上链服务＋云立方/云芯/智汇园扩展研发＋大宁商业人居”分为四层生态：本楼解决数据治理、模型应用、医疗信息与总部中后台，数通链谷解决区块链与上链公共服务，市北其他载体解决扩展研发与概念验证，外部专用机房解决重算力。不把第三方招商稿的历史接洽名单误写为当前主租户。

创业与孵化服务：通过静安“一网通办”、市北高新与张江静安园孵化载体提供企业注册、创业孵化、项目路演、知识产权与投融资对接；政策方向包括高质量孵化器、专业孵化器、工业上楼与智造空间等新型承载。对数据、AI、区块链初创团队，可把“入孵工位—研发单元—知识产权—路演融资”作为非税收服务路径，不涉及税收挂钩返奖，具体以年度申报指南和金融机构风控审查为准。

科技与数字政策：静安构建现代化产业体系，培育高新技术企业、科技小巨人、国家与市级专精特新、新型研发机构与科创平台；数据智能申报方向包括行业模型与算法备案、AI+／区块链+／数据要素×示范场景、数据智能标准制定。AI三年行动覆盖AI+商贸、专业服务、金融、医疗、工业软件、数据服务、具身智能、城区治理等，提出示范应用与智能体/垂类模型标杆。数通链谷提供数字公共服务、上链、算力、模型、场景对接与区块链孵化器，对数据治理、行业大模型、供应链溯源企业可关注场景开放与平台入驻，不承诺固定资金比例。

人才政策：静安现代化产业措施包含人才引育和服务保障，围绕科技型企业、未来产业、数据智能、AI与区块链等方向提供引进、认定、培养、安居与综合服务；市北与数通链谷配套开展区块链、数据、AI技能培训。企业可按数据工程师、模型算法、合规隐私、医疗信息、知识产权等岗位序列对接人才认定与安居，具体落户、公寓与评选条件以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：市北国际科创区围绕数据智能、区块链、AI、生命健康、总部经济与专业服务扩能；政策方向包括知识产权创造与保护、概念验证、检验检测、科技金融、资本对接与产学研合作。对数据出海、区块链供应链、医疗信息合规、AI产品测试企业，可把“新中新研发—数通链谷/公共算力数据—知识产权与检验检测—人才引进—科技金融对接”作为非税收落地路径，所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准。

问：市北新中新适合哪些企业？

答：更适合大数据与数据治理、AI行业模型与智能体、区块链应用、云计算与软件中后台、医疗信息化、营销科技、总部研发中后台、知识产权与专业服务。若以超大规模智算训练、低延迟金融双活、IC流片封测、GMP医疗、危化中试或重型制造为主，应分别比对专用数据中心、张江、大零号湾及专业实验室。

问：寿阳路99弄与1号线汶水路怎么走？

答：第三方资料到1号线汶水路约0.89至1公里、步行8至12分钟，按多层/高层门岗重测；1号线换汉中路、上海火车站、人民广场、徐家汇，中环与南北高架负责服务器、医疗终端和跨区机动车。数据AI团队应按员工住址分群测到张江、徐汇滨江、虹桥、外滩、陆家嘴全程，不采用单一出站时长。

问：16.3万平方米和7栋多层+2高层怎么选？

答：多层适合总部、产品演示、私有研发与客户接待，标准层高约4.2米可做大屏与轻量样机；高层适合成长团队、数据标注、测试、共享中台。应分别取得可租清册、标准层、净高、得房率、荷载、机电井与消防分区，不把“16.3万方”直接均摊到单栋。

问：数据治理、AI推理和区块链节点机电核什么？

答：重点核两路供电余量、UPS、独立冷源、弱电双路由、等保物理隔离、新风与消防气体。数据治理重存储与备份，AI推理重GPU散热，区块链重节点安全、密钥管理与日志隔离；若VAV仅工作日8:30—17:30开放，训练、同步、7×24运维应单独签加时、独立冷源与配电扩容，不把“中央空调”替代机房图纸。

问：医疗信息化能否落本楼？

答：可落医院数据平台、医保科技、健康大数据应用、诊前诊后系统与合规展示；涉及互联网医院诊疗、基因检测、医疗器械生产或临床GCP，应外比专业医疗IT资质与合规实验室。签约前核等保、个人健康数据分级、访问隔离、UPS与独立冷源，不把“医疗信息办公”等同诊疗资质。

问：2026年市北研发楼租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级6.42元/平方米/天、空置22.5%，仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元。新中新属数据智能研发与生态商业混合，应按多层独栋、高层分割、机房加时、UPS、独立冷源、VAV加时、货梯卸货、车位与装改分别折算有效成本，不单看中介日租。

问：与数通链谷、云立方、云芯、智汇园如何分工？

答：新中新侧重数据/AI/医疗/区块链企业办公与总部中后台；数通链谷侧重上链、公共数据、场景与孵化器；云立方/云芯/智汇园侧重不同研发组团与扩展空间。大规模训练、流片封测、GMP不优先新中新，数据治理、行业模型、区块链应用、医疗信息更匹配。

问：区块链与数据要素如何对接静安政策？

答：可关注数通链谷数字公共服务、静数空间、区块链应用案例与供应链溯源场景；数据智能申报覆盖行业模型、数据要素×示范、标准制定。原始数据池、跨境传输、密钥管理应单独核等保、机房冷源与访问隔离，不把“区块链园区”替代合规架构。

问：总部中后台与7×24运维如何分区？

答：多层首层做接待与演示，上部做产品与算法，高层做数据标注、客服、测试与共享中台；安全运营中心、数据同步、医疗平台监控应单独核空调加时、UPS与访客门禁。千人级中后台若单楼放不下，应同步评估市北其他载体与专用机房。

问：老研发楼装改最怕什么？

答：三类风险最高：一是机电增容，老供电、VAV时长、弱电井不满足AI/数据/区块链；二是消防性能化，多层研发、商业、医疗信息、访客展示混合使用需逐区验收；三是结构与荷载，机柜、大屏、存储、医疗终端若超重或破外立面，会增加工期。所有结论以竣工图、结构报告、消防意见与物业原件为准。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，市北新中新核心价值在于“寿阳路99弄市北东南片、约16.3万平方米总建面、4.4万平方米占地、7栋6至8层多层+2栋高层、标准层高约4.2米、高力国际VAV、18客2货、约903车位、1号线汶水路0.8至1公里级、中环/南北高架货运、市北大数据中心与数通链谷协同”。对数据治理、AI行业模型、区块链应用、云计算、医疗信息、软件中后台、总部研发与专业服务，其“市北数据智能邻居＋多层独立研发＋中环货运＋静安AI/数据/人才非税收服务”组合优于普通甲级写字楼；对超大规模训练、双活金融、流片封测、GMP或重装备，则应另选专用载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万平方米；仲量CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，产业园空置31.7%、租金3.3元，AI与数据相关需求在科技园保持活跃。新中新中国楼若提升去化，应以“多层/高层可租清册＋数据AI机房加时清单＋汶水路/中环通勤模型＋数通链谷与静安数据智能/AI/人才包”替代单纯日租竞争；租户若只追求核心CBD形象或全新纯办公大平层，应同时比对南京西路、北外滩、云立方与张江。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标栋取得竣工、土地性质、机电、消防、VAV、供电、可租面积与绿色/文保原件，不把16.3万平方米总体量、7+2栋形态或市北整体企业名单直接等同新中新即时可租面积；二是将AI/数据/区块链加时、UPS、独立冷源、VAV加时费、货梯卸货、车位与老楼装改合并为三年总拥有成本；三是将数通链谷公共数据/上链、静安数据智能与AI场景、孵化与知识产权、科技金融及人才服务按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以重算力、流片或高等级生物/医疗安全为核心，应在静安之外并列比对数通链谷外部智算、张江、大零号湾及专业数据/实验室园区。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于市北新中新第三方楼盘资料、市北高新与静安政府公开资料、地铁/高架公开信息、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、静安区现代化产业/数据智能/区块链/AI三年行动/人才服务公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各栋楼层、标准层、净高、土地性质、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、已入驻名单、数据/AI/区块链/医疗信息特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。