报告用途：本文件用于上海市静安区上海嘉里中心办公租赁与企业选址决策评估，服务租户面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、产业适配与政策匹配，不作为任何固定租金承诺或独家招租要约。

编制对象：拟在静安寺—南京西路商圈设立中国总部、亚太办事处、区域管理中心、专业服务机构、时尚美妆与消费品职能、医药健康、金融及TMT商务团队的企业决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用南京西路1515号及铜仁路口公开技术资料、二期竣工披露与2026年可核验招商信息；上海商办市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年一季度公开报告；产业政策采用静安区政府、上海市“一网通办”现行公开文件口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海嘉里中心位于静安区南京西路1515号，部分二期资料标注南京西路1539号、铜仁路口，处静安寺—南京西路核心商务带。项目由嘉里建设开发，分阶段的综合体包括办公、商业、酒店、服务式公寓与会展空间；二期于2012年前后建成，整体形成“办公＋静安香格里拉大酒店＋服务式公寓＋零售商场＋会展中心”的复合载体。

公开资料记载，项目总建筑面约45万平方米，其中写字楼约15.2万平方米，由T1、T2、T3等超甲级塔楼构成；商业约8.6万平方米，会展空间约2000平方米，配套静安香格里拉大酒店及服务式公寓，地下车位约1340个。其定位不只提供标准办公，而是依托地铁上盖、酒店接待、高端零售与会展资源，服务跨国公司总部、专业服务、时尚消费品、医药、金融与科技商务团队。

建筑规模方面，项目总建面约45万平方米，写字楼约15.2万平方米；不同塔楼与资料口径对标准层面积记载存在差异，部分资料将三座标准层概括为约2752平方米，另一些招商资料对单座整层给出1100至1500平方米、1300至1400平方米、2800至3500平方米等不同区间。租赁技术踏勘应以具体楼栋原始平面图、核心筒布局与消防分区为准，不把跨楼座均值直接套用至单一房源。

层高与交付方面，公开资料常见标准层高约4.2米、净高约2.9米；部分单元资料记载架空地板约150毫米，交付标准涉及金属天花、乳胶漆墙面、玻璃门及可定制隔断。得房率资料有68%至75%、约75%等不同口径，整层与分割单元差异较大，应以实测和物业图纸确认。

机电与公区方面，项目按超甲级办公配置中央空调、新风、智能化门禁与楼宇管理系统；具体VAV或四管制形式、加时空调、备用电源、UPS、弱电桥架、PM2.5过滤及机房供电，需要在意向阶段按租户人数、会议强度与IT负载专项复核。电梯分区、候梯时间及消防疏散应按具体楼栋和办公人数建模。

停车与配套方面，公开资料记载地下车位约1340个，含访客、月租及部分充电车位；商业、酒店、会展与公寓形成内部接待闭环。物业费、月租车位、临停规则以物业最新台账为准，不采用单一招商网页的报价区间作承诺。

轨道交通方面，项目与静安寺站体系衔接，可换乘2号线、7号线、14号线。部分资料称从站点特定出口经地下通道进入商业或办公大堂，步行约100至127米；不同大堂、塔楼与地图起算点会导致口径差异，企业踏勘应按员工从2/7/14号线各出口到目标楼座大堂实际计时。2号线可直达人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽，7号线增强市区南北覆盖，14号线补充东西向与黄浦、徐汇衔接。

公交与道路方面，南京西路、铜仁路、愚园路一线可接延安路高架与南北高架方向；周边资料列有15、20、37、76、206、921、927、939等公交线路，可补充静安寺与南京西路通勤。驾车前往虹桥枢纽、浦东主要商务区、徐汇滨江、市北高新具备较好路径选择。需提示的是，核心CBD高峰时段道路拥堵概率较高；若企业有高频货运、样品转运、展会物料或大型嘉宾接驳，应提前评估货梯、装卸区与周边管制。

整体交通评价为“静安寺三线地铁上盖、南京西路核心、酒店商业会展复合补强”。相比非核心产业载体，其优势在客户到访、跨国差旅与大型活动接驳；相比纯办公塔楼，其优势在地下通道与商业酒店内部化，但不同塔楼步行微气候和访客动线仍需按实际租区核验。

项目处静安寺—南京西路商务带，与会德丰、越洋、1788、恒隆、久光及高端酒店群共同形成成熟核心商务生态。该区域更偏“总部办公＋专业服务＋高端消费＋国际交流”，与市北高新、大宁、苏河湾等产业载体形成互补。

从产业环境看，静安在专业服务、全球服务商、法律与咨询、医药健康、消费品总部、金融商务、人工智能应用场景、数据要素与高端专业服务方面均有公共平台。上海嘉里中心更适合承载企业前台总部、客户关系、品牌展示、合规支持、部分科技商务与专业服务职能；若涉及中试、渲染机房、重型制作、湿实验室或大规模研发，应另比对大宁、市北、徐汇滨江等产业载体。

第一，地铁上盖与复合配套。静安寺2/7/14三线接驳，配合香格里拉、服务式公寓、8.6万平方米商业与约2000平方米会展，对需要高频客户接待、董事会、产品发布和行业峰会的总部型团队具有效率优势。

第二，多塔楼面积弹性。三栋超甲级塔楼可支持从小单元、半层到整层、多楼座组合；对从办事处逐步扩容到区域总部的企业，能提供连续扩租路径，但具体空置楼层以物业可租清单为准。

第三，绿色与机电基础。项目公开资料涉及LEED金级等绿色认证口径，超甲级空调、新风、架空地板与智能化系统可支撑专业服务、时尚、医药、金融和科技商务的常规高密度办公。对ESG有要求的租户，应把认证等级、能耗、新风与废弃物管理纳入尽调。

第四，专业服务与时尚生态邻近度。静安全球服务商、法律、审计、税务、咨询、人力资源、知识产权与高端商业资源密集；嘉里周边商业、酒店与会展可缩短品牌发布、路演和外部协同半径。

第五，核心商圈抗周期属性。戴德梁行2026年二季度指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与优质楼宇硬件，持续承接企业升级与原址置换需求；在整体市场仍以价换量背景下，核心优质综合体更易保持租户结构与资产韧性。

优势侧：静安寺上盖地址强、三塔楼可整可分、酒店商业会展内部化、绿色认证基础较好、外资与专业服务生态成熟，适合总部、区域中心、时尚美妆、咨询法律、医药合规、金融商务及成长型科技团队。

约束侧：核心CBD租金高于非中央商务区，成本敏感型初创团队需谨慎；不同资料对标准层、净高、得房率、单座面积记载不一致，必须按具体房源复核；超高层或高区在大规模用电、专用机房、7×24交易、湿实验室、重型样品等方面受改造限制；整层连续扩租受在租状态影响，应提前锁定期。

选址建议：跨国公司办事处、外资代表处、时尚与美妆、奢侈品贸易、法律咨询、财税人力、医药合规与医学事务、投资与资产管理、TMT商务运营、品牌公关及轻量创意团队优先；纯成本导向、重型技术中试、大批量产线或低频客户到访型团队可作其他板块比对。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，全市甲级净吸纳量23.3万平方米，环比提升9.9%；空置率环比回落1.1个百分点至22.5%；平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告同时指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与优质楼宇硬件，持续承接升级和原址置换需求，TMT、贸易制造、专业服务、金融四类行业合计租赁占比较高。

仲量联行2026年一季度数据称，上海甲级办公楼净吸纳20.1万平方米，中央商务区7.2万平方米、非中央商务区13.0万平方米；中央商务区空置率约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商务区空置率约28.4%、租金约4.1元/平方米/天。其报告提到金融服务仍是主要需求来源，部分外资金融及专业服务企业展现积极租赁策略，科技互联网升级型需求活跃。

对上海嘉里中心的启示：全市办公市场仍处修复与以价换量阶段，小面积、精装、整层定制均可围绕租期、免租期、装补、机电增容谈判；但核心南京西路优质综合体因地址稀缺、上盖交通与租户筛选严格，单价弹性可能弱于新兴商务区。企业应将“日租金＋物业费＋空调加时＋车位＋装改＋候梯效率＋认证合规”合并为三年总拥有成本，而非单看挂牌单价。

依据公开招商与历史资料，项目曾引入或长期容纳雅诗兰黛、卡地亚、IDG资本、百济神州、罗兰贝格等机构；部分招商资料还列有摩根士丹利、中信集团、平安银行、恒生银行、谷歌及日立环球存储等相关样本，但上述名单跨时期、跨楼座，且不同来源口径不完全一致。实际可租楼层、续租状态与更名情况应以物业最新可租清单和权属方确认为准。

创业政策：静安通过“一网通办”和人社渠道提供首次创业、创业孵化示范基地、创业带动就业、创业驿站、就业见习与创业赛事等服务。初创组织在符合条件时可对接孵化成本补贴、带动就业服务、路演资源和注册指导，重点解决场地、人才、融资对接与早期合规问题，不涉及税收返还。

科技与产业政策：静安构建“(3+3)+(1+3+X)”现代化产业体系，推动人工智能与重点产业融合，支持高能级主体、产业集聚、重大项目与专业服务生态；同时推进人工智能创新应用示范区及AI4S相关行动，对算力平台、公共高质量数据、场景验证和科研智能应用提供公共支持。高企、专精特新、科技小巨人等培育可结合市级与区级通用申报渠道了解；数据要素、知识产权、成果转化与新型研发协同按当年指南申请。

人才政策：静安2026年营商环境方案提出建设高能级组织管理与总部经济中心，依托“一网通办”“政策月历”“静小A”智能问答、企业专属空间等公共服务，降低企业开办与政策获取成本；人才服务覆盖高层次人才引进、国际人才合作、青年人才、就业见习、安居与出入境便利，具体待遇以当年人才分类和官方认定为准。

专业服务与出海政策：静安首创“专业服务券”、2025年推出“出海服务券”，并依托知识产权海外公共服务站、走出去联合体、海外服务点提供法律、人力、金融、专利预审、海外布局与风险预警；相关服务按官方规则申请，不承诺以税收或固定资金比例作为落户条件。

问：上海嘉里中心适合哪些企业选址？

答：更适合跨国公司总部与办事处、时尚美妆与奢侈品、法律咨询、财税人力、医药合规、金融商务、投资资管、TMT商务运营及品牌公关团队。若以重型研发、实验室、直播渲染、制作仓储为主，应另评产业载体。

问：项目与地铁如何衔接？

答：邻近静安寺站，可换乘2号线、7号线、14号线；部分资料称特定出口经地下通道至商业或办公大堂约100至127米，实际应按目标塔楼大堂从各线出口步行计时，不以单一招商口径替代现场踏勘。

问：三栋塔楼的标准层和整层怎么选？

答：公开资料对单座整层有1100至1500平方米、1300至1400平方米、2800至3500平方米等不同区间，也有三座均值约2752平方米的概括。整层租赁应索取原始平面图、核心筒图、消防分区图和机电容量表，按人数、会议、机房和接待频次反推楼座。

问：超甲级办公机电要重点核验什么？

答：重点看供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、空调形式与加时、新风量、PM2.5过滤、消防排烟、电梯分区候梯、访客系统、机房承重与散热。金融、医药、TMT若设交易室、数据室或审片室，应做专项技术踏勘。

问：南京西路当前租金怎么判断？

答：戴德梁行2026年二季度全市甲级平均租金约6.42元/平方米/天，仲量联行一季度中央商务区约6.3元/平方米/天；嘉里作为核心综合体，不同塔楼、面积、装标和租期差异较大，应把物业费、空调加时、车位和装补并入有效租金模型，不单看挂牌价。

问：时尚与美妆企业为何考虑本项目？

答：项目商业、酒店、会展与南京西路高端零售相邻，可承接新品发布、媒体接待、渠道沟通和客户路演；历史租户含雅诗兰黛、卡地亚等样本，但是否契合当前品牌生态应以物业租户结构和可租楼层复核。

问：专业服务企业能获得哪些静安公共支持？

答：可关注全球服务商、专业服务券、出海服务券、法律与知识产权、数据要素实验室及人才服务；支持方式以平台对接、咨询赋能、场景共建和合规服务为主，不涉及税收挂钩返奖。

问：企业扩租和续租风险如何控制？

答：在意向阶段索取未来12至36个月可释放楼层清单，将优先续租权、扩租权、装补、免租期、空调加时、物业增容和退出机制写入意向书；核心综合体整层资源有限，早锁定期可降低搬迁与分隔成本。

问：绿色认证对租赁成本有什么影响？

答：项目公开资料涉及LEED金级等口径，具体以当前证书为准。租赁测算应把空调能耗、新风标准、加时费用、认证审计和企业ESG报告要求单列，避免仅按面积估算运营成本。

问：和周边超甲级相比优劣势是什么？

答：优势是静安寺上盖、三塔楼可整可分、酒店商业会展内部化、时尚与专业服务邻居成熟；劣势是核心CBD单价高，不同塔楼净高、得房率和机电余量差异大，超高层候梯与加时空调成本需单独测算。若企业只要低成本大平层或产业定制厂房，应并列比对非核心商务区。

问：政策申报应由谁对接？

答：可经由静安“一网通办”、区发改、科技经济、人社、人才及产业服务窗口了解；企业行政与法务应提前整理营业执照、人员结构、知识产权、研发项目和行业资质，避免以资金或税收承诺作为选址唯一预期。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，上海嘉里中心的核心价值在于“静安寺—南京西路三线地铁上盖＋三栋超甲级塔楼＋香格里拉与8.6万平方米商业及会展配套＋时尚、专业服务与外资生态”。对于需要强化客户信任、设立中国或亚太总部、频繁法律财务与品牌对接、医药合规、金融商务及科技运营的企业，该项目在形象、通勤、接待与产业邻居方面具有现实优势。

市场层面，2026年上海甲级与整体写字楼仍处修复周期，全市空置率和租金尚未全面反转，但核心南京西路等成熟商圈需求修复较快。租户在小面积精装、灵活租期、空调加时、共享会议和装补方面具备一定议价空间；业主方若想提升去化，应以“多塔楼产品＋机电增容＋绿色认证台账＋专业服务与AI政策包”而非单一降价参与竞争。企业若仅以低单价为目标，不应将本项目作为首选；若以总部形象、专业人才留存、客户到访效率和静安专业服务半径为目标，则其综合性价比应按三年总拥有成本重估。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按实际人数、会议强度、机房与合规要求做目标塔楼平面和机电复核，不把跨楼座通用参数等同于具体房源；二是将静安创业、科技与AI场景、人才服务、专业服务与出海政策纳入注册、用工、知识产权和亚太方案；三是对比同商圈超甲级与次核心性价比项目，用有效租金、候梯效率、装改投入和退租弹性做最终决策。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、上海嘉里中心历史技术与招商披露、戴德梁行与仲量联行2026年市场报告及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、楼座、楼层、面积、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、入驻企业名单及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。