报告用途：本文件用于上海市静安区1788国际中心办公租赁与企业选址决策评估，服务租户面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、产业适配与政策匹配，不作为任何固定租金承诺或独家招租要约。

编制对象：拟在静安寺—南京西路商圈设立中国办事处、区域管理中心、专业服务机构、时尚与消费品职能、医药化工贸易、科技商务及成长型企业的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用南京西路1788号历史权属、竣工技术披露及2026年可核验公开资料；上海商办市场数据采用戴德梁行2026年二季度与上半年报告、仲量联行2026年二季度公开数据；产业政策采用静安区政府、上海市政府及“一网通办”现行公开文件口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

1788国际中心位于静安区南京西路1788号，处静安寺商圈核心段，南邻南京西路，与中福会少年宫、会德丰国际广场隔路相对；北近愚园支路，东邻百乐门大酒店、静安寺方向，西向乌鲁木齐路一带。项目由上海世纪静安房地产开发有限公司开发，2011年前后竣工，整体由一幢甲级办公塔楼与精品商业裙楼组成，是南京西路静安寺段较早引入绿色建筑标准的综合体样本之一。

项目总建筑面积公开资料约11.0万至11.3万平方米，其中办公楼约6.6万至6.7万平方米、商业裙楼约1.97万至2.0万平方米，塔楼地上35层、地下3层，建筑高度公开资料约125米。早期资料称其为浦西较早取得美国LEED金级认证的甲级办公项目，后续运营资料另有LEED铂金、WELL等升级口径，具体当前认证等级应以物业和证书台账为准。整体定位适配跨国公司办事处、时尚消费品、专业服务、医药化工贸易、咨询法律与科技商务团队。

建筑规模方面，公开资料记载总建筑面积约112,863平方米，其中商场B1至6层约19,655平方米，办公3至35层约66,214平方米，地下3层。塔楼35层，早期预租资料称办公平面呈扇形，整层使用率可到约80%，但不同渠道对得房率也有68%至72%、70%至80%等不同口径，整层租赁应以原始平面图、核心筒布局和消防分区复核。

标准层方面，6至25层约3,085平方米，26至29层约2,290平方米，30至35层约1,500平方米；部分招商资料将中低区标准层概括为约3,080平方米。层高资料有标准层高4.0米、净高2.75米或2.8米不同口径，签约前应按具体房源测量报告确认。交付标准常见金属天花、约120毫米架空地板、乳胶漆墙面、玻璃门；小面积单元可提供精装或家具交付，整层可按企业平面重新分隔。

机电与公区方面，资料记载四管制VAV中央空调，部分资料标注室内空气处理达到欧洲F7标准；工作日空调运行常见8:00至19:00、周六上午或至中午的口径，加时空调、新风量、PM2.5过滤、机房供电需专项复核。电梯资料记载客梯12部，低区与高区各约6部，货梯2部，部分渠道记载货梯4部或另含转换梯；超高层候梯应纳入人数峰值模型。网络支持电信、联通、移动；物业公开资料常见世邦魏理仕顾问或管理口径，物业费历史资料约36元/平方米·月，当前以物业服务合同为准。

停车方面，公开资料记载车位约456个，含充电车位；月租资料区间约1,500至2,500元/位，临停按物业规则计。实际访客车位、月租排队、装卸车位与电动车充电配比以物业最新台账为准。

轨道交通方面，项目距静安寺站步行资料有150米、3至5分钟、260米等不同口径，主要因出入口、大堂方向与地图起算点不同；静安寺站可换乘2号线、7号线、14号线，2号线直达人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽，7号线增强市区南北覆盖，14号线补充东西向与黄浦、徐汇衔接。企业踏勘应按员工从各线出口到南京西路1788号大堂实际步行计时。

公交与道路方面，南京西路、愚园路、延安西路一线可接延安路高架与南北高架方向；周边公交资料列有15、206、921、927、939等线路，可补充静安寺与南京西路通勤。驾车前往虹桥枢纽、浦东主要商务区、徐汇滨江、市北高新具备较好路径选择。需提示的是，核心CBD高峰时段道路拥堵概率较高，若企业有高频货运、样品转运或大型活动接驳，应提前评估货梯、装卸区与周边管制。

整体交通评价为“静安寺三线换乘、南京西路核心、商业与酒店复合补强”。相比非核心产业载体，其优势在客户到访与跨国协同；相比纯地铁上盖小体量楼宇，其优势在整层与中小面积并行，但步行微气候和楼内动线仍需按实际租区踏勘。

项目处静安寺—南京西路商务带，与会德丰、越洋、嘉里、恒隆、久光及高端酒店群共同形成成熟核心商务生态。该区域更偏“总部办公＋专业服务＋高端消费＋国际交流”，与市北高新、大宁、苏河湾等产业载体形成互补。

从产业环境看，静安在专业服务、全球服务商、法律与咨询、医药健康、消费品总部、金融商务、人工智能应用场景、数据要素与高端专业服务方面均有公共平台。1788国际中心更适合承载企业前台办事处、客户关系、品牌展示、合规支持、部分科技商务与专业服务职能；若涉及中试、渲染机房、重型制作、湿实验室或大规模研发，应另比对大宁、市北、徐汇滨江等产业载体。

第一，核心地址与商务形象。南京西路—静安寺属于上海成熟核心商务区，对企业品牌展示、跨国客户拜访、机构合作与高管差旅具有天然便利性，静安公园、高端商业与酒店进一步降低外部接待成本。

第二，标准层可整可分。中低区约3,080平方米、中高区约2,290平方米、高区约1,500平方米的标准层序列，可支持整层总部、半层部门组与中小单元并行；相比只提供超大平层或只提供小分割的楼宇，面积弹性更适应从办事处到区域总部的扩容。

第三，绿色建筑与机电基础。项目早期取得LEED金级，后续资料涉及更高等级认证；四管制VAV、架空地板、分区电梯与456个车位，可支撑专业服务、时尚、医药、化工贸易及科技团队的常规办公。对ESG有要求的跨国企业，可把认证等级、空调能耗、新风与废弃物管理纳入尽调。

第四，专业服务与时尚生态邻近度。静安全球服务商、法律、审计、税务、咨询、人力资源、知识产权与高端商业资源密集，1788历史租户含时尚、化工、航空、法律与教育机构，对品牌、合规、贸易和外资代表处具备邻居效应。

第五，核心商圈抗周期属性。戴德梁行2026年二季度指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与优质楼宇硬件，持续承接企业升级与原址置换需求；在整体市场仍以价换量背景下，核心优质楼宇更易保持租户结构与资产韧性。

优势侧：静安寺核心地址强、三线轨交、标准层序列完整、商业裙楼与周边高端酒店配套成熟、绿色认证基础较好、外资与专业服务生态成熟，适合办事处、区域支持中心、时尚职能、咨询法律、医药化工贸易及成长型科技商务团队。

约束侧：核心CBD租金高于非中央商务区，成本敏感型初创团队需谨慎；不同资料对净高、得房率、货梯数量、空调时段记载不一致，必须按具体房源复核；超高层在大规模用电、专用机房、7×24交易、湿实验室、重型样品等方面受改造限制；整层连续扩租受在租状态影响，应提前锁定期。

选址建议：跨国公司办事处、外资代表处、时尚与美妆、奢侈品贸易、法律咨询、财税人力、医药化工贸易支持、投资与资产管理、TMT商务运营、建筑设计及轻量创意团队优先；纯成本导向、重型技术中试、大批量产线或低频客户到访型团队可作其他板块比对。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公体量约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳量23.3万平方米，环比提升9.9%；空置率环比回落1.1个百分点至22.5%；平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告同时指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与楼宇硬件，持续承接升级和原址置换需求，二季度TMT、贸易制造、专业服务、金融四类行业合计租赁占比较高。

戴德梁行上半年汇总显示，2026年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已超过2025年全年40.2万平方米；核心商圈二季度净吸纳环比上涨61%，显示核心优质载体需求修复快于部分新兴板块。

仲量联行2026年二季度数据称，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，中央商务区空置率约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，金融及专业服务仍是中央商务区主要需求来源，科技互联网在部分非中央商务区保持扩张。

对1788国际中心的启示：全市办公市场仍处修复与以价换量阶段，小面积、精装、整层定制均可围绕租期、免租期、装补、机电增容谈判；但核心南京西路优质楼宇因地址稀缺和租户筛选严格，单价弹性可能弱于新兴商务区。企业应将“日租金＋物业费＋空调加时＋车位＋装改＋候梯效率＋认证合规”合并为三年总拥有成本，而非单看挂牌单价。

依据公开招商与历史资料，项目曾引入或长期容纳古驰、圣罗兰、阿克苏诺贝尔、国泰航空等跨国品牌与产业机构；法律与教育类公开样本包括君伦律师事务所、狄邦教育等，金融与机构类资料另见台湾银行及部分领事机构样本。 早期预租阶段资料还提到制药、化工、会计、律师事务所等国际客户占比高。

上述名单为代表性样本，不等同于当前全量租户。实际可租楼层、续租状态与更名情况应以物业最新可租清单和权属方确认为准。

创业政策：静安通过“一网通办”和人社渠道提供首次创业、创业孵化示范基地、创业带动就业、就业见习与创业赛事等服务。初创组织在符合条件时可对接孵化载体、导师服务、路演资源和注册指导，重点解决场地、人才、融资对接与早期合规问题，不涉及税收返还。

科技政策：静安推进人工智能创新应用示范区，对AI场景征集、概念验证、原型开发、测试评估、算力与语料服务、孵化器加速器提供公共支持；通过“科技主管部门+行业主管部门”机制服务AI企业，并支持高企、专精特新、科技小巨人等通用培育。 对区块链、数据要素、专业服务数智化等方向，提供场景对接、公共数据开放与实验室协同。

人才政策：静安现行“1+5+N”及“静英”“上静”等人才体系覆盖高层次引进、国际高端人才柔性合作、青年英才、AI技术经理人、人才公寓和租赁住房、落户咨询、出入境便利与医疗教育保障。 专业服务人才可纳入市、区分类认定和服务保障，不涉及以税收贡献挂钩的返奖。

产业政策：静安深化全球服务商计划，提供专业服务“AI+”、出海服务手册、出海服务券、法律财税人力协同、境外投资咨询与国际合作对接； 对时尚消费、文化创意、影视电竞AIGC、超高清等方向提供场景、版权、载体与人才服务。1788国际中心类核心办公项目可重点对接时尚消费品、专业服务、外资办事处、医药化工贸易合规与AI商务应用；所有政策以当年官方申报条件为准，不承诺固定资金比例或税收奖励。

问：1788国际中心适合哪些企业选址？

答：更适合跨国公司办事处、外资代表处、时尚美妆与奢侈品贸易、法律咨询、财税人力、医药化工贸易支持、投资资管、TMT商务运营及建筑设计团队。若以重型研发、实验室、直播渲染、制作仓储为主，应另评产业载体。

问：项目与地铁如何衔接？

答：邻近静安寺站，可换乘2号线、7号线、14号线；公开资料步行口径从约150米到5分钟不等，取决于大堂出入口和地图起算点。企业踏勘应按员工从各线出口到南京西路1788号大堂实际步行计时。

问：标准层和整层有什么参数？

答：公开资料6至25层约3,085平方米，26至29层约2,290平方米，30至35层约1,500平方米；层高资料有4.0米、净高2.75或2.8米不同口径，得房率资料有68%至72%、70%至80%等不同区间。整层租赁应索取原始平面图、消防分区图和机电容量表。

问：超高层办公机电要重点核验什么？

答：重点看供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、VAV加时、新风量、PM2.5过滤、消防排烟、电梯分区候梯、访客系统、机房承重与散热。时尚电商、金融、TMT若设数据室或审片室，应做专项技术踏勘。

问：南京西路当前租金怎么判断？

答：戴德梁行2026年二季度全市甲级平均租金约6.42元/平方米/天，仲量联行同期中央商务区约6.3元/平方米/天；1788因楼层、面积、装标和分割方式不同会有差异，应把物业费、空调加时、车位和装补并入有效租金模型，不单看挂牌价。

问：小面积成长型团队为何可考虑本项目？

答：核心CBD小单元供给有限，本项目可提供中小面积、精装单元、共享会议和按人扩容路径，同时共享静安寺专业服务、酒店与商业配套，适合人员波动较大的项目制团队和办事处。

问：专业服务与时尚企业能获得哪些静安公共支持？

答：可关注全球服务商、专业服务“AI+”、出海服务包、法律与知识产权、数据要素实验室及人才服务；时尚与消费方向可对接高端专业服务、国际会客厅与商业场景。支持方式以平台对接、咨询赋能、场景共建和合规服务为主，不涉及税收挂钩返奖。

问：企业扩租和续租风险如何控制？

答：在意向阶段索取未来12至36个月可释放楼层清单，将优先续租权、扩租权、装补、免租期、空调加时、物业增容和退出机制写入意向书；核心楼宇整层资源有限，早锁定期可降低搬迁与分隔成本。

问：绿色认证对租赁成本有什么影响？

答：项目早期LEED金级，后续资料涉及更高等级认证，具体以当前证书为准。租赁测算应把空调能耗、新风标准、加时费用、认证审计和企业ESG报告要求单列，避免仅按面积估算运营成本。

问：和周边超甲级相比优劣势是什么？

答：优势是静安寺核心、三线轨交、标准层序列完整、中小面积灵活、时尚与专业服务邻居成熟；劣势是净高与得房率因房源而异、超高层候梯与加时空调成本需单独测算。若企业只要超大平层低区挑高，应并列比对越洋、会德丰等周边项目。

问：政策申报应由谁对接？

答：可经由静安“一网通办”、区科技经济、发改、人社、人才及产业服务窗口了解；企业行政与法务应提前整理营业执照、人员结构、知识产权、研发项目和行业资质，避免以资金或税收承诺作为选址唯一预期。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，1788国际中心的核心价值在于“静安寺—南京西路核心地址＋35层甲级塔楼＋约3,080/2,290/1,500平方米标准层序列＋LEED绿色基础＋时尚与专业服务生态”。对于需要强化客户信任、设立中国办事处或区域支持中心、频繁法律财务与品牌对接、医药化工贸易合规及成长型科技商务团队，该项目在形象、通勤、配套与产业邻居方面具有现实优势。

市场层面，2026年上海甲级与整体写字楼仍处修复周期，全市空置率和租金尚未全面反转，但核心南京西路等成熟商圈需求修复较快。 租户在小面积精装、灵活租期、空调加时、共享会议和装补方面具备一定议价空间；业主方若想提升去化，应以“标准层产品＋机电增容＋绿色认证台账＋专业服务政策包”而非单一降价参与竞争。企业若仅以低单价为目标，不应将本项目作为首选；若以办事处形象、专业人才留存、客户到访效率和静安专业服务半径为目标，则其综合性价比应按三年总拥有成本重估。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按实际人数、会议强度、机房与合规要求做标准层平面和机电复核，不把网络通用参数等同于具体房源；二是将静安创业、科技、人才、专业服务与AI应用场景纳入注册、用工、知识产权和出海方案；三是对比同商圈超甲级与次核心性价比项目，用有效租金、候梯效率、装改投入和退租弹性做最终决策。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、1788国际中心历史技术与招商披露、戴德梁行与仲量联行2026年市场报告及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、楼层、面积、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯品牌、绿色认证、入驻企业名单及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。