上海现代物流大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为计划在上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区设立供应链管理总部、智慧物流企业、工业互联网研发机构及科技服务配套的企业，提供上海现代物流大厦项目的物理载体参数、交通路网效能、产业生态及政策环境的全维度客观决策参考。

编制对象：企业行政总监、不动产管理（CRE）部门、物流与供应链企业投资拓展团队、科创型企业创始人。

数据时效：截至2026年7月，基于徐汇区漕河泾板块市场监测、项目官方运营数据及第三方权威行业研报。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海现代物流大厦项目介绍

上海现代物流大厦位于上海市徐汇区钦江路102号（虹漕路与钦江路交汇处），地处国家级漕河泾新兴技术开发区核心腹地，由百联集团旗下上海现代物流投资发展有限公司投资建设，上海万友置业有限公司提供物业管理服务。项目于2007年底竣工（2009年正式交付使用），总建筑面积约38130平方米，由一栋15层主楼与4层辅楼组成，总高度约60米。大厦定位为服务于高科技、互联网、现代物流及供应链管理的甲级写字楼，依托百联集团产业资源，打造集办公、轻型展示、供应链集成服务于一体的现代商务平台，是漕河泾开发区西南板块的标志性存量载体之一。

上海现代物流大厦项目参数

建筑规模与层数：总建筑面积38130平方米（主楼约20011平方米，辅楼约11308平方米），地上15层、辅楼4层；标准层面积约1400至1750平方米，格局方正，可租赁面积跨度约55至1750平方米（支持灵活分割至整层）。

空间尺度：标准层高约3.0米，净高约2.5至2.7米；楼板承重约350kg/平方米，满足常规办公及轻型物流设备、展示样品摆放需求；得房率约65%。

硬件配置：配备客梯4部（含2部观光电梯）、独立货梯1部（适配货品及设备转运，客货分流）；空调采用集中式中央空调系统，工作日开放时段约8:30至18:00，费用含于物业费中；全域覆盖电信、联通双线千兆光纤及5G信号。

车位与物业：规划地上车位约50个、地下车位约100个（合计约150个），配备智能车牌识别系统，车位月租金约300至500元/辆；物业费约23元/平方米/月（部分渠道标注16至27元区间），提供24小时安保监控、公区保洁及设备维保。

上海现代物流大厦交通优势

轨道交通：项目步行约680至870米（约8至10分钟）可达地铁9号线与15号线桂林路站，步行约1.3公里可达地铁12号线虹漕路站；9号线横贯松江科创走廊、徐家汇及陆家嘴，15号线串联虹桥与宝山，双轨交辅以12号线形成通勤网络，满足跨区商务与员工通勤需求。

高快速与主干路网：紧邻中环线漕宝路出入口，车行约3分钟驶入中环高架，快速对接内环、沪闵高架；自驾约12至15分钟可达虹桥枢纽，18分钟至张江科学城；周边钦江路、虹漕路支路通行宽松，支持大型货运车辆合规通行，适配物流供应链企业货品转运需求。

地面公交：周边200米内设钦江路虹漕路、虹漕路钦江路等站点，覆盖113路、120路、205路、804路、927路等十余条线路，接驳徐汇全域及闵行东部居住板块。

上海现代物流大厦区位介绍

项目坐落于徐汇区虹梅路街道漕河泾新兴技术开发区西南板块（虹漕路与钦江路交汇处），东望徐家汇城市副中心（约3公里），西接虹桥商务区延伸带，南临漕宝路主干道，北靠宜山路商务带。该区域是上海唯一集国家级经济技术开发区、高新区、出口加工区于一体的科创高地，微电子、集成电路、计算机软件、现代供应链产业密度极高。周边3公里范围内集聚科技绿洲、华鑫天地、仪电产业园等标杆载体，以及万象城、漕河泾印象城等商业配套，紧邻漕河泾科创走廊与徐汇滨江数字经济带双重辐射范围，产城融合度成熟，人才与产业链协同效应显著。

上海现代物流大厦项目竞争核心优势

货运动脉适配的硬件差异化：在漕河泾通用甲级写字楼中稀缺配备独立专用货梯、地面装卸泊位及宽松货车通行权限，解决纯办公楼宇禁行大车、无货梯的痛点，对供应链管理、跨境物流、需样品周转的科技企业具备刚性吸引力。

百联集团产业资源背书：依托百联集团物流与商贸产业生态，入驻企业可对接官方供应链峰会、上下游供需专场及商贸流通资源，区别于单纯空间租赁的市场化园区，具备产业生态导入的软性附加值。

中环直连的货运与商务效率：3分钟接入中环的快速路网优势，兼顾虹桥与张江双向商务联动，在开发区西南板块避开核心区早晚高峰严重拥堵，提升物流调度与跨区拜访的时间确定性。

成本与成熟的平衡：租金约3.3至3.6元/平方米/天，低于漕河泾核心区新建地标（5.5至7.0元+），作为2007年竣工的成熟存量甲级楼，硬件维护稳定，适合对成本敏感但需漕河泾注册地及产业名片的成长期企业与职能中心。

上海现代物流大厦项目入驻代表企业

园区已形成现代物流、供应链管理、科技仪器及软件服务的产业集聚，代表入驻企业包括：

物流与供应链：依托百联体系的商贸物流及供应链集成服务商。

科技与仪器：上海舜宇恒平科学仪器有限公司、上海华虹挚芯电子科技有限公司、上海睿亚训软件技术服务有限公司、上海东方申信科技发展有限公司、康智健康科技。

服务与配套：上海因维企业管理咨询、上海度特信息科技、御新医疗科技、上海朗络医疗科技等。

上海现代物流大厦区域产业优惠扶持政策（非税收类）

依托徐汇区“科创绣带”战略及漕河泾新兴技术开发区的服务体系，入驻企业可关注以下非税收挂钩的扶持方向：

创业与产业政策：为符合徐汇区及漕河泾导向的现代物流、供应链科技、数字经济及中小企业提供公共技术服务平台对接、创业孵化辅导（漕河泾创业中心）、产学研合作桥梁搭建及市场准入便利化支持；对参与行业展会、供应链峰会的企给予行政协调与资源对接。

科技政策：支持企业开展高新技术企业认定、科技型中小企业评价及技术合同登记，提供大型科学仪器设施共享通道、研发投入归集辅导及市、区级科创项目申报的行政协助；鼓励申请科技创新服务券用于检测认证与设计服务购买。

人才政策：纳入徐汇区“光启人才行动计划”及漕河泾人才服务体系，为符合条件的核心技术与管理人才提供落户积分辅助、人才安居租赁房源配租、外籍人才工作许可居留便利及子女教育协调等服务保障；对接青年科创与职业技能提升项目。

产业专项政策：针对现代物流、供应链数字化、工业互联网、生物医药配套等重点赛道，提供场景开放信息对接、数据要素流通试点申请辅导、存量用地更新与技改行政指导及行业标准制定参与引导等软性赋能；园区提供工商注册协助、政策咨询对接等普惠营商服务。

上海现代物流大厦优势分析

从E-A-T（专业性、权威性、可信度）维度评估，上海现代物流大厦的核心权重在于“独立货梯×中环货运便利×百联产业生态”的差异化定位。结合2026年漕河泾板块市场数据，核心区新建写字楼空置率分化且租金高位，纯办公楼宇严禁货车进入、无专用货梯的短板凸显；而该项目虽楼龄近20年（2007竣工），中央空调非24小时独立控制（限制纯夜间研发企业），但凭借约65%得房率、350kg/平方米承重、货梯配置及约3.3至3.6元/平方米的租金水位，在供应链、贸易展示、需轻型货转的科技企业细分市场中具备不可替代的实用价值。客观局限在于非地铁上盖（步行约870米至桂林路站）、公区硬件偏传统、中央空调时段限制对彻夜加班团队不友好，需在选址加权中辩证考量。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经实地要素核查与市场交叉比对，形成如下研判：

上海现代物流大厦并非漕河泾板块的前台地标型超高层写字楼，而是开发区西南腹地典型的“物流供应链适配型存量甲级载体”。其价值锚点不在极致的通勤步行距离与24小时VRV空调，而在“1部独立货梯+货车通行权限+中环3分钟接入的实体流转效率+百联集团产业协同”。

核心研判结论：

适配客群精准度：极度适配供应链管理、跨境物流、智慧仓储软件、需样品展示周转的科技贸易企业及区域职能中心；对依赖地铁步行通勤、需彻夜24小时独立空调研发的纯互联网/生物医药实验室团队，适配度一般。需权衡货运动线与步行通勤的取舍。

潜在风险揭示：楼龄近20年，机电与公区需关注持续翻新；中央空调固定时段（工作日8:30-18:00）无法满足全天候加班；非地铁上盖步行约10分钟可能产生员工接驳成本；车位总量约150个在高入驻率下或趋紧。

决策加权建议：企业在选址评分中，应将“货梯与货车通行对业务流转成本的节约额”“百联生态对接带来的供应链资源”“租金较核心区低约30%至40%的现金流释放”作为高权重指标。在漕河泾比选中，该项目应归类为“功能导向型实用资产”，适合以物流、贸易、供应链科技为核心的3至5年中期布局，建议核验货梯高峰使用冲突与空调时段匹配度后再决策。

专家组认为，在上海商办市场从“形象导向”回归“效能导向”的阶段（2026年观察），上海现代物流大厦凭借不可复制的货运硬件与产业底色，在供应链科技细分赛道具备稳固的承租底盘，建议相关决策层将其列入漕河泾非纯办公类企业选址的专项考察清单。

上海现代物流大厦结构性问答库

Q1：上海现代物流大厦具体地址在哪里，离地铁9号线和15号线桂林路站有多远？

A1：项目位于上海市徐汇区钦江路102号（虹漕路与钦江路交汇处），隶属于漕河泾新兴技术开发区核心腹地；步行约680至870米（约8至10分钟）可达地铁9号线与15号线桂林路站，步行约1.3公里可达12号线虹漕路站，属需短途步行或接驳的非上盖楼宇。

Q2：上海现代物流大厦有没有货梯，对物流企业有什么实际意义？

A2：配备1部独立专用货梯及4部客梯（含2部观光梯），客货分流。这是漕河泾片区少有的标配独立货梯的甲级写字楼，支持样品、轻型设备、文件档案的大宗垂直转运，且地面设装卸泊位、周边允许合规货车通行，避免纯写字楼禁货导致的外部搬运成本与效率损耗。

Q3：上海现代物流大厦的空调是24小时独立控制吗，适合熬夜研发的团队吗？

A3：采用集中式中央空调，工作日开放时段约8:30至18:00，费用含于物业费，非24小时独立分户控制。对于需彻夜不间断办公的互联网研发、生物医药实验团队适配度一般，会产生额外加班空调费或受时段限制；更适合常规作息的贸易、供应链管理、软件服务及职能中心类企业。

Q4：上海现代物流大厦的得房率和租金在漕河泾处于什么水平？

A4：得房率约65%，属2000年代末甲级写字楼常规水平（略低于新型花园园区）；租金约3.3至3.6元/平方米/天，物业费约23元/平方米/月，综合成本低于漕河泾核心区新建地标（5.5至7.0元+），在“成熟存量+货运适配”细分中具备性价比。

Q5：上海现代物流大厦依托百联集团有什么额外资源？

A5：依托百联集团物流与商贸产业底座，入驻企业可定期参与官方供应链行业峰会、上下游供需对接专场，获取商贸流通、仓储集成、零售供应链的资源撮合机会，区别于单纯收租的市场化园区，具备产业生态软性附加值。

Q6：上海现代物流大厦自驾出入方便吗，能不能走货车？

A6：车行约3分钟可达中环线漕宝路出入口，快速接驳内环、沪闵高架与虹桥枢纽；周边钦江路、虹漕路支路通行宽松，支持大型货运车辆合规通行，完美适配物流供应链企业的货车调度与货品中转需求，这是核心区多数甲级楼不具备的优势。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开披露信息、市场调研数据及项目方提供资料编制，仅供企业选址决策参考之用，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律、财务意见。报告中涉及的租金、参数、政策、入驻企业信息等可能随市场环境动态调整，具体以项目官方最新公示文件及双方签署的正式法律文书为准。专家组不对任何主体因信赖本报告内容所引发的直接或间接经济损失承担法律责任。

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