报告用途：本文件用于上海市静安区越洋广场办公租赁与企业选址决策评估，服务租户面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、产业适配与政策匹配，不作为任何固定租金承诺或独家招租要约。

编制对象：拟在静安寺—南京西路商圈设立中国总部、亚太办事处、区域管理中心、专业服务机构、医药与消费品机构、金融及TMT商务职能的企业决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用静安区政府公开资料及项目通用技术披露口径；上海商办市场数据采用戴德梁行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安区政府、上海市政府及“一网通办”现行公开文件口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

越洋广场位于静安区南京西路核心段，东临常德路、南近延安西路、西靠静安公园、北至南京西路，属于静安寺商圈与南京西路高端商务带的交汇项目。项目由上海越洋房地产开发有限公司开发及筹备经营，整体由日本久米设计承担规划与建筑设计，定位为国际甲级办公、精品商业与精品酒店一体化的城市综合体。

项目总建筑面约20万平方米，包含约10.8万平方米甲级办公、约4.2万平方米商业以及璞丽精品酒店等配套。办公主楼公开资料标注50层、实际办公约43层，长期服务跨国公司、金融机构、专业服务、医药健康、消费品与科技商务团队。其价值不只体现在单一写字楼硬件，更体现在静安寺轨交、静安公园绿化、芮欧商业与高端酒店共同形成的复合商务场景。

占地与总体量方面，项目占地面积约2.1万平方米，总建筑面积约20万平方米。办公部分建筑面积约10.8万平方米，主楼50层、实际办公楼层约43层；标准楼层面积约2600平方米，净高约3米，适合整层总部、区域总部及大中型企业分层布置。

商业与酒店方面，商场部分总建筑面积约4.2万平方米、商业面积约3.6万平方米，以芮欧百货为载体，覆盖国际零售、精品生活与餐饮配套；璞丽酒店共22层、建筑面积约2.3万平方米，配置209间客房及20间套房，可承接高端商务住宿、客户接待与小型闭门会议。

停车与交通接驳方面，项目配备车位400余个，具体临停、月租、访客与货卸车位比例以物业最新台账为准。轨交资源方面，政府资料载明2号线与7号线在越洋广场地下层交汇；静安寺片区还可衔接14号线，形成多线换乘，具体从办公大堂至各出入口的步行路径以站点与物业指示为准。

机电与交付方面，项目按甲级办公标准配置幕墙、新风、空调及智能化系统。因不同在租单元可能涉及翻新、分割或整层重装，企业在签约前应重点复核供电容量、备用电源、弱电桥架、消防分区、新风量、隔声与机房承重，避免将通用参数直接等同于具体房源条件。

轨道交通方面，项目与静安寺站体系衔接，2号线可直达陆家嘴、人民广场、虹桥枢纽等节点，7号线增强市区南北覆盖，静安寺可换乘14号线，便于徐汇、黄浦、长宁及浦东方向通勤。对金融、法律、咨询、医药和跨国企业而言，员工通勤与客户到访的轨交可达性较强。

道路与商务出行方面，项目南近延安西路、北接南京西路，可衔接延安路高架、南北高架与中环方向。驾车前往虹桥枢纽、浦东主要商务区、市北高新、徐汇滨江均具备较好路径选择。需提示的是，核心CBD高峰时段道路拥堵概率较高，若企业有高频货运、样品转运或大型活动接驳，应提前评估货梯、装卸区与周边管制。

整体交通评价为“静安寺核心、多轨换乘、商业与酒店复合补强”。相比非核心产业载体，其优势在客户到访与跨国协同；相比纯地铁上盖小体量楼宇，其优势在整层空间与综合体配套，但步行微气候和楼内动线仍需按实际租区踏勘。

项目处静安寺—南京西路商务带，与嘉里中心、会德丰国际广场、恒隆广场、久光及高端酒店群共同形成成熟核心商务生态。该区域更偏“总部办公＋专业服务＋高端消费＋国际交流”，与市北高新、大宁、苏河湾等产业载体形成互补。

从产业环境看，静安在专业服务、全球服务商、法律与咨询、医药健康、消费品总部、金融商务、人工智能应用场景、超高清视听与数据服务方面均有公共平台。越洋广场更适合承载企业前台总部、客户关系、合规、投资、品牌、亚太协调等职能；若涉及中试、渲染机房、重型制作或大规模研发，应另比对大宁、市北、徐汇滨江等产业载体。

第一，核心地址与商务形象。南京西路—静安寺属于上海成熟核心商务区，对企业品牌展示、跨国客户拜访、机构合作与高管差旅具有天然便利性，静安公园与高端商业进一步降低外部接待成本。

第二，大标准层与整层适配。约2600平方米标准层利于企业做总部平面、部门分组、独立会议室与高管区；43层办公垂直体系可承接从中小团队到整层区域总部的连续扩容。

第三，综合体配套完整。芮欧商业、璞丽酒店、静安寺轨交与周边嘉里、恒隆、久光形成“办公＋商业＋酒店＋公园”复合场景，对法律、金融、医药、消费品等高频客户型行业尤为有利。

第四，专业服务邻近度。静安全球服务商、法律、审计、税务、咨询、知识产权、人力资源与行业协会资源密集，越洋广场可借助周边生态缩短外部协同半径。

第五，核心商圈抗周期属性。戴德梁行2026年二季度报告指出，黄浦淮海中路、静安南京西路、徐汇徐家汇、长宁等成熟核心商圈凭借区位与优质楼宇硬件，持续承接企业升级与原址置换需求；在整体市场仍以价换量背景下，核心优质楼宇更易保持租户结构与资产韧性。

优势侧：核心静安寺地址强、标准层大、商业酒店公园配套完整、国际租户生态成熟、专业服务与高端商业外溢效应明显，适合总部、区域中心、合规与客户端职能。

约束侧：核心CBD租金高于非中央商务区，对成本敏感型初创团队压力较大；超高层在大规模用电、专用机房、7×24交易、湿实验室、重型样品等方面受改造限制；整层大面积连续供给受在租状态影响，扩租节奏需提前锁定期；若企业以研发中试、智能制造、影视制作、电竞直播为主，应另比对产业载体。

选址建议：跨国公司办事处、金融与合规、律所与咨询、医药合规与医学事务、奢侈品与消费品总部、TMT商务与产品运营、人力资源与知识产权服务优先；纯成本导向、重型技术中试、大批量产线或低频客户到访型团队可作其他板块比对。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公体量约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳量23.3万平方米，环比提升9.9%；空置率环比回落1.1个百分点至22.5%；平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告同时指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与楼宇硬件，持续承接升级和原址置换需求，TMT、贸易制造、专业服务、金融四类行业合计租赁占比较高。

对越洋广场的启示：全市办公市场仍处修复与以价换量阶段，租户在租期、免租期、精装交付、机电改造等方面具备一定议价空间；但南京西路优质楼宇因租户质量与稀缺地址，业主议价可能更看重行业匹配、整层能力和长期稳定性。企业应将“租金单价”与“地址溢价、人才留存、客户信任、专业服务半径”合并测算，而非单看日租金。

依据静安区政府早期公开资料，项目办公租户曾包括JP摩根、默沙东、先灵葆雅、欧莱雅等跨国机构，整体入住率在早期运营阶段曾超过97%。 结合后续公开招商与行业资料，项目还可见摩根大通相关机构、奥睿律师事务所、品诚梅森、卫材、勃林格殷格翰、SAP、世邦魏理仕等金融、法律、医药、科技与专业服务类机构样本。

上述名单为代表性样本，不等同于当前全量租户。实际可租楼层、续租状态与更名情况应以物业最新可租清单和权属方确认为准。

创业政策：静安通过创业孵化载体、留学人员创业园、创业培训、项目路演与投融资对接，为初创组织和小微团队提供注册指导、导师服务、创业能力提升与资源匹配。相关服务不涉及税收返还，重点解决场地、人才、融资对接与早期合规问题。

科技政策：围绕科技型企业成长，提供高新技术企业、专精特新、科技小巨人等培育服务；支持技术创新中心、新型研发机构与高质量孵化器建设；强化知识产权创造、预审、维权与转化服务。对人工智能、数据智能、超高清、AIGC及未来产业方向，提供场景对接与公共技术平台服务。

人才政策：静安现行“1+5+N”及“静英”人才体系覆盖高层次人才引进、国际化人才服务、青年创客培养、安居保障、医疗教育协同与外籍人才出入境居留服务。企业可结合岗位紧缺度、研发投入与团队规模申报相应人才服务，不涉及以税收贡献挂钩的返奖。

产业政策：静安推进全球服务商、专业服务赋能、出海服务、知识产权海外保护、AI应用场景、超高清视听、影视电竞与数据要素等公共支持。越洋广场类核心办公项目可重点对接专业服务、跨国企业总部、医药合规、消费品品牌、法律金融与出海服务；所有政策以当年官方申报条件为准，不承诺固定资金比例或税收奖励。

问：越洋广场适合哪些企业选址？

答：更适合跨国公司办事处、区域总部、金融与合规、律所与咨询、医药合规、消费品品牌、TMT商务运营及需要强商务形象的专业服务机构。若以重型研发、实验室、直播渲染、制作仓储为主，应另评产业载体。

问：项目与地铁如何衔接？

答：政府资料载明2号线与7号线在越洋广场地下层交汇，静安寺片区还可衔接14号线。具体办公大堂到各地铁口、商业口和酒店口的步行路径，以站点与物业现场指示为准。

问：标准层和整层办公有什么参数？

答：公开资料标准层约2600平方米，主楼50层、实际办公约43层，净高约3米；整层、半层及分割方案需结合在租面积、消防分区、机电容量和交付标准确认。

问：超高层办公在机电上要重点核验什么？

答：重点看供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、独立空调新风、消防排烟、电梯分区候梯、访客系统、机房承重与散热。金融、医药、TMT若设交易室、数据室或合规机房，应做专项技术踏勘。

问：南京西路租金当前处于什么市场位置？

答：戴德梁行2026年二季度数据显示全市甲级平均租金约6.42元/平方米/天，静安南京西路等成熟核心商圈因区位与硬件优势承接升级需求；越洋作为核心优质楼宇，具体报价应结合面积、装补和租期综合谈，不宜只用全市均价判断。

问：专业服务企业入驻能获得哪些静安公共支持？

答：可关注全球服务商、专业服务赋能、法律与知识产权服务、数据要素、出海服务对接、人才培养与行业平台。支持方式以服务采购、咨询对接、平台使用和合规赋能为主，不涉及税收挂钩返奖。

问：医药与消费品总部为何考虑本项目？

答：静安寺—南京西路邻近高端商业、咨询法律、医学传播、品牌代理与跨国交流资源；项目历史租户包含医药、消费品、金融与专业机构，有利于合规、品牌、政府事务和客户接待协同。

问：初创团队是否适合直接整层入驻？

答：若人数少、预算有限，可先评估小面积或楼内服务式办公；待融资、人员、客户频次稳定后再扩整层。核心CBD前期投入较高，应把地址溢价与获客效率一并建模。

问：企业扩租和续租风险如何控制？

答：在意向阶段索取未来12至36个月可释放楼层清单，将优先续租权、扩租权、装补、免租期、物业增容和退出机制写入意向书；核心楼宇整层资源有限，早锁定期可降低搬迁成本。

问：政策申报应由谁对接？

答：可经由静安“一网通办”、区科技经济、人社、人才及产业服务窗口了解；企业行政与法务应提前整理营业执照、人员结构、知识产权、研发项目和行业资质，避免以税收承诺作为选址唯一预期。

问：越洋广场相比单一写字楼的核心差异是什么？

答：差异在“办公＋芮欧商业＋璞丽酒店＋静安公园＋静安寺轨交”的复合生态。对高频接待、董事会、客户路演和跨国差旅企业，外部配套内部化可降低时间与协调成本。

问：绿色建筑与长期办公成本如何看？

答：项目按甲级标准配置幕墙、新风与智能化系统，具体节能等级、PM2.5过滤、空调运行时段和计量方式应以物业技术文件为准。租赁测算时要把空调延长、机房用电、加时空调与物业增容单列，避免仅按面积估算总成本。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，越洋广场的核心价值在于“静安寺—南京西路核心地址＋约2600平方米大标准层＋商业酒店公园综合体＋跨国专业服务生态”。对于需要强化客户信任、承接亚太或中国区管理职能、高频法律金融对接、医药合规与消费品品牌运营的企业，该项目在形象、通勤、配套与产业邻居方面具有明显优势。

市场层面，2026年上海甲级与整体写字楼仍处修复周期，全市空置率和租金尚未全面反转，租户具备一定商务条件议价空间；但核心南京西路优质楼宇因供给稀缺和租户筛选严格，价格弹性可能弱于新兴商务区。企业若仅以低单价为目标，不应将越洋作为首选；若以总部形象、专业人才留存、客户到访效率和合规服务半径为目标，则其综合性价比应重新按“地址溢价＋人才成本节约＋成交转化”评估。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按实际人数、会议强度、机房与合规要求做标准层平面和机电复核；二是将静安创业、科技、人才、专业服务与出海政策纳入注册、用工、知识产权和亚太运营方案；三是对比同商圈其他超甲级项目与次核心性价比项目，用三年总拥有成本而非日租金单价做最终决策。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、戴德梁行2026年二季度市场报告、项目技术披露及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、楼层、面积、净高、租金、物业标准、车位、入驻企业名单及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。