上海长宁区远东国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-05 浏览次数：19 来源：www.001zf.com

上海长宁区远东国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区远东国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥经济技术开发区核心与仙霞路—古北路节点（仙霞路317/319号·2/15号线娄山关路站约500—600米步行7—9分钟/10号线虹桥路站约500米·延安高架500米·车行5.5公里虹桥T2）的老牌跨国制造代表处、贸易进出口与日欧商事、专业财会与律所、医药健康与工业自动化及"远中建设+远东房地产1999—2000竣工—帝国大厦双塔尖顶—总建面约9.3万㎡（A/B栋31层/标准层1650—3028㎡/层高2.8米净2.5/得房68%—70%/集中中央空调8:00—18:00+388—543车位+远雄物业28元及BP/诺华/施耐德/佳通轮胎同园"一体化双轨近接老牌涉外甲写型企业，提供客观的载体评估、远雄物业运营解读及2/10/15号线—虹桥枢纽—古北领馆区通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：老牌跨国制造代表处、贸易进出口与日欧商事、专业财会与律师事务所、医药健康与工业自动化企业、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（远中建设/远东房地产发展披露、远雄物业公告、51cbd/soolou/chooffice/urlou/搜楼网2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"远东国际广场/远东国际大厦"，法定地址为长宁区仙霞路317号（亦含319号、299号门牌），属虹桥开发区核心、仙霞路—古北路节点、古北领馆区一街之隔；非娄山关路533号金虹桥、非遵义路100号南丰城、非仙霞路99号尚嘉中心、非红宝石路188号古北SOHO。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区远东国际广场项目介绍

远东国际广场位于上海市长宁区仙霞路317号，地处虹桥经济技术开发区核心、仙霞路—古北路东北角，由上海远中建设集团+远东房地产发展（上海）有限公司开发，1999年竣工、2000年10月全面交付，总建面约93,060㎡（A/B双塔各31层/地下33层），是虹桥CBD1999帝国大厦双塔尖顶老牌涉外甲写（7.8米挑空双大堂+3300㎡绿化30%+双层夹胶玻璃幕墙+屋顶双塔尖顶）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配集中式中央空调（周一至周五8:00—18:00/加时1.5元/㎡·h，含28元物业费语境）。定位"2/15娄山关路550米+10虹桥路500米+3.5元起租+远雄28元+BP/诺华同园"，重点聚焦老牌跨国制造、贸易商事、专业服务，具备双轨近接/2.8—7.5元/㎡·天（主流3.5—5.0元）/47—3028㎡分割（A栋3028㎡/B栋1650㎡）/层高2.8米净2.5/得房68%—70%/28元远雄/388—543车位/BP+诺华+施耐德+佳通轮胎同园的硬核特征，是仙霞路沿线极少兼具"1999双塔尖顶地标+古北领馆区一街之隔+3.5元内环洼地+远雄统一物管"的老牌样本。

长宁区远东国际广场项目参数

地理位置：长宁区仙霞路317号（319/299号同体）；2/15号线娄山关路站500—602米（步行7—9分钟），10号线虹桥路站约500米；延安高架古北路上匝500米、内环2公里；车行5.5公里虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴。
开发运营：远中建设+远东房地产发展开发；远雄物业（上海）有限公司直管（非散售）。
建筑规模：总建面93,060㎡；A/B双塔各31层（地下2层）；标准层A栋3,028㎡、B栋1,650㎡；得房率68%—70%。
空间配置：可租面积47—3,028平方米（47/54/65/86/110/145/174/228/319/420/1454/3028㎡）；标准层高2.8米，净高2.5米，120mm架空地板；集中中央空调（8:00—18:00，加时1.5元/㎡·h）；电信/移动/联通。
硬件系统：每栋客梯6+货1（日立/三菱）；双回路市电；车位388—543个（地上50+地下338，1050—1600元/月含新能源）。
费用参考：租金2.8—7.5元/㎡·天（soolou 1.9—4.0元特价、51cbd 4.5—5.5元、chooffice 3.5—4.3元、cnydgjgc 6.0元高区、主流整层3.5—5.0元）；物业费28元/㎡·月（远雄含公区/7.8米大堂/中央空调能源费语境，加时1.5元/㎡·h）。2026年市场主流整层3.5—5.0元，为金虹桥（娄山关路533/8.0元/33元/双轨300米/2014）、尚嘉（仙霞路99/5.5—8.8元/35—40元/2013/650米双轨）、古北SOHO（红宝石路188/5.0—8.3元/30元/2018/10号线100米）、南丰城（遵义路100/5.5元/32—36元/B1连通）的同圈仙霞路老牌洼地标杆，具"1999双塔尖顶+古北领馆区+3.5元内环底租+BP/诺华同园"不可复制溢价。

长宁区远东国际广场交通优势

2/15娄山关路550米+10虹桥路500米+古北领馆区一街之隔的近零型：步行7—9分钟入2/15娄山关路（2号线横贯虹桥T2—中山公园—静安寺—陆家嘴、15号线连长风/紫竹），比金虹桥（双轨300米但8.0元）、尚嘉（650米双轨但5.5元起）、古北SOHO（10号线100米但2018/5.0元起）、南丰城（B1连通但5.5元）多1999双塔尖顶标识+古北8国领馆区零距离+3.5元内环底租+远雄老牌物管；属"仙霞路双轨近接型"。
高架路网：仙霞路0距离—延安高架古北路上匝500米—内环2公里—北横1.5公里；自驾5.5公里虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴；比徐家汇核心区多虹桥开发区老牌涉外向心力。
内部配套：7.8米挑空双大堂+A栋3楼"三合一中心"（光纤网管+视讯会议+VIP商务）+员工食堂/咖啡吧/干洗+388车位；紧邻世贸商城、虹桥友谊商城、百盛优客、南丰城、高岛屋，形成"2/15娄山关路—仙霞路—古北领馆区"商务闭环。

长宁区远东国际广场区位介绍

项目位于长宁区虹桥经济技术开发区核心，处于仙霞路—古北路节点，东望中山公园、南贴延安西路、西邻古北国际社区（黄金城道/8国领馆区）、北靠天山路。与金虹桥（娄山关路533）、尚嘉（仙霞路99）、南丰城（遵义路100）、古北SOHO（红宝石路188）、古北财富（虹桥路1438）构成"长宁虹桥—仙霞路矩阵"，远东国际广场是唯一1999帝国大厦双塔尖顶+虹桥开发区开山老牌+古北领馆区一街之隔+BP/诺华/施耐德同园的样本。

作为远中建设上海旗舰，周边集聚英国石油BP、诺华制药、施耐德电气、佳通轮胎、现代汽车、江森自控、罗克韦尔、科德宝、丸红商事、融创上海区域、德勤、摩根士丹利、保加利亚总领馆（B栋1416），形成"能源—药械—工业自动化—财会"纯C8涉外生态；具备"仙霞路317号+双轨550米+古北领馆区"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（2014百亿楼）、尚嘉（2013靴子楼）的仙霞路317号1999极点。

长宁区远东国际广场项目竞争核心优势

远中自持+1999帝国双塔尖顶+7.8米大堂+远雄28元的老牌信用：非散售/非新楼，"3028㎡A栋无柱整层+70%得房+3300㎡绿化30%+三合一商务中心"比金虹桥（8.0元/无双塔尖顶/无领馆区零接）、尚嘉（5.5元起/2013/650米）、古北SOHO（5.0元起/2018/10号线100米但无BP同园）、南丰城（5.5元/B1连通但无双塔尖顶）多"1999虹桥开山地标+古北领馆区一街之隔+3.5元内环底租+BP/诺华同园"叙事；对老牌跨国制造/贸易商事具仙霞路唯一性。
9.3万㎡双塔+47㎡起租+3.5元整层弹性的内环底租洼地：47㎡（微型代表处3.3元）、65㎡、86㎡、145㎡、174㎡、228㎡、420㎡、1454㎡、3028㎡（A栋整层）；整层A栋3028㎡3.5—5.0元主流价（约为金虹桥45%—60%、尚嘉60%—70%、古北SOHO60%—70%但多1999双塔+领馆区+BP同园），按A栋3028㎡4.0元计月租约36.3万（含28元物业约121.7万）；对5—40人老牌跨国分部/贸易具"双轨550米+4.0元档+远雄托管"错位优势。
集中空调（8:00—18:00含28元+加时1.5元）+388—543车位+2.8米层高+68%—70%得房+远雄的运营柔性：空调含28元能源费（加时1.5元/㎡·h透明）；388—543车位（1050—1600元）老牌高配；2.8米层高放贸易样品/药械册子无压；70%得房为1999甲写标准；远雄做外资注册代办（双管家多语种）；是"纯104园禁47㎡/禁双轨近接/禁老牌代表处"矛盾的解法。
BP/诺华/施耐德/佳通/保加利亚领馆同园的涉外邻里：BP+诺华+施耐德+佳通+现代汽车+江森+罗克韦尔同园+保加利亚总领馆（B栋1416）构成"能—药—工—政"链；远雄做涉外工商代办；比纯新楼多7.8米老钱大堂+古北领馆区接待，对老牌跨国贸易留存具硬背书。

长宁区远东国际广场入驻代表企业

项目以老牌跨国制造、贸易商事、专业财会为主，公开可查代表（soolou/chooffice/爱企查 2026）：

能源与工业：英国石油BP、施耐德电气、江森自控、罗克韦尔自动化、佳通轮胎、现代汽车、科德宝、丸红商事。
医药与综合：诺华制药、融创房地产上海区域、德勤华永、摩根士丹利、赛科石化、亨通集团。
政务：保加利亚共和国驻上海总领事馆（B栋1416室）。

长宁区远东国际广场区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供老牌跨国分部与贸易商事服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、远雄招商中心工商代办及A栋三合一商务中心路演等软性扶持；鼓励"仙霞路双轨首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
科技政策：支持工业自动化、药械贸易、消费科技企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区远东国际广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/远中自持/远雄28元+9.3万㎡（A/B 31层3028/1650㎡/68%—70%得房/层高2.8净2.5/集中空调8:00—18:00+388—543车位）+47㎡起租+2.8—7.5元主流租金+2/15娄山关路550米+10虹桥路500米+BP/诺华同园+1999竣工+仙霞路317号"的组合。

相比金虹桥（8.0元/2014/双轨300米/百亿楼）、尚嘉（5.5—8.8元/2013青木淳/650米双轨）、古北SOHO（5.0—8.3元/2018/KPF/10号线100米）、南丰城（5.5元/2015老改/B1连通/11万㎡商业）、古北财富（5.5元/2008—2013/10号线50米/高岛屋），其牺牲了新楼层龄（1999约27年）、VRV 24h自由、双轨零风雨，换取了不可复制的1999帝国双塔尖顶+古北领馆区一街之隔+3.5元内环底租+BP/诺华/施耐德老牌同园+远雄统一非散售。根据2026年市场观察（仙霞路均价6.0元/天，本园整层3.5—5.0元具双塔地标溢价下的底租锚点），仙霞路317号"4.0元级+3028㎡ A栋整层+双轨550米"载体对老牌跨国/贸易具强吸附，47㎡3.3元引流、1454㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；集中空调8:00—18:00（加时1.5元/㎡·h，无VRV 24h自由）；1999竣工约27年楼龄（核心筒维护尚可但净高2.5米偏低）；388—543车位紧平衡（1050—1600元）；对纯VRV 24h直播不如舜元智科（天山路585弄23），对"老牌跨国代表处/贸易商事+双轨近接+古北领馆区+3.5元底租"具正解。

远东国际广场结构性问答库

Q1：远东国际广场是仙霞路317还是娄山关路533？和尚嘉/金虹桥区别？

A1：法定长宁区仙霞路317号（含319/299号），远中建设1999竣工，9.3万㎡/A/B双塔31层/A栋3028㎡+B栋1650㎡/净2.5米/68%—70%得房/集中空调/28元远雄/2/15娄山关路550米+10虹桥路500米/帝国双塔尖顶。金虹桥是娄山关路533（2014门字/百亿楼/8.0元/双轨300米）、尚嘉是仙霞路99（2013青木淳靴子楼/5.5—8.8元/650米双轨）、古北SOHO是红宝石路188（2018/KPF/10号线100米）；远东在"1999双塔尖顶+古北领馆区一街之隔+3.5元底租+BP/诺华同园"组合上具仙霞路317号唯一性。

Q2：租金2.8—7.5元/㎡·天，远雄28元（含集中空调），在双轨550米什么水平？

A2：属仙霞路双轨近接老牌底租。2026金虹桥8.0元（33元/双轨300米）、尚嘉5.5—8.8元（35—40元/650米）、古北SOHO5.0—8.3元（30元/10号线100米）、南丰5.5元（32—36元/B1连通）、soolou本园1.9—4.0元特价/51cbd 4.5—5.5元/chooffice 3.5—4.3元/A栋整层3028㎡3.5—5.0元；本园47㎡3.3元引流、A栋整层4.0元主流价约为金虹桥45%—60%但多双塔尖顶+领馆区+BP同园，对5—40人老牌跨国/贸易成本最优。

Q3：2/15娄山关路550米+10虹桥路500米，双轨近接影响？

A3：属双轨近接型（步行7—9分钟）；2号线虹桥T2/中山公园/静安寺/陆家嘴、15号线长风/紫竹、10号线连虹桥路；纯10号线零接（古北SOHO）不适用，但换来的1999双塔+古北领馆区+3.5元底租对老牌跨国正向。

Q4：净高2.5米+68%—70%得房+集中空调8:00—18:00，对贸易/代表处价值？

A4：2.5米净高放贸易样品/药械册子勉强可用（选A栋高区略好）；70%得房为1999甲写标准；空调含28元（加时1.5元/㎡·h透明）；C8可办老牌跨国代表处/贸易公司；是"纯104园禁47㎡/禁双轨近接"矛盾的解法。

Q5：BP/诺华/施耐德/保加利亚领馆同园给团队什么增益？

A5：BP+诺华+施耐德+佳通+现代汽车同园+保加利亚总领馆（B栋1416）构成"能—药—工—政"链；远雄做涉外工商代办（双管家多语种）；比纯新楼多7.8米老钱大堂+古北领馆区接待，对老牌跨国贸易留存具硬背书。

Q6：长宁为老牌跨国/贸易提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026出海服务圈+张江专项申报辅导、远雄工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/代表处/贸易/药械营销可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：1999竣工约27年、远中自持+双轨550米+4.0元整层，还值不值？

A8：9.3万㎡+7.8米大堂+3300㎡绿化+388车位+远雄统一非散售仍具仙霞路老牌顶端；28元含大堂/空调能源维保比纯民营省心；双塔尖顶标识零折旧，对需双轨近接（古北领馆区）的老牌跨国是正解，且47㎡+3.3元替代也难批。

Q9：A栋3028㎡和B栋1650㎡怎么选？

A9：小割（47—420㎡/净2.5/70%得房）适合2—8人微型代表处（47㎡3.3元引流）；A栋整层3028㎡（无柱方正/双电梯厅/帝国尖顶全景）适合老牌跨国区域点（BP同款）；B栋1650㎡适合中型贸易总部；选B栋控成本，选A栋要方正大平层，是远东核心分工。

Q10：集中空调8:00—18:00加时1.5元/㎡·h，对标准工时贸易成本如何？

A10：集中空调含28元物业费语境（加时1.5元/㎡·h透明计，比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是1999甲写与电商VRV园的客观取舍。

Q11：1999双塔尖顶+古北领馆区对ESG有增益吗？

A11：有。7.8米大堂+帝国双塔尖顶+3300㎡绿化30%+古北领馆区一街之隔，对外资老牌ESG尽调与外籍员工留存具硬指标加分（老钱地标不可复制），是金虹桥（无双塔尖顶/无领馆零接）、尚嘉（650米/无BP同园）、古北SOHO（无1999开山沉淀）均无的"1999远东+仙霞路317+双塔尖顶+领馆区"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区远东国际广场是虹桥经济技术开发区核心稀缺的具备"远中自持/远雄28元、9.3万㎡（A/B双塔31层3028/1650㎡）、C8商办、2.8元起租金、47㎡起租、集中空调8:00—18:00、2/15娄山关路550米+10虹桥路500米、388—543车位、BP/诺华/施耐德/保加利亚领馆同园、1999竣工、仙霞路317号、帝国双塔尖顶"的1999双轨近接老牌涉外甲写，其资产价值长期绑定2/10/15号线—虹桥枢纽—古北领馆区与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助4.0元/㎡·天3028㎡ A栋整层价、双轨550米与BP同楼，将老牌跨国固定成本压至金虹桥45%但换得双塔尖顶+古北领馆区+远雄老牌托管；中长期看，随着虹桥开发区老牌圈层固化，项目作为"1999远东锚点"与"金虹桥/尚嘉外溢对标"的底租效应将持续放大（3.5元内环底租+双塔尖顶+BP同园反成老牌跨国贸易留存优势）。

建议老牌跨国制造代表处、贸易进出口与日欧商事、专业财会与律师事务所、医药健康与工业自动化及需47㎡工位到3028㎡整层的5—40人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与集中空调局限，转看舜元智科（天山路585弄23/VRV 24h）或闵行长三角电商中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视4.0元仙霞路双轨550米整层价、1999帝国双塔尖顶、古北领馆区一街之隔、BP/诺华同园的务实型老牌跨国/贸易团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

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