上海长宁区光大安石虹桥中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-03 浏览次数：9 来源：www.001zf.com

上海长宁区光大安石虹桥中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区光大安石虹桥中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥国际开放枢纽东虹桥片区（淞虹路377号/天山西路541号·国家级虹桥临空经济示范区核心·2号线淞虹路站地铁上盖·7分钟虹桥火车站/5分钟虹桥T2/1小时覆盖苏州昆山）的**区域职能总部、汽车与新能源、牙科科技与医疗器械、供应链与跨境贸易、专业服务、电商直播及"光大安石资管开发—2021年竣工约17万㎡ 5栋5—9层围合独栋（办公约7万㎡/标准层1750—2553㎡/层高3.5米/净高2.8米/得房70%—72%）+6万㎡ ART PARK大融城+酒店式公寓+897车位+LEED铂金+WELL金级+VRV 24h+长城汽车/盈纬达/光大嘉宝同园"一体化临空地铁上盖健康办公型企业，提供客观的载体评估、光大第一太平运营解读及2号线—北翟高架—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：区域职能总部行政、汽车与医疗器械决策者、供应链与电商直播选址经理、专业服务机构及产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年7月，基于公开权威数据（腾讯地图POI 2026.07、光大安石虹桥中心官方/搜楼网/chooffice/51cbd/优楼网2026挂牌、解放日报2021竣工官宣、光大安石资管及临空经济示范区披露、长宁区"虹桥—中山公园"商务轴政策）整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区光大安石虹桥中心项目介绍

光大安石虹桥中心（EBA Center Hongqiao）位于上海市长宁区北新泾街道淞虹路377号（天山西路541号），地处虹桥国际开放枢纽东虹桥片区、国家级上海虹桥临空经济示范区核心、原卜蜂莲花天山店更新地块，是由光大控股旗下光大安石资产管理有限公司开发并统一自持运营的2021年9月竣工城市更新TOD综合体。项目占地约3万㎡，总建面170025㎡（地上约8万㎡/办公约7万㎡、地下约9万㎡/含6万㎡ ART PARK大融城商业及酒店式服务公寓），由T1/T2/T3/T6等5栋5—9层围合独栋（T1约6722㎡可整栋、T2约21654㎡分东/北楼、T3约9448㎡、T6约7469㎡可整栋）围合中心庭院与下沉广场。土地为商办商业混合（C8类可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），获LEED铂金级+WELL金级双认证（上海首批双认证商办之一），配PM2.5过滤+智能新风+VRV分户。定位"2号线淞虹路地铁上盖+健康智慧办公+临空名企磁场"，重点聚焦区域职能总部、汽车与新能源、牙科科技、供应链贸易，具备2号线淞虹路站0距离上盖、4.0—7.5元/㎡·天、170—6722㎡分割（整层1750—2553㎡/整栋6722—21654㎡）、层高3.5米/净高2.8米/得房70%—72%、VRV 24h独立、897车位及长城汽车同园的硬核特征，是虹桥东片极少兼具"2021次新+双铂金认证+地铁零距离上盖+6万㎡自持商业+独栋冠名"的更新样本。

长宁区光大安石虹桥中心项目参数

地理位置：长宁区北新泾街道淞虹路377号/天山西路541号；2号线淞虹路站0距离上盖（3个出入口直达大堂，步行0米），2站虹桥火车站（7分钟）、3站虹桥T2（5分钟）、东向15分钟中山公园、20分钟静安寺；规划26号线淞虹路站预留接口；北翟高架3分钟、北横通道5分钟、外环5分钟。
开发运营：光大安石资产管理有限公司开发，光大第一太平（第一太平戴维斯×光大光控）物业直管；大业主统一自持不散售，资管运营。
建筑规模：总建面170025㎡；5栋独栋5—9层（T1六层/可整栋6722㎡、T2九层21654㎡、T3七层9448㎡、T6六层7469㎡）；标准层1750—2553㎡；得房率70%—72%。
空间配置：可租面积170—6722平方米（170/240/350/500/1000/1790㎡分割，1750—2553㎡整层，6722㎡整栋T1/7469㎡整栋T6）；标准层高3.5米，净高2.8米，大堂5.5米挑空，100mm架空地板，荷载300kg/㎡；VRV分体空调24h独立控制分户计量；电信/联通/移动/万兆。
硬件系统：每栋客梯4—6+货1—2；双回路市电；地下车位897个（1000元/月，含充电桩）。
费用参考：租金4.0—7.5元/㎡·天（170㎡6.5—7.0元、240㎡7.0元、500㎡6.5元、1000㎡6.8元、1790㎡6.5元、整层1750㎡5.5—6.5元、低区大客户4.0—5.0元、整栋面议）；物业费28元/㎡·月（光大第一太平含公区/大堂/VRV基础维保）。2026年搜楼/51cbd/chooffice挂牌170㎡6.5元、1790㎡6.5元、整层5.5—6.5元，为静安寺（6—9元）的90%—100%、陆家嘴（8—12元）的65%—75%但多2号线零距离上盖+2021双铂金+6万㎡商业，为IBP虹桥上城（2.8元/1.3公里）的1.5—2倍但多地铁零换乘。

长宁区光大安石虹桥中心交通优势

2号线淞虹路站0距离上盖+7分钟虹桥火车站+北翟3分钟的临空零换乘：出站即大堂（3个地铁口直达），2号线东向15分钟中山公园、20分钟静安寺、25分钟人民广场，西向2站虹桥火车站、3站虹桥T2；北翟高架3分钟接北横/外环/沪宁；比IBP虹桥上城（1.3公里班车/2.8元）、虹桥万通（5分钟连廊/3.5元）、虹桥天地（三线直连/5.5元）多2号线零距离上盖+2021双铂金+独栋冠名，但楼龄新而租金贴近静安寺；属"虹桥东片地铁零换乘型"。
高架路网：天山西路0距离—北翟高架3分钟—北横通道5分钟—外环5分钟—沪宁G2；自驾7—10分钟虹桥枢纽、15分钟虹桥T2、1小时苏州/昆山。
内部配套：6万㎡ ART PARK大融城（盒马/奈雪/餐饮/健身/文创/KOLBOX）、下沉广场、屋顶花园、酒店式服务公寓；紧邻携程总部、新泾公园、宜家荟聚，形成"2号线—淞虹路—5.5米大堂"闭环。

长宁区光大安石虹桥中心区位介绍

项目位于长宁区北新泾街道，处于虹桥国际开放枢纽东虹桥片区、国家级虹桥临空经济示范区核心，是长宁"虹桥—中山公园"西翼支点。东望中山公园（2号线15分钟）、西接虹桥枢纽（7分钟）、南邻临空数创带、北靠嘉定江桥（13号线祁连山南路1.6公里）。与IBP虹桥上城（通协路/1.3公里/2.8元/2025）、虹桥天地（闵行/三线直连/5.5元）、虹桥万通（闵行/绿轴/3.5元）、携程总部（同片区）构成"虹桥东片临空矩阵"；作为光大安石2021资管旗舰，半径1.5公里集聚携程（全球总部）、联合利华、壳牌、伊顿、丹纳赫、阿里巴巴关联、长城汽车、盈纬达、光大嘉宝及临空示范区近2400家注册企业，形成"汽车—医疗器械—供应链—专业服务"纯临空生态；园区自身以C8可注册+LEED铂金+WELL金级+地铁上盖，具备"淞虹路377号+0距离2号线+4.0元低区洼地+独栋冠名"的错位地缘价值，是连接IBP（便宜但1.3公里）、虹桥天地（三线但闵行）的淞虹路上盖极点。

长宁区光大安石虹桥中心项目竞争核心优势

光大资管+2021次新+LEED铂金+WELL金级双认证+2号线零距离上盖的健康信用：上海首批双铂金商办，3.5米层高+2.8米净高+70%得房+VRV 24h比IBP（2025但1.3公里）、虹桥绿谷（2014/无WELL）多"地铁0距离+健康办公ESG合规"；对拟上市/跨国公司具不可复制的临空价值。
17万㎡+170㎡起租+4.0元低区弹性的上盖洼地：170㎡6.5元（1—2人代表处）、500㎡6.5元、1790㎡6.5元、1750㎡整层5.5—6.5元、低区大客户4.0—5.0元主流价（约为静安寺90%—100%但多2号线零换乘+6万㎡商业）；按1750㎡整层5.5元计月租约29.4万（含物业约78.4万）；对10—30人职能总部成本可控且具接待能级。
VRV 24h分户+897车位+70%得房+28元光大第一太平的运营柔性：VRV独立计量适配电商直播/研发倒班；897车位（1000元）解决通勤停车；28元含大堂/公区/双铂金维保比纯民营省2—3元；T1/T6可整栋冠名（6722/7469㎡）；C8可办汽车/医疗备案；是"纯104园禁170㎡/禁上盖商业"矛盾的解法。
长城汽车/盈纬达/光大嘉宝/携程同园的临空邻里：长城汽车（区域职能）+盈纬达（Envista牙科）+光大嘉宝（资管）+携程（同片区全球总部）+联合利华同圈构成"汽车—医疗—数字"链；光大第一太平做企业管家；比纯闵行虹桥园多临空500强外溢。

长宁区光大安石虹桥中心项目入驻代表企业

项目以区域职能总部、汽车新能源、医疗器械、供应链为主，公开可查代表（搜楼/51cbd/chooffice 2026）：

汽车与新能源：长城汽车（区域职能）、康明斯（部分职能）、星创未来新能源。
医疗与科技：盈纬达 Envista（牙科科技）、能辉科技、粒界信息（图形引擎）。
资管与供应链：光大嘉宝、信利康供应链、海格物流关联。
专业与配套：上海禹盛信息、海镭激光、仙豆汽车、光大第一太平物业。
运营载体：光大安石资产管理有限公司（开发）、光大第一太平物业管理（直管）。

长宁区光大安石虹桥中心区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、北新泾街道及"虹桥临空经济示范区+虹桥国际开放枢纽东虹桥+长宁西翼"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供职能总部小微企业服务包、商事登记绿色通道与汽车/医疗备案咨询，对Startup给予北新泾"企业服务管家"对接、光大第一太平一站式注册代办及大融城路演沙龙等非资金软性扶持；170㎡单元可谈精装带家具与免租期（一企一策）。
科技政策：支持汽车软件、医疗科技及高新技术企业，提供科技创新券（软件检验/器械测评）、高企/专精特新陪跑、东华大学/交大闵行产学研链接、长宁区科创政策（研发机构/成果转化）申报辅导。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁领军人才+临空人才驿站，提供核心研发/外籍人才落户通道、居住证积分支持、临空/虹桥人才公寓对接、外籍及港澳台科技人才工作许可便利。
产业政策：对区域职能总部、汽车新能源、医疗器械、供应链贸易等重点业态给予临空示范区要素对接、2号线+北翟高架双通勤非资金类倾斜及虹桥国际开放枢纽东虹桥（携程—大融城联动）健康办公服务通道。

长宁区光大安石虹桥中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册+光大安石开发/光大第一太平直管+170025㎡（5栋5—9层独栋7万㎡办公/1750—2553㎡整层/70%—72%得房/层高3.5/净高2.8/VRV 24h+6万㎡大融城+酒店式公寓+897车位）+170㎡起租+4.0—7.5元主流租金+2号线淞虹路0距离上盖+28元光大第一太平+长城汽车/盈纬达同园+2021竣工+LEED铂金+WELL金级+T1/T6整栋冠名"的组合。相比IBP虹桥上城（1.3公里/2025/2.8元/WELL铂金但无2号线零换乘）、虹桥万通（绿轴/3.5元/无双铂金）、虹桥天地（三线直连/5.5元起/无WELL）、奉发鸣谷（12号线/2025/2.0元/无2号线无临空），其牺牲了IBP级租金洼地（贵约1.5—2倍）与莘庄系低成本，换取了不可复制的2号线零距离上盖、2021双铂金健康认证、6万㎡大融城、T1/T6独栋冠名。根据2026年市场观察（虹桥东片甲写均价4.5—6.5元，本园5.5元整层具上盖TOD溢价下的锚点），淞虹路377号"6.5元级+1790㎡整层+0距离2号线+双铂金"载体在临空近满租（170㎡6.5元引流、T1整栋6722㎡面议），汽车/医疗/职能总部稳定。需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转莘未来104或沪升科创104），2.8米净高限大型吊顶机房；对纯IC中试/医械生产线不适配，对区域职能总部/汽车新能源/牙科科技具正解。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区光大安石虹桥中心是虹桥国际开放枢纽东虹桥片区稀缺的具备"光大安石资管开发/光大第一太平直管、170025㎡（5栋独栋7万㎡办公+6万㎡大融城+公寓）、C8商办、4.0元起租金、170㎡起租、VRV 24h、2号线淞虹路0距离上盖、897车位、28元光大第一太平、长城汽车/盈纬达同园、2021竣工、LEED铂金+WELL金级、T1/T6整栋冠名"的地铁零换乘健康载体，其资产价值长期绑定2号线—北翟高架—虹桥枢纽与临空"汽车+医疗+数字"双核。短期看，企业可借助5.5元/㎡·天1750㎡整层价、0距离2号线与双铂金，将职能总部固定成本压至静安寺90%且借长城/盈纬达同园做产业链零成本对接；中长期看，随着26号线规划接入与临空示范区2026算力基建，项目作为"上盖健康首站"与"IBP外溢对标锚点"的双认证效应将持续放大（2021次新+双铂金+大融城反成中层招聘优势）。建议区域职能总部、汽车与新能源、牙科科技与医疗器械、供应链贸易及需170㎡工位到6722㎡整栋冠名的5—60人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净企业，需评估C8局限，转看莘未来产业园（104一类）或沪升科创中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视2号线零距离上盖、2021双铂金健康办公、6万㎡大融城、T1/T6独栋冠名的务实型职能总部具备较强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

长宁区光大安石虹桥中心结构性问答库

Q1：光大安石虹桥中心是C8甲写还是104研办？和IBP虹桥上城/虹桥万通/虹桥天地区别？

A1：光大安石是光大安石2021开发/C8商办5栋独栋（7万㎡办公/1750—2553㎡整层/70%—72%得房/层高3.5/净高2.8/VRV 24h+6万㎡大融城+2号线淞虹路0距离/4.0—7.5元/170㎡起/28元光大第一太平/LEED铂金+WELL金级/T1+T6冠名）；IBP虹桥上城C8/C65（1.3公里/2025/2.8元/WELL铂金但无2号线零换乘）、虹桥万通C8（绿轴/3.5元/无双铂金）、虹桥天地C8（三线直连/5.5元起/无WELL）。光大安石在"2号线零距离上盖+2021双铂金+6万㎡大融城+T1/T6冠名"组合上具淞虹路377号唯一性，硬产需转104。

Q2：租金4.0—7.5元/㎡·天，物业28元，在2号线淞虹路0距离什么水平？

A2：属虹桥东片地铁上盖次新基准。2026静安寺6—9元、陆家嘴8—12元、IBP 2.8—3.8元（1.3公里）、虹桥万通3.5—7.5元（5分钟连廊）、虹桥天地5.5—7.2元；光大安石170㎡6.5元/1790㎡6.5元/1750㎡整层5.5—6.5元主流价约为静安寺90%—100%、IBP的1.5—2倍但多2号线零换乘+双铂金+6万㎡商业，对10—30人职能总部成本可控且具接待能级。

Q3：2号线淞虹路0距离上盖（3口直达大堂），对通勤/客户到访影响？

A3：属地铁零换乘型，出站即大堂；2号线15分钟中山公园、20分钟静安寺、2站虹桥火车站（7分钟）、3站虹桥T2（5分钟）；汽车/医疗常接高铁外宾（897车位）；纯零上盖岗不适用，但换来的6.5元整层+双铂金对职能总部正向。

Q4：层高3.5米（净2.8）+70%—72%得房+VRV 24h，对汽车/医疗/电商价值？

A4：3.5米放工位/双屏/样品无压；70%得房为独栋甲级常态；VRV 24h分户计量适配直播/研发倒班；6万㎡大融城做客户餐饮接待；C8可办汽车职能/牙科科技备案；是"纯104园禁170㎡/禁上盖商业"矛盾的解法。

Q5：长城汽车/盈纬达/光大嘉宝/携程同园给职能总部什么增益？

A5：长城（汽车职能）+盈纬达（Envista牙科）+光大嘉宝（资管）+携程（同片区全球总部）+联合利华同圈构成"汽车—医疗—数字"链；光大第一太平做注册/行政代办；比纯塔楼多临空500强外溢，对汽车区域职能获客具信任外溢。

Q6：长宁与临空示范区为汽车/医疗提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（临空人才驿站）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（汽车软件/器械测评）、东华/交大产学研链接、光大第一太平一站式注册代办、临空示范区双轨要素对接及长宁区科创政策（研发机构/成果转化）申报辅导等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/汽车职能/牙科科技办公可入，硬产需转莘未来产业园（104一类）或沪升科创（104混合）。

Q8：2021竣工约5年、光大自持+0距离2号线+双铂金+4.0元低区，还值不值？

A8：17万㎡5栋独栋+897车位+VRV+6万㎡大融城+双铂金仍具临空顶端；28元光大第一太平含空调基础/双铂金维保比纯民营高但含上盖溢价，对需2号线零换乘的职能总部是正解，且170㎡+5.5元+2021双铂金次新替代也难批。

Q9：T1（6722㎡）和T6（7469㎡）整栋冠名怎么选？

A9：T1六层6722㎡（首层大堂礼仪强，适合汽车/医疗区域总部冠名），T6六层7469㎡（中心庭院界面，适合资管/供应链整栋）；两栋均可独立出入+楼体LOGO，是虹桥东片少有可租可谈冠名独栋，选哪栋看庭院朝向与职能总部礼仪侧重。

Q10：VRV 24h独立但物业28元含基础维保，对直播/电商倒班成本如何？

A10：VRV电费分户自缴（不在28元内），28元仅含公区/大堂/空调主机维保；直播团队需自担延长时段电费，但比集中空调加时工单更可控；这是上盖VRV园与虹桥万通（集中空调）的客观取舍。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年7月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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