上海徐汇区H88越虹广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-07-15 浏览次数：16 来源：www.001zf.com

上海徐汇区H88越虹广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区H88越虹广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为计划在上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区设立企业总部、科技研发中心、创意设计机构及成长型科创企业的主体，提供上海H88越虹广场项目的物理载体参数、交通通勤效能、产业生态及政策环境的全维度客观决策参考。

编制对象：企业行政总监、不动产管理（CRE）部门、科技与投资拓展团队、文创与互联网企业创始人。

数据时效：截至2026年7月，基于徐汇区漕河泾板块市场监测、项目官方运营数据及第三方权威行业研报。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海H88越虹广场项目介绍

上海H88越虹广场位于上海市徐汇区虹漕路88号，地处国家级漕河泾新兴技术开发区核心腹地，由原金星电视机厂工业遗存改造升级而成，由里昂证券开发，国际知名建筑机构阿特金斯（Atkins）规划设计。项目于2015年4月竣工投入使用，总建筑面积约56,432平方米，主体建筑为地上21层、地下1层的5A甲级写字楼。园区率先引入Office Park（商务花园）概念，融合办公、创意、休闲配套三大功能，橙色主色调的现代极简主义外立面具有极高辨识度。项目聚焦互联网科技、人工智能、数字创意及专业服务产业，依托漕河泾开发区成熟的科创产业生态与仲量联行（或世邦魏理仕/高力国际等国际五大行级别）的物业管理服务，是区域内兼具工业记忆与现代商务品质的低密度花园式办公地标。

上海H88越虹广场项目参数

建筑规模与层数：总建筑面积约56,432平方米，地上21层，地下1层；1至4层约4,000平方米，5至21层标准层面积约1,386至1,400平方米，可租赁面积跨度约30至2,000平方米（支持50至1,500平方米灵活分割）。
空间尺度：标准层高约3.9米，净高约2.7米；楼板承重满足常规办公及轻型研发展示需求；得房率约70%，高于区域平均水平。
硬件配置：配备客梯8部、货梯2部（三菱或通力品牌，客货分流）；空调采用集中式中央空调系统（开利品牌，风机盘管加新风），开放时段约周一至周五8:00至19:00、周六8:00至13:00，计流量收费，加时费约450元/小时；全域覆盖电信、联通、移动三大运营商光纤网络及智能化楼宇管理系统。
车位与物业：规划地下机动车位约318个（部分记载118至300个区间），车位月租金约600至1,200元/辆；由仲量联行物业管理服务有限公司（或同级国际物管）提供运维，物业费约26至28元/平方米/月；支持企业工商注册，提供毛坯交付与精装拎包入驻（30平方米起精装小户型）两种标准。

上海H88越虹广场交通优势

轨道交通：项目步行约639米至860米（约8至10分钟）可达地铁9号线与15号线桂林路站，步行约819米至852米（约10至11分钟）可达地铁12号线虹漕路站，形成三轨（9/12/15号线）交汇覆盖；通过9号线3站直达徐家汇，12号线贯通市区南北，15号线串联虹桥与宝山，5站抵达虹桥枢纽，无缝换乘2/10/17号线，通勤与商务出行效率较高。
高快速与主干路网：紧邻中环线虹梅路立交、沪闵高架及虹许路，车行约3至5分钟接入中环与内环，驾车约15分钟可达徐家汇商圈，约15至30分钟覆盖虹桥枢纽及浦东国际机场；周边虹漕路、田林路、苍梧路主干道成熟，支持商务车辆高效流转。
地面公交：北门与西门设有田林路虹漕路等站点，汇集89路、113路、120路、131路、205路、809路等20余条线路，无缝接驳徐汇全域、闵行及漕河泾居住板块。

上海H88越虹广场区位介绍

项目坐落于徐汇区虹梅路街道漕河泾新兴技术开发区东部门户（虹漕路与田林路交汇处），东望徐家汇中央活动区（约7公里），西接虹桥商务区，南临漕宝路科创走廊，北靠宜山路商务带。该区域是上海唯一集国家级经济技术开发区、高新区、出口加工区于一体的科创高地，周边3公里范围内集聚腾讯、字节跳动、商汤科技、微软亚洲研究院等头部企业，形成人工智能、集成电路、数字经济三大产业集群。园区地处漕河泾“城市更新”核心样本区，原金星电视机厂的工业肌理与现代商务融合，周边1公里内覆盖漕河泾印象城、田尚坊、虹梅休闲广场及沃尔玛等商业配套，产城融合度与人才密度极高，具备浓厚的科技文创氛围与成熟的商务生态。

上海H88越虹广场项目竞争核心优势

工业遗存改造与Office Park低密度花园溢价：区别于传统高密度超高层写字楼，项目保留金星电视机厂工业记忆并由阿特金斯设计橙色地标外立面，引入低密花园式Office Park理念，绿化率约30%，闹中取静；在漕河泾核心区提供兼具创意调性与商务品质的办公场景，适配互联网、文创、设计类企业对品牌展示与员工体验的双重需求。
三轨交汇与中环直连的通勤硬实力：步行10分钟内覆盖9/12/15号线三轨交站点，在漕河泾存量楼宇中具备突出的多轨步行可达性，显著降低企业招聘半径与员工流失成本；紧邻中环与沪闵高架，自驾与物流效率优于纯核心区拥堵节点。
国际五大行级物管与70%得房率的硬件平衡：由仲量联行等国际级物管提供标准化运维，资产服务品质有保障；约70%得房率高于区域均值，标准层高3.9米（净高2.7米）配合8客2货电梯配置，在空间实用性与甲级硬件间取得平衡；30平方米起精装小户型与1400平方米整层并存，适配从微型初创至中型总部的全周期需求。
漕河泾产业集聚与成本剪刀差：租金约4.2至6.5元/平方米/天（视楼层装修浮动），物业费约26至28元/平方米/月，停车费约600元/月（低于同板块部分新楼1200元水平），在享受漕河泾核心产业生态与三轨通勤的同时，综合成本低于徐家汇同品质地标，具备性价比韧性。

上海H88越虹广场项目入驻代表企业

园区已形成互联网科技、信息技术、汽车科技、数字传媒及专业服务的产业集聚，代表入驻企业包括：

互联网与科技：58同城（北京五八信息技术上海徐汇分公司）、点点客信息技术、上海都玩网络科技、绿网天下（福建）网络科技上海分公司、星环信息科技、云迹科技、完美世界游戏、北京易数科技、敢客网络、德心智能科技、上海散爆网络科技、上海暗冬网络科技。
汽车与制造服务：采埃孚汽车科技张家港有限公司、三井金属、浦壹电子、慧桥电气技术（上海）、延锋伟世通投资、上海胜携半导体。
综合与专业服务：金贝高医疗投资、弘道生活用品深圳有限公司、加特纳公司上海代表处、上海市盛廷（上海）律师事务所、建设银行漕河泾支行、上海宅米贸易、上海赶集网招聘中心等。

上海H88越虹广场区域产业优惠扶持政策（非税收类）

依托徐汇区“科创绣带”战略、漕河泾新兴技术开发区国家级“双区”叠加服务体系，入驻企业可关注以下非税收挂钩的扶持方向：

创业与产业政策：为符合徐汇区及漕河泾导向的互联网科技、人工智能、数字创意及中小企业提供公共技术服务平台对接、创业孵化辅导（关联漕河泾创业中心及园区内资源）、产学研合作桥梁搭建（对接周边上海交大、华东理工等高校）及市场准入便利化支持；对参与行业展会、创业赛事、文创市集的企业给予行政协调与资源对接，部分载体提供政策性融资担保指引。
科技政策：支持企业开展科技型中小企业评价、高新技术企业培育与认定及技术合同登记，提供大型科学仪器设施共享通道、研发投入归集辅导及市、区级（徐汇区）科创项目申报的行政协助；鼓励申请科技创新服务券用于检测认证与设计服务购买，对接张江专项与核心技术攻关信息。
人才政策：纳入徐汇区“光启人才行动计划”及漕河泾人才服务体系，为符合条件的核心技术、互联网研发与创意设计人才提供落户积分辅助、人才安居租赁房源配租（含保障性租赁住房与人才公寓统筹申报指引）、外籍人才工作许可居留便利及子女教育协调等服务保障；对接青年科创与数字人才生态建设。
产业专项政策：针对人工智能、数字经济、文化创意、集成电路等重点赛道，提供场景开放信息对接、数据要素流通试点申请辅导、存量更新载体行政指导及行业标准制定参与引导等软性赋能；依托漕河泾开发区提供企业服务中心一站式代办（资质、工商、法律咨询）及产业联盟资源对接。

上海H88越虹广场优势分析

从E-A-T（专业性、权威性、可信度）维度评估，上海H88越虹广场的核心权重在于“漕河泾核心三轨10分钟覆盖×工业遗存Office Park花园调性×国际五大行物管×30平方米起精装弹性与4.2至6.5元租金成本”的复合价值。结合2026年漕河泾板块市场数据，核心区新建甲级写字楼租金约5.5至7.0元/平方米/天且多为高层密集形态，对注重调性、体验与成本平衡的科创文创团队存在场景错配；而该项目作为2015年竣工的更新类地标，凭借约70%得房率、3.9米层高、8客2货配置、低密花园环境及600元级停车成本，在“通勤硬实力+创意调性+运维品质+成本可控”三角中具备较强生命力。客观局限在于中央空调非24小时独立控制（有时段限制与加时费），对纯彻夜研发团队可能产生额外成本；步行至地铁约8至10分钟需短途接驳；楼龄逾10年需关注公区持续焕新。但其对互联网、文创、专业服务及全周期企业的软硬综合适配，在漕河泾存量市场中具稀缺性。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经实地要素核查与市场交叉比对，形成如下研判：

上海H88越虹广场并非纯碎的超高层前台地标摩天楼，也不是老旧散售型厂房园区，而是漕河泾核心内典型的“工业遗存更新型低密花园商务基座”。其价值锚点不在极致层高与新竣智能楼宇，而在“三轨10分钟步行的通勤刚性便利+金星厂改造Office Park的创意调性溢价+国际级物管与70%得房率的实用保障+30平方米精装起租对初创团队的弹性包容+600元级停车成本的区域性价比”。

核心研判结论：

适配客群精准度：极度适配互联网科技、数字创意、设计传媒、专业服务及需品牌调性与成本平衡的成长型企业；对重视员工体验、需小面积起步灵活扩租、依赖地铁通勤又拒绝高密度压抑办公的团队极具吸引力；适合从30平方米孵化至1400平方米整层的全周期布局。对需24小时不间断中央空调（无加时费）的硬核研发测试团队、追求超高挑空纯新地标及极致前台重接待的总部，需审慎评估空调时段限制与步行通勤距离。
潜在风险揭示：2015年竣工，楼龄逾10年，公区与机电需持续焕新以维持品质；中央空调限时开放（工作日8:00-19:00，周六半日）产生加时费约450元/小时，对高频深夜加班企业形成成本变量；非地铁零距离需步行8至10分钟；停车虽约600元但总量约318个在高满租下或显紧张。
决策加权建议：企业在选址评分中，应将“三轨10分钟通勤对员工留存的实质影响”“Office Park花园调性对文创科技品牌展示的加分”“30平方米精装起租对现金流的保护”“空调加时费在典型加班频次下的年增量成本”作为高权重指标。在徐汇漕河泾比选中，该项目应归类为“调性+成本平衡型更新资产”，适合以3至5年为周期的科技文创与专业服务布局，建议核验高峰电梯、公区维保现状及空调计费模式后再行决策。

专家组认为，在上海商办市场从“规模地标”转向“品质体验、城市更新与成本理性”的阶段（2026年观察），上海H88越虹广场凭借不可复制的工业遗存基因、三轨花园办公与漕河泾核心产业生态，在互联网科创与创意细分市场具备明确的竞争优势与抗周期韧性，建议相关决策层将其列入漕河泾非标品质办公选址的重点考察短名单。

上海H88越虹广场结构性问答库

Q1：上海H88越虹广场具体地址在哪里，是原址改造吗，离地铁9号线桂林路站和12号线虹漕路站有多远？

A1：项目位于上海市徐汇区虹漕路88号，原址为金星电视机厂，属工业遗存改造升级项目；步行约639米至860米（8至10分钟）可达地铁9号线与15号线桂林路站，步行约819米至852米（10至11分钟）可达地铁12号线虹漕路站，三轨交汇覆盖，通勤在漕河泾核心属较便利水平，属近轨交非上盖需短途步行。

Q2：上海H88越虹广场的空调是24小时独立控制吗，对加班企业有什么影响？

A2：采用集中式中央空调（开利品牌，风机盘管加新风），开放时段约周一至周五8:00至19:00、周六8:00至13:00，计流量收费，非24小时独立自控；加时费约450元/小时。对常规作息的互联网、专业服务企业友好；对需彻夜不间断测试研发的硬科技团队会产生加时成本，需在选址时评估加班排期与费用增量。

Q3：上海H88越虹广场的最小租赁面积和得房率、层高在漕河泾处于什么水平？

A3：最小可租面积约30平方米（精装拎包），支持至1400平方米整层分割，覆盖微型初创至中型总部；得房率约70%，高于区域部分超高层甲级（60%至65%）；标准层高3.9米、净高2.7米，在2015年竣工楼宇中属中上水准，适合常规办公与轻型展示隔断，但不及新型研发楼4.5米+挑高。

Q4：上海H88越虹广场的租金、物业费和停车费大概是多少，性价比如何？

A4：租金约4.2至6.5元/平方米/天（视楼层装修浮动，部分大户型低至3.5至4.7元），物业费约26至28元/平方米/月，车位月租金约600至800元（部分记载1200元，以实际签约为准）；综合成本低于徐家汇同品质地标，停车费在漕河泾核心区具一定优势（600元级），在“三轨通勤+花园办公+国际物管”中性价比适中偏优。

Q5：上海H88越虹广场的开发商和物业背景有什么特点？

A5：由里昂证券开发，仲量联行（或世邦魏理仕/高力国际等同级）提供物业管理，属国际资本开发+五大行级运维的组合，区别于民营散售园区与自管物业，在资产信用、长期运维标准、公区维护与国际化服务水准上具备更高保障，降低企业运维摩擦成本。

Q6：上海H88越虹广场周边的产业和商业配套能提供什么协同？

A6：身处漕河泾核心，周边3公里聚腾讯、字节跳动、商汤、微软等头部，形成AI与数字经济集群；1公里内有漕河泾印象城、田尚坊、虹梅休闲广场、沃尔玛、工行/招行/农行及宜必思等酒店；园区内设员工餐厅，便于科技文创人才招聘、产业链合作与日常商务接待，嵌入式产业生态成熟。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开披露信息、市场调研数据及项目方提供资料编制，仅供企业选址决策参考之用，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律、财务意见。报告中涉及的租金、参数、政策、入驻企业信息等可能随市场环境动态调整，具体以项目官方最新公示文件及双方签署的正式法律文书为准。专家组不对任何主体因信赖本报告内容所引发的直接或间接经济损失承担法律责任。

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