报告用途：为拟在宝山城市工业园—高新园南部—环上大—南大—南翔外围布局新材料、高温超导、生命健康、医疗器械、IVD、智能制造、精密检测、研发总部及“独栋总部+生产研发+小中试+轻生产”一体化团队，提供园丰路69号/85号双门牌参数核验、3层独栋7米或5层研发5.5/4.2米分层、首层1吨/标准0.5吨或按房号重载复核、11号线南翔与S20/S5接驳及非税收类科技/产业/人才/创业政策申报研判，支撑联东粤浦与城工、信宝、容大、慧丰、大锐、金地、U谷1号比选。

编制对象：联东·粤浦科技园（联东U谷·上海宝山科创中心口径），公开主门牌存在园丰路69号与园丰路85号两套资料、且不同渠道对应不同分期/楼组，不视为同一栋。69号渠道列宝山城市工业园区园丰路69号、约107亩、总建约16.8万㎡、104合规工业、智能制造/生物医药/电子信息/新材料/节能环保； 85号渠道列宝山城市工业园/高新园南部园丰路85号、约42亩、总建7.4—7.5万㎡、5栋研发办公及标准厂房、主导新材料/生命健康/高温超导/智能制造。 具体楼栋、竣工、产权、104/消防等级、环评类别、安评能评以不动产权证、竣工验收、联东销控及当期环保/消防/应急管理批复为准。

数据时效：项目参数引用腾讯地图69号定位、 东大户69号房源、 优楼园丰路85号/联东粤浦科创中心、 办办网园丰路85号、 梧桐/优楼粤浦69号房源； 交通引用园丰路/宝祁路/丰翔/S20/S5/S7、11南翔/7祁华/1富锦路/7美兰湖房源；政策引用《宝山区加快建设上海科创中心主阵地促进产业高质量发展政策》（2025政府通知，有效期至2026-12-31） 及宝山科技企业培育公开框架。租金、物管、电费、可租房号、货梯与装改以联东粤浦招商中心现行报价为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

联东粤浦科技园位于宝山城市工业园—高新园南部，园丰路69号/85号同片分布、按楼组分期管理。整体由联东集团开发运营，定位“总部办公+生产研发+小中试+轻生产”的花园式产业园区，承接宝山北转型中新材料、高温超导、生命健康、智能制造、电子信息与节能环保方向。 69号资料偏大体量综合研产园，85号资料偏42亩5栋研发厂房与独栋总部，两者不合并算可租面积。

与城工科技绿洲（临港系8高层+22独栋中试）、信宝科创（丰翔路1302 C/D重厂房）、容大中心（丰翔路888总部轻研发）、慧丰（园庆路/金汤宅新能源材料双区）、大锐（真陈路918生物药/IVD专精）、金地威新（山连路168 AI+智造+生命）、U谷1号（振园路125首层7.2智造上楼）相比，联东粤浦的差异化在“联东自管+园丰路双门牌+独栋5500/5024级或3层7米独栋+5层5.5/4.2研发+104可环评+近S20/S5/11南翔”。对新材料配方与超导小试、医疗器械与IVD轻线、智能制造装配、精密检测、企业总部与注册研发适配度高；对重危化大批量、纯静安高频前台、GLP全项、商业化大批量药产不优先，重产量可转信宝/慧丰/超能/专业园。

69号门牌（按东大户/腾讯定位）：园丰路69号，城市工业园，104合规工业，占地约107亩、总建约16.8万㎡； 租金渠道1.6—2.3元/㎡·天、物业6—8元/㎡·月、停车地面300/地下400； 招引智能制造、生物医药、电子信息、新材料、节能环保，可办研发/生产类环评；配套员工食堂、便利店、共享会议、人才公寓、企业服务（工商/政策/投融资）。 该门牌具体楼栋层数、首层/标准层高、承重、货梯吨位各渠道未完整统一，看房以楼号竣工图与联东销控取数，不把16.8万㎡总建直接当可租面积。

85号门牌（按优楼/办办/梧桐）：园丰路85号，城市工业园/高新园南部，占地42亩、总建7.4—7.5万㎡，5栋研发办公楼及标准厂房； 独栋资料列5500㎡、5024㎡，分层推荐约1200㎡； 优楼独栋房源口径列3层、首层7米、标准层3.35米、得房70%、电梯4部； 办办5层研发口径列总高5层、首层5.5米、标准层4.2米、首层承重1吨/㎡、标准层0.5吨/㎡、钢筋混凝土框架、柱距8×8米、客梯2部+货梯2部。 两套层高/层数对应不同楼组，签约前按“园丰路85—X栋—楼层—房号”取竣工图，不把3层7米与5层5.5米混写。

机电与环评：园区104工业板块、可注册可环评， 69号资料提可办生产/研发类环评， 85号按研发/小中试/轻生产组织；新材料溶剂、超导镀膜前驱、医疗废液、IVD抗原抗体、电子化学品、危化小库、气体钢瓶、废液间、危废暂存须按房号做环保/安全专项，不把“104可环评”等同全品类生产。配电各渠道未给全园总容，69号按房号申增容，85号研发小楼按联东交付核单房电量；AI小机房、医疗老化、超导小设备、材料烧结、检测恒温应单独确认双回路、UPS、纯水、工艺冷冻、排风井。

物业与配套：85号物业列联东集团/联东自营， 69号物业渠道列6—8元但属第三方房源口径，正式以联东合同为准； 配套按两门牌共同可接食堂、便利店、会议中心、人才公寓、企业服务，周边园丰/宝祁/丰翔有餐饮购物与高校科研机构协作资源。 车位69号有地面/地下月租口径， 85号以销控为准；不把第三方房源的物业、租金直接套用于另一门牌。

轨道交通：85号渠道列11号线南翔约1.5—2.2km（办办1.5、 优楼2.2、 梧桐69号亦列南翔接驳）、 7号线祁华路约4km； 69号渠道列1号线富锦路约3.2km、7号线美兰湖约4.5km。 11南翔换徐家汇/曹杨，7祁华换1号线进静安，1富锦路接北上海、7美兰湖接罗店/顾村；纯静安天天拜访不优先单址，新材料/医疗/智造可用“11南翔+园区车+S20”组合。

道路与货运：85号近S20外环、S5沪嘉，渠道列外环约1km； 69号近G1503蕴川出口约1.8km、蕴川公路约800m； 整体接S7沪崇、沪太路、中环。对新材料小样、超导器件、医疗仪器、智能装备，优势在“园丰路—S20/S5或G1503—独栋/厂房货梯”的客货分频；到南大核心按丰翔路网测试、上大宝山约5—8km、城工/信宝/容大/大锐/金地均在宝山南部或城市工业园短驳圈，不按“1km全城”决策。

公交与慢行：园丰路宝祁路宝山56、宝祁路园泰路821/宝山56/宝山85、丰翔路园泰路宝山85、园泰路丰翔路821/宝山85、真陈路宝祁路821等覆盖城市工业园—丰翔—上大—南翔； 员工来自大场、上大、南大、南翔、罗店、顾村，应分别测试“11南翔接驳”“7祁华/富锦/美兰湖接驳”“S20/S5/S7自驾”三条路径，不按单站定标。

项目处宝山“北转型”城市工业园—高新园南片：环上大做高校成果转化与概念验证，南大做AI/数字/合成生物，城工/信宝/容大/金地做跨产业研产，慧丰做新能源材料，联东粤浦用85号做新材料/超导/生命健康/智造总部小中试，用69号做更综合的研产与总部承载。宝山2025—2026政策覆盖新材料、新一代信息技术、机器人及智能制造、生物医药及合成生物、绿色低碳等方向， 园区可叠加先投后股、概念验证、创新联合体、高企梯次与人才服务。

在2025—2026上海高标准厂房与研发园新增供应、空置承压背景下，85号独栋/分层可谈装改、69号大体量可谈电力与货梯动线；但双门牌参数差异大（69号16.8万/1.6—2.3/物业6—8，85号7.4—7.5万/0.9—1.2或按房号、3层7米与5层5.5/4.2并存、承重1吨/0.5吨仅办办口径），不以单套低价或“104可生产”替代“楼号+荷载+货梯+电力+环评+排风废液+物业”的综合TCO。对新材料、超导、医疗、智造企业，可形成“上大/南大算法—粤浦小中试—信宝/慧丰/超能量产”的接力。

第一，联东自管+园丰路双门牌全周期。85号42亩5栋做独栋总部（5500/5024）与5层研发（5.5/4.2、1吨/0.5吨），69号107亩16.8万做更大研产与综合配套； 比纯甲写更适“实验+中试+总部”，比远郊单厂更近南翔/南大/上大客户与通勤。

第二，独栋与分层双产品。85号3层独栋首层7米/标准3.35、得房70， 适30—120人研发总部；5层研发首层5.5/标准4.2、1吨/0.5吨、客2货2、8×8柱距， 适10—80人“办公+小中试+质量”；69号按房号取大独栋/分层厂房，适扩展型智造与生物医药。企业可按人数、设备、样线分开选栋，不把所有业态塞同层。

第三，104可环评+新材料/超导/生命健康标签。85号主导新材料、高温超导、生命健康、智能制造， 对超导带材小试、材料表征、医疗仪器装配、IVD轻线、智造样机具备改造成本优势；联东全国园区运营经验可接工商、政策、融资、人才服务，比二房东更稳。

第四，11南翔+S20/S5/G1503客货分频。85号外环约1km、南翔1.5—2.2km， 69号蕴川1.8km、1号线富锦3.2/7美兰湖4.5； 样品走园丰路货梯卸货，科学家/注册/采购走11/7/1接市区，较市中心省货车成本，较远郊省南大/张江协同时间。

第五，承压期可谈装改但按房号锁技术。85号房源0.9—1.2元、 69号1.6—2.3元， 独栋/分层均可按环评做通风、纯水、废液、配电增容；但所有优惠以环评、安评、消防、货梯、危废合同为前提，不把代理日租替代“物业+电费+排风废液+货梯+增容”的TCO。

按公开可核/生态可接样本分层，不虚构全园名企：联东U谷宝山科创中心公开材料列索灵诊断、药物牧场、小海龟生物等作为宝山项目群代表样本， 其中索灵属医疗检测、药物牧场属AI新药、小海龟属基因检测设备；该样本可用于判断粤浦若同属宝山科创中心体系，可承接医疗器械、生命健康、AI+生物方向，但实际在租以园丰路69/85销控和工商注册地交叉核验，不写为已签约确定性名企。产业协同建议：新材料/超导用85号独栋或5层首层做配方、镀膜前驱、表征前处理，接环上大/超能中试；生命健康用独栋小层做IVD reagent、医疗装配，接大锐/南大智慧诊断；智能制造用69号或85号首层做机器人零部件、精密装配，接金地/南大机器人；电子信息用5层标准层做算法/检测，首层做小线。重危化、放射性、大批量涂装、商业化GMP不优先单址。

按宝山城市工业园—高新园南部—张江宝山园衔接及2025产业高质量发展政策， 企业可关注以下非税收挂钩方向：

科技成果转化与创新主体：宝山2025科创主阵地政策由相关部门、街镇（园区）按职责组织实施，对具有区域引领带动作用的重大项目可“一事一议”； 企业可关注先投后股、新型研发机构、重点实验室、技术创新中心、检验检测、小试中试及公共服务平台、创新联合体、概念验证中心、高企培育等方向。新材料、超导、医疗、智造企业可把样机/样品/专利/中试台账与租约装改进度绑定，不按固定返还比例承诺。

产业与创业服务：宝山科技企业培育体系覆盖高企申报、研发投入、科技小巨人、科研技术服务业、科技金融与创业保险等方向（具体年度指南以政府发布为准）； 联东园区可承接工商注册、政策申报辅导、融资对接、创业导师、赛事与产学研资源。 环上大/留创/孵化载体对符合条件的初创项目可提供工位、概念验证、知产与注册服务，属特定孵化主体，不视为粤浦直租默认优惠。企业按项目评审、服务合同、技术合同登记和绩效结果申请，不写按注册资本或营收固定补贴。

人才与综合服务：宝山对符合产业方向的人才引育、团队协作、安居与综合服务按当年公告申报；企业可通过园区企服对接人才公寓、落户咨询、培训与产业活动。所有人才资金/服务按申报审核和绩效结果执行，不写按纳税固定配套，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税内容；招商旧稿“企业所得税15%延伸、租金按比例返还、设备按比例补贴”等不纳入本报告固定承诺。

优势端：园丰路69号107亩/16.8万㎡、104合规、1.6—2.3元、物业6—8、1富锦3.2/7美兰湖4.5/G1503蕴川1.8，综合研产与配套； 园丰路85号42—43亩/7.4—7.5万㎡、5栋、独栋5500/5024或3层首层7米/标准3.35/得房70/4部梯、5层首层5.5/标准4.2/首层1吨/标准0.5吨/客2货2/8×8、0.9—1.2元、11南翔1.5—2.2/7祁华4/S20约1km； 主导新材料/超导/生命健康/智造， 适10—200人研发总部、小中试与轻生产；联东自管、食堂/会议/人才公寓/企服齐全。

短板与风险端：双门牌不可合并，69号大体量但层高/承重/货梯公开不全，85号3层独栋与5层研发参数不同，必须以楼号竣工图取数； 5层研发标准层0.5吨仅适轻仪器/办公，放重型烧结、超导卷绕、大离心、满架服务器、医疗老化要单房结构复核与增容； 104可环评不等于全品类，超导前驱溶剂、医疗废液、IVD抗原、电子化学品、危化小库、放射性要分别专篇；69号物业6—8属第三方房源口径、85号联动物业以合同为准， 租金0.9—2.3跨门牌不可横向替代；11南翔非上盖、1/7接驳需班车，纯静安高频不优先；政策按申报—审查—认定—绩效拨付，不写保底。租赁建议：新材料/超导看85首层5.5或独栋7米，锁通风橱、纯水、废液、表征设备；医疗/IVD看独栋小层或5层首层，锁洁净、LIMS、冷库电、废液；智造看69号房号或85首层，锁货梯、吊装、调试电；若三年后转大批量、危化合成、GLP、商业GMP，应“粤浦小中试+信宝/慧丰/超能/专业园量产”。

问：联东粤浦到底园丰路69还是85，怎么选？

答：两牌同片但分期不同。69号按城市工业园门牌，约107亩/16.8万㎡，偏综合研产、1.6—2.3元、物业6—8、1富锦3.2/7美兰湖4.5/蕴川1.8，适扩展型智造/生物医药/电子； 85号按宝山科创中心门牌，42—43亩/7.4—7.5万㎡、5栋，独栋5500/5024或3层7米、5层5.5/4.2，0.9—1.2元、11南翔1.5—2.2/7祁华4/S20约1km，适新材料/超导/医疗/智造总部。 看房以“园丰路X号—栋号—房号—竣工图”为准，不凭总建数签约。

问：适合什么团队规模和业态？

答：85号3层独栋/5500/5024适30—120人研发总部；5层首层5.5/标准4.2、1200级分层适10—80人“办公+小中试+质量”； 600—5000㎡房源适10—150人独栋或分层； 69号按房号做大独栋/整层，适150人以上研产总部。新材料、高温超导小试、IVD、医疗装配、智造样机、精密检测最适配；重危化大批量、GLP、纯静安前台不优先。

问：11/7/1号线和货车怎么搭？

答：85号11南翔1.5—2.2km、 7祁华4km、 S20约1km； 69号1富锦3.2、7美兰湖4.5、G1503蕴川1.8、蕴川公路800m。 样品走“园丰路—S20/S5或G1503—独栋/5层货梯”，研发/注册走“11南翔+园区车”“7祁华/富锦/美兰湖接驳”，不把1.5或2.2km当上盖。

问：3层7米、5层5.5/4.2和整栋设备怎么放？

答：85号3层独栋首层7米、标准3.35、得房70， 放展示样机、轻实验台、研发总部；5层研发首层5.5/1吨、标准4.2/0.5吨、8×8柱距、客2货2， 首层放医疗装配、材料小线、超导前驱，标准层放PCR、检测、算法、LIMS。69号房号未统一公开层高承重，按竣工图单房取数。大离心、大卷绕、烧结炉、满架服务器要减震基础与独立配电，不把“首层1吨/7米”套全楼。

问：电力、空调、实验室和废液怎么处理？

答：85号按联东交付核单房配电，69号按房号增容；超导镀膜、医疗老化、AI小机房、材料烧结、检测恒温单独申双回路/UPS。空调按交付（分层可VRV/中央），通风橱、纯水、工艺冷冻、气体钢瓶、危化小库、废液间、危废合同按房号设计；不把“104可环评”口头写进重溶剂/重医疗合同。

问：2025—2026承压期租金怎么谈？

答：85号房源0.9—1.2元、600—5000㎡， 69号1.6—2.3元、物业6—8； 可谈独栋装改、5层首层5.5实验基础、69号大独栋电力货梯、会议室/食堂服务包量。不以0.9或1.6特价替代“物业+电费+增容+排风废液+货梯+危废”的TCO；第三方房源物业、得房、可租面积以联东销控复核。

问：做新材料、高温超导、医疗、IVD、智造、电子分别注意什么？

答：新材料核首层通风橱、纯水、溶剂废液、表征荷载；超导核前驱溶剂、小卷绕、镀膜排风、洁净与气体；医疗/IVD核装配ESD、洁净分区、LIMS、冷库电、抗原废液；智造核首层货梯、吊装、调试电、气源；电子核洁净小间、防微振、化学品白名单。所有装改拿联东技术书及环保、消防、应急管理、药监/卫健审批。

问：宝山/张江宝山政策会不会返税或保补贴？

答：不会。报告仅列非税收类：2025宝山科创主阵地按部门/街镇/园区组织实施，重大项目可一事一议； 先投后股、概念验证、创新联合体、高企/小巨人/研发投入按年度指南； 联东园区做工商、政策、融资、人才服务。 所有资金按申报、审查、认定、绩效评价拨付，租约不得写“按纳税比例返还”“必拿固定金额”，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税条款；旧稿“所得税15%、租金80%、设备5%”不采。

问：和城工、信宝、容大、慧丰、大锐、金地、U谷1号怎么分？

答：城工临港中试总部、信宝丰翔重厂房、容大丰翔888总部轻研发、慧丰园庆/金汤宅新能源双区、大锐真陈路918生物药/IVD、金地山连路168 AI+智造+生命、U谷1号振园路125首层7.2智造上楼；粤浦核心卖点是“园丰路69/85双门牌、联东自管、独栋5500/5024或3层7米、5层5.5/4.2、104可环评、新材料/超导/医疗/智造”。材料/超导可用“上大/超能中试+粤浦小试+信宝/慧丰量产”，医疗/IVD可“粤浦+大锐+南大平台”，智造可“粤浦+金地/U谷”接力。

问：二房东/多代理如何避坑？

答：优先联东粤浦招商中心或一级代理函；核查园丰路69/85楼号竣工图、104与消防等级、3层7米/5层5.5/4.2房号、69号未公开层高承重、客货梯实际尺寸、单房配电与双回路、环评负面清单、超导/医疗/IVD/电子/材料危废白名单、物业合同主体；不把“全园可中试、可危化、11上盖、69号套85号租金”口头承诺写进合同。新交付房源重点看货梯维保、配电柜、排风井、纯水间、弱电LIMS，不按代理效果图签长租。

问：三年从10人研发扩到200人总部怎么预留？

答：初期85号5层1200级做算法/质量/注册，成长期锁3层独栋或5层首层做小中试，总部期转5500/5024独栋或69号大独栋做“配方+小中试+采购+医学/质量+前台”；若三年后加危化合成、大批量超导涂布、GLP、商业GMP，应同步评估超能新材料、信宝C/D、慧丰A/B、专业生物/超导园。预留按首层设备、货梯、通风、电力、废液各留30%—50%余量。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，联东粤浦科技园应定位为“园丰路双门牌、联东自管的新材料/高温超导/生命健康/智能制造研产总部园”，而非纯甲级前台、非大独栋重厂、非单一生物园。其最适配六类企业：一是新材料与高温超导，用85号5层首层5.5或独栋7米做配方、前驱、小试、表征，接环上大/超能中试；二是医疗器械与IVD，用独栋小层或5层首层做装配、试剂小线、质量注册，接大锐/南大智慧诊断；三是AI+生命健康，用5层标准层做算法、首层做小线，接药物牧场类生态；四是智能制造与精密检测，用69号房号或85首层做机器人零部件、电子装配、环境试验；五是电子信息与节能环保，用5层标准层做研发、首层做小批与样品；六是企业区域总部，用5500/5024独栋、3层7米独栋或69号大独栋做“研发+小中试+展示+采购+注册”。

风险把控建议把八项写进选址评分卡：园丰路69/85楼号竣工与104/消防等级、3层7米与5层5.5/4.2及69号未公开荷载复核、客2货2或独栋4部实际尺寸、单房配电与双回路增容、超导/医疗/IVD/材料/电子环评安评危废白名单、85号0.9—1.2与69号1.6—2.3及物业TCO、11南翔1.5—2.2/7祁华4/1富锦3.2以门岗实测、政策非固定化与先投后股/概念验证/高企人才申报。2025—2026承压期具备独栋装改、5层首层实验基础、69号大独栋电力货梯议价空间，但不应以单套日租替代“物业+电费+增容+排风废液+货梯+危废”的综合成本；若三年转向大批量危化、GLP、商业GMP、重涂装，应“粤浦小中试+信宝/慧丰/超能/专业园量产”。总体结论：联东粤浦适合作为新材料/超导、医疗/IVD、智造/检测及50—200人研产总部的首选短名单；不适合作为纯静安前台、重危化或大规模药品生产单址方案。

本报告基于联东粤浦科技园园丰路69号/85号公开资料、腾讯地图定位、 东大户69号房源、 优楼/梧桐园丰路85号及粤浦69号房源、 办办网园丰路85号参数、 11/7/1号线与S20/S5/G1503交通信息、《宝山区加快建设上海科创中心主阵地促进产业高质量发展政策》（2025） 及宝山科技企业培育公开框架整理，仅用于企业选址研究与租赁决策参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。各房号可租面积、租金、物管、电费、车位、层高承重、空调洁净、配电、电梯配置、楼栋层数、竣工标准、入驻企业名单、地铁接驳距离和政策资助标准可能随权属、交付标准、联东/物业主体调整、代理规则及政府文件变化而调整。企业在签约前应独立开展产权与授权核查、环评安评能评与消防危废合规、生产工艺与电力货梯技术尽调、政策资格评估和法律审查。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。