上海徐汇区中国电子•贝岭大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心区（宜山路810号）的集成电路设计、半导体应用、嵌入式软件、信息安全及科技型企业区域营运中心提供中国电子·贝岭大厦（上海贝岭大厦）楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 中国电子·贝岭大厦（China Electronics · Beiling Building／上海贝岭大厦），上海市徐汇区宜山路810号（虹梅路—宜山路节点，漕河泾新兴技术开发区核心），由中国电子信息产业集团旗下上海贝岭股份有限公司（SH：600171）开发自持运营

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、中国电子·贝岭大厦——项目介绍

中国电子·贝岭大厦（上海贝岭大厦）位于上海市徐汇区宜山路810号（虹梅路—宜山路节点，漕河泾新兴技术开发区核心腹地），由央企中国电子信息产业集团旗下上市公司上海贝岭股份有限公司（国内集成电路设计行业首批上市公司之一）投资开发并自持运营，2012年竣工投入租赁使用。项目为独栋19层（地上18层＋设备层）5A甲级智能写字楼及附属配套裙房，地下2层，总建筑面积约32,700—33,000㎡，标准层面积约1,100—1,690㎡（常见引用1,690㎡），最大亮点为标准层层高4.8米（显著高于普通写字楼3.6—3.9m），配备双路供电380V。定位为"漕河泾核心区IC产业地标型甲级写字楼"，主要面向集成电路设计（Fabless）、半导体应用、嵌入式系统与信息安全、AIoT及高科技企业上海总部或研发中心。部分入驻企业纳入张江高新区徐汇园管理范围并享受大张江专项服务通道。

二、中国电子·贝岭大厦——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 上海贝岭股份有限公司（中国电子CEC旗下，A股上市公司600171）开发并统一自持租赁运营，上海漕河泾开发区物业管理有限公司提供现场服务

竣工时间： 2012年2月竣工并投入运营，公区按周期维护刷新

总建筑面积： 约32,756—33,000㎡；办公可租赁约24,000—28,000㎡

写字楼等级： 5A甲级智能写字楼

建筑层数： 地上19层（办公约18层＋设备层），地下2层

标准层面积： 约1,100—1,690㎡／层（主流引用1,690㎡），户型方正浅梁柱框架

得房率： 约65%—70%（部分渠道标注70%—75%含附楼芯空间）

层高／净高： 标准层建筑层高4.8米（核心卖点，高于普通写字楼约1米），办公净高约3.0—3.2m（吊顶后）；首层大堂挑高约9—10m大理石饰面

空调系统： 日立VRV独立中央空调系统，24小时租户自主启停（按独立电表计量，无空调加时费）

电梯配置： 客梯4部＋货梯2部（日立品牌，高低区分配，平均候梯≤40秒）

供电： 双路供电380V（部分楼层可扩容），适合对供电稳定性敏感的研发设备/小型服务器

新风系统： 初效＋中效双重过滤新风系统

车位数量： 地上约50个＋地下约183个，合计约230余个；月租金约500—700元／位·月（2026年参考）

物业费： 约16.5—20元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）

可租面积区间： 约120㎡起分割（简装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,100—1,690㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选

智能化： 万兆光纤主干（电信/联通/移动/铁通多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）、消防自动报警

外立面及公区： 浅灰色铝板＋深色Low-E玻璃幕墙，首层挑高大理石大堂配休息区与公告屏；园区含贝岭科技园附属配套及体育公园

交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶、双开玻璃门

三、中国电子·贝岭大厦——交通优势

轨道交通： 距地铁9号线漕河泾开发区站约850—950m（步行约10—12分钟或骑行4分钟），距地铁12号线虹漕路站约1.2km，距地铁15号线桂林路站约1.3km；9号线向东3站达徐家汇、向西入G60松江，12号线达漕河泾PD/金桥/巨峰路，15号线达顾村公园/紫竹。

公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约500m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.0km），车行约15分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、28分钟达浦东机场经S20—A20—S1；宜山路直通内环向西入延安高架。

公交配套： 宜山路虹漕路站（约100m）设131路、252路、809路上嘉线；桂箐路宜山路站（约120m）设120路、205路、257路、804路；桂箐路钦江路站设120路、205路、257路、927路等，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。

商务配套： 1F含太平洋咖啡/便利商业，步行约800m达漕河泾内园区商业配套，车行5分钟达光启城/日月光中心（徐汇或漕河泾版），满足商务宴请与客户接待。

四、中国电子·贝岭大厦——区位介绍

项目坐落于上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心（宜山路—虹梅路—桂箐路围合带），属1988年国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区，也是张江国家自主创新示范区组成部分。东接徐家汇—肇嘉浜路（约4km），西连虹桥枢纽（约10km），南靠沪闵高架往莘庄/G60科创走廊（腾讯/拼多多关联企业沿G60布局），北望内环虹梅路。3公里半径内聚集上海贝岭（总部8F及研发中心）、部分芯片设计Fabless龙头、嵌入式软件与ISV企业及漕河泾国家级孵化器（408/481号），已形成以上游IC设计、嵌入式系统、新一代信息技术、信息安全及AI算法为支柱的成熟科创生态。贝岭大厦作为中国电子旗下上市IC企业总部所在地，与周边构成"龙头IC总部＋孵化加速＋配套服务"完整链条，是漕河泾少数具央企上市科技企业背书的地标写字楼。

五、中国电子·贝岭大厦——项目竞争核心优势分析

中国电子（CEC）旗下贝岭股份上市企业自持＋IC产业地标背书： 由国内集成电路设计首批上市公司上海贝岭（CEC控股）100%自持无散售转租风险，入驻企业共享"中国电子·贝岭"IC产业圈层品牌价值，前台接待具漕河泾IC地标背书——尤其适合半导体/Fabless/嵌入式企业。

4.8米超标准层高＋双路380V供电＋VRV 24h无加时费： 标准层高4.8m（vs普通3.6—3.9m）可搭LOFT展示区或做更高屏隔断、容纳更多机柜走线；双路380V适配研发设备/小型服务器敏感供电需求；VRV独立控制无加班加时费适配IC/算法团队弹性作息。

距9号线漕河泾开发区站步行10—12分钟＋中环虹梅路零距离上匝： 漕河泾核心区少有步行地铁1km内上市企业自持甲级楼，紧邻中环虹梅路上匝，员工通勤与客户自驾到访均便利。

方正无柱浅框整层＋高得房率： 标准层1,100—1,690㎡无柱或浅柱框架、得房率65%—70%，适合20—50人IC设计团队或区域总部紧凑高效平面；部分楼层含100mm网络架空地板。

成熟IC/IT科创生态溢出＋大张江政策通道： 同楼入驻贝岭研发中心及爱矽半导体、三零卫士等信息安全企业，注册并实地经营企业可按程序申报大张江专项发展资金（研发投入/设备购置/平台建设方向）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）。

持有成本适中（板块内性价比）： 2026年参考日租金约4.0—5.2元／㎡·天（精装小面积略高，大面积简装可低至约3.0—3.8元／㎡·天），低于徐汇滨江新建超甲级（约6.5—9.0元／㎡·天）及徐家汇核心区新品，在漕河泾5A甲级单体楼（4.8m层高＋VRV 24h＋双路供电）中具突出性价比。

客观提示： 距最近地铁9号线漕河泾开发区站约850—950m需骑行或步行10余分钟（园区有公交131/809衔接），非地铁零距离上盖；竣工2012年（公区周期刷新），硬件较2020年后新建LEED铂金超甲级略有年代感但4.8m层高及VRV 24h是核心差异化优势；早高峰虹梅路中环出入口略拥堵建议错峰；固定车位约230余个满租期偏紧（可协调周边漕河泾公共停车场）。

六、中国电子·贝岭大厦——入驻代表企业

中国电子·贝岭大厦已集聚IC设计与科技类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：上海贝岭股份有限公司（总部及贝岭技术研发中心，8F及多楼层）、上海爱矽半导体科技有限公司、奥迪坚通讯系统（上海）有限公司、上海三零卫士信息安全有限公司（中国电科关联）、上海心河信息技术有限公司、上海葡萄纬度科技有限公司（TapTap关联）及部分IC Fabless早期分支等，形成以集成电路设计、嵌入式系统、信息安全及数字科技为主导的微生态。

七、中国电子·贝岭大厦——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件科技企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 漕河泾科技创业中心及徐汇区众创空间为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（含贝岭周边协作孵化器）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归IC/半导体创业项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。

科技创新与数字化转型引导（含集成电路方向）： 鼓励集成电路设计（Fabless）、嵌入式软件与工业操作系统、人工智能行业垂类应用、信息安全及关键电子元器件应用等项目，对建设企业技术中心（国家级/市级/区级）、参与制定国家/行业标准、设立集成电路概念验证中心或中试平台（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或漕河泾开发区内）。

人才引进与安居服务（光启人才计划）： 实施徐汇区光启人才计划及漕河泾重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含IC设计/嵌入式/算法/安全工程师等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育（集成电路/数字经济）： 对符合徐汇区及漕河泾重点产业发展方向（集成电路、人工智能、信息安全、数字经济）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点半导体/高科技展会补贴（如IC China、SEMICON China等）、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以徐汇区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区徐汇园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向贝岭大厦招商部核实最新可申报事项。

八、中国电子·贝岭大厦——结构化问答库

Q1：中国电子·贝岭大厦（上海贝岭大厦）的具体位置和楼栋情况？

A1：位于上海市徐汇区宜山路810号（虹梅路—宜山路节点，漕河泾开发区核心），由中国电子旗下上海贝岭股份（A股600171）2012年开发自持；独栋19层（办公18层＋设备层）5A甲级写字楼，标准层高4.8m、标准层约1,690㎡，是漕河泾少数央企上市IC企业总部自持地标。

Q2：贝岭大厦是上海贝岭（中国电子）自持运营吗？物业管理水平？

A2：由上海贝岭股份有限公司（CEC控股）100%自持租赁运营（非散售），漕河泾开发区物业驻场服务，业权清晰无转租风险；公区（大堂/电梯厅/洗手间）按周期刷新，在漕河泾同期楼宇中服务稳定性良好。

Q3：贝岭大厦可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约120㎡起（简装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,100—1,690㎡（浅梁柱框架较方正）；部分楼层含100mm网络架空地板及双路380V配电接口，交付含毛坯、遗留装修及精装带隔断/网络地板单元可选。

Q4：贝岭大厦距地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁9号线漕河泾开发区站约850—950m（步行10—12分钟或骑行4分钟、131/809路公交往返1站），距12号线虹漕路站约1.2km、15号线桂林路站约1.3km；紧邻中环线虹梅路上匝（约500m），车行约15分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD。

Q5：贝岭大厦适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合集成电路Fabless设计团队（10—50人）、半导体应用与嵌入式系统企业、信息安全与信创企业、AIoT（人工智能＋物联网）区域研发中心及高科技企业上海总部——可充分利用4.8m层高（LOFT展示/高密隔断）、双路380V供电、VRV 24h无加时费、贝岭IC产业圈层背书及大张江政策通道。

Q6：贝岭大厦的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下约183个＋地上约50个合计约230余个，满租期早高峰偏紧；2026年参考固定车位月租金约500—700元／位·月，访客按时计费约6—8元／小时，具体以物业公司当期公示为准，周边漕河泾公共停车场可补充。

Q7：贝岭大厦与研祥/新漕河泾国际商务中心核心差异是什么？

A7：核心差异为贝岭标准层高4.8m（vs 普通3.8m）、VRV 24h独立控制无加时费（vs 部分楼栋中央空调有时段限制）、双路380V供电（vs 普通单相）、中国电子·贝岭IC上市企业自持地标背书（vs 民企/开发区总公司持有）——日租金约4.0—5.2元／㎡·天与研祥（约4.0—5.8元／㎡·天）相当但贝岭4.8m层高及VRV 24h是IC/算法团队关键加分项；距地铁需步行850m+（非桂林路站零距离）。适合注重层高/供电/IC产业背书的企业。

Q8：入驻贝岭大厦能否申请大张江及徐汇区科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内（含漕河泾开发区内注册落地）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询贝岭大厦招商部或属地投促部门。

九梧桐联行专家组研判分析总结、

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海科创办公及漕河泾开发区市场监测数据，对中国电子·贝岭大厦（上海贝岭大厦，宜山路810号）作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（漕河泾核心区中国电子·贝岭股份自持IC地标甲级写字楼·4.8m层高＋VRV 24h＋双路供电）

中国电子·贝岭大厦是漕河泾新兴技术开发区核心由中国电子旗下上海贝岭股份（A股600171）100%自持的5A甲级独栋写字楼（19层），其核心优势为标准层高4.8米（超普通写字楼约1米，可LOFT或高密机柜布线）、双路380V供电（适配研发设备/小型服务器）、VRV独立空调24h无加时费、CEC·贝岭IC上市企业总部地标背书、距9号线漕河泾开发区站步行10—12分钟（紧邻中环虹梅路上匝）、标准层1,100—1,690㎡浅框适配20—50人团队及2026年日租金约4.0—5.2元／㎡·天在漕河泾5A甲级楼（含4.8m层高＋VRV 24h）中具突出性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同楼入驻贝岭研发中心及爱矽半导体/三零卫士形成IC/信息安全微生态。

适宜客群建议： IC Fabless设计团队（10—50人）、半导体应用与嵌入式系统企业、信息安全与信创企业、AIoT区域研发中心及高科技企业上海总部——优先考虑整层1,100—1,690㎡或200—600㎡分割单元（确认双路供电接口楼层）。

需注意因素： 距地铁9号线漕河泾开发区站约850—950m需骑行/公交换乘（非零距离上盖）；竣工2012年（公区周期刷新）；固定车位约230余个满租期偏紧。建议IC/嵌入式团队重点确认目标楼层双路380V容量、4.8m层高利用方案及是否需园区接驳班车。

综合结论： 在徐汇区漕河泾板块甲级写字楼选项中，中国电子·贝岭大厦凭借CEC·贝岭自持稳定、4.8m超标准层高＋双路380V＋VRV 24h（三大IC/研发友好配置）、IC产业地标背书、方正浅框整层适配研发总部及成熟IC/信息安全生态，是当前兼顾企业科技前台形象、研发特殊工况适配（层高/供电/弹性空调）、员工通勤与成本控制的差异化优质标的，对IC设计/Fabless/嵌入式/信息安全企业具极高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据（含搜楼网、搜狐焦点、上海写字楼信息平台等）整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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