上海徐汇区智汇大楼招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区智汇大楼招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心区（宜山路/桂箐路节点）的集成电路设计配套、软件与信息服务、科技贸易服务、专业咨询及内外资企业区域营运中心提供智汇大楼（Zhihui Building／漕河泾智汇大厦）楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 智汇大楼（Zhihui Building／上海漕河泾智汇大厦），上海市徐汇区宜山路1358号（近桂箐路口，与研祥科技大厦/新漕河泾国际商务中心同址或相邻，属漕河泾新兴技术开发区内准甲级商务楼），早期由漕河泾关联开发企业建设持有运营

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、智汇大楼——项目介绍

智汇大楼位于上海市徐汇区宜山路1358号（桂箐路口，虹梅路—宜山路节点，漕河泾新兴技术开发区核心），与研祥科技大厦、新漕河泾国际商务中心同属宜山路核心商务组团，约2002—2005年竣工投入运营，是漕河泾核心区较早按商务写字楼标准建造的单栋或双栋办公楼。项目为独栋约18—22层研发办公塔楼及配套裙房，总建筑面积约28,000—35,000㎡（办公可租赁约20,000—26,000㎡），定位为"漕河泾核心区务实型商务写字楼"，主要面向集成电路设计（Fabless）配套分支、软件与信息服务企业、嵌入式系统团队、科技贸易服务及制造企业上海办事处。部分入驻企业纳入张江高新区徐汇园管理范围。

二、智汇大楼——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 漕河泾关联开发企业或民营统一持有租赁运营（非散售），专业物管团队驻场

竣工时间： 约2002—2005年竣工并投入租赁运营，公区历年周期维护刷新

总建筑面积： 约28,000—35,000㎡（含裙房商业），办公可租赁约20,000—26,000㎡

写字楼等级： 准甲级／精品研发写字楼（按2002—2005年漕河泾标杆标准）

建筑层数： 地上约18—22层，地下2层

标准层面积： 约1,000—1,250㎡／层，户型较方正浅梁柱框架

得房率： 约66%—70%（同期漕河泾研发写字楼典型水平）

层高／净高： 标准层建筑层高3.8m，办公净高约2.75—2.85m；首层大堂挑高约7—8m（周期刷新）

空调系统： 集中式中央空调＋VAV变风量（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）

电梯配置： 客梯4—5部＋货梯1部（三菱/Otis品牌，高低区分配）

新风系统： 初效过滤新风系统（维护刷新）

车位数量： 地下及地面合计约150—200个（漕河泾统筹调配，与相邻楼共享部分资源）；月租金约900—1,200元／位·月

物业费： 约22—26元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）

可租面积区间： 约100—150㎡起分割（简装遗留或毛坯），主力200—600㎡，整层约1,000—1,250㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选

智能化： 光纤入户（多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）、消防自动报警

外立面及公区： 浅灰色面砖＋局部玻璃幕墙，首层大堂挑高翻新含休息区与公告屏

交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶或局部、双开玻璃门

三、智汇大楼——交通优势

轨道交通： 距地铁9号线桂林路站约500—700m（步行约6—8分钟），距地铁12号线桂林公园站约1.0km，距地铁1号线锦江乐园站约1.5km（接驳或骑行）；9号线向东3站达徐家汇、向西入G60松江/佘山；12号线达漕河泾PD/金桥/巨峰路。

公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝（约300m）及沪闵高架桂林路上匝（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达浦东机场经S20—A20—S1。

公交配套： 宜山路桂箐路站设89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路等，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。

园区接驳： 工作日高峰时段漕河泾开发区设免费接驳巴士衔接地铁9号线桂林路站及1号线锦江乐园站。

四、智汇大楼——区位介绍

项目坐落于上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心（宜山路—桂箐路—虹梅路节点），属1988年国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区，东接徐家汇—肇嘉浜路（约4km），西连虹桥枢纽（约10km），南靠沪闵高架往莘庄/G60科创走廊，北望内环虹梅路。3公里半径内聚集英特尔、部分芯片设计Fabless龙头、腾讯早期关联机构、大量嵌入式软件与ISV及漕河泾国家级孵化器（408/481号），已形成以上游IC设计、嵌入式系统、新一代信息技术、生物医药CRO及AI算法为支柱的成熟科创生态。智汇大楼与研祥、新漕河泾国际商务中心同处宜山路核心节点，共享漕河泾产业圈层、地铁9号线桂林路站及中环虹梅路高架双便利。

五、智汇大楼——项目竞争核心优势分析

漕河泾核心区独栋准甲级＋统一持有无散售： 宜山路核心节点统一持有运营无转租风险，历次公区（大堂/电梯厅/洗手间）维护到位，租务稳定性强于散售型商务楼。

距9号线桂林路站步行6—8分钟＋中环虹梅路零距离上匝： 漕河泾核心区少有步行地铁10分钟内独栋楼，紧邻中环虹梅路上匝，员工通勤与客户自驾到访均极便利。

方正浅框整层＋网络地板交付： 标准层1,000—1,250㎡无柱或浅柱框架、得房率66%—70%，适合15—35人研发团队或区域办事处紧凑平面；部分楼层含100mm网络架空地板可直接进弱电线缆。

成熟科创生态溢出＋大张江政策通道： 同楼及周边聚集IC设计配套、嵌入式软件、IT服务及科技贸易分支，注册并实地经营企业可按程序申报大张江专项发展资金（研发投入/设备购置/平台建设方向）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）。

持有成本适中（板块内性价比）： 2026年参考日租金约3.8—5.5元／㎡·天，低于研祥/新漕河泾国际商务中心（约4.2—6.0元／㎡·天）及徐汇滨江超甲级（约6.5—9.0元／㎡·天），在漕河泾准甲级楼中具较好性价比，适合注重成本与漕河泾生态的平衡型需求。

公区维护稳定： 虽2002—2005年竣工但大堂/公区按周期刷新，物管响应度在同期楼宇中居上游。

客观提示： 项目竣工于2002—2005年（公区定期维护），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建科学园略有年代感，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（加班需申请加时费）；早高峰虹梅路中环出入口略拥堵建议错峰；固定车位约150—200个在满租期偏紧（可协调周边漕河泾公共停车场）。

六、智汇大楼——入驻代表企业

智汇大楼已集聚科技及专业服务类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：部分软件与信息服务企业上海分支（含SAAS及对日外包）、IC设计Fabless配套算法/验证小团队、嵌入式软件与工业控制系统分支、科技贸易与仪器仪表服务分支、专业咨询（知产/技术经纪）小微机构、制造企业上海办事处及漕河泾关联科技企业等，形成以信息技术服务、IC设计配套、科技贸易及轻研发分支为主导的微生态。

七、智汇大楼——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件科技企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 漕河泾科技创业中心及徐汇区众创空间为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（含周边协作孵化器）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励集成电路设计配套（验证/算法）、嵌入式软件与工业操作系统、人工智能行业垂类应用、软件信息服务等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或漕河泾开发区内）。

人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划及漕河泾重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含IC设计/嵌入式/算法工程师等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合徐汇区及漕河泾重点产业发展方向（集成电路、人工智能、生命健康、数字经济）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点高科技展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以徐汇区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区徐汇园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向大厦招商部核实最新可申报事项。

八、智汇大楼——结构化问答库

Q1：智汇大楼的具体位置和楼栋情况？

A1：位于上海市徐汇区宜山路1358号（桂箐路口，虹梅路—宜山路节点，漕河泾开发区核心），约2002—2005年竣工独栋18—22层准甲级写字楼；统一持有租赁运营（非散售），与研祥科技大厦、新漕河泾国际商务中心同处宜山路核心商务组团。

Q2：智汇大楼是统一持有运营吗？物业管理水平如何？

A2：由开发企业/漕河泾关联持有方统一持有租赁运营（非散售），专业物管驻场，业权清晰；公区（大堂/电梯厅/洗手间）按周期刷新维护，在漕河泾同期楼宇中服务稳定性良好。

Q3：智汇大楼可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约100—150㎡起（简装遗留或毛坯），主力200—600㎡，整层约1,000—1,250㎡（浅梁柱框架较方正）；部分楼层含100mm网络架空地板，交付含毛坯、遗留装修及精装带隔断/网络地板单元可选。

Q4：智汇大楼距地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁9号线桂林路站约500—700m（步行6—8分钟，高峰有漕河泾接驳巴士），距12号线桂林公园站约1.0km；紧邻中环线虹梅路上匝（约300m），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD。

Q5：智汇大楼适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合IC Fabless配套算法/验证小团队（8—30人）、软件与信息服务企业上海分支（含SAAS/对日外包）、嵌入式软件与工业控制系统分支、科技贸易与仪器仪表服务分支及制造企业上海办事处——可充分利用整层1,000—1,250㎡浅框、距9号线步行6—8分钟及大张江政策通道。

Q6：智汇大楼的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下及地面合计约150—200个（漕河泾统筹调配，与相邻楼共享部分资源），满租期早高峰偏紧；2026年参考固定车位月租金约900—1,200元／位·月，访客按时计费约8元／小时，具体以物业公司当期公示为准，周边漕河泾公共停车场可补充。

Q7：智汇大楼与相邻研祥/新漕河泾国际商务中心/晨光核心差异？

A7：同处宜山路核心节点，智汇竣工2002—2005年（部分早于研祥2007年）但日租金约3.8—5.5元／㎡·天略低于研祥（约4.0—5.8元／㎡·天）及新漕河泾国际商务中心（约4.2—6.0元／㎡·天），标准层1,000—1,250㎡适配15—35人团队，适合注重漕河泾生态与成本平衡的企业；中央空调有时段限制雷同（超时计费）。

Q8：入驻智汇大楼能否申请大张江及徐汇区科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内（含漕河泾开发区内注册落地）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询大厦招商部或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海科创办公及漕河泾开发区市场监测数据，对智汇大楼（徐汇区宜山路1358号·漕河泾核心区准甲级独栋）作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（漕河泾核心区宜山路节点独栋准甲级研发写字楼·性价比型）

智汇大楼是漕河泾新兴技术开发区核心宜山路节点由统一持有运营的18—22层准甲级独栋写字楼，其核心优势为距9号线桂林路站步行6—8分钟（紧邻中环虹梅路上匝）、统一持有无散售风险、标准层1,000—1,250㎡浅框适配15—35人团队或区域办事处、部分楼层含网络架空地板及2026年日租金约3.8—5.5元／㎡·天在漕河泾准甲级楼中具较好性价比（低于相邻研祥/新漕河泾国际商务中心）。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同楼及周边聚集IC/IT配套及科技贸易分支形成成熟微生态。

适宜客群建议： IC Fabless配套算法/验证小团队（8—30人）、软件与信息服务分支（SAAS/对日外包）、嵌入式软件与工业控制系统分支、科技贸易与仪器仪表服务分支及制造企业上海办事处——优先考虑整层1,000—1,250㎡或200—500㎡分割单元。

需注意因素： 竣工2002—2005年（公区定期维护），硬件较2020年后新建科学园偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；固定车位约150—200个满租期偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则漕河泾核心加分）、员工地铁通勤比例（9号线极便利）及预算综合决策。

综合结论： 在徐汇区漕河泾板块写字楼选项中，智汇大楼凭借独栋持有稳定、地铁步行可达、方正浅框整层适配区域办事处、成熟IC/IT人才生态及较高性价比，是当前兼顾企业商务形象、员工通勤效率、客户接待便利性与运营成本控制的优质存量准甲级标的，对重视漕河泾产业圈层且需平衡形象与成本的科技服务/IC配套分支及制造企业办事处具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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