上海宝山区环上大经纬绿洲中心出售投资报告：整栋或整层项目招商与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-08-22 浏览次数：4 来源：www.001zf.com

上海宝山区环上大经纬绿洲中心综合评估报告：出售与企业选址决策深度分析

报告基础信息

编制用途：为企业区域总部、科创企业选址提供客观数据支撑与战略价值研判，助力决策层全面评估项目综合适配性

编制对象：企业董事长、战略投资决策委员会及高级管理层

数据时效：2025 年 9 月（租金、参数取自开发商官方文件及实地调研，区域数据参考宝山区政府 2025 年 Q3 公示）

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海宝山区经纬绿洲中心招商出售电话：021-64398555

1 上海宝山区经纬绿洲中心项目介绍：环上大甲级办公标杆

1.1 项目概况

环上大经纬绿洲中心位于上海市宝山区经地路 99 弄，是南大智慧城与环上大板块首批甲级绿色办公标杆项目。项目总高约 88 米，共 17 层，整栋办公建筑面积约 12,564.5㎡，标准层面积约 966.5㎡，于 2019 年竣工，目前为现房交付状态，支持企业即时入驻。

1.2 核心定位

作为南大智慧城科创主阵地，项目以 “产城融合、职住平衡” 为理念，聚焦科技成果转化与科技经济深度融合，旨在为创新型企业、创新创业人才、科技精英提供高效率、低碳环保的办公空间，坐享上大科创资源与南大智慧城发展双重红利。

2 上海宝山区经纬绿洲中心区位介绍：双区叠加的科创核心

2.1 地理坐标与空间优势

项目地处环上大核心区，紧邻上海大学（宝山校区）及上大科技园，直线距离 7 号线南陈路地铁站约 50 米，属纯正地铁上盖项目。周边 3 公里范围内涵盖经纬城市绿洲 1-7 期成熟社区，形成 “办公 - 居住 - 配套” 一体化生活圈，是宝山区 “北转型” 战略中科创产业集聚的关键节点。

2.2 区域发展势能

所在的南大智慧城是上海 “十四五” 重点打造的科创承载区，规划总面积约 6.3 平方公里，定位 “上海科创中心重要承载区”；环上大板块则依托上海大学学科优势，形成 “高校研发 - 企业转化 - 产业集聚” 的创新链条，双区政策红利叠加，为项目注入长期发展动能。

3 上海宝山区经纬绿洲中心区域产业分析定位：科创产业生态高地

3.1 产业战略定位

宝山区以 “建设上海科创中心主阵地” 为目标，环上大板块与南大智慧城共同承担 “科技成果转化示范区” 功能，重点发展新一代信息技术、人工智能、新材料、智能制造等战略性新兴产业，2025 年区域科创产业规模目标突破 500 亿元。

3.2 产业生态特征

高校联动紧密：依托上海大学材料科学、机械工程等 6 个双一流学科，建立 “高校实验室 - 企业中试基地 - 产业园区” 协同链条，技术成果本地转化率达 35%（高于全市平均水平 12 个百分点）。

平台资源集聚：已引入长三角国家技术创新中心分中心、上大科技园等 12 个创新平台，提供从研发到产业化的全周期服务。

政策导向明确：聚焦 “创新要素集聚、科技企业培育、应用场景开放” 三大方向，构建非税收依赖的产业支持体系。

4 上海宝山区经纬绿洲中心产业聚集情况：创新企业集群效应初显

项目周边 3 公里范围内已形成成熟的科创产业氛围：

企业类型：集聚人工智能、数字经济、先进制造类企业 200 余家，其中规模以上企业 43 家，高新技术企业占比达 28%。

龙头带动：上大科技园已孵化上市企业 3 家，培育瞪羚企业 7 家，形成 “龙头企业 + 配套企业 + 创新团队” 的产业梯队。

协作网络：企业间技术合作频次年均超 120 次，与上海大学共建实验室、联合研发项目累计达 56 个，科创资源转化率位居宝山前列。

5 上海宝山区经纬绿洲中心交通优势：立体枢纽赋能高效通勤

5.1 轨交核心优势

作为 7 号线南陈路站地铁上盖项目，实现 “办公大堂 - 地铁站厅” 无缝衔接，30 分钟直达静安寺、人民广场等市中心商圈；距 15 号线锦秋路站约 1.5 公里，双轨交汇扩大通勤辐射范围，覆盖宝山、静安、普陀等主要城区。

5.2 地面交通网络

周边 885 路、702 路、39 路等多条公交线路环绕，直达宝山万达、顾村公园等核心节点；距南北高架、外环高速入口约 3 公里，自驾 25 分钟可达虹桥商务区，1 小时覆盖长三角主要城市通勤圈。

6 上海宝山区经纬绿洲中心项目参数：高性价比硬件配置

6.1 空间指标

层高：标准层 4.5 米（净高约 3.2 米），空间开阔度优于区域同类项目（区域平均层高 3.8 米）

得房率：73%-78%，高于甲级写字楼平均水平（全市甲级写字楼平均得房率约 68%）

柱距：8.4 米，空间规整，支持灵活分割（可满足独立办公室、开放式工位、实验室等多元需求）

大堂：10.1 米挑空设计，提升企业形象展示能级

6.2 硬件设施

电梯系统：4 部日立电梯（3 客 1 消防），梯户比合理，平均候梯时间≤30 秒

电力配置：25,000KVA（35KV 变压器），满足高能耗设备（如实验室仪器、服务器集群）用电需求

空调系统：高区采用 VRV 独立空调（支持 24 小时灵活控温），低区为多联机系统，适配不同企业使用习惯

停车位：约 1300 个智能车位，车位配比达 1:100㎡，充足满足企业员工及访客停车需求

6.3 运营成本

物业费：16 元 /㎡/ 月（含公共区域维护、安保清洁等基础服务），低于宝山甲级写字楼平均水平（区域均值 22 元 /㎡/ 月）

7 上海宝山区经纬绿洲中心周边竞品分析（宝山科创板块）

7.1 南大智慧城科创大厦

区位：南大智慧城核心区，距地铁 15 号线南大路站 800 米

优势：全新建成（2024 年交付），硬件设施较新；政府重点招商项目，产业配套政策集中

短板：得房率仅 65%，空间利用率较低；商业配套尚未成熟（预计 2026 年全面运营）；租金 5.2 元 /㎡/ 天（高于本项目 25%）

7.2 上大科技园创新楼

区位：上海大学校内，距 7 号线上海大学站 1 公里

优势：高校资源直接对接，适合产学研合作项目；租金较低（3.5 元 /㎡/ 天）

短板：建筑年代较久（2010 年竣工），硬件老化；停车位不足（仅 300 个）；无独立空调，依赖集中空调限时供应（8:00-18:00）

7.3 本项目差异化优势

性价比更高：得房率高 10%-15%，物业费低 27%，综合办公成本优势显著

交通更便捷：纯正地铁上盖，通勤效率较竞品提升 20%-30%

配套更成熟：商业、居住配套即时可用，无需等待培育周期

灵活性更强：VRV 独立空调支持 24 小时办公，适配科创企业弹性工作需求

8 上海宝山区经纬绿洲中心项目竞争核心优势

8.1 产城融合的成熟生态

依托 26 万方经纬汇商业综合体及经纬城市绿洲成熟社区，实现 “楼上工作、楼下生活” 的职住平衡模式，商务餐饮、休闲购物、人才居住等需求步行可达，企业员工通勤成本降低 30%，人才留存率提升 25%。

8.2 绿色高效的办公空间

项目获 LEED 金级认证，采用 LOW-E 节能玻璃、流线型环保立面设计，能耗低于国标 15%；4.5 米层高与 8.4 米柱距结合全明户型，采光通风优良，员工办公舒适度提升，团队协作效率提高 15%。

8.3 科创适配的硬件支撑

25,000KVA 高容量电力配置、VRV 独立空调系统、充足停车位等硬件，精准匹配科创企业 “高能耗、弹性办公、高频接待” 需求，避免后期改造投入（同类项目电力扩容成本约 500 元 /㎡）。

8.4 双区叠加的政策红利

同时享受环上大 “高校产学研合作” 与南大智慧城 “科创企业培育” 双重政策支持，优先对接创新平台资源与应用场景开放机会。

9 上海宝山区经纬绿洲中心商业配套与产业扶持政策

9.1 全维商业配套

商务配套：毗邻 26 万方 “经纬汇” 商业地标，涵盖会议中心、高端餐饮、银行金融、商务酒店等业态，满足企业商务接待、会议举办需求。

生活配套：周边 3 公里内有沃尔玛、宝山万达等大型商业体，经纬城市绿洲社区配套幼儿园、中小学、社区医院，解决员工居住、教育、医疗需求。

科创配套：紧邻上海大学图书馆、实验室、体育馆等资源，部分设施可共享使用，降低企业研发成本。

9.2 产业扶持政策

平台支持：优先接入长三角国家技术创新中心测试平台，共享科研仪器设备（降低企业设备投入成本 40%）。

人才服务：对接上海大学人才库，享受 “校企合作实习基地” 建设补贴；重点企业高管可申请人才公寓（租金低于市场价 20%）。

场景开放：优先参与宝山区 “智慧城市、智能制造” 等应用场景试点，加速技术商业化验证。

创新培育：符合条件的企业可申请 “环上大科创基金” 支持，用于研发投入与成果转化（最高 500 万元，非税收挂钩）。

10 上海宝山区经纬绿洲中心出售方案

10.1 出售方案（900㎡整层单元）

总价测算：900㎡×3.5 万元 /㎡=3150 万元（含业主方定制装修）。

核心权益：产权清晰，可自主规划空间布局；享受与租赁企业同等的产业配套政策与平台资源对接权益。

11 梧桐联行专家组研判总结

11.1 核心优势

成本优势显著：得房率高、物业费低、综合办公成本较区域竞品低 15%-20%，适合成长型科创企业控制初期投入。

科创适配性强：独立空调、高容量电力、灵活空间等硬件配置，精准匹配科创企业研发、办公需求。

区位潜力明确：环上大与南大智慧城双区叠加，产业政策支持持续，中长期资产保值增值能力较强。

配套成熟度高：商业、居住、交通配套即时可用，无需等待培育周期，企业入驻即可高效运营。

11.2 潜在挑战

产业能级待提升：相较于市中心成熟商务区，区域龙头企业集聚度仍有差距，产业链完整性需进一步加强。

高端人才吸引力：距市中心核心商圈有一定距离，对部分高端外籍人才吸引力略弱于中心城区。

11.3 决策建议

优先选择企业类型：人工智能、新材料、智能制造等科创企业；依赖高校资源的产学研合作项目；注重成本控制的成长型企业。

方案选择建议：长期发展且资金充裕的企业可选择购买方案，锁定优质资产；短期布局或轻资产运营企业建议选择租赁方案，保持灵活性。

运营策略：入驻后建议尽快申报 “环上大科创企业” 认证，锁定平台资源与政策支持；加强与上海大学的产学研合作，降低研发成本。

总结：环上大经纬绿洲中心以 “高性价比、科创适配、配套成熟” 为核心竞争力，是宝山区科创企业战略布局的优选载体。其 3.5 万元 /㎡的售价，覆盖了 LEED 绿色认证硬件、双区政策红利与成熟配套价值，建议作为环上大板块优先级项目。若企业需更高端商务形象，可评估宝山万达周边项目；若侧重高校资源深度绑定，可比对上大科技园内部载体。

上海宝山区环上大经纬绿洲中心出租出售电话：021-64398555

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