上海徐汇区新漕河泾国际商务中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区新漕河泾国际商务中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心区（宜山路/桂箐路口）的新一代信息技术、集成电路设计配套、高端科技服务及内外资企业区域营运中心提供新漕河泾国际商务中心（New Caohejing International Business Center）楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 新漕河泾国际商务中心（New Caohejing Int'l Business Center／漕河泾开发区新办公塔楼群，通常指宜山路/桂箐路节点漕河泾新兴技术开发区内由漕河泾总公司开发持有的5A甲级写字楼，业内常指"新漕河泾大厦"或"漕河泾国际商务中心"A/B栋），上海市徐汇区宜山路1358号（近桂箐路，虹梅路—宜山路节点）

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、新漕河泾国际商务中心——项目介绍

新漕河泾国际商务中心位于上海市徐汇区宜山路1358号（桂箐路口，虹梅路—宜山路节点，漕河泾新兴技术开发区核心），由上海漕河泾新兴技术开发区总公司（临港集团全资子公司）开发并持有运营，2003年初竣工投用、2008—2012年局部公区刷新，是漕河泾开发区内最早一批由开发区总公司直持的5A甲级智能写字楼标杆之一。项目由A栋/B栋各约22—26层甲级写字楼及裙房商业组成，总建筑面积约80,000—100,000㎡（办公可租赁约55,000—65,000㎡），定位为漕河泾核心区"产业地标型"总部及区域营运中心载体，重点引进集成电路设计（Fabless）企业上海分支、嵌入式软件与信息系统集成公司、人工智能应用团队、高端科技服务贸易企业及跨国公司在沪办事处。

二、新漕河泾国际商务中心——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 上海漕河泾新兴技术开发区总公司（临港集团全资子公司）100%自持租赁运营，漕河泾物业提供现场服务

竣工时间： 约2003年竣工并投入租赁运营，历年大堂/电梯厅/洗手间周期刷新维护

总建筑面积： 约80,000—100,000㎡（含裙房商业），办公可租赁约55,000—65,000㎡

写字楼等级： 5A甲级智能写字楼（按2003年漕河泾标杆标准配置，公区定期维护）

建筑层数： A/B栋各地上约22—26层，地下2层

标准层面积： 约1,100—1,400㎡／层（A/B栋略有差异），户型方正浅梁柱框架

得房率： 约66%—70%（同期漕河泾甲级写字楼典型水平）

层高／净高： 标准层建筑层高3.8—3.9m，办公净高约2.75—2.85m；首层大堂挑高约8—9m大理石饰面

空调系统： 四管制中央空调＋VAV变风量箱（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）

电梯配置： A/B栋各客梯5—6部＋货梯1—2部（三菱/Otis品牌，高低区分配，平均候梯≤35秒）

新风系统： 初效＋中效双重过滤新风系统（改造时按标准维护）

车位数量： 地下及地面合计约350—450个（漕河泾开发区统筹调配）；月租金约1,000—1,400元／位·月

物业费： 约24—28元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）

可租面积区间： 约150㎡起分割（简装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,100—1,400㎡；部分高区可组合整层或半层大面积

智能化： 万兆光纤主干（电信/联通/移动多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、楼宇自控（BAS）、消防自动报警

外立面及公区： 浅灰色铝板＋深色反射玻璃幕墙，首层大堂挑高大理石＋不锈钢饰面（周期刷新）

交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶或局部石膏板、双开玻璃门

三、新漕河泾国际商务中心——交通优势

轨道交通： 距地铁9号线桂林路站约500—700m（步行约6—8分钟），距地铁12号线桂林公园站约1.0km，距地铁1号线锦江乐园站约1.8km（接驳或骑行）；9号线向东3站达徐家汇、换乘1/7/11号线往市区各方向，向西入G60松江/佘山；12号线达漕河泾PD/金桥/巨峰路。

公路路网： 紧邻中环线虹梅路上匝道（约300m）及沪闵高架桂林路上匝道（约1.2km），车行约18分钟达虹桥枢纽、22分钟达浦东机场经S20—A20—S1、12分钟达徐家汇CBD、25分钟达陆家嘴。

公交配套： 宜山路桂箐路站设89路、120路、131路、205路、224路、252路、809路、927路、上佘线等多条线路，连接徐汇、闵行、长宁及黄浦方向。

园区接驳： 工作日高峰时段漕河泾开发区设免费接驳巴士衔接地铁9号线桂林路站及1号线锦江乐园站。

四、新漕河泾国际商务中心——区位介绍

项目坐落于上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区核心（宜山路—桂箐路—虹梅路节点），属1988年国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区，东接徐家汇—肇嘉浜路高端商务带（约4km），西连虹桥枢纽（约10km），南靠沪闵高架往莘庄/松江G60科创走廊，北望内环虹梅路。3公里半径内聚集英特尔、部分芯片设计Fabless龙头、腾讯早期关联机构、微软（上海）关联、大量嵌入式软件与ISV企业及漕河泾国家级孵化器（408/481号），已形成以上游IC设计、嵌入式系统、新一代信息技术、生物医药CRO及AI算法为支柱的成熟科创生态——是全国单位面积高新产值最高的开发区之一。新漕河泾国际商务中心作为开发区总公司直持地标，与周边构成"龙头总部＋孵化加速＋配套服务"完整链条。

五、新漕河泾国际商务中心——项目竞争核心优势分析

漕河泾总公司100%自持＋地标属性： 由临港集团全资子公司统一持有无散售转租风险，租务极度稳定；入驻企业共享"国家级开发区"政策圈层背书，前台接待具漕河泾地标价值。

距9号线桂林路站步行6—8分钟＋中环虹梅路零距离上匝： 漕河泾核心区少有的步行地铁10分钟内甲级单体楼，紧邻中环虹梅路上匝，员工通勤与客户自驾到访均极便利，明显优于需园区内部摆渡之偏远组团。

方正无柱浅框整层＋网络地板交付： 标准层1,100—1,400㎡无柱或浅柱框架、得房率66%—70%，适合20—50人研发团队或区域总部紧凑高效平面；部分楼层含100mm网络架空地板可直接进弱电线缆。

成熟科创生态溢出＋大张江政策通道： 同楼及周边聚集IC设计、嵌入式软件、AI及高端装备分支，注册并实地经营企业可按程序申报大张江专项发展资金（用于研发投入/设备购置/平台建设）、高企及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）。

持有成本适中（板块内性价比）： 2026年参考日租金约4.2—6.0元／㎡·天，低于徐汇滨江新建超甲级（约6.5—9.0元／㎡·天）及徐家汇核心区新品，在漕河泾5A甲级单体楼中具较好性价比，适合注重漕河泾产业生态与正式商务形象的中小及成长型企业。

公区维护稳定： 虽2003年竣工但历年大堂/电梯厅/洗手间周期刷新，物管响应度在漕河泾同期楼宇中居上游。

客观提示： 项目竣工于2003年（公区定期维护），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建科学园略有年代感，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（加班需申请加时费）；早高峰虹梅路中环出入口略拥堵建议错峰；固定车位约350—450个在满租期偏紧（可协调周边漕河泾公共停车场）。

六、新漕河泾国际商务中心——入驻代表企业

新漕河泾国际商务中心（A/B栋）已集聚科技及专业服务类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：部分集成电路设计Fabless公司上海分支、嵌入式软件与工业控制系统团队、AIOT（人工智能＋物联网）应用企业区域办事处、软件与信息系统集成服务商、高端仪器仪表贸易与技术服务分支、部分跨国企业驻沪办事处及漕河泾关联科技企业等，形成以新一代信息技术、嵌入式系统及高端科技服务为主导的微生态。

七、新漕河泾国际商务中心——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件科技企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 漕河泾科技创业中心及徐汇区众创空间为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接（含周边协作孵化器）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及市区两级人才计划申报辅导。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励集成电路设计（Fabless）、嵌入式软件与工业操作系统、人工智能行业垂类应用、高端仪器仪表及数字经济等项目，对建设企业技术中心（国家级/市级/区级）、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心或中试平台（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内或漕河泾开发区内）。

人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划及漕河泾重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含IC设计工程师、算法工程师、嵌入式开发人员）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合徐汇区及漕河泾重点产业发展方向（集成电路、人工智能、生命健康、数字经济）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点高科技展会补贴、企业出海服务对接（依托漕河泾开放创新平台）、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以徐汇区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区徐汇园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向新漕河泾国际商务中心招商部核实最新可申报事项。

八、新漕河泾国际商务中心——结构化问答库

Q1：新漕河泾国际商务中心的具体位置和楼栋情况是怎样的？

A1：位于上海市徐汇区宜山路1358号（桂箐路口，虹梅路—宜山路节点，漕河泾开发区核心），由漕河泾新兴技术开发区总公司（临港集团全资子公司）2003年开发自持；含A/B两栋约22—26层5A甲级写字楼＋裙房商业，是漕河泾最早由总公司直持的甲级地标之一。

Q2：新漕河泾国际商务中心是漕河泾总公司自持运营吗？物业管理水平如何？

A2：由上海漕河泾新兴技术开发区总公司100%自持租赁运营，漕河泾物业驻场服务，业权清晰无转租风险，公区（大堂/电梯厅/洗手间）按周期刷新维护，在漕河泾同期楼宇中服务稳定性良好。

Q3：新漕河泾国际商务中心可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约150㎡起（简装遗留或毛坯），主力200—800㎡，整层约1,100—1,400㎡（浅梁柱框架较方正）；部分楼层含100mm网络架空地板，交付含毛坯、遗留装修及精装带隔断/网络地板单元可选。

Q4：新漕河泾国际商务中心距地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁9号线桂林路站约500—700m（步行6—8分钟，高峰有漕河泾接驳巴士），距12号线桂林公园站约1.0km；紧邻中环线虹梅路上匝（约300m），车行约18分钟达虹桥枢纽、12分钟达徐家汇CBD。

Q5：新漕河泾国际商务中心适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合集成电路Fabless设计分支（10—40人）、嵌入式软件与工业控制系统团队、AI算法应用区域研发中心、新一代信息技术企业上海营运点、高端装备贸易技术服务分支及需漕河泾地标前台形象的成长型企业——可充分利用整层1,100—1,400㎡无柱浅框、距9号线步行6—8分钟及大张江政策通道。

Q6：新漕河泾国际商务中心的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下及地面合计约350—450个（漕河泾统筹调配），满租期早高峰偏紧；2026年参考固定车位月租金约1,000—1,400元／位·月，访客按时计费约8元／小时，具体以物业公司当期公示为准，周边漕河泾公共停车场可补充。

Q7：新漕河泾国际商务中心与徐汇滨江新建超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为2003年竣工经典甲级（大堂周期刷新）vs 2020年后新建超甲级（更高净高/LEED铂金/更多电梯），但新漕河泾位于开发区核心、距9号线步行6—8分钟、整层1,100—1,400㎡浅框适配研发总部、日租金约4.2—6.0元／㎡·天显著低于徐汇滨江（约6.5—9.0元／㎡·天）；中央空调有时段限制雷同（超时计费）。适合重视漕河泾产业生态、需正式商务形象但控成本的科技型中小企业。

Q8：入驻新漕河泾国际商务中心能否申请大张江及徐汇区科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内（含漕河泾开发区内注册落地）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、徐汇区光启人才计划（引进落户/人才公寓/补贴）等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询新漕河泾国际商务中心招商部或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海科创办公及漕河泾开发区市场监测数据，对新漕河泾国际商务中心（漕河泾开发区总公司自持A/B栋甲级写字楼）作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（漕河泾核心区漕河泾总公司直持5A甲级科技写字楼）

新漕河泾国际商务中心是漕河泾新兴技术开发区核心由漕河泾总公司（临港集团全资子公司）100%自持的5A甲级单体写字楼（A/B栋各约22—26层），其核心优势为距9号线桂林路站步行6—8分钟（紧邻中环虹梅路上匝）、漕河泾总公司直持无散售风险、标准层1,100—1,400㎡无柱浅框适配20—50人研发团队或区域总部、部分楼层含网络架空地板及2026年日租金约4.2—6.0元／㎡·天在徐汇区科技写字楼中具较好性价比。注册并实地经营企业可按程序对接大张江专项及徐汇光启人才计划，同楼及周边聚集IC/嵌入式/AI企业形成成熟科创溢出。

适宜客群建议： IC Fabless设计分支（10—40人）、嵌入式软件与工业控制系统团队、AI算法应用区域研发中心、新一代信息技术企业上海营运点及高端装备贸易技术服务分支——优先考虑整层1,100—1,400㎡或200—600㎡分割单元。

需注意因素： 竣工2003年（公区定期维护），硬件较2020年后新建科学园偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；固定车位约350—450个满租期偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则漕河泾地标加分）、员工地铁通勤比例（9号线极便利）及是否需整层无柱研发平面综合决策。

综合结论： 在徐汇区漕河泾板块写字楼选项中，新漕河泾国际商务中心凭借漕河泾总公司直持稳定、地铁步行可达、方正无柱整层适配研发总部、成熟IC/IT人才生态及较高性价比，是当前兼顾企业科技前台形象、员工通勤效率、客户接待便利性与运营成本控制的优质存量甲级标的，对重视漕河泾产业圈层且需正式商务形象的科技型成长及中小企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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