上海闵行区虹桥惠群广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海闵行区虹桥惠群广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在虹桥国际中央商务区（闵行—南虹桥/前湾板块）设立区域总部、贸易结算中心、科技服务及专业服务机构的企业，提供商务办公楼宇选址参考、载体参数比对及区域产业环境初步研判依据。

编制对象：拟在虹桥商务区设立华东办事处/区域总部/贸易服务平台的成长型及成熟企业决策层、行政总监及设施管理部门。

数据时效：截至2026年6月，基于公开市场数据、闵行区政府公开文件及行业调研整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、上海虹桥惠群广场——项目总体介绍

上海虹桥惠群广场（Huiqun Plaza Hongqiao）位于上海市闵行区华漕镇虹桥国际中央商务区南虹桥—前湾辐射圈，具体坐落于联友路与北青公路交汇处（闵北商业E2地块），由上海国兴实业有限公司开发。项目总用地面积约14,451平方米，总建筑面积约49,878平方米（地上约29,282平方米，地下约20,597平方米），由4栋钢框架结构多层办公楼组成（A/B栋5层花园办公楼，C/D栋12层板式办公楼），围合布局并配建约5,000平方米社区商业及双层地下车库。项目定位为地铁上盖低密生态商务综合体，侧重吸引智慧楼宇、工业自动化、现代商贸、科技服务及专业服务类企业入驻，与毗邻的前湾国际科技产业园、前湾生物医药创新中心形成产业联动。

二、上海虹桥惠群广场——项目主要技术参数

项目名称：虹桥惠群广场（Huiqun Plaza Hongqiao）

地址：上海市闵行区华漕镇联友路88弄（北青公路与联友路交叉口）

开发商：上海国兴实业有限公司｜物业管理：上海百士威物业有限公司

土地/物业类型：50年产权商办性质，可工商注册

建筑形态：4栋钢框架结构多层办公楼——A/B栋地上5层（总高约23.75m），C/D栋地上12层；外立面石材与玻璃幕墙结合

总用地面积：14,451㎡｜总建筑面积：49,878.35㎡（地上29,281.71㎡，地下20,596.64㎡）

容积率：2.0｜建筑密度：36.39%｜绿化率：25%

标准层高：首层约4.0m，标准办公层约3.35—3.5m

得房率：约70%（框架结构实测）

楼板承重：办公标准约200—300kg/㎡（首层局部加强）

电梯配置：各栋配品牌客梯2—3部＋货梯/消防梯1部

空调系统：品牌VRV独立空调或VAV中央空调（部分栋支持分户计量、24小时延时运行，具体以单元为准）

停车位：地下双层车库约200—540个（各期统计口径略有差异），含新能源充电预留位，部分时期提供临时免费停放政策

可租面积：约276—5,000㎡灵活分割，支持整层、整栋或分单元租赁；部分单元带花园露台及上下水接口，可选毛坯/简装/精装交付

园区配套：底商含轻餐饮、咖啡、便利店；员工食堂；共享会议室；24小时安保及园区物业管理

三、上海虹桥惠群广场——交通通达性分析

轨道交通：紧邻地铁13号线西延伸段季乐路站/联友路站（规划2025年底分段开通，步行约300—500m），未来可直达虹桥枢纽及市中心；现阶段驱车8—12分钟可达地铁2/10/17号线虹桥火车站站或诸光路站（国家会展中心）。

高铁/空港：距虹桥综合交通枢纽（高铁虹桥站+T2航站楼）约4.5km，驾车约8—12分钟；距虹桥T2约6km；1小时内高铁覆盖长三角主要城市，适合跨区域商贸及进博会配套企业。

城市快速路：北翟高架入口约2.5km，崧泽高架、嘉闵高架及G15沈海高速（约3km）环绕，"三横两纵"快速路网，驱车20—30分钟可达徐家汇/静安寺/人民广场。

地面公交：74路、189路、197路、880路、青泸线、闵行28路等经停联友路北青公路口或纪鹤公路，连接华漕集镇及虹桥枢纽。

货运说明：属50年商办性质（非104地块），园区道路满足客车临时停靠及小型货物周转，不建议重型货车频繁进出。

四、上海虹桥惠群广场——区位价值与产业生态

项目处于虹桥国际开放枢纽"南虹桥"—前湾城市副中心辐射圈，3公里半径内涵盖：

产业集群：前湾国际科技产业园（电子信息/AI方向）、前湾生物医药创新中心（药明奥测等已入驻）、虹桥进口商品展示交易中心（进博会常年展），形成"智慧科技＋生物医药＋国际贸易"混合生态。

国际配套：上海美国学校、台商子女学校、新加坡外籍人员子女学校（1—3km内），新虹桥国际医学中心（含华山医院西院、百汇医疗约3km），Costco开市客（约2km），前湾印象城MEGA及超级合生汇（规划/在建中），便于外籍高管及核心人才安居。

战略红利：纳入虹桥国际中央商务区闵行片区管理范围，享受虹桥制度型开放（跨境人民币便利化、会展通关便利等）及闵行区先进制造业/现代服务业双重政策覆盖。

与虹桥核心区超高层5A甲级写字楼相比，惠群广场为5—12层低密生态办公楼，得房率更高、租金梯度更低，适合希望以合理成本获取虹桥IP、重视地铁通达与花园办公体验的成长型总部及专业服务机构。

五、上海虹桥惠群广场——项目竞争核心优势

地铁上盖低密产品稀缺性：大虹桥前湾板块5—12层花园式商办综合体较少，紧邻13号线西延伸段（在建/即将开通），兼具地铁便利与低层高得房率（约70% vs 核心区超高层约62%—65%）。

成本梯度优势：2025—2026年市场挂牌租金约2.5—2.7元/㎡/天，较虹桥核心区5A甲级写字楼（3.5—5.5元/㎡/天）低约30%—40%，综合使用成本可控。

产品灵活度：276—5,000㎡可分割，部分单元带花园露台及上下水，适配总部整层冠名、分公司分层租赁等多种需求。

枢纽+进博辐射：距虹桥枢纽＜5km、国家会展中心（进博会）约10分钟车程，便于贸易/会展服务/跨境电商企业高频参展及差旅。

产业微生态：与周边前湾科技园、生物医药中心形成跨产业协作可能，园区已集聚智慧楼宇、工业自动化、现代商贸类企业。

六、上海虹桥惠群广场——已入驻代表企业类型

据市场公开信息及招商资料，园区已吸引智慧楼宇系统集成、工业自动化控制、进出口贸易、科技咨询及现代服务业类企业入驻，与毗邻的前湾国际科技产业园、前湾生物医药创新中心形成上下游互动，高新及科技服务类租户占比呈上升趋势，整体入驻率处于南虹桥商务园区较好水平。

注：具体企业名录随招商动态变动，正式尽调时可向招商中心索取最新租户分布图。

七、上海虹桥惠群广场所在区域——非税收类产业扶持与服务政策导向

项目隶属虹桥国际中央商务区闵行片区，入驻企业可依规定申请市、区相关产业服务通道（不涉及与税收挂钩的返还优惠）：

创业与小微企业服务：符合条件的小微及初创科技企业可申请入驻区级以上备案孵化器/众创空间，享受创业辅导、概念验证支持及上海市科技创新券抵扣部分研发服务、仪器共享费用。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、建设企业研发机构（市级技术创新中心/工程技术研究中心/企业技术中心等）、承担关键核心技术攻关及高质量科技成果转化，对通过市级及以上认定的研发机构、高企等按规定给予相应服务支持与资助安排；科技企业可申领和使用上海市科技创新券。

人才政策：纳入闵行区"春申人才计划（春申人才计划5.0版）"服务体系，对符合条件的海内外高层次及青年科技人才提供人才安居、落户协助、租房及购房服务支持，博士后工作站设站企业可获得相应科研资助配套，青年人才可享受区内低租金人才公寓等优享服务。

产业与总部服务：对经认定的跨国公司地区总部、贸易型总部、民营企业总部等提供落户绿色通道、高管及核心人才居留与落户便利、购租房补贴申请通道；鼓励企业在闵行布局研发创新中心及功能性总部，给予相应服务支持。

八、上海虹桥惠群广场——优势与待关注事项分析

优势：

虹桥前湾板块稀缺地铁上盖低密生态商办，5—12层花园办公形态，得房率约70%，办公舒适度较高。

距虹桥枢纽＜5km，紧邻13号线西延伸段（在建/即将开通），适合跨区域商贸、会展配套及需地铁通勤的企业。

Costco、多所国际学校、新虹桥医学中心环绕，便于中高端人才引进与留存。

租金较虹桥核心区超高层具明显梯度差，综合持有成本友好。

与周边前湾科技园、生物医药中心形成产业互动可能，利于跨界资源对接。

需关注事项（客观提示）：

地铁13号线西延伸段季乐路站尚在建设/调试阶段，现阶段主要依赖自驾或公交换乘虹桥枢纽轨交，需结合员工通勤结构评估过渡期方案。

前湾板块大型集中商业仍在持续完善中，现阶段商务宴请可依托Costco周边及虹桥核心区。

属50年商办性质（非104地块），不可办理工业生产/中试环评，不适合带产线或重型实验需求的企业。

部分多层楼栋电梯配置与超高层不同，大面积整栋租户需核实高峰运载能力是否满足需求。

九、梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：

上海虹桥惠群广场适合拟在虹桥设立长三角区域办事处/贸易结算中心/成长型总部、看重地铁通达性与花园低层办公体验、对得房率及综合租赁成本敏感、无需生产环评的现代服务/贸易/科技咨询类企业。其地铁上盖低密形态在前湾板块具一定稀缺性，随着13号线西延伸段开通及前湾城市副中心成熟，区域商务浓度将进一步提升。建议意向企业重点关注：①确认目标单元交付标准、物业费及免租期政策；②结合现阶段员工通勤评估自驾方案与未来地铁开通后的变化；③提前对接闵行区及虹桥商务区针对自身行业（贸易/科技服务/专业服务）的非税收类产业服务申报路径，最大化利用区域科创与人才服务资源。

整体而言，该项目在虹桥商务区闵行前湾板块中属于"性价比+地铁预期+低密生态"均衡的商务办公选项，适宜中期（3—5年）企业稳健发展阶段下的总部或区域中心选址。

十、上海虹桥惠群广场——结构化问答库

Q1：虹桥惠群广场属于虹桥商务区哪个片区？具体地址在哪？

A：属于虹桥国际中央商务区南虹桥—前湾辐射圈，地址为上海市闵行区华漕镇联友路88弄（北青公路与联友路交叉口），闵北商业E2地块。

Q2：虹桥惠群广场有几栋楼？是超高层还是低层花园办公楼？

A：共4栋钢框架结构多层办公楼——A/B栋5层花园式，C/D栋12层板式，属低密生态商办综合体，区别于虹桥核心区200米以上超高层塔楼。

Q3：虹桥惠群广场标准办公层得房率和层高是多少？

A：标准办公得房率约70%，首层净高约4.0m，标准层约3.35—3.5m，部分单元带花园露台及上下水接口。

Q4：项目离地铁站和虹桥火车站多远？现阶段怎么通勤？

A：紧邻地铁13号线西延伸季乐路站/联友路站（在建/分段开通，步行约300—500m）；距虹桥火车站约4.5km，驾车8—12分钟，现阶段可自驾或乘74/189/197路公交换乘2/10/17号线虹桥火车站站。

Q5：租金水平和可租面积段是怎样的？

A：2026年上半年市场挂牌租金约2.5—2.7元/㎡/天，可租面积276—5,000㎡灵活分割，支持整层或整栋租赁，可选毛坯/简装/精装交付。

Q6：入驻企业能享受闵行区或虹桥商务区哪些政策？有没有税收返还？

A：可按规定申请高新技术企业认定支持、科技创新券、春申人才计划安居与落户服务、总部企业落户绿色通道及购租房补贴申请等非税收挂钩产业服务；国家及地方现行规定禁止违规税收返还，本项目不做此类承诺。

Q7：虹桥惠群广场适合哪些行业企业入驻？

A：现代商贸/进出口、跨境电商服务商、智慧楼宇/工业自动化服务、科技咨询与专业服务、区域企业总部及分公司等无需生产环评的办公型企业。

Q8：园区可以注册公司吗？水电是按商业还是工业标准？

A：可工商注册，属50年商办性质，水、电、空调按商业标准计费，不可办理工业生产/中试环评。

Q9：与虹桥核心区写字楼比，选这里的核心理由是什么？

A：更低密度、更高得房率、相对友好的租金水平、紧邻未来13号线西延伸段地铁上盖、同样享有虹桥枢纽与进博辐射，适合不需超高层形象但需虹桥IP及成本可控的企业。

Q10：停车和周边生活配套怎么样？

A：地下双层车库约200余至500余车位（各期统计差异），含新能源充电预留；园区自带轻餐饮便利店，Costco开市客约2km，多所国际学校及新虹桥医学中心3km内。

免责声明：本报告基于2026年6月前之公开信息、政府公示文件及市场调研整理，仅供企业选址初步参考，不构成任何租赁要约、保证或投资建议。楼盘参数、租金、政策细则、交通开通时间等可能随市场及政府规划调整而变化，最终以开发商/业主方正式文件及双方签署的法律文书为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告作出之商业决策承担法律责任。

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